洪雅项目营销策略

洪雅项目营销策略提报目录第四章营销策略第三章项目策略第二章项目基础分析第一章区域市场分析周边竞品分布观澜城邦领秀卓越城本案南岸国际布拉格广场区域竞争市场老城区南岸区主要竞品分析南岸国际南岸国际位于青衣江大桥南桥头，面临青衣江，背靠阳坪山，处于依山临水、环境优雅、空气清新、生态宜人的南岸新城绝版地段，是南岸新城的核心区域。开发商浙江余姚松乐投资有限公司占地面积232000㎡建筑面积430000㎡建筑类别塔楼容积率0.89装修状况毛坯绿化率40%开盘时间2011-11产权年限70年价格均价2700元/平方米项目地址青衣江大桥南岸项目配套学校：中小学洪雅中学，洪雅小学综合商场：城南市场，家家乐超市，万家超市，涌泉、万宏、鑫顺大酒店。银行：农行，工行，邮政储蓄，医院：洪雅县人民医院，洪雅县中医院。超五星级会所、独立幼儿园，临江匹配国际商业群落和临水休闲长廊3室2厅2卫115-117㎡2室2厅1卫86㎡南岸国际-产品分析户型特点：•通风采光良好•赠送面积大，增加空间实用率户型特点：•客厅转角飘窗设计•主卧带宽大阳台•通风采光良好•实用性观景三房优势：1.项目体量大，开发商具有一定实力。2.临近青衣江大桥，方便进出繁华的老城区。3.项目自带商业，生活便利。4.赠送面积大，采光好。5.价格优势明显。劣势：1.位置略偏。2.区域发展成熟度不高，配套发展需要时间。3.楼栋之间间距小，隐秘性差。4.户型设计无亮点。5.管理不善，销售员素质较差。南岸国际-优劣势分析主要竞品分析观澜城邦观澜城邦位于洪雅县青衣江南岸，由景地基业、信和地产联手打造，是洪雅的超大型复合社区代表。在建筑形态上有高层电梯华宅、小高层电梯洋房、多层情景洋房到联排别墅、独栋别墅等供购房者选择。开发商青衣江置业有限公司占地面积178756㎡建筑面积535116㎡建筑类别板塔结合多层小高层高层容积率3.00装修状况毛坯绿化率35%开盘时间2013-12产权年限70年价格均价3300元/平方米项目地址止戈镇八角庙村洪吴路1号项目配套社区内的欧洲风情商业街，整合购物、休闲、娱乐、个性化服务等生活体验为一体；豪华会所集油画廊、咖啡厅、雪茄吧、红酒会、桑拿等高端场所为一体，并设置有儿童活动中心、1.3公里绕山晨跑径及沿江散步路径、渔人码头、大型生态泳池、、高级健身房、形体舞蹈室、球类运动场（网球、乒乓球、羽毛球）等各种运动设施等3室2厅2卫101㎡3室2厅1卫87㎡观澜城邦-产品分析户型特点：•户型方正•通风采光良好•开敞厨房，直连生活阳台户型特点：•玄关入户，采光充足•次卧双飘窗，采光良好•实用性观景三房优势：1.实力开发企业，专业团队运营管理。2.规划设计较好，临青衣江，视野相互无遮挡，保证大部分户型可欣赏青衣江风光。3.客户认可度高，深受老年人喜爱。4.配套设施完善，舒适度较高。5.线上线下相结合的推广方式，效果较好。6.销售人员专业水平较高。劣势：1.位置略偏。1.区域发展成熟度不高，配套发展需要时间。观澜城邦-优劣势分析主要竞品分析领秀卓越城领秀卓越城118亩秀域，由20栋楼组成，最低7层最高11层。是针对30%的刚需客户，70%改善型客户精心打造的一个精英社区；采用创新法式7、9、11层电梯景观洋房设计，户型空间舒适、超宽楼距、超大中庭、法式坡地园林。卓越城是独栋商业步行街、星级酒店、纯住宅3者相结合的高端社区开发商四川洪雅福兴置业有限公司占地面积54753.36㎡建筑面积121856.27㎡建筑类别高层容积率1.8装修状况毛坯绿化率35%开盘时间待定产权年限70年价格均价3800元/平方米项目地址洪州大道项目配套商场伊盛百货学校实验小学医院人民医院银行农行公园引青入城，九龙山公园3室2厅2卫77㎡2室2厅1卫69㎡领秀卓越城-产品分析户型特点：•户型方正•通风采光良好•赠送率高户型特点：•直面市政公园，采光充足•功能性强•赠送率高优势：1.地段好，交通方便快捷。2.规划设计合理，品质突出。3.配套设施完善，舒适度较高。4.销售人员专业水平较高。劣势：1.价格偏高。2.据反映，目前项目出现资金运作问题，风险度高。领秀卓越城-优劣势分析主要竞品分析布拉格广场布拉格广场位于洪雅县老城区，为洪雅中央核心区域，地理位置优越，交通便利，拥有成熟的生活配套。本案中心区为县政府重点工程——世界银行贷款项目“引青入城”工程，高品质商业洋房奢享江河美景，让城市生活焕然一新。开发商四川蓝建房地产开发有限公司占地面积28951.35㎡建筑面积134292.02㎡建筑类别小高层容积率4.0装修状况毛坯绿化率35%开盘时间2014年04月28日产权年限70年价格均价3400元/平方米，商业30000/平方米项目地址洪雅县洪川镇学街项目配套超市永鑫超市，何大超市学校新星幼儿园，洪雅县第二幼儿园娱乐洪雅电影城，太平洋电影院优势：1.地段好，交通方便快捷。2.“引青入城”项目支持，水资源丰富3.配套设施完善，舒适度较高。劣势：1.业态无统一规划，空租率高。2.大部分商业是拆迁补偿，缺乏统一管理。3.售楼部缺乏管理，销售人员态度懒散、专业度低。布拉格广场-商业优劣势分析商业价格：单价3万/平方米40万/1L，24万/2L，20万/3L区域竞品小结•未来2-3年，舒适大户型产品将成为市场空白，机遇与风险并存•未来，本案住宅产品所面对的竞争压力大未来市场供应以中端改善型产品为主，以经济型三居、改善型三居为主力户型，满足首置刚需、首改为主。洪雅县目前在售项目众多，市场竞争激烈，价格保持在2000—4000元/㎡，去化较差，中低端刚需产品供应量大，未来2-3年城区市场还是以去库存为主。目录第四章营销策略第三章项目策略第二章项目基础分析第一章区域市场分析基本情况开发企业名称洪雅兴奇置业有限公司楼盘名称高岩.新天地预售许可证号坐落位置洪雅县洪川镇临江路3号土地性质商业、住宅土地使用起止年限住宅2013.9.10-2083.8.24商业2013.9.10-2083.8.24容积率1.4绿化率36.5%车位配比率1:1以上楼盘总栋数11房源总数量200建筑结构框架装修状况毛坯水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况水、电、燃气、电视、电话入户优惠折扣及享受优惠折扣条件一次性优惠1.5%，按揭1%项目基础信息项目目前住宅均价为3800元/㎡总价在20万—50万元之间。商业单价为8000-25000元/㎡总价在15万—500万之间。住宅与商业配比为1:1。风险机会劣势优势•新区地块稀缺，土地增值，区位价值看涨•项目所处区域交通道路畅通，距离市区一桥之隔•青衣江江景、阳坪山森林公园、临江景观公园、观光栈道四大优势景观•项目处于青衣江风水龙头位置•稀缺教育资源，只有本项目的业主子女能够读洪雅一小•户型较为丰富，能满足各类客户的购房需求•南岸区区域发展成熟度不高。对当地人缺乏吸引力•基地地形不规则、高差感觉明显•设计缺乏合理性，不利于整体规划•目前区域内人流量较少，人气不足，商业、配套、氛围都较差•价格比起其他竞品项目无任何优势•楼栋之间间距小，隐秘性差•宏观调控政策对三四线城市房地产的扶持较大•未来市场供应以中端改善型产品为主，以经济型三居、改善型三居为主力户型，满足首置刚需、首改为主•本案周边缺乏较高档次的休闲、餐饮、娱乐、购物等商业配套，为本项目的商业物业开发提供了市场空间•主要客户群体为当地人，市场供大于求•在售品质项目较多，将会分流相当部分的客户群，也影响本项目的形象提升•观澜城邦与本案地理位置、价格相近，但其项目规模大、品牌知名度大，市场竞争激励。SWOT分析结论：本项目的区位、交通、价格、配套相比于其他项目无任何竞争优势。如果没有特色的产品将很难提升项目的品质及档次，这将影响到项目的销售去化速度及销售价格，进而影响项目的利润率及开发商的品牌度提升。目录第四章营销策略第三章项目策略第二章项目基础分析第一章区域市场分析如何突破？策略思考战术层面战略层面从竞争项目中找到项目的突破口，项目层面竞争。如何突破项目层面，思考项目能为城市带来什么？城市影响力的层面。战术层面战术层面如何实现？战术层面其他项目的优势体现在物质方面，如何超越物质？本案南岸国际观澜城邦领秀卓越城企业品牌☆☆☆☆☆☆☆☆☆项目规模☆☆☆☆☆☆☆☆☆产品舒适☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆项目形象☆☆☆☆☆☆☆☆☆交房时间☆☆☆☆☆☆☆案例分析小米成功秘诀是参与感2015年上半年共售出手机3470万部。小米的秘诀是什么？第一是参与感；第二是参与感；第三还是参与感。从产品开发、以营销、到服务，用户全程参与。小米卖的不是手机，是参与感。阿那亚成功秘诀是归属感阿那亚是一个北戴河边的别墅项目，去年销售额是10个亿，但是它没有做任何广告，每个业主都是“托”。他的成功在与构建了社群的概念。这个社群并不是说它现在仅仅是有很多的微信群，它现在的业主微信群已经有1000多人，总共有48个分群，从时尚、投资，到美食团购，包括业主的互助群。业主买了这个房子之后，到那边不仅有房子，最重要他觉得那边他有一帮新认识的朋友，提升了客户对项目的归属感。案例分析案例分析幸福公社成功秘诀是参与感+归属感幸福公社是我司自主开发的旅游地产项目，在前期无推广支撑下，一期300套产品在1年售完，二期未动工情况下，就已销售近百套。其成功在于产品上通过DIY院子充分发挥客户的创造性，同时营造各种兴趣班：国学班、民艺班、雨花公益班......创造良好的人与人之间的邻里关系，并且在一期住宅产品销售完毕后，还在持续进行项目投入和打造，实现客户参与和认同。“参与感”项目参与体验“归属感”对项目的认同“荣誉感”荣耀度的提升“使命感”客户主动宣传三个项目的共同体现了客户的“四感”缔造项目的认同感和归属感是本案的核心项目旨在制造洪雅的快乐生活模式形象广告语：新生活体系的构建小区文化建设营销活动物业配合快乐至上商业小区文化建设本着以人为本的思路，满足人性中对文化的追求。照顾到人们对于所居住物业的精神需要、进而形成小区特有的文化氛围和格调，增加住户对小区的归属感，从而提高项目的整体品质。小区营销活动充分利用休闲广场的优势，举办各类文化娱乐活动。在活动形式上做到丰富多样，关注不同群体的不同需求。活动的举行并不需要有什么重大的意义，轻松愉悦的感官享受才是参与的目的。所以，活动在策划和组织时需做到健康、娱乐性强。商业活动通过盛大的活动推广，一方面可以展示企业的雄厚实力，另一方面可以将商业街的市场定位、业态定位等信息迅速传播开来。在提高人气的同时，提升项目品牌知名度，塑造浓郁的商业氛围，促进商铺销售，形成繁华商圈。物业公司的员工在某种意义上也同样是社区的一部分组成。在服务过程中，他们的服饰、言行举止、服务过程以及营造的氛围都会传递给住户。这就要求物业公司要做好管理和配合工作。物业配合战略层面浓缩城市精华，彰显城市魅力—城市名片外滩-上海后海-北京宽窄巷子-成都解放碑-重庆1.文化效应城市名片作为一个城市的文化符号，对扩大城市的影响力，提高城市的知名度，提升城市的文化品位，具有重大意义。城市名片能够准确反映城市的灵魂，全面提升城市品位，强化城市精神，提高城市知名度，扩大城市影响。2.经济效应城市名片对旅游业的提质增效，提升城市文化品味，扩大对外宣传，树立良好的对外形象，扩大招商引资等方面将起到积极促进作用。城市名片的优势思考1战略层面当人们提及洪雅，游人能想到什么？丰富的旅游资源瓦屋山（于2011年被评为中国十大最具潜力景区）、玉屏山、金舟山、八面山、九龙山等地文景观；青衣江、花溪河、周公河、白沙河、鸳鸯池、兰溪瀑布、双洞溪、桃源温泉等水域风光。瓦屋山国家森林公园柳江古镇四大文化宝藏道教文化青羌民俗文化洪雅十雅历史文化四川眉山地区洪雅县境内的瓦屋山，是古代蜀中著名的道教仙山。瓦屋山是张陵在蜀中创教的据点，具有悠久的道教历史源流，渗透着少数民族文化的神韵。洪雅瓦屋山地处青衣江流域，秦汉时期的主要居民是羌人。这支羌人因生息在青衣江上游，人们称之为青衣羌。雅女、雅鱼、雅连、雅笋、雅茶、雅杉、雅石、雅纸、雅牛、雅猪合称洪雅十雅。洪雅县于59