湘潭嘉盛金桂园项目营销策略大纲--owen5188

湘潭嘉盛·金桂园项目营销策略大纲长沙天舜文化传播有限公司金桂园项目小组目录一、湘潭市场调查报告································································1二、项目开发策略···································································25三、项目定位·······································································28四、项目卖点提炼····································································28五、项目推盘策略···································································29六、项目SWOT分析··································································32七、项目推广策略····································································33一、湘潭房地产市场调查报告1、湘潭市概况湘潭市位于湖南省的中部偏东地区，东西横宽108公里，南北纵长81公里，土地总面积5015平方公里。市域既居长、株、潭“金三角”的一角，又处岳、衡、邵连成的“大三角”腹地。2005年，湘潭市生产总值达367.03亿元，比2000年增长74.3%，“十五”期间年均增长11.8%，增速比“九五”时期提高3.7个百分点。主要经济指标占全省比重加大、位次前移，其中：生产总值在全省的比重由2000年的5%提高到6%，总量排位由第11位上升到第7位。规模工业产值的比重由2000年的6.9%提高到8.1%，总量排位由第6位上升到第4位。地方财政收入的比重由2000年的2.8%提高到3.4%，总量由第11位上升到第7位。进出口总额的比重由5.57%提高到11.1%，总量保持在前三位。结构调整稳步推进。产业结构进一步调整优化，三次产业结构由2000年的17：36：47调整至2005年的15.2：43.3：41.5，二产业比重有了较大提高。高新技术产业快速发展，高新技术产品增加值占工业增加值比重由2000年的19.5%上升至33.7%。城乡结构进一步调整，2005年末城镇化率达42.5%，比2000年提高11.65个百分点。民营经济、园区经济不断发展壮大。2005年末，全市民营经济增加值占全市生产总值比重接近50%，比2000年提高10个百分点。园区经济不断壮大，2005年实现工业总产值29.9亿元，比上年增长61%。社会保障体系不断健全。全市参保企业退休人员养老金和国有企业下岗职工基本生活费做到了按时足额发放。城市最低生活保障范围扩大、标准提高，做到了应保尽保。城市职工医疗保险平稳运行，并先后启动了工伤、生育保险。2005年，全市企业职工基本养老保险参保人数达21.5万人，比2000年增加3.8万人；参加基本医疗保险人数29.6万人，增加26.2万人。5年来，全市共改造扩建农村敬老院26所，新增床位1300张。就业紧张局面有所缓解。通过实施“城区五万人就业工程”，5年内新增城镇就业人员19.2万人，城镇登记失业率控制在4%以内。1、农业农业生产稳定增长，农业结构继续优化。2005年，全市完成农林牧渔业增加值55.8亿元，比2000年增长31.5%。主要农产品产量均有所增长，其中：粮食总产量155.6万吨，比2000年增长12.4%；蔬菜118.7万吨，增长49.6%；水果3.77万吨，增长69%；出栏肉猪541.16万头，增长37%；出笼家禽1100万羽，增长25.5%；水产品6.89万吨，增长23%。以“稻—菜”、“菜—菜”“莲—菜”等耕作模式为主的稻田耕作制度得到进一步发展。全市优质稻种植173.6万亩，占水稻种植比重达53.8%。水果、蔬菜、花卉苗木、药材等经济作物面积比2000年大大增加。生猪养殖加工业实施的“公司+协户+农户”的运作模式发展良好，涌现了一批带动作用较强的龙头企业。2005年畜牧业及相关产业产值突破50亿元，占农业总产值比重由2000年的48.7%提高到54.2%。5个千亩以上的特色优质农产品示范基地取得较好经济效益。农业综合生产能力逐步增强。5年间，农村电网建设与改造、农业综合开发、水利建设、退耕还林及长江防护林、农村生态能源建设、农业机械等项目投资15亿元。2005年末，全市农机总动力达161.3万千瓦，比2000年增长70.9%。5年间新增电排装机容量1.7万千瓦，新增灌溉面积3500公顷，硬化各类渠道1923公里，田园化2.8万亩，旱涝保收面积达179万亩。到2005年止，全市累计建设沼气池13万个。2、工业工业生产高速增长。2005年，全市全部工业总产值完成475亿元，5年平均增长20.7%。全部工业增加值由2000年的53.6亿元增加到134亿元，年均增长15.8%。规模工业企业由388户增加到460多户。规模工业产值2005年达380.87亿元，年均增长24.8%。工业支撑作用进一步强化，2005年，工业增加值占全市生产总值的比重达36.5%，比2000年提高8.4个百分点。经济效益显著提高。“十五”期间是工业企业效益状况最好的时期，5年内全市规模以上独立核算工业盈亏相抵后共实现利润38.1亿元，扭转“九五”时期连年亏损局面。工业经济效益综合指数由2000年的76.5%提高到2005年的146.2%。企业投入加大。通过狠抓项目建设，工业技改投入逐年增加，由2000年的10亿元增加到2005年的81.64亿元，5年内共投入技改资金183.4亿元，比“九五”增长3.2倍。湘钢500万吨钢改造工程、电厂一、二期工程、江南汽车九华生产基地轿车项目投入均在40亿元以上。制造业信息化工程全面铺开，19家企业进入国家、省级示范企业行列。支柱产业发展壮大。通过“十五”期间的加速发展，全市已基本形成了冶金、机电、化纤纺织、新材料等支柱产业。2005年，四大支柱产业实现工业总产值256亿元，比2000年增长3.5倍。投资规模不断扩大。5年间全市全社会固定资产投资完成527亿元，是“九五”的2.2倍。城镇以上共有1761个项目建成投产，其中基本建设项目482个，更新改造项目1073个。3、其它近5年间全市投入城市建设资金42.8亿元，比“九五”增长4倍。城区面积由45平方公里扩展到76平方公里，展示和代表湘潭开放与发展形象的河东新区基本建成。5年新增城市道路60公里，新、改、扩建城市主次干道和连通道40多条。三大桥建成通车，四大桥开工，城市二环线、湘江生态经济带等重点工程建设进展顺利。市政设施日益完善，河西污水处理厂一期工程正式运行，河东水体净化工程启动，双马垃圾场一期工程交付使用，城市天然气工程实现供气。完成景观道建设20余条，新建和改造10多个绿化广场和10多个市民休闲小游园，提质改造小街小巷120余条。人民大厦、广电中心、梦泽山庄、东方红广场等一批文化设施和大型标志性建筑相继建成并投入使用。顺利完成省级园林城市、省级文明城市的创建任务。交通综合运输能力不断提升。“十五”期间,全市共完成交通基础设施建设投资30.18亿元，新增公路里程321.3公里，其中高速公路新增100公里，其它等级公路54.5公里。公路通村率达99.6%，比2000年提高18.6个百分点。建成通村公路336.4公里，改造通畅公路271.3公里。金融稳健运行，存贷结构进一步优化。随着湘潭经济的全面发展，金融体制改革积极推进，信贷投入加大。2005年末全市金融机构各项存款余额为325.24亿元，各项贷款余额184.85亿元，分别比2000年增加163亿元和83.42亿元，其中：农业贷款33.73亿元，比2000年增加22.64亿元。城乡居民生活水平明显提高，居住条件进一步改善。据抽样调查统计，城市居民人均可支配收入由2000年的6049元增加到2005年的9685元，同比增长60.2%，年均增长9.9%；农村居民人均可支配收入也由2000年的2599元增加到2005年的4086元，同比增长57.1%，年均增长9.5%。城市居民和农村居民人均住房面积由2000年的15.23平方米和42.34平方米，增加到2005年的21.19平方米和48.5平方米。要点归纳：1、随着政府长株潭一体化政策的逐步实施，湘潭已进入城市发展建设的快车道，政府投入资金力度加大，不断吸引外资注入，交通综合运输能力得到不断提升，市容市貌对比从前已有较大改观。2、在良好经济发展态势的带动下，市民收入有所增长，市民的购买能力大幅提升，市民购买心理已由原先的简单买房逐渐转变为对好房的强烈需求，住好房也必将成为06年新的生活主题。3、金融稳健运行，银行存贷结构进一步优化，为房地产交易的良好进行打下了坚实基础。4、高新经济开发区的规划建设和大量工业企业（人流、资金流）的迁入推动了河东房地产业的快速发展。5、人文底蕴深厚，景观资源优良，红色旅游兴盛。在进行房地产建设时可充分挖掘此点，做出更具湖湘特色的地产项目，作为当地休闲及购物的新亮点。6、目前湘潭房地产市场正处于逐步升温阶段，进军湘潭房地产行业前景看好。2、湘潭房地产市场情况2005年全年总销售金额84047万元，商品房竣工面积96.5万平米，商品房销售面积74.1万平米，物流中心、经济区投资。莲城商业步行街总计划投资1亿元：2005年计划投资1000万元，完成投资5000万元，韶山路商业广场总计划投资4.8亿元，2005年计划投资1000万元，完成投资1154万元。2006年2月湘潭市固定资产投资总额完成73267万元，1-2月累计完成109741万元,较上年同期增长15.3%，其中,房地产开发投资1-2月完成13864万元,同比下降4.5%；技术改造投资1-2月完成60587万元,同比下降11.3%。1．房地产市场整体特点（1）商品房价格涨势趋缓，交易量明显下降湘潭市2005年虽然房价仍然在上涨，但涨幅不断回落。2005年全年房屋销售价格总指数105.37%，较上年同期上涨5.37个百分点。商品房销售价格为1212.9元/平方米，较上年同期上涨5.72个百分点。其中：住宅价格上涨5.3个百分点，均价1112.9元/平方米；非住宅价格上涨3.8个百分点，均价为2186.7元/平方米。价格涨势趋缓，交易量明显下降。至2005年年末，全市房屋施工面积是245.74万平方米，同比下降10.3个百分点；共完成商品房销售面积74.0811万平方米，同比下降21个百分点；实现销售额8.4047亿元，同比下降10.6个百分点。（2）土地交易价格继续上涨2005年，土地价格仍然维持高位运行态势，其中居住用地价格为60.6万元/亩，同比上涨8.7个百分点。（3）二手楼市呈现回暖复苏现象自2005年“六一”新政以来，二手楼市曾出现过一段萧条时期，交易量明显下滑，购房者持币观望，犹豫不决。在经历一段观望期之后，发现商品房销售价格平稳上涨，消费者把目光重新投向二手房市场。受市场需求影响，二手房市场交易量明显回升，交易价格上涨。2005年，全市二手房销售面积达501325平方米，实现销售额2.6436亿元，同比上涨4.2个百分点。其中，二手房住宅821元/平方米，同比上涨4个百分点。2．影响因素简析（1）新挑战和新机遇2005年国家宏观调控政策给房地产业的发展带来的新挑战和新机遇是前所未有的。它一方面继续遏制不合理需求，通过政策增加炒作型二手房的交易成本和非普通商品房的购置成本，同时满足合理需求，增加经济适用房供给；另一方面则为行政性冻结的土地和信贷适度解冻，同时完善相应法规制度，继续严把土地、信贷供给闸门。通过控制房价上涨过快促进房地产市场的健康发展，防止房地产市场的大起大落，确