海南北美时光旅游度假项目营销策略整合报告252p2012

开篇销售调整市场调研资源整合媒体积累渠道洽谈项目深度了解开篇之前，我们先向公司领导汇报近期工作接下来，我们进入正题......北美时光2012-2013年度——营销策略整合报告桥山集团-地产营销中心第一部分旅游度假地产的概念与认知第二部分顶级旅游度假地产案例借鉴第三部分国内滑雪度假地产案例借鉴第四部分北美时光2011年年度销售回顾第五部分北美时光2012年年度营销策略第六部分北美时光2012年营销费用预算第七部分关于营销开展的支持与配合总纲第一部分旅游度假地产的概念与认知第二部分顶级旅游度假地产案例借鉴第三部分国内滑雪度假地产案例借鉴第四部分北美时光2011年年度销售回顾第五部分北美时光2012年年度营销策略第六部分北美时光2012年营销费用预算第七部分关于营销开展的支持与配合总纲何为旅游度假地产？北大壶是什么？对北大壶的开发有何启发？第一部分旅游度假地产的概念与认知国际与国内旅游市场简述旅游度假地产的概念对北大壶度假区的评判和审视目录第一部分旅游度假地产的概念与认知世界休闲度假产业步入成熟期世界度假经济发展规律表明：国民人均GDP超过1000美元，国内出现旅游观光需求；国民人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；国民人均GDP达到3000美元，休闲度假需求高速增长;国民人均GDP达到5000美元，旅游进入成熟的度假经济阶段。阶段人均GDP/美元休闲方式休闲人群休闲场地起步阶段1000～3000喝茶、打牌等世俗休闲为主普通市民就近的室内或茶馆等发展阶段3000～5000国内温泉、高尔夫、游艇、生态等主题休闲为主富裕阶层休闲度假的地产项目、度假景区等成熟阶段5000～以上欧美国家全民、全方位休闲生活所有市民休闲主题城区；度假村目前全世界180个国家中，人均GDP达到3000美元以上的国家有102个，达到5000美元以上的国家有79个，在全世界范围内休闲度假需求进入了高速增长阶段，休闲产业已经步入成熟期。国际与国内旅游市场简述国际与国内旅游市场简述中国旅游呈现国际化、多样化和高端化的趋势，国内出现了一大批国际休闲度假区、5A景区，以及三亚、丽江等休闲城市，高端休闲产品也纷纷浮出水面。2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和全球第四大客源市场，国际旅游人次将达到1亿3千万，成为接待国际旅游者最多的国家。(数据来源：世界旅游组织)2009年，中国人均GDP3566美元；2010年，中国人均GDP超过4000美元。观光旅游休闲旅游度假体验国内休闲度假旅游市场日趋成熟旅游强势崛起，休闲度假区大量涌现国内旅游业正从观光旅游向休闲度假形态转变未来中国，将成为世界旅游行业的中坚力量旅游大国兴起，休闲度假旅游产业步入辉煌根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们迫切地需要更高级别的需求，而旅游休闲度假作为最高层次的旅游方式，迎合了时代的发展步伐，必将成为时尚的主流。国际与国内旅游市场简述旅游度假地产的概念对北大壶度假区的评判和审视目录第一部分旅游度假地产的概念与认知旅游度假地产的概念时间重组空间重组产业创新营销创新产业整合资源整合战略布局旅游地产休闲度假产业房地产全新的产业模式全新的人居生活模式全新的产品消费模式概念旅游度假地产是依托周边丰富的旅游资源而建的，是集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。特点旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观，完善的配套功能，因而有极高的投资价值。普通地产项目旅游地产项目居住功能为核心旅游度假功能为核心酒店温泉SPA高尔夫主题公园居住功能……酒店教育商业高级会所运动配套…………只是其中的一项功能旅游地产不是简单的功能叠加，而是以度假功能为核心,旅游功能之间紧密联系，不可缺失旅游地产和普通地产的差异外部配套体系产品体系对核心功能的支持外部“配套”，有它更好，没它尚可旅游度假地产的概念旅游地产的分类旅游区开发旅游物业开发依托一个以上的资源优势，通过系统整合，建立区域价值体系，通常进行区域性的基础设施建设，掌握部分核心经营物业的开发，实现大规模土地资源的控制，主要目的以提升土地价值，进而影响核心物业价值依托成熟资源，进行以单纯房地产住宅类物业为主的地产类开发。特点盈利点风险类型度假区内部的系统性风险同类度假区之间的产品竞争基础建设收益、土地转让收益、物业销售收益、物业租赁收益、物业经营收益物业销售收入区域内同类物业竞争风险旅游度假地产的概念层级资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型旅游度假区强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间每年几次三亚区域型旅游度假区较知名的景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每年多次秦皇岛本地旅游休闲自住类度假区并非强势的资源大部分来自本区域100公里，45分钟车程自驾车公交系统或者于此居住周末1-3天较为频繁十渡、青龙峡度假区按照国际标准，因其资源的不同，可分为以下三类旅游地产的层级占位旅游度假地产的概念本地旅游度假区区域旅游度假区目的地型旅游度假区旅游度假功能单一复合物业价值高低本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的知名资源条件和吸引力和部分休闲度假功能综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离区域市场广泛市场三亚秦皇岛十渡旅游度假地产的概念国际与国内旅游市场简述旅游度假地产的概念对北大壶度假区的评判和审视目录第一部分旅游度假地产的概念与认知对北大壶度假区的评判和审视我们的站位：站在世界高度的“目的地型旅游度假地产”我们的战略：以国际高度经营北大壶我们的视野：向国际顶级度假区看齐，着眼于国内、国际的同级别旅游度假区开展竞争我们的信念:搭乘国内大势环境，北大壶旅游度假区的开发机遇无限，前景利好！北大壶的未来完全可以打造成为东方的达沃斯！我们有理由相信：第一部分旅游度假地产的概念与认知第二部分顶级旅游度假地产案例借鉴第三部分国内滑雪度假地产案例借鉴第四部分北美时光2011年年度销售回顾第五部分北美时光2012年年度营销策略第六部分北美时光2012年营销费用预算第七部分关于营销开展的支持与配合总纲深圳-华侨城/海南-清水湾/三亚福湾/海南-半山半岛/海南-博鳌千舟湾/印尼-NusaDua/瑞士-达沃斯/新加坡-圣淘沙顶级旅游度假地产案例借鉴对北大壶度假区的启示目录第二部分顶级旅游度假地产案例借鉴世界顶级度假地产有何不寻常之处？对北大壶的开发有何借鉴和启示？第二部分顶级旅游度假地产案例借鉴区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾资源：资源条件一般，区域内无特殊资源交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷人口：3.5万人1985年至今现已建成以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区顶级旅游度假地产案例借鉴深圳华侨城主题公园资源推动土地持续增值代表楼盘配套建设及环境营造价格变化198919991995中国民俗文化村暨华夏艺术中心开幕锦绣中华开业锦绣中华、民俗村两景区正式合并；世界最大的“水上舞台”在深圳欢乐谷落成200519971991199320012003世界之窗建成开幕世界之窗环球舞台正式投入使用欢乐谷二期建成开放欢乐谷主题公园建成开业欢乐谷三期开放波托菲诺天鹅堡一期8250博林贡院9000锦绣花园一期6800海景花园6000中旅广场7800新浩城6000锦绣花园二期7250波托菲诺纯水岸11000假日湾华庭8600碧海云天二期8600波托菲诺天鹅堡二期10080波托菲诺天鹅堡二期25000元/平方米12000100008000600040002000海景花园3000顶级旅游度假地产案例借鉴深圳华侨城规划先行环境优先聘请新加坡著名规划师担任规划顾问，谋求整体规划和持续发展。城区建设与房地产开发，以对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式。旅游、传媒结合，提升区域价值联合各主题公园推出大型旅游文化活动，塑造城区整体文化娱乐旅游特色。引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度。城区市政配套日趋成熟，开始强调华侨城优异的景观资源和人文居住环境。利用媒介强势宣传华侨城旅游地产概念。地产高收益，实现土地价值最大化借助前期大力营造的区域环境和配套设施，建立区域形象，以城市的模式兴建配套设施，开发定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的波托菲诺小镇等高尚社区，实现高价值利润。借鉴意义顶级旅游度假地产案例借鉴深圳华侨城旅游度假地产的开发，是一个长期的过程，有待于我们长远规划，步步为营！！6家国际超五星级海景酒店+3个18栋滨海高尔夫+温泉+游艇+海洋馆+商业街七星级朱美拉酒店六星级莱佛士酒店3个18洞国际滨海高尔夫球场温泉疗养度假海景资源十分珍贵，顶级海景度假配套组合海南-清水湾顶级旅游度假地产案例借鉴配套先行，带动住宅物业销售项目开盘前，酒店建设已经率先动工，并在2010年陆续投入营业。一期开盘当天，同时与六家国际酒店签约。投资30亿，完成基础设施建设和2个高尔夫场地住宅启动签约莱佛士酒店并动工一期金色果岭开盘莱佛士酒店投入运营其他酒店在未来2－5年内陆续运营2006200720082009201020122015第三期投资50亿整体开发完毕海南-清水湾顶级旅游度假地产案例借鉴配套先行专业地产经验+打造国际商业地产资源，树立了住宅物业的价值基础，经过先期的巨额投入，为住宅物业实现价值的最终收益市场机遇2006年，时逢“海南旅游”“海南投资”在国内再一次迅速升温，为此时的大盘运作带来了市场机遇资源优势售卖“海景”资源，整合海景度假元素，增加海景售卖价值品牌优势品牌效应和大力传播，注重项目建立品牌价值借鉴意义海南-清水湾顶级旅游度假地产案例借鉴配套的先行，带动住宅物业带来价值收益海南-三亚福湾项目位于国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。滨海多元化社区综合旅游度假区位置海棠湾东线高速土福湾出口占地面积1,000,500平方米建筑面积500,250平方米容积率0.5开发商海南海兴房地产开发总公司物业管理公司海南东和酒店管理有限公司顶级旅游度假地产案例借鉴一期度假酒店式海景公寓占地约100,000平方米建筑面积约100,000平方米公寓套数共约1700套每套面积约48—104平方米度假独院泳池平层别墅•度假独院泳池平层别墅，占地约270,000平方米，建筑面积约65,000平方米•连排别墅共约570套，每套别墅包括私家院落和私家泳池，每套面积约68—137平方米.二期五星级酒店总建筑面积约40,000平方米商业街等配套设施总建筑面积约30,000平方米地块特征：地块窄长垂直于海岸线，海岸线短，无海景资源优势海南-三亚福湾顶级旅游度假地产案例借鉴2#68平米海景洋房L1泳池别墅68-75平米•整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度高；•小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计；•多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，降低了总价，实用度极高。产品定位：户型设计整体偏小，强调度假功能•5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源；•卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒适度高；海南-三亚福湾顶级旅游度假地产案例借鉴低总价、高附加值的MINI泳池别墅成为项目最大的卖点之一海南-三亚福湾顶级旅游度假地产案例借鉴建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现场同周边项目实现差异化•建筑风格：项目别墅建筑为西班牙风格，细节处理精致，风情感强烈•园林风格：园林设计方为贝尔高林，园林整