江苏盐城大丰东方曼哈顿项目营销策划报告_118P

东方曼哈顿合作条件营销策略项目营销支持项目审视与定位城市规划与房地产发展扫描23451城市规划与房地产发展扫描第一篇主城板块城南板块城北板块城东板块城市规划方案展示工业园板块大丰城市板块功能论述城市规划与房地产发展扫描3457162【城市规划方案展示】【城市规划与房地产发展剖析Ⅰ】“双核”城市格局决定“城市大力气规划发展“城东新城”的必然性与迫切性；“城东新城”由“规划到发展”的利基点与障碍点：以市府进驻为代表的高起点概念规划卖点联通“大丰双核”的必然性与迫切性主城土地资源稀缺性，推动城市向外围扩张【城市规划与房地产发展剖析Ⅱ——城东板块】大多机关单位已强势盘踞主城“幸福路轴线”大丰港港口“沿海港口竞争力”不足，发展乏力√√√××Point:1、城东板块仅此是“城市概念股”，短期难有作为2、城东板块更是“政治噱头”，不过是城市发展中长期策略思考3、城东板块不具备新建条件，无论人力、物力、财力还是政治资本4、五年以内不会真正影响主城房市，入市后3年内，均将表现为“投机性”托市5、为争取建设资金，市区范围内将加速土地经营与出让，未来市区房市将表现为明显的“供大于求”6、关键在于城市集聚力不够，并非筑了“梧桐树”，就能引来“金凤凰”7、除非历史重演，再次行政式“公民迁移”【城市规划与房地产发展剖析Ⅱ——城东板块】“城北板块”发展的利基点与障碍点：现代物流业与批发零售业集散地定位准确但是，专业市场经营主题应与大丰港港口货运类型紧密联系对于这样一个现代物流、批发零售业基地，应准确定位其发射半径与终端市场容量，否则难以避免“死城”的结局【城市规划与房地产发展剖析Ⅲ——城北板块】依托双核联通轴线——疏港路，构筑现代物流业与批发零售业平台，并以此为依托形成商业配套与居住配套；√××Point:1、城北板块是“大丰港”概念股的概念延伸，其作为取决于港口经济2、城北板块目前整个概念性规划，给人以盲目“浮夸”之嫌疑、恶意“圈地”之嫌疑3、按照目前规划体量可以辐射整个苏北、鲁南、皖北，显然单就大丰城市级别及其位势条件而言，其没有这样的城市能量级4、专业市场经营主题定位多而全，没有针对性，也没有资源和条件依托，是名副其实的“纸上谈兵”板块【城市规划与房地产发展剖析Ⅲ——城北板块】城南板块——具有标志性的城郊经济结合带，无产业(实业)经济支撑，为较早涉足地产开发的区域，长期以来以“价格盆地”优势占据一定市场份额；银杏湖片区表现抢眼。【城市规划与房地产发展剖析Ⅳ——城南板块】“城南板块”发展的利基点与障碍点：整体而言土地成本优势明显房市布局进入由“点”入“面”的竞争阶段，成势依托“银杏湖公园”的新建，开始有了板块亮点居住层级定位低银杏湖片区只有公园，没有概念也没了土地√√√××【城市规划与房地产发展剖析Ⅳ——城南板块】Point:1、居住格调定位中等及偏下，居住客群等级相对较低2、板块缺乏概念性卖点，唯一的“银杏湖公园”也成为孤立的概念，加上其周边（环湖）土地资源耗尽，其后市成长乏力3、未有与城西工业园区形成高效互动【城市规划与房地产发展剖析Ⅴ——工业园板块】“工业园板块”发展的利基点与障碍点：中高管多为外地或外籍人士，以市区购房或就地公寓安置为主，且需求量相对较少员工层多为郊区居民或农民，房产购买能力较弱园区缺乏规划与引导，企业层级较低工业园板块——大丰市中低端加工型企业布局板块，企业员工经济购买力相对较弱。×××【城市规划与房地产发展剖析Ⅴ——工业园板块】Point:1、缺乏科学的规划与引导2、因区位、交通资源优势不突出，招商乏力3、中、高管理层具备较强的经济购买力，可进行引导式消费【城市规划与房地产发展剖析Ⅵ——主城板块】“主城板块”发展的利基点与障碍点：优质资源集聚公共交通配套完善居住氛围成熟，是大丰市政治、文化、教育、卫生中心主城板块——科、教、文、卫、商优质资源集聚，生活配套成熟。√√√土地资源较稀缺，城中村改造成本高、难度大×【城市规划与房地产发展剖析Ⅵ——主城板块】Point:1、城市优质资源的空间集聚，以及土地资源的稀缺，决定主城房价仍将继续攀升2、优质教育资源在板块西片区的集聚，将助推主城重心西移3、城市政务区及一如既往主要盘踞在幸福路4、土地资源供应紧缺，且多为有关系（背景）客户，土地市场透明化程度低5、市场去化节奏——供求基本平衡，结构性（价格、面积）矛盾突出1、城市升级与扩张机制决定主城区开发成本&房价仍将继续上行2、集各类优质资源为一身的主城板块仍将引领市场一路小跑3、商品房购买“科、教、文、卫”资源指向性，继续助推主城区成主板4、主城土地资源的相对稀缺与旧城改造难度加大助推成本上行5、竞争板块优势不明显，个别片区领涨后续乏力【城市与市场小结】项目审视与定位第二篇项目审视与定位投资方愿景整合项目形象与城市天际线区位与价值231主城板块——主城价值紧邻核心商圈，商圈过渡区域——繁华中静谧毗邻西区文教板块——书香之地承接“大丰政务轴线”——环境优雅领行西片区中央居住板块龙头——名门之地点→线→面中央居住区（CLD）【项目简介——区位与价值】城市天际线高（容积率≥2.2）城市天际线中（容积率≥1.8）城市天际线低（容积率≥1.6）诠释“健康路轴线”社区“高度”楼盘名称建筑风格维罗纳花园地中海意式风格御景花园欧式建筑风格阳光城市现代简约风格金润嘉园现代简约风格瑞城国际欧式建筑风格东方曼哈顿现代装饰主义（DECO）【项目简介——项目形象与城市天际线】强势进入大丰，造就“一览众山小”的气势提供超越市场的“产品”，获取超越常规的“利润回报空间”营销构建在生活方式与人生荣耀之上房子与“主人”相互成就踏着品牌的足迹，在大丰，再次深耕品牌辉煌【项目简介——投资方愿景整合】项目调性定位不求更好，但求最好【小结与思考】【小结与思考】项目品牌定位“诠释企业品牌”“演绎巅峰价值、巅峰人生、巅峰生活”诠释巅峰价格、巅峰荣耀【小结与思考】行销理念定位卖生活方式、卖传世尊荣、卖人生荣耀不只是卖房子现状理想营销支持系统距离是问题支撑是路径【小结与思考2】项目营销支持第三篇项目营销支持概念植入型支持资本投入型支持21资本投入型支持接待现场环境建筑立面建议物业管理服务社区功能配套景观设置23451景观设置11引言较之“银杏湖板块”而言，本案落处板块无外部（生态/人文）景观支撑，所以本案在景观概念上一定要旗帜鲜明，提出具有市场号召力和吸引力的景观概念。在“景观设置”板块，我司综合考虑本案目前“规划设计概念性方案”、改造成本控制、前沿市场“景观经典概念”嫁接及属地居住文化四个层面的要素影响前提下，提出以下四大类景观营销概念支撑体系：①坡地景观小区；②太极（风水）景观；③人文水戏组团；④人文雕塑小品组团。四大景观体系彰显居住巅峰品质【景观设置】坡地景观通过有效组织竖向空间变化形式创造出有地域及时代特点的、令人愉悦的、利于人们休闲的、便于识别的社区居住氛围。一方面，构建居住与生态统一与融合；另一方面，营造社区生活的“行为情趣”。坡地景观是支撑本案实现“高端落位”的强有力支撑。【景观设置】Concept——坡地景观P.S：坡地格局基础上，主入口处营造曲径通幽、世外桃源的大隐之情境大丰首席坡地景观大宅逸境·情境·幻境【景观设置】太极景观是指在小区景观整体规划设计的大前提下，将风水学的排布理念人为地植入景观规划与设计中。从行销理念的意识形态上强行引导新型的居住“诉求”，对于本案目标客群所锁定的社会绝对高端客群，本身也是一种微妙的心理诉求“呼应”。Concept——太极景观P.S：社区规模小，风水景观营造应以“组团”规划为主，以水为“纽带”连结大丰首席太极景观园林大宅逸境·情境·幻境【景观设置】水系景观必须实现与生活的互动。我们仍然不赞成“为做景观，而做景观”的硬质开发思路，社区水系景观实现以下五大功能：1）游憩（垂钓/儿童嬉戏/游憩座椅/小品/栈桥）功能；2）属地文化嫁接；3）风水均好；4）滨水生态（动/植物）层次设置；5）水声潺潺。Concept——水戏景观复合水戏·情境生活·调性人生林溪·叠瀑·堤晓·石桥·香泉P.S：水系景观应利用和呼应坡地景观，营造业主视觉、听觉、触觉体验【景观设置】大丰房地产市场尚处于“传统硬质生态景观”的竞争阶段，人文景观的营造尚未介入市场竞争。纵观国内市场明星楼盘，这种以小品雕塑所承载的楼盘文化气质性标签，已然成为诸位“大家”博取产品高附加值的“必要手段”。Concept——小品雕塑以最文化的气质，勾勒最辉煌的人生升华家族素养的艺术情境P.S：本案可需求属地文化中的吉兽（禽）——麋鹿、丹顶鹤抽象化创作社区功能配套22引言本案的核心价值理念在于打造高端顶级社交圈层，所以在社区功能配套方面不仅要满足不同人群的生活需求，更要成就人们对社交、品味的目的性追求。在“社区功能配套”板块，我司综合考虑不同的人群的不同需求，将其针对性分为儿童配套、老人配套、精英阶层配套三个层面。每个层面采用不同的配套设置与设计，为打造顶级圈层提供坚实完备的物质保障，营造人性化社交平台。完美社区配套打造顶级社交圈层【社区功能配套】【社区功能配套】Concept——儿童配套一组世代传承的童年游戏哭声，笑声和掌声针对儿童，我们将建立亲子活动区域，该区域分为A.户外活动区B.室内活动区。A、户外活动区：主要分为“探险迷宫区”、“水手风景区”、“轮滑区”“彩色休憩区”。其中探险迷宫区主要设施有滑梯、小型迷宫；水手风景区：该区锻炼孩子的动手能力，主要设施有堆沙桌、四驱车道、双手过障。。【社区功能配套】Concept——儿童配套我有一群最棒的世交“小伙伴”游戏，打闹和告状B、室内活动区：主要分为“色彩世界”、“迷你体坛”、“音乐空间”三个区域，每个区域采用彩色隔板隔开。每个区域针对不同爱好与特长的儿童，既培养创造、思考、动手能力，也能与家长、玩伴进行交流，扩大社交圈层。【社区功能配套】Concept——老人配套抵制夕阳独“享”，分享人生篇章东方曼哈顿，最美不过，我的夕阳红针对老人，我们将建立老人活动区域，该区域分为户外活动区与室内活动区。户外活动区主要分为“健身区”、“棋牌区”、“自由活动区”，提高老年人的生活品质。室内活动区主要是棋牌室，丰富老年人的日常生活。【社区功能配套】Concept——精英配套生活的追求，品质的升华针对业主，我们将建立会所、小型剧场、康疗中心，开展联谊会等系列SP活动，以达到扩大社交圈层和提升生活品质的目的。会所包括娱乐健身场所、餐饮与待客的社交场所，还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。小型剧场可提供电影放映、表演等服务，也可以利用场地举办联谊会。会所联谊酒会社区高尔夫赛物业管理与服务33引言不同于其他住宅，“东方曼哈顿”别院大宅是尊荣的象征，是人生价值的完美演绎。建筑是诠释人性的语言，而服务是深入品质的灵魂。量身定制的贴身服务，才能与业主的感官和灵魂丝丝契合，才能体现了每一位主人的尊贵。把“物业管理”转化成“物业服务”，把服务做成艺术生活的要素。实现从管理到服务的飞跃，无微不至，真诚用心，用每一个微笑、细心与专业区别于大丰任何一座楼盘，用行动将业主的尊贵一笔笔的写进楼盘的气质中。从物业管理到物业服务的飞跃【物业管理与服务】Concept——物业理念践行，从物业“管理”到物业“服务”从物业管理时代进入物业服务时代——人性化的管理是未来发展的趋势，豪宅的享受不仅在于房子本身，更是把管理升级到服务的人文关怀，给业主至尊享受。【物业管理与服务】Concept——物业理念细心的物业服务始于足下——从踏入小区的第一脚开始，您，将能感受到“来自东方曼哈顿，我们心灵对话般的悉心服务与细节帮携”。我们是您最贴心的大管家。一生尊荣最贴心的物业大管家【物业管理与服务】Concept——人居安保家是心灵的港湾，我们的责任是保护每一个港湾的安全。品牌安保，让业主在“东方曼哈顿”感受到一种淡然的“身心释放”，将您的“港湾”筑成“最美的军港”。保障您的安居，尊重您的荣耀【物业管理与服务】Concept——物业维修专业的维修团队给业主带来最及时的服务，解除业主碰到