海峡如意城营销推盘策略

去化是第一任务福建平潭海峡如意城'1地块办公楼1#2#3#营销推盘策略纲要①客源分散'不集中②现状偏远'非主流③平潭客户正被透支本案3大困境无客群现状非主流迅速回笼资金目前无法吸引客群，无法吸引足够多的客群政策是主流，前景是主流，发展是主流有了足够的人，看到了前景才能出手人是本案关键如何吸引人是本案的核心有足够的人是本案制胜的前提人在哪里？a平潭的人b八县及市区的人c省内的人（闽东、南平、三明）不是单一区域（本案最为棘手的问题），在全省，甚至跨省如何挖掘他们？有便宜的出现就能吸引他们能占到便宜捡到便宜就能套住他们本案的去化就能迎刃而解如何占便宜：够低的价格！够高的价值！如何塑造高的价值？看*平潭的钱景2009年5月14日，国务院正式颁布《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》，7月底，中共福建省委八届六次全会正式做出了设立福州（平潭）综合实验区的决定。基于平潭综合实验区的国策*价值根据区域自然条件、区位优势、生态环境，初步确定主岛海坛岛的功能布局分为以下六大功能区：国际旅游发展区商贸合作区大型物流港区滨海新城区科技文化合作区高新技术产业区*平潭的明天将是下一个小厦门*平潭将打造为海西对台展示的重要形象窗口*平潭将是投资者的天堂*平潭将是未来企业总部的聚集地中国看海西*海西看平潭。平潭速度*见证奇迹。基于平潭发展定位*价值①探索两岸合作新模式的示范区。积极探索采取两岸共建等灵活多样的合作方式，实现合作规划、合作开发、共同受益，推进两岸经贸紧密合作、融合发展，构建两岸直接往来的重要快捷通道，推进两岸教育文化交流合作先行先试，打造两岸合作的国际旅游岛和两岸贸易特别区。②海峡西岸经济区科学发展的先行区。加大改革创新力度，大力推进通关制度、科学技术、管理体制和发展模式创新，为台湾人士在平潭就业、居住和自由往来提供便利，为海西“科学发展、先行先试”创造经验。③省会中心城市的重要组成部分。按照产业做强、规模做大、功能做优、环境做美的要求，发展优势产业，提升人口和经济聚集度，使之成为拓展海西沿海城市化格局的新增长点。高起点、高规划、高发展、高潜力海西的平潭，世界的平潭看*项目的优势项目部分经济指标主要经济技术指标名称面积单位总占地面积47825.813平方米总建筑面积212584平方米地上建筑面积174084平方米其中地上计算容积率建筑面积171374平方米其中办公建筑面积143391平方米其中1号楼办公建筑面积21810平方米2号楼办公建筑面积32572平方米3号楼办公建筑面积17256平方米4号楼办公建筑面积32684平方米5号楼办公建筑面积21624平方米6号楼办公建筑面积17445平方米商业建筑面积26790平方米便利店100平方米机房面积1093平方米地上不计算容积率建筑面积（架空层）2710平方米地下建筑面积38500平方米机动车停车位（地下一层）926辆非机动车停车位5160辆其中地上100辆地下5060辆*大牌开发商强势联合海峡如意城由海峡建设投资（控股）有限公司倾力打造：其中主要股东包括香港世茂集团、恒基兆业、新鸿基地产以及远雄集团和台湾的东元集团等国际知名企业，五大华人地产领袖合力打造两岸首个经济一体化示范城。*中国第五大特区背景平潭·海峡如意城，位于“中国第五大特区”——平潭综合实验区金井湾组团的核心区，是外界进入平潭的“第一站”。项目总建面积约250万m2其中地上总建筑面积1713750平方米，地下建筑面积748670平方米，总容积率2.24，绿地31.5%，南向天大山、东北靠规划行政中心、西北临如意湖，是金井湾组团按照高标准、高水平建设要求积极启动推进的重点项目之一。*千亩滨海生态城市综合体项目将引进国际先进的创新型管理、技术及人才等优势资源，规划建设集五星级酒店、国际一流软件智能办公区、学校、风情商业街、Shoppingmall购物中心，沿湖步行街及全功能智能生态豪宅社区等多种业态于一体的代滨海生态城市综合体。*海峡云载体海峡如意城搭载“海峡云”（S-loudSystem）系统落地平潭，整合国内外及两岸三地云产业链优势资源，将云产业与城市转型、产业升级相结合，为中国率先整合运用云计算的国家战略拓宽思路，为最终实现云城市经济起到了领头效应。项目云技术汇集社区云、健康云、安防云、教育云、家居云、商务云六大系统于一体，提供全智能化豪宅生活解决方案。14.3万纯写字楼写字楼集群化效应2.67万精品商业广场926辆机动车位，5160辆非机动车位5A甲级写字楼品质{包装地位}平潭地标'福建首个{云服务}5A写字楼关键词解析平潭地标：平潭第五特区性质，发展潜力。地标，彰显项目标杆特点。5A写字楼：突出项目高端物业定位，具有高成长性。明确物业为办公场所，同时体现成熟的服务理念。与商住楼低端形象区隔开体现办公环境的纯粹性及舒适性。为项目投资升值潜力做依托。云服务：项目云技术汇集社区云、健康云、安防云、教育云、家居云、商务云六大系统于一体，提供全智能化解决方案{分案名}海峡如意城云座1000亩城市运营综合体*福建首个{云服务}5A写字楼关键词解析云：地标，高度，平潭的高度未来写字楼的高度同时结合“云端科技”服务价值的产品属性本案推广做足价值基础上，还要不断激发赌平潭的大未来大前景大发展赌海峡如意城的综合优势目标客群闽商的赌性有胆赌平潭否？！20万抄底我省首个{云服务}'写字楼！首期均价8000入市，50平总价40万，首付50%*平潭要大发展力赌平潭就是·赌·*投资平潭的时间差*平潭写字楼商业升值潜力*千亩城市综合体海峡如意城将立起平潭力*发展眼光赌平潭的发展，赌海峡如意城的潜力基于对目标客户的研判赌平潭的未来就是赌平潭投资回报率赌平潭投资潜力赌平潭投资保障赌项目形象及配套规划赌发展商实力与信誉•这是一场眼光敏锐者的赌局•这是一场注定会赢得赌局•这只是一场赢大还是赢小的赌局赢策略的关键点足够多的客户主动的局面1:捡便宜2:立形象（大平潭世界级形象）3:树价值（规模价值、产品价值）先引人再做值饥饿营销托关系找人开盘即收盘执行的关键点全省落地拓客平潭、八县及市区、省内（闽东、南平、三明）主要三点：1落地户外2落地派报3落地活动落定区域的短周期所有空挡户外整合打包全城轰炸上街上门监督执行与活动及利益互动落地推介会与区域内各地联动造成影响力敢赌大平潭？！抄底大海西！20万抄底我省首个{云服务}'写字楼！全省落地拓客*接客1新增平潭主城接待点2新增福州主城接待点Ø推案策略第一阶段：写字楼销售控制销售节奏，低区房源较低价格入市，以试探市场接受度，合理制定价格策略，保证整盘去化。第二阶段：商业销售从投资角度分析，商业接受度较写字楼更具有投资吸引力，且本案商业均为独立店铺，更能创造销售氛围，产生市场投资热点。因此在写字楼推出后一定时期商业可适时推出市场，将投资热点推向高潮，以推动写字楼的再次火爆销售。Ø推案次序写字楼价值排序就一期三栋楼价值看3号楼产品相对处于劣势，2号楼产品在区位上有一定的优势，因此三栋楼产品排序为：2#1#3#Ø销售手段商业销售通过前期宣传一次性推出市场，达到快速去化目的。写字楼针对不同客群采用整栋、半栋、整层、半层以及单户销售方式进行。写字楼针对不同客群采用整栋、半栋、整层、半层以及单户销售方式进行。3#楼前期推出市场可设置为低层散户销售、中间楼层半层销售、高楼层整层销售的模式进行，在操作过程中散户买以拼团的方式购买半层及整层。1#、2#楼销售模式以整层销售作为销售手段，主要通过前期3#楼的推出引爆市场后吸引高端投资客及自用型客户。商业在写字楼首次开盘后一次性推出市场，与余下写字楼客户交替促进，达到快速去化目的。Ø销售节奏阶段性销售期去化面积备注第一阶段写字楼、商铺形象推广------引爆市场第二阶段开盘期写字楼（35%）引发市场关注，价格试探第三阶段持续销售期写字楼（30%）商铺（65%）持续供应，在保证市场接受度的情况下，加大推出力度第四阶段尾盘销售期写字楼(25%)商铺（25%）项目趋于成熟，品质制胜媒体渠道分配比率推广费用（单位：万元）户外25%258.8网络10%103.5报纸15%155.3活动25%258.8小众10%103.5杂志5%51.7物料5%51.7其他5%51.7总计100%1035推广预算安排：按照我项目6.9亿的总销额，1.5%的推广比例进行计算，2012——2013年总推广费用为1035万。具体分配比例按照各媒体的预期作用展开。推广费用（单位：万元）258.8,25%103.5,10%155.3,15%258.8,25%103.5,10%51.7,5%51.7,5%51.7,5%户外网络报纸活动小众杂志物料其他