琼海市阳光海逸项目营销策略调整的建议

海南·琼海房地产市场调查报告June,2009海南联华创展房地产经纪有限公司暨阳光海逸项目营销策略调整的建议目录•PART1海南房地产发展概况海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009•PART2琼海房地产发展近况•PART3项目版块区域市场概况•PART4项目营销现状诊断•PART5项目营销策略调整建议海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009PART1海南房地产发展概况旅游地产-海南地产的共性海南联华创展房地产经纪有限公司旅游地产:所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.June,2009特点一旅游业和房地产业的无缝嫁接特点三完善的配套功能特点二具有更好的自然景观、建筑景观特点四极高的投资价值旅游地产-海南地产的共性海南联华创展房地产经纪有限公司海南旅游总体发展目标:把海南建成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地。中国唯一的热带岛屿省份国际旅游岛基建规划及热点(东环、航天发射中心等）热带滨海资源的稀缺性度假居所、第二居所、投资价值体现、身份象征June,2009旅游地产-海南地产的客户海南联华创展房地产经纪有限公司热带滨海资源的稀缺性June,2009与其它省份不同点：海南省的经济对海南房地产的影响相对弱化。主体客户区域：全国范围旅游地产-海南地产的客户海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009十三亿人口1.8万公里海岸线人均1.3厘米海南(亚热-热带)1528公里海岸线人均1毫米谁能拥有?旅游地产-海南地产的客户海南联华创展房地产经纪有限公司热带滨海资源的稀缺性度假居所、第居所、投资价值体现、身份象征June,200965%的富裕家庭拥有两处房产，且选择别墅作为第二房产的富裕家庭占到了83%的比例–万事达国际组织(2008年)旅游地产—海南地产的开发顺序海南联华创展房地产经纪有限公司热带滨海资源的稀缺性June,2009热带滨海景观资源丰富,仅次于三亚.琼海市,民风淳朴,海南侨乡之一,博鳌亚洲论坛所在地,知名度仅次于三亚,景观资源与滨海资源较文昌好.万宁市,景观资源与滨海资源较琼海好.兴隆较为知名.海南文化代表城市,民风淳朴,著名侨乡,航天发射中心基地,景观资源与滨海资源较海口好.因不在常规旅游行程内,知名度较低.省会城市,本地与岛外客户的二元制市场,市政相对完善,景观资源与滨海资源一般.热带滨海景观资源全国之首,国际滨海旅游城市,国内滨海度假首选之地.板块区域描述旅游地产—海南地产的开发顺序海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009板块区域描述人文景观自然景观海口文昌琼海万宁陵水三亚中附加值高附加值弱弱强强旅游地产—海南地产的开发顺序海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009现阶段开发商选择性分析海口文昌琼海万宁陵水三亚外地知名开发商本土知名开发商中小外地开发商航天发射基地博鳌亚州论坛博鳌机场中国顶级热带海岸中国顶级热带海岸旅游地产—海南地产的开发顺序海南联华创展房地产经纪有限公司热带滨海资源的稀缺性June,2009富力,雅居乐,重庆东和中信,兆南,中南集团,城投鲁能,万科,兆南,城投,宝安,长信中粮,鲁能,爱地,首都机场集团,鸿州,重庆东和,联华国际,兰海集团知名企业分布华润,金手指,中信,宝安.旅游地产—海南地产的开发顺序海南联华创展房地产经纪有限公司热带滨海资源的稀缺性June,2009高中端客户的候选之地,对热带海景资源的有强烈需求性.三亚之外的海南最佳度假地中低端客户为主,高中端为辅,万泉河及市区为中低端,博鳌为高端.博鳌效应呈现.第二居所中低端客户为主,养生,度假,投资.第二居所高中低端客户,养生,投资,移民居所,第二居所高端客户的首选,身份的象征,投资已不再是此板块的首要目标.海景资源已逐渐减少.各客户群体对区域板块选择性比较中低端客户,市区低端.兴隆中端,养生度假为主.吸引客户热点较少.旅游地产—海南地产的开发顺序海南联华创展房地产经纪有限公司热带滨海资源的稀缺性June,2009清水湾:公寓8000元/平,别墅13000元/平.福湾:公寓16000元/平,别墅28000元/平琼海:万泉河均价5000元/平,市区均价2700元,博鳌均价8000元/平.市区:3000元/平,高隆湾:4000元/平市区:4600元/平,西海岸:80000元/平市区:均价7000元/平,三亚湾:均价12000元/平,大东海:均价20000元/平,亚龙湾:公寓均价16000元/平、别墅均价28000元/平,海棠湾:公寓7700元/平、别墅12000元/平.全市最高价45000元/平板块区域销售价格万宁:市区2800元/平,兴隆均价4000元/平.旅游地产—区域地产均价区间海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009板块区域销售价格三亚陵水海口琼海文昌万宁高低7000/45000(元/平)8000/28000(元/平)4600/8000(元/平)2700/8000(元/平)3000/4000(元/平)2800/4000(元/平)成熟阶段平稳阶段拉升阶段启动阶段旅游地产各县市区域板块均价区间旅游地产-海南地产的共性-总结海南联华创展房地产经纪有限公司热带滨海资源的稀缺性June,20091.海南旅游地产可持续性发展的空间非常大.2.沿东海岸线由以三亚海口为起点向中部扩展.3.海南的旅游地产价格不受海南经济环境制约.4.海南的海岸线资源只能是少数高端客户所拥有.5.受制于外销市场，与全国经济大势联系密切.6.同区域内受开发水平等影响项目销售均价波动较大.PART2琼海房地产发展概况海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009琼海区域板块的特点海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009琼海市概况1.琼海市民风淳朴，文明礼貌，是“全国精神文明建设示范市”。2004年底统计全市总人口46万人。2.历史悠久。汉朝时，这里属珠崖郡之玳瑁县。3.琼海有着光荣的革命传统。在第二次国内革命战争时期，是琼崖革命根据地中心。1931年5月1日，中国工农红军琼崖独立支队女子特务连——红色娘子军就在这里诞生矿产资源：已探明有开采价值的矿产有钛、钾钨、金、石墨、高岭土、玻璃砂等14种，其中品位在35度以上的钛矿有1770万吨，石墨340万吨，钾长石2亿吨，花岗岩1亿立方米，玻璃砂10万多吨。水、电资源：有六条终年川流不息的江河，水总量为29.9亿立方米，已利用2.63亿立方米，占9.4%，水质达到国家二级饮水标准。境内有中型水库7宗，总库容量为2.59亿立方米。水电蕴藏量为12万千瓦，可开发量为11.8万千瓦。此外，还有官塘、北岸温泉，更可贵的是官塘温泉，日流量10700吨，水温达70-90摄氏度，经国家级鉴定，是世界少有的热矿泉田。海洋资源：海岸线长43公里，龙湾港水深12m，是个靠近国际航道的深水良港，可兴建1-5万吨级泊位码头42个。渔场遍及东、西、中、南沙，经济价值较高的鱼类有40多种。境内有18.7万亩浅海滩涂，是养殖海产品的良好基地，全国最大的麒麟菜养殖场就在境内。旅游资源：风光旖旎，以举世闻名的万泉河为主线，包括万泉河、白石岭、官塘温泉、沙洲岛、万泉河出海口、博鳌海滨玉带滩与“博鳌亚洲论坛”国际会议中心构成了海南东部大琼海的旅游体系，被海南省列为全省重点旅游区之一对外开放。琼海主要旅游景点：博鳌东方文化苑·万泉河漂流·万泉河·白石岭·官塘温泉·红色娘子军雕像·金牛岭·沙洲岛·红石岩·聚奎塔·圣公石·麒麟菜自然保护区·会山森林自然保护区·杨善集纪念亭·椰寨农家乐·红色娘子军纪念园·玉带滩生态资源：琼海山清水秀，自然资源丰富，是海南省东海岸经济、文化、水陆交通较发达的地区。发源于五指山的万泉河由西到东，横贯全境琼海区域板块的特点海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009琼海市规划及定位1.博鳌机场：初期服务的对象以公务机、专机为主。有较多的国际直飞航线，性质为一类口岸机场，属重要的支线机场，按支线机场进行建设，可作为海口和三亚机场的备降机场。近期年旅客吞吐量48万人次，飞行区等级4C。本项目工程建设期为2年(不含前期工作)，工程建设投资约8.7亿元2.2006年提出以万泉河为灵魂，以博鳌亚洲论坛为品牌，以温泉资源为特色，以人文环境为优势，发展特色产业，建设特色城市；3.通过推进城市基础设施建设，完善城市服务功能，提升城市品位；4.定位于“恬静、温馨、精致、安宁、浪漫、宜居的城市，打造全国人民的第二居住地”概括为：博鳌亚洲论坛为导向性的论坛经济带动区域旅游与房地产发展！琼海区域板块的特点海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009琼海市最新房产数据1.今年1-4月，琼海已预售商品房38.5万平方米，销售商品房13.8万平方米，均价3210元/平方米2.琼海5月商品房总销售851套，销售面积66320.74平方米，与4月琼海商品房销售579套对比提升了46.98%。3.5月，琼海商品房销售均价3460元/平方米，对比琼海商品房4月销售均价3026元/平方米提升了14.34%。琼海1-5月商品房销售对比图0200400600800100028002900300031003200330034003500套数360340480579851均价335030503210302634601月2月3月4月5月琼海区域板块的特点海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009琼海市最新房产数据4.5月琼海商品房销售的851套房中，岛外购买就达到了767套，占琼海5月商品房总销售量的90%。琼海区域板块的特点海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009琼海市最新房产数据4.5月琼海商品房销售的851套房中，岛外购买就达到了767套，占琼海5月商品房总销售量的90%。琼海区域板块的特点海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009琼海市最新房产数据5.今年前五个月,实际投资规模超过十亿的市县依次是：三亚市，30.11亿元;海口市，26.12亿元，琼海市，13.27亿元。琼海区域板块的特点海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009琼海市最新房产数据6.今年前五个月,房屋销售面积超过十万平方米的市县依次是：海口市，55.93万平方米;三亚市，42.74万平方米;琼海市，27.02万平方米;陵水县，12.60万平方米;澄迈县，10.28万平方米。海南旅游地产板块区域及特性海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009琼海区域各板块位置万泉河板块市区板块银海路板块博鳌、官塘板块海南旅游地产板块区域及特性海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009琼海各板块均价海南旅游地产板块区域及特性海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009琼海主要板块供应量琼海区域板块的特点海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009综述1.征地和在规划报建中的项目预计达300多万平方米。2.“博鳌效应”拉动地产升温明显。3.板块处于旅游地产拉升阶段。4.开发门槛低，中小开发商将形成白热化的激烈竞争局面。5.现阶段以中低端客户为主。6.第二居所定位将与文昌、海口的第二居所客源上形成客户竞争。PART3项目版块区域概况海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009项目名称产品定位推广定位华地.源泉景城大型生态养生社区万泉河/源生河湾/水境养生社区万泉河家园幸福河边、恬静家园万泉河上的亲水假日万泉绿洲景观人文社区.万泉河域生态家园情依万泉.心泊绿洲万泉湾生态慢调.休闲度假万泉河畔.慢调生活琼岛-椰澜湾东南亚生活我的梦想我的家清庭中端精致小区庭美四季、小而奢华万泉阳光左岸生态度假养生住宅万泉河边阳光小户阳光海逸澳洲风情美宅海岛情调生活项目版块对比—定位项目版块对比—配套海南联华创展房地产经纪有限公司June,2009楼盘小区配套万泉绿洲六大景观、5000㎡商务中心、2200㎡综合楼、网球场、跑步道、健身步道、300㎡长湖畔路、中央广场、水上泳池、