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世博中心定位策略切从审视“我是谁”开始:从整体经济产品结构调整催生新经济产业到项目同质物业市场的售卖态势分析,准确定位是本案的关键所在,对于产品与客层的剖析也是最重要的背景。第一部分探寻大势:国家新经济体系调整契机全球经济发展战略性转型当今世界,一些主要国家为应对这场危机,都把争夺经济、科技制高点作为战略重点,把科技创新投资作为最重要的战略投资。这预示着全球科技将进入一个前所未有的创新密集时代,重大发现和发明将改变人类社会生产方式和生活方式,新兴产业将成为推动世界经济发展的主导力量。中国经济结构调整催生新兴产业2009年9月22日至23日,温家宝总理主持召开了三次新兴战略性产业发展座谈会,约请47名中科院院士和工程院院士,大学和科研院所教授、专家,企业和行业协会负责人,就新能源、节能环保、电动汽车、新材料、新医药、生物育种和信息产业等七个产业的发展提出意见和建议,在随后公布的会议公告中,该七大产业被表述为“战略性新兴产业”。资金追捧战略新兴产业股2010年6月份,在天津举办的第三届中国国际企业融资洽谈会上,几乎所有的基金和投资机构都将新能源和新材料列为自己的重点投资行业。而来自主办方的统计数据显示,参加本次会议的包括了管理着12921亿美元资产的605家基金和投资机构,拥有15532亿人民币资产的1786家融资企业。9月27日,武汉市政府召开常务会议,原则性通过了15个新兴产业的《实施方案》这是地方层面出台的首个系统性新兴战略性产业规划方案。由此一场围绕新产业发展规划的政策资金支持的竞争,将在各地展开。文化创意产业成新经济增长点由文化部、广播电影电视总局、新闻出版总署和北京市政府共同主办的第四届中国北京国际文化创意产业博览会,紧紧围绕国家《文化产业振兴规划》确定的战略导向和战略重点,促进全国文化创意产业的资源整合产业合作,推动优秀文化产品开拓国内外市场。吸引了国内30个省区市的代表团参与,共同探讨文化创意产业的国际合作。本届文博会还集中展示了广播电影电视、新闻出版与动漫游戏、设计创意、画廊及艺术品等领域的文化品牌和创新产品。政策为文化创意产业再搭台2010年7月22日国务院常务会议通过的《文化产业振兴规划》,明确了将重点推进文化产业,包括文化创意、影视制作、出版发行、印刷复制、广告、演艺娱乐、文化会展、数字内容和动漫等。《振兴规划》明确指出,积极吸收社会资本和外资,进入政策允许的文化产业领域。这极大地激励了各地推进文化产业的步伐。为振兴文化产业,国家与有条件的各省份城市都相继进行了相应的规划。文化部明确提出在五年内文化产业要实现年均15%的增长,国家与河南省也相继出台了《文化产业振兴规划》。河南推动发展文化创意产业6月24日,省政协九届十二次常委会议在郑州结束。省政协主席范钦臣出席会议并作了题为《发展文化创意产业的若干思考》的讲话。范钦臣指出,发展文化创意产业,对于改造和提升我国传统文化产业,解放和发展文化生产力;对于调整优化三次产业结构,促进经济增长;对于发展各项社会事业,推动社会进步,都具有战略意义。为了给河南文化产业提供相应的金融服务,河南省已成立了省文化投资公司。郑州欲打造中部创意产业集聚区2009年10月11日,中国郑州金水文化创意园区项目推荐会召开。相关负责人宣布,中国郑州金水文化创意园即将落成并将近日正式开园。据相关负责人介绍,该文化创意园区覆盖广告会展业、各类设计业、动漫游戏业、文化演艺业、现代传媒业等,规划容纳近百家文化创意企业入驻。同时郑州市二七区、惠济区也正在规划相应的创意产业园区。此外,惠济区也正在加紧规划建设一个关于信息创意方面的中国郑州信息创意产业园和动漫产业基地。郑州市在动漫产业方面,建设步伐明显加快。由郑州市负责基地的建设和运营的国家动漫产业发展基地(河南基地)也已获得国家相关部门批复。金水区吹响文化创意产业集结号2010年1月12日,河南省郑州市金水区召开区委经济工作会议,四大班子领导及各镇、街道办事处、区直各单位、各垂直单位负责同志参加会议。会议提出加快经济发展方式转变和结构优化升级。要大力发展四大产业,加快发展金融服务业、文化创意产业、信息服务业和总部经济;要坚持实施四轮驱动,坚持以项目建设为重点实施投资拉动,坚持以扩大消费为重点实施消费促动,坚持以招商引资为重点实施开放带动,坚持以自主创新为重点实施科技推动;同时要全力决战四大战场。世博会:中国文化创意发展的助推器世博会展经济,是整体经济发展的“助推器”。以“城市,让生活更美好“为主题,倡导绿色生态、低碳环保、节能新能。2010年,上海世界博览会,不仅迎来一场全球文明的精彩汇演,新兴的文化创意产业也借助这一舞台蓬勃发展。世博产品与服务产生数量巨大的接受群体,他们将极大地推动中国创意需求和消费市场的形成。世博产品和服务也拥有大量的跨国界的接受者。同时,世博会提供给中国的,是培养起一个具有极大消费需求的市场。这个市场为全面提升传统产业升级和发展文化创意产业带来契机。2010年上海世博会已经向我们展示了这样一种图景——在未来中国将会成为一个生产创意、消费创意的城市。第一部分结论:金融危机之际,传统产业几乎无一幸免遭受冲击,扶持、发展文化创意产业则成了政府突破困局的一个选择。加装创意引擎,正在催生一批文化创意产业的产生与快速发展。顺势而为是必然趋势,也是投资方向所在。第二部分洞悉市场:物业市场及竞品深入洞察郑州写字楼市场发展概述一、写字楼市场初期的租赁市场上个世纪90年代期间,郑州市场的写字楼市场主要以租赁市场为主,且多为一些中低档次的普通商务楼,配套设施一般,物业管理不太规范,仅提供一些基本的办公类服务,不太注重楼宇形象,多为通廊式砖混结构办公楼,其市场租金行情日趋下降,且出租率普遍较低,如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业,甚至有一些都市村庄的临街楼。这些所谓的写字楼一般是一些小单位开发的宾馆或自用的办公楼,由于其经营不善或空置等原因,腾出部分房间对外出租收益。同时市场上还有一种物业形式,就是一些宾馆,酒店房间对外租赁为企业办事处或小型公司的办公场所,非纯办公场所。郑州写字楼市场发展概述二、租赁市场中的中、高档商务写字楼市场到上个世纪90年代末期及本世纪初期,市场中逐渐出现了一些高层商务楼,如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业及安华大厦等中档类商住物业,此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化,如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业,其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业,其租赁行情较旺,吸引了大部分的外企及大公司入驻,其它如金博大商务中心、经纬大厦一类的物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业,商务氛围浓厚,但目前已出现了一些前期规划中的问题,如金博大的交通拥挤、车位不足,商业、办公相混等问题;经纬大厦的停车场规划失误等问题,这些因素直接导致了该类物业租金的下滑及空置率的上升。郑州写字楼市场发展概述三、买卖、投资、租赁——进入二十一世纪郑州写字楼市场的根本性变化在近三年的时间里,市区写字楼市场进入了一个快速发展期,其主要特点是:房地产开发企业开始大量介入写字楼市场,一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场,整个写字楼市场交易活跃,楼宇更加专业化,投资需求快速增长,户型设计、相关配套更加科学、齐全,吸引到众多的新兴中小型公司及从其它原有物业中迁入的公司,同时,投资型客户明显增多,且回报率较高,形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场,其类型大致可划分为:郑州写字楼市场发展概述三、买卖、投资、租赁——进入二十一世纪郑州写字楼市场的根本性变化第一类:高档专业写字楼物业。如豫港大厦、广汇国贸大厦、新闻大厦、报业大厦、思达数码等,其品质精良,配置齐全,有的租售结合,且租金、价位均处写字楼物业中的高档水平,同时也不部分酒店类物业将特定楼层部分对外招租,如大河锦江饭店将20—26层作为写字楼对外出租,充分利用了其自有资源。郑州写字楼市场发展概述三、买卖、投资、租赁——进入二十一世纪郑州写字楼市场的根本性变化第二类:中档商务公寓类物业。其多以商住立项,办公楼设计,价格适中,吸引了大量创业期的企业及部分本土中小型企业,其办公配置基本满足此类企业的需要,合适的投资回报率也吸引了大量的投资客跟入,代表类型物业如:金成国际广场一期、财富广场、金成国贸大厦、E时代广场、长江广场,其区位多居于新兴商务区或旧城改造新建区域,其中犹以金成国际广场、财富广场最负盛名,其所处的经三路北段区域也由此而形成了行政区内机关报兴商务中心,依托于新的城市规划、配套资源、完善的市政设施、酒店业配套,代表了市区新兴商务区的发展方向,区域带动作用正日益显现出来。郑州写字楼市场发展概述三、买卖、投资、租赁——进入二十一世纪郑州写字楼市场的根本性变化第三类:中档商住类物业。以住宅项目立项,商住两用型户型设计,商务类的物业配置、相对适中的价位,成长型的区位,吸引了最大程度上的办公类投资型客户及小型公司、办事处的入驻,代表物业为金成国际广场二期、三期、融元广场、文化嘉园、中州都会广场、时代华庭、中孚紫东苑、远征都市港湾临街高层项目,此类物业依托于其周围相对成熟的商务氛围,成为纯办公物业与住宅类物业间的新型办公类物业。由于近两年政府政策的调整,商住写字楼立项、银行、土地使用权限等政策的限制,商住楼投资市场一度出现降温,但仍是写字楼市场的主力军。郑州写字楼市场发展概述三、买卖、投资、租赁——进入二十一世纪郑州写字楼市场的根本性变化第四类:郑东新区中的高档办公类物业。随着市政新规划的郑东新区的新建项目的发展建设,尤其是郑东新区起步区内CBD内外环的商务办公项目的规划及开工建设,在一定程度上影响到市区整体商务区域的布局问题,其中内环22栋正开工的高层建筑项正部分封顶或接近封顶,并将于明年底前交付使用,CBD外环30栋超高层建筑中,已有顺驰广场等几个项目开始进入前期开工的准备阶段,此区域内项目多为市内原有的大中型知名房地产企业开发或由新组建的房地产企业开发,利用郑东新区先进的国际级规划及发展前景,吸引了众多的投资客的目光,代表类型物业主要有金成东方国际商务公寓、伟业财智广场商住楼、金成阳光世纪商住楼、未来国际商住楼,并且销售状况较好,尤其是东方国际与未来国际项目尤为投资客户所看好。郑州写字楼市场特点1.商务楼以租赁市场渐渐转向租售市场并进的趋势,且租金持续上升。2.商务楼逐渐走向专业化、规范化,物业服务水准及配套设施也日渐提高或齐全。3.原有物业渐渐被新兴物业形态所取代,由于原有物业的户型和配套逐渐满足不了现今企业的办公需要,原有物业租金及也租率不断下滑,与此同时新兴物业却一路攀升,并有继续上涨趋势。4.新兴商务区域中心渐渐形成,财富大道经三路区域,硅谷科技市场区域,华尔街未来大道区域,金成国贸附近的东西大街紫荆山交汇区域及将来潜在郑东新区CBD区域。郑州写字楼市场特点5.投资型需求日益增长,租赁市场活跃,尤其在某些热点区域如经三路区域,郑东新区CBD区域投资比例渐渐加大,并有持续增长趋势。6.市区内写字楼市场新的物业型态趋势逐渐发生转变,原有办公类物业——纯专业办公类物业——商住型物业——新兴专业纯办类,这一发展路线渐趋明显,前期市场中供应量较大的商住类项目渐渐走向更加专业化的办公类,原有商住楼宇的设计中的一些弊端渐渐显露出来,客户日益趋向于新兴商务区域中心中的纯办公设计的办公类物业形态。第二部分结论(一):现在的郑州市房地产市场中写字楼物业的发展正日渐明朗,以后市场中最受市场欢迎的产品将是新兴商务热点成熟区域及其附近的户型设计合理、配套齐全、纯办公外立面及内部设计的专业化写字楼其成长型的区域、适中的户型配比,先进的楼宇配套及合理的价格必将成为深受市场追捧的热销商务产品。郑州写字楼市场供需状况1.写字楼市场供求判断城区写字楼市场目前处于供应匮乏阶段,2009年之前推出写字楼都已销售完毕,而新推的写字楼几乎没有或量很少,花园路、经三路、农业路等几乎无在售办公用房项目。2.写字楼市场价格2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