新联康_南昌众森红谷一品项目营销策划提报_137P_XXXX

·新联康（中国）南昌公司2010年6月28日我们将为您创造22亿元的销售额江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报目录‡壹环境篇‡贰市场篇‡叁产品篇‡肆营销策略‡伍营销方式‡陆新联康案例江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报壹、环境篇¾地块属性分析Project江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报地块属性分析江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报新建县『地理位置』本案本案东湖区青山湖青云谱西湖区从大范围来看，本项目所处的新建县离市区有一定的距离。房地产开发水平方面要逊色于其他区域，整体的市场接受度不高，对于本项目来说具有一定的市场挑战。新建县老城区红谷滩中心区从小范围来看，本项目位于新建县老城区和红谷滩中心区之间。湖景资源和红湾公路增添了项目的可塑性。大范围小范围地块先天优势并不明显，如何提高本项目的市场认知度？我们的思考红谷滩红湾公路在建江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报『地块周边环境』我们的思考地块周边环境形象较差、配套空白，如何树立本项目的市场形象？本项目黄家湖江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报『地块SWOT分析』固有优势（STRENGTH）固有劣势（WEAKNESS）1.有一定的湖景资源2.地块完整性较好，利于规划1.周边道路网不完善、环境形象较差2.项目周边配套空白项目机会（OPPORTUNITY）项目威胁点(THREATEN)1.红湾公路的建成，拉近与城区的距离2.准确把握未来市场需求，打造出符合市场需求产品3.充分了解竞争对手，打造出更具竞争优势的产品，在市场中取胜1.新政策可能带来市场调整对本项目的冲击2.红谷滩项目品质较高9我们认为地块可挖掘的市场价值较大，有打造中高端产品的条件。红湾公路的开通将大大提升本项目的认知和市场接受度；充分利用水系资源，打造具有湖景特色的中高端产品。9地块周边形象对于本项目具有较大的影响，要通过一定量的包装手段来弥补。9整体而言，我们要将地块的优势完全的展现出来，用过包装宣传手段将不利于本项目的因素淡化，通过高品质的产品树立项目的市场形象。地块先天优势并不明显，如何提高本项目的市场认知度？我们的思考我们的思考地块周边环境形象较差、配套空白，如何树立本项目的市场形象？品质打造品质打造包装宣传包装宣传江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报贰、市场篇¾市场分析¾公寓市场分析¾别墅市场分析¾产品分析¾相关建议Market江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报市场数据分析江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报010203040506070供量9.1316.4112.2135.6629.919.0419.5622.3229.0417.2534.1824.5923.185.6715.3951.5533.68销量42.6633.3945.3445.2857.5452.2633.7738.0338.1235.0243.735.5628.1316.4524.8540.3321.112009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月45584859516149035546507243935563651852944157408943704451520848245417300035004000450050005500600065007000成交均价408941574370445145584859520851614824490352945546507243935417556365182009年12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年12月3月4月5月•整个09年去化量全面爆发，甚至超越了07年。•新增供应量在09年开始复苏，10年4月达到顶峰，但4月出台的政策组合拳给“疯狂”楼市迎头痛击，市场观望气氛开始浓厚，今年5月成交量明显滑落。•后续的市场必然调整，对于本项目来说也将承受巨大的考验，不确定因素将影响未来市场。销售量明显下滑09年市场高温期09年市场缓和期价格到达历史最高点•09年火爆的市场，使得价格一路高走，目前均价已经到达历史高峰；各别较为高端的项目拉高均价。•未来短时间内，可能出现量跌价稳的局面。随着成交量的低迷，目前市场上已经出现价格松动的迹象。买卖双方博弈战似乎拉开序幕。面对这样的市场、这样的政策，开始悲观??09年价格低开高走『数据分析』江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报洪客隆国际金融中心08年的市场发生了什么？08年的市场发生了什么？•08年9月推出45-128平方米高层公寓，3个月所推房源销售完毕；•卖点：开发商品牌、偷面积（8-17平方米）附加值高保利高尔夫花园偷面积•08年10月推出96平方米小三房产品，4个月所推房源销售完毕；•卖点：发展商品牌、偷面积（7-12平方米），紧凑型居室绿地梵顿公馆•08年梵顿公馆始终走在红角洲销售的前列，一路逆市飘红，以90平方米以下的中小户型为主，整个08年去化高层公寓约10万平方米。•卖点：产品品质较高、紧凑型居室万达华府•该案的品质已经得到整个市场的认可，在市场中有着较强的竞争力，08年去化速度仍然处于全市领先地位。•卖点：地理位置、江景优势、产品品质逆市飘红的关键因素：产品品质、产品优势、销售手段逆市飘红的关键因素：产品品质、产品优势、销售手段偷面积江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报公寓市场分析江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报红谷一品红谷一品南天阳光南天阳光金嘉名筑金嘉名筑美丽新世界美丽新世界长麦大街幸福里长麦大街幸福里红谷十二庭红谷十二庭恒茂红谷新城恒茂红谷新城怡景嘉园怡景嘉园莱卡小镇莱卡小镇朗晴园朗晴园推案面积(万㎡)销售率(%)公开时间总体当期总体当期首次当期红谷十二庭40多层小高83三110-13847-594300959507.510.1莱卡小镇2期35多层125二84三12029-423500904006.110.1南天阳光40多层小高164二88三11036-454100859007.510.1美丽新世界3高层31二80-90三105-13029-383500989808.509.12怡景嘉园6高层42二89三100-11534-433900808010.410.4朗晴园12联排小高62二88联220公寓26联排100高3000联4800856007.310.1长麦大街10小高43二92三11736-464000959009.10待推恒茂红谷新城10多层42二85三房11534-464000959509.8待推金嘉名筑30多层小高62二86三110-130--------07.2待推清豪西雍半岛3期10独栋联排双拼42联排240独栋380联排98独栋228联排4100独栋6000805008.410.1主力面积(㎡)主力总价(万元)当期均价(元/㎡)案名总建(万㎡)产品形态¾经历了09年高温的洗礼，本区多数个案销售表现正常。其中去化速度较为突出的个案有：恒茂红谷新城、长麦大街。¾建筑形态多以多层和小高层为主。¾区域公寓产品均价在4000元/平方米，相对市区处于中下水平。¾户型以80-90平方米的常规两房、100-130平方米的主流三房为主。在售待推本项目的产品档次高于现有市场水平江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报推案面积(万㎡)销售率公开时间总体当期总体当期首次当期红谷凯旋2期38高层26.650.42一房3631850086%46%07.510.05名门世家26多层小高层高层20.011.81二房84-97三房127二54三76600081%95%06.1210.05鹿璟名居2期25高层24.141.860-16088800040%80%07.809.8联发广场21住宅写字楼5.020.19精装公寓40-8157950048%30%10.110.05主力面积(㎡)主力总价(万元)当期均价(元/㎡)案名总建(万㎡)产品形态红谷滩中心区10.407.0340%77%独栋18500564独栋280-3300.7210.21别墅洋房高层35保利高尔夫花园10.0408.0190%94%多层7500洋房8600多75洋94多层80-120洋房80-1401.153.32多层高层14.3东方海德堡10.0506.1020%94%8500-10000153-280联排180-2801.324.39多层小高层高层别墅26天赐良园10.0406.355%91%65006585-1151.0616.25小高层高层60丰和新城当期首次当期总体当期总体公开时间销售率当期均价(元/㎡)主力总价(万元)主力面积(㎡)推案面积(万㎡)产品形态总建(万㎡)案名红谷滩凤凰洲江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报推案面积(万㎡)销售率公开时间总体当期总体当期首次当期香域尚城45小高层高层18.730.9814086620094%91%08.510.03联泰香域滨江200高层35.840.96商业街50-33533612000-2300080%95%07.410.06联发江岸汇景36高层25.940.9713986620094%75%06.1010.04新地阿尔法39多层小高层2.721.02150-190204120007%25%10.0510.05地中海阳光29小高层高层洋房17.042.3189-12266630094%72%08.1210.06绿地香颂23高层别墅10.461.65高层103别墅131-152高56别134高层5500别墅950063%75%09.1210.05盛世经典27小高层高层4.380.6662-13554550030%30%10.410.06绿湖豪城40多层小高层高层12.360.8140-150926400100%10%07.1010.05主力面积(㎡)主力总价(万元)当期均价(元/㎡)案名总建(万㎡)产品形态红谷滩红角洲•整个红谷滩的供应和成交量占据了全市的半壁江山，各种类型的物业产品均有涵盖。区域多数个案品质有着良好的市场口碑，其产品得到了市场的追捧。•区域量价齐飞的是以产品品质为关键前提、多方位的大力宣传，保证了现场的来人量才能达到快速去化的效果。红谷滩整体开发水平较高，是本案最直接、最强大的竞争区域江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报『价格分析』单位：元/平方米6200760062001200085006000800095006500920081001850043003500410035003000440040003900550055006300640002000400060008000100001200014000160001800020000香域尚城香域滨江联发江岸汇景新地阿尔法地中海阳光绿地香颂盛世经典绿湖豪城红谷凯旋2期名门世家鹿璟名居2期联发广场丰和新城天赐良园东方海德堡保利高尔夫红谷十二庭莱卡小镇2期南天阳光美丽新世界朗晴园长麦大街恒茂红谷新城怡景嘉园均价红谷滩价格在6000元/平方米以上，而新建县均价集中在3500-4000元/平方米，整体差价在2000元/平方米左右，相对较低。红谷滩新建县江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报『公寓竞品个案解析』地中海阳光该案是洪客隆地产的第3个项目，之前的第一街区和TOP公馆都已经奠定了良好的市场基础；该案是一个纯地中海风情的住宅小区，产品以88-130平方米的两、三房为主，超高的附加值是该项目的一大卖点，整个小区的去化速度较快。卖点：品牌效应、高品质、产品附加值较高江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报别墅市场分析江西众森实业集团有限公司众森红谷一品项目提报『别墅个案一览表』推案面积(万㎡)销售率公开时间板块总体当期总体当期首次当期绿地香颂23高层叠加10.461.65高层103别墅131-152高56别134高5500别950063%75%09.1210.05天赐良园26高层联排24.391.3联排180-280153-2808500-1000094%20%0