河北邢台襄政南和项目产品建议及营销策略提报_110PPT_XXXX

襄政地产·邢台南和项目产品建议及营销策略提报鼎杰事业机构时间版本：2010年3月22日携手缔造时代巅峰2010年，邢台南和迎来了一个楼盘档次升级换代的新时代，通过初步的分析和研究，鼎杰深刻认识到本案蕴藏着的巨大市场空间！襄政集团雄厚的实力、卓越的眼光，必定要在南和的土地上创造一片奇迹与辉煌，襄政对于南和的意义是制造标准与标志！自此襄政地产项目将会成为南和的标杆与代言！PART1洞察市场，步步为赢距离造就机遇：15分钟，邢台——南和邢台市南和县交通便捷带动部分市区投资或自用客户南和县地处河北省南部，县城距省会石家庄108公里,到邢台市政府驻地20公里。全县辖5乡、3镇、216个行政村，总面积428平方公里，总人口30万。南和县是一个传统的平原农业县，是河北省粮食生产和生猪生产基地县、环京津蔬菜基地县。粮食、蔬菜、养殖、果品为农业四大主导产业。政策带动价值——南和向北发展雏形已现南和县向北发展扩张，必定带动本项目区域房价迅速发展。县政府的未来规划，将为片区带来新的发展机会，升值潜力无限上扬。建设大街建设大街修通后，会将本项目分为两部分，交通价值指日可待本案路！就是硬道理——建设大街修通完善中天时地利、水涨船高发展优势集合、注定了该区域无可比拟的发展前景CHAPTER1竞争项目分析邢台南和项目宋璟大街建设大街广场西路世纪花园和景书香苑和景新城和阳苑天和城本案此区位楼盘分布相对较为密集，产品趋同，推广趋同，均处于在建或者准现房状态。区域内项目竞争分布图和阳大街①世纪花园项目位置：世纪大道与交通路交叉口西南角物业类别：住宅建筑面积：130000平米建筑类别：多层、高层项目均价：1950元/㎡建筑楼层：15栋6层带电梯，1栋18层，共计1000余主力户型：三室两厅，93-145平米楼体外观：红褐色与灰色为主，现代简约风格内外装修：公共部分外墙涂料加仿石面砖，室内部分为毛坯房园林会所：12生肖景观花园其他配套：名仕广场、双语幼儿园、车辆出入门禁系统、远红外监控系统等①世纪花园阳和苑项目位置：西环路与阳和大街交叉口东行30米路南物业类别：住宅、商业建筑类别：别墅、洋房商业面积：沿街商业，商住楼1层门市，2、3层可住主力户型：双拼别墅多层已售完销售均价：别墅2280元/平米；底商1372元/平米多层均价1372元/平米楼体外观：米黄或白色外观，现代中式风格周边配套：交通：广场西路、阳和大街等、交通路；医疗；南和县人民医院；教育：南和县一中、第一小学；金融商业；中国农行、天虹家电②和景书香苑项目位置：世纪大道与交通路交叉口东南建筑面积：不详，沿街商业建筑楼层：18栋，7层楼体外观：黄褐色外观，镶嵌玻璃幕墙，红顶，现代风格周边配套：交通；世纪大道、建设大街、阳和大街等；医疗；南和县人民医院；教育：南和县一中、第一小学；金融商业：中国农行、天虹家电、超市开发商：邢台市合益荣房地产开发有限责任公司③和景新城项目位置：西环路与建设大街交叉口东南角物业类别：住宅建筑类别：多层、小高层建筑面积：120000平方米入住时间：2期准现房项目均价：2069元/㎡（现房）楼体外观：米黄或白色与褐色相间，现代简约风格内外装修：毛坯房园林会所：会所1976平米，地下1层，地上3层配套：交通；医疗；教育；金融商业；开发商：邢台市合益荣房地产开发有限责任公司④天和城项目位置：西环路与阳和大街交叉口东南角物业类别：住宅、商业建筑类别：多层、小高层建筑面积：170000平方米销售价格：均价：1300元/㎡；起价：958元/平米建筑楼层：30栋小高层、多层（6.5层，7层户型：80-140平米交房标准：毛坯房园林会所：欧式园林、VIP精英会所会所其他配套：双语幼儿园、车库、智能化安防开发商：邢台市住宅集团⑤竞争楼盘分析楼盘名称占地面（万㎡）总建（万㎡）几层几栋产品类型销售均（元/㎡）和景新城7.261230栋；7、12层多层、小高层2069（现房）世纪花园6.6671316栋；6、18层多层、高层1950阳和苑9栋；3层别墅、洋房2280天和城1730栋，7层等多层、小高层1300结论性分析1、建筑形态——以多层为主，小高层为辅2、住宅价格——多层销售均价1300元/平米，小高层2100-2200元/平米3、建筑面积——100-140平米间4、建筑形态——无明显特色，品质感较差片区内产品同质化严重，必须差异化发展百家争鸣的时代该告一段落了市场需要领导者领袖都是高端的PART2产品分析制造高端建设大街广场西路宋璟大街住宅191.67亩商业60.28亩一、本项目概况土地性质：住宅、商业占地面积：252亩住宅面积：191.67亩商业面积：60.28亩项目swot分析S:项目位于建设大街和广场西路，处于主发展方向升值潜力大；项目占地254亩，大盘形象易于树立；紧邻南和一中，书香氛围浓郁；项目商业和住宅被建设大街一分为二，购物居住动静分区。w:项目所处位置处于区域，脱离主城区周边配套欠完善；交通：贯穿项目的建设大街尚未修通周边楼盘数量较多，竞争压力大0:邢台近期规划：南和被定为五大卫星城之一，邢台发展必然会带动南和整体发展！南和现成整体向北部搬移，以发展得眼光看问题，贩卖未来！T:本案所处区域虽然位于南和发展方向，但是周边发展状况属于初级阶段；区位认可度有待考证！不是卖房子，而是贩卖一种层峰的生活态度“南和”尚未出现豪宅【价值提炼——形象定位】南和首席体面生活蓝本南和首席体面生活蓝本地段的优越景观小品优越交通配套成熟户型设计合理人文基础厚重社区规划合理适合人居环境“体面生活蓝本”价值阐述：“体面生活蓝本”的基本属性是高品质、高品位，且具有一流生活指数，它的核心要件主要如下，这些要件也成为项目“高质素典范生活”属性的重要支撑。项目定位拥有300亩大型公园未来县城中心项目紧接临主干道建设大街距离邢台市仅需15分钟车程地块毗邻苏州一条街临近南和一中，且闹中取静项目定位价值支撑点南和首席体面生活蓝本建筑梦想超越以往地段环境产品构成投资价值发展重心建筑个性区域发展自然环境精品户型口碑效应配套资源物业服务1、项目与周边对手的差异化；2、项目对整个区域发展的推动。繁华与自然融合欧式风格财富增长潜力1、项目的差异化形成价值；2、区域发展性形成价值。品位园林品牌支持商业配套南和首席体面生活蓝本传播概念传播概念的产品支撑体系传播主题PART3产品建议如何以高瞻远瞩的眼光定制产品和阳广场项目规划示意图：商业住宅中心景观带花园洋房区小高层、电梯多层区主景观轴主题会所主入口装饰材料城商业步行街和阳广场项目分期建设示意图：商业住宅主入口一期：电梯多层（约95亩）二期：花园洋房（约28.5亩）三期：小高层及商业区域（小高层约为19亩，商业为60.28亩）建筑类型配比序号建筑类型所占比例1电梯多层50%2小高层20%3花园洋房30%规划定位以丰富的产品形式打造区域市场的代言做市场上没有的，差异于市场现状并能符合趋势的，才是产品最需要的最终能够跳出市场、攀升价格的，仍旧是产品本身!其次，项目需要一种风格，独树一帜！我们的产品：简欧风格我们要给予项目一个主题，一个能够产生形象力的风情：意大利风情文化的国度爱吃的国度懒散的国度浪漫的国度一种令人愉悦的生活方式如果一件衣服不能让你穿着舒适，那它绝不够意大利；如果一把椅子不能令你叹为观止，那肯定不是意大利；这是一座充满着时尚、舒适、美好的地方，流露着华丽的、壮美的风情……“穹窿顶”设计窗户、门半圆形结构耸立的罗马柱尖尖的塔楼色彩以暖色为主大窗户和彩色大玻璃建筑及景观元素应用多层外立面效果图小高层外立面意大利风情园林，将大环境的美与社区的景融为一体……我们的景观规划不同于以往前所未见、后难超越！和阳广场商业住宅主入口项目规划示意图：以花园洋房为中心，提升项目整体品质，中心景观以分组团的形式出现，这样我们就会产生很多“楼王”.我们的造景手法是---点串联珠和阳广场商业住宅主入口项目规划示意图：小径是人们在各个楼体之间通行的的路网,小路的旁边通过不同绿色植物的搭配,营造出一种放松，舒适的氛围，让业主彻底的体会花园式的家。路径绿化楼前楼背绿化，将社区景观做到户户均有，景观私有。楼前绿化楼前楼背绿化楼前楼背绿化立体绿化地上停车位规划具有景观性质的地上停车位内部配套建议儿童乐园康乐设施户型规划分析及建议多层户型规划建议：多户型以实用性、时尚性为主，因此建议户型多元化。单体面积建议：单体面积的设计，既要充分满足居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力。户型配比建议序号户型区间户型名称所占比例190——110㎡二室一厅、两室两厅35%2110——140㎡三室一厅、三室两厅60%3140㎡以上三室两厅、四室两厅5%根据宗地情况，适当控制开间与进深，主力户型以110—140㎡之间的三室一厅、三室两厅户型为主，并以140㎡以上大三室、四室为辅，110-140㎡左右的房源是消费者最为关注的户型。一梯两户设计更显居住私密、体现高端一梯三户设计要求南向户型的面积与空间排布合理化顶层挑空设计客厅挑空，可打造立体空间的复式产品，创新户型，豪宅元素。增加户型的多元化，情调形式的同时更注重居住的舒适度。顶层挑空设计增设落地阳台、设转角窗。豪宅产品的元素，更多地被引入到住宅产品设计之中。有一些飘窗还可设计成为转角的形式，扩大景观视线，改善日照与通风条件。商业部分建议商业部分建议规划为装饰材料城（3层）+商业步行街（2层）理由1：项目周边新楼盘聚集，交房时间较为集中；该区域属于南和发展主流方向，因此日后新楼盘肯定如雨后春笋，因此规划为装饰材料城，（包含部分家具家居卖场），肯定市场前景非常大！理由2：具市场调查了解，南和至今尚没有该类集中性商业，因此，本案前瞻性的制定商业方案，占据市场主动权！装饰城外立面风格示意业态展示——建材区业态展示——家居区业态展示——布艺区业态展示——花鸟区其他服务性业态展示销售价格建议项目定价前提（一）项目定价方法市场比较法（二）项目定价立基●价格信息主要来自市场调研和邢台市南和县市房地产市场信息网，为实际成交均价；●房地产项目销售价格的时间修正按照年５％－１０％的价格涨幅预期项目定价（考虑到评估价格的可实现性，故样本价格主要以在售项目为主）备注:楼盘权重确定主要依据项目可比性和项目自身等综合因素。楼盘因素比例和景新城世纪花园天和城本项目区位15%9999社区环境10%6769交通15%9899周边配套12%8888产品质素15%9789均价（元/㎡）195013002000结合区域市场行情、板块竞争格局以及开发商对项目的战略目标，鼎杰提出本案全案住宅的实际成交均价约为：2000元／平方米项目入市时机分析：2010年5月初1.从项目营销角度来讲，可以实现项目营销推广和国际劳动节的捆绑；2.从置业消费习性来讲，节假日期间拥有更多的时间，是置业酝酿期；3.从节点控制来看，做好项目宣传铺垫能够为顺利开盘奠定基。结合项目工程进度和市场特点，按照上述入市时间要求分别组织作出如下销售节点定位工作目标。促销措施——加快销售速度和增加销售利润1、登记制度——电话抽奖活动2、认筹制度——递增式认筹制度（套牢客户）3、解筹制度——解筹优惠升级制度（套牢客户）4、开盘制度——开盘抽奖活动蓄客进场认筹解筹开盘重要节点清盘蓄客后三个月项目交房推出登记电话将可能获取千元大奖推出VIP卡获取的两种方式1、免费2、1000变2000（预缴1000元解筹升级成2000）到场客户VIP升级金卡1、免费变500元2、预缴1000变20003、追加1000得5000开盘在原有基础上，一次性98，按揭99折扣拓盘巡展活动持续期准备期认购期开盘期强销期开盘期：请王宝强回家营造开盘人气，王宝强是邢台的儿子，以王宝强回家了！引爆市场，树立楼盘形象。引爆性事件营销——巨星代言4案名\视觉延展案名参考一襄政●礼域城*开创南和体面生活新体验*礼：“礼”乃尊重，以礼相待的意思，亦有庆祝感谢的意思。礼字有着深远的意义，礼在中国古代是中国的典章制度和道德规范。“礼”的具体内容，包括孝、慈、恭、顺、敬、和、仁、义等等。