普罗旺斯小镇”营销策划方案

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料“普罗旺斯小镇”营销策划方案本方案主要内容：一、项目市场竞争环境分析二、项目竞争力分析三、项目总体营销目标四、项目目标市场细分及客户特征五、项目宣传推广策略六、项目销售策略七、项目上市成功及持续成成交保证措施八、确保开盘的必备条件九、整体宣传推广及销售的具体时间安排第一篇项目市场竞争环境分析一、区域市场现状与趋势1、总体竞争形势延续2004年的平稳势头，2005年的贵阳楼市将继续稳步发展，市场整体进入理性发展的时期，市场的竞争更加激烈，市场总体趋于成熟，具体主要表现在以下几个方面：1．1-1、大盘时代来临、地产新贵崛起如果说，上世纪90年代初是贵阳房地产的起步阶段，90年代末是贵阳房地产的成长期，则自2002年以来，贵阳房地产市场进入了一个调整阶段。伴随着贵阳房地产市场10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，贵阳楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。据不完全统计，贵阳楼市10万平方米以上的项目已经不下30个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。尽管同广州、北京、重庆等地的3000亩、万亩大盘相比，贵阳大盘的单个体量相对较小，但对于城市常住人口仅160余万人，年成交量不足150万平方米的贵阳市场而言，不管你愿不愿意，可以这样认为，贵阳的大盘时代已经来临。2005年就是贵阳大盘时代的启动年。经过多年的开发、培育和发展，贵阳的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享贵阳的楼市蛋糕，如中铁五局旗下的天意公司房开、民营的麒龙房开等。出于对市场的看好，云南官房集团也在贵阳风光的走了一回云南秀，而更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如振华集团、澳龙房开等。相信2005年将会有更多的地产新贵在贵阳的地产舞台上崛起。1．1-2、开发量持续增长、市场竞争日趋激烈据了解，2005年城市中心区将保持约100万平方米相对平稳的开发量。主要的开发量将集中在三桥、乌当、贵阳几个区域，以上三个区域将陆续推出的总量预计达到550万平方米，其中三桥区域定点项目约20个，未来将陆续推出的开发量将达250万平方米。乌当根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约80万平方米的项目开工上市。贵阳新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划200万平方米的森活林城也将在推出，如果进展顺利预计近几年有近220万平方米项目开发。在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，市场竞争更加激烈，如何在贵阳增长相对缓慢的销售总量中分取更多的份额，成了各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的重中之重，进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板联合道路等等，相信会成为2005年房地产市场开发工作的热门话题。谁能在2005年的房地产市场上引领风骚呢？1．1-3、三桥、贵阳、乌当将会成为楼市中的新亮点。三桥在贵阳的城市老版图上一直处于配角角色，长期以来给人以交通不便、环境糟糕、缺乏人文气息的印象，但随着大贵阳战略的实施、贵阳新区的建设、云岩区政府的重点发展，三桥已经今非昔比。凭着连接贵阳新老城区，紧连贵州贵遵、贵黄两大交通干道，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与贵阳本土较为成功的开发经验将在这块土地上演绎出新的贵阳地产风云录。贵阳新区经过几年来的强力开发，在市政府的全力支持下，从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设施逐步实现，碧海花园的陆续完工交房，对贵阳市民仍至全省人民来讲贵阳已经不再是海市蜃楼，以贵阳的行政地位和一流的配套规划、优秀的自然环境，较低的房价，从吸引眼球到实现购买，相信只是时间问题而已，而且贵阳给其他板块的时间已经不太长了。1．1-4、二手房日趋活跃、梯级消费结构初现经过几年来的培育和发展，贵阳的存量房交易日趋活跃，且发展势头增速，交易量和交易价格明显增加，房地产消费形成了一个基本的梯级模式：“没房的租房、有房的换房、换房的投资房”。二手房市场初步与商品房市场形成联动的发展，在一定程度上推进了商品房市场的发展。随着市民住房梯级消费观念的进一步转变和成熟，政府对房改房、经济适用住房上市交易条件的放宽、房地产中介行业的自身规范与发展等条件的推动，贵阳的二手房交易市场将更加活跃，房地产产品的梯级消费结构的增强，将给贵阳的房地产业发展形成新的动力源。1．1-5、宏观经济走好，消费力量分流根据有关资料数据显示，2004年中国GDP增长速度达13.7%，贵阳的GDP增长达到12.9%，城区的居民人均可支配收入，接近1000美元。这些数据显示在宏观经济增长的同时，市民的个人经济收入也在不断的增长，按照国际标准划分，1000美元的收入水平，意味着高消费时代的来临，这一切无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实的消费基础。贵阳市“大贵阳”战略的实施，城市化进程的加快也给贵阳的房地产业发展提供了持续的市场空间。在看到这些利好空间的同时，应该也看到市场消费力量被其他消费行为分流的趋势。经过几年来的调整，近期以来国家整顿金融市场的系列政策出台，中国熊寂多年的股市在进入2005年后呈现上升势头，股市春天到来的说法吸引部分投资者的目光，持币待购的地产投资客增多。随着股市的复舒，房地产竞争激烈，投资风险加大，地产投资客的减少将是一个不可回避的事实。先买车、还是先买房？在年轻一族的消费天平上，已经不在是买房一边倒的局面，对有房的中年消费者而言，购买私家用车也成为热门话题，在中国汽车行业的鼓动下，先购车，占缓购房或换房，对楼市消费的分流将产生相当的影响。影响力有多大？看看满街的车流，贵阳每日新上牌近100台的记录，不得不承认，楼市消费多了一个对手。贵阳楼市在存量补贴政策的取消，银行购房贷款门槛的提高等因素的影响下，即使个人经济收入不断增长，在相对较低的工作水平与日趋增高的楼价的差距面前，消费力量的合理回归是贵阳楼市不可避免的一个局面。1．1-6、综合因素影响、房价稳中有升2005年贵阳的房地产市场竞争进一步增强，为了在竞争中胜出，开发商们将会在开发建设过程中提高产品技术含量、产品创新、通过环境建设、配套建设等手段来提高产品含金量，提升市场空间，这一切都以成本为支撑；从2003年起土地的协议出让时代一去不返，在贵阳这个土地本就紧缺的山地城市，有限的土地资源在众多竞争者的争夺，土地成本势必增加；金融政策的调整，收紧，对需要大量资金在较长时间运作的地产行业来讲，房地产的资金成本、财务成本必定会增多；再加上旺盛的市场需求、持续增长的宏观经济、以钢材为代表的建筑原材料上涨等因素，2005年房地产的成本必定上涨，房价向上涨的日子可以预测也就不远了，不涨价是不太可能的，只是涨多少罢了。1．2竞争板/项目重点调查研究1.2-1、重点板/区域市场分析南明区行情1）、提要核心区域均值：约3300元／平方米东山、水口寺区域均值：约1600元／平方米油榨街区域均值：约2850元／平方米太慈桥区域均值：约2000元／平方米2）、板楼市概述南明区是贵阳的传统核心区域，都市繁华，拥有很好的区位资源及景观资源。经过多年的改造开发，区域中心内已经基本无地可用，少量高层项目持续供应。伴随城市发展，区域内楼市已经向城郊结合部寻求发展，发展方向主要集中在太慈桥、朝阳洞，油榨街、龙洞堡和东山、水口寺区域三个方向。由于该板的区域位置及自然地理，该板目前的规划定位主要以中高档住宅开发为主。3）、细分区域情况3．1）、核心区均价均值：3300元／平方米价格区间：2460-8500元/平方米最高价个盘：蓝波湾8500元／平方米最低价个盘：金地苑（多层），2460元／平方米区域楼市特征：该区域项目主要以高层项目供应、多层单位极少。受用地条件限制，项目规模普遍不大，集中在1.1-4.5万方之间，少数项目在8-13万方，建筑形态均以高层出现，商住结合，群楼主要用做商业和写字楼，很少有纯居住项目。供应户型主要为130-180平米的大屋，布局多为三房和四房，少数项目供应80-120平方米的中小单位，产品供应同前期相比呈现小型化趋势。因受项目规模和建筑形态限制，项目自身配套普遍较弱，环境一般，但交通条件和社会配套资源丰富，居家便利。销售情况良好但价格呈下调态势。3．2）、太慈桥、朝阳洞区域均价均值：2000／平方米价格区间：1390-2700元／平方米最高价个盘：凤凰佳苑（高层单位）2700元／平方米最低价个盘：快乐家园（经济适用房）1390元／平方米区域楼市特征：多层为主、小高层为辅的小区式物业类型。供应户型主要为90-130平米小三房和舒适三房，两房单位集中在75-90平方米，产品供应同质性高，供应面积集中项目自己配套较差、环境为一般水平，项目周边配套资源和环境普遍较差。3．3）、油榨街、龙洞堡均价均值：2850元／平方米价格区间：2380-3700元／平方米最高价个盘：经典时代3700元／平方米最低价个盘：空缺区域楼市特征：项目多为小区性社区，产品供应全面，小高层、高层、多层均有供应。项目规模5-16万平方米、项目定位多元化，中、高、低端产品均可选择。因项目供应多元化，供应单位主要为两房和三--四房产品，面积辐射面宽，不集中。具备一定规模，拥有自身配套，小区环境普遍较好，但周边环境和社会配套一般，空气质量受工业影响较差，销售也和价格也因此受到一定限制。重要个盘：中天世纪新城项目概况小区总占地面积78.9万㎡，总建筑面积100万㎡，容积率1.26，小区绿化率为45%，共分为12个组团，总户数6000余户，规划居住总人口2万余人。其中一期别墅区占地面积8.44万㎡，建筑面积5.42㎡，容积率0.64，共229户。二期总户数约700户，建筑面积约10万㎡。项目拟修建一个10000㎡的社区幼儿园和中、小学及足球场等教育设施，规划修建70000㎡的商业配套设施及占地50000㎡的康体中心会所和一个5000㎡的社区医疗中心。现一期会所已修好（即现在的销售大厅兼开放会所），一期还有一个网球场、组团广场等休闲运动设施。项目目前开发建设的是第一组团“TOWNHOUS别墅”和二组团（拆迁还房），一期别墅共229套，现已交付的约85套，且已有部分业主入伙装修。现有约十余套在建，别墅区会所已修好，因用作售楼大厅，所以有部分功能未启用，估计一期在2004年底前可全部完工。项目二期预计在04年初动工，计划开工约10万㎡，计划竣工8万㎡。整个新城的总工期约在8年左右。销售情况，一期销售约75%，别墅起价为4000元/㎡，均价在4400元/㎡，最高价达到5500元/㎡。二期预计均价约1850元/㎡。别墅区的物管费现为每月1.3元/㎡(暂定)。项目特点及简评卖点：1、规模宏伟、规划超前、配套完善，距离城市核心区近。2、中天公司多年经营，具备一定市场影响力的中天品牌。抗性：1、周边自然环境不佳，南明河下游情况恶劣。2、区域开发不成熟，人气不足。3、道路情况差，现有交通不便。4）、板发展趋势向城郊结合部发展是区域不二的方向，但从城市发展和建设持续用地情况来看，龙洞堡、油榨街片区其未来发展的重点，从多家公司在此拿地、政府有计划出让土地、城市建设长远发展规划等各方面情况分析，该区域的未来值得市场关注。云岩区行情1）、提要核心区域均价：约3288元／平方米大营坡、茶店区域均价：约2000元／平方米头桥、三桥区域均价：约2000元／平方米2）、板楼市概述云岩区是贵阳的传统核心区域，经济总量全省第一，各种大型批发、贸易中心云集，都市繁华，拥有很好的区位资源及配