沈阳棋盘山别墅项目营销策划报告-152PPT

情迷西西里沈阳城市背景分析沈阳房地产市场分析关于产品规划建议营销建议平面表现区域市场分析—目标客群分析情迷西西里沈阳城市背景分析沈阳房地产市场分析关于产品规划建议营销建议平面表现区域市场分析—目标客群分析沈阳是清代故都1636年皇太极定都于此城市具有浓厚的满族风情文化历史内涵深厚城市历史悠久关于沈阳变化日新月异经过近10年的城市转型，沈阳城市面貌发生了巨大变化。工业化城区已成为环境优美，配套设施齐全的综合性城区关于沈阳东北最大城市沈阳城区面积目前为317平方公里沈阳市总人口770万人，其中市区常住人口443万人关于沈阳关外交通枢纽东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站、全国最高等级的高速公路网关于沈阳正在兴建地铁正进行地铁一号二号线的建设棋盘山设有地铁站关于沈阳世园会举办地“2006中国沈阳世界园艺博览会”吸引了1200万游客提升了沈阳在世界的知名度和影响力关于沈阳大沈阳经济圈中国装备制造业重要基地以沈阳为中心，150公里为半径，集中了中国基础工业和装备工业最密集的8个城市形成辽宁中部城市群关于沈阳国家政策扶持国家推出一系列政策“振兴东北老工业基地”2006年11月，国家级开发区“沈北新区”成立关于沈阳小结历史文化名城，清代故都东北的核心城市和交通枢纽城市配套设施齐备变化日新月异经济快速发展形成大沈阳经济圈为本项目提供了良好的外部环境情迷西西里沈阳城市背景分析沈阳房地产市场分析关于产品规划建议营销建议平面表现区域市场分析—目标客群分析2008年6月至2009年6月沈阳市商品房供求走势图沈阳房地产市场商品房目前渐进平稳回暖周期。统计显示，6月沈城商品房市场的供应量为152.53万平方米，环比上升179.51%，同比上升10.41%，成交量为178.02万平方米，环比上升120.40%，同比上升72.25%，成交价格为5171元/平方米，同比下降3.35%，环比下降0.65%，本月的供应量、成交量同时出现大幅增长，但成交价格却微降。主要原因是本月的房展会引领了一个成交的高潮，再有就是房交会期间的税费减免政策，使得集中备案情况增加。沈阳住宅市场近年发展概况关于沈阳房地产住宅大盘时代沈阳住宅市场吸引了诸多知名开发企业进入百万平米大盘不断涌现……关于沈阳房地产关于沈阳房地产住宅开发热点向郊区迁移土地资源的稀缺使二环以外的于洪区、东陵区和沈北新区逐渐成为沈阳商品.住宅开发的热点高端住宅价格不菲关于沈阳房地产小结本项目地处棋盘山南麓，浑河北岸，风景秀丽，交通方便，集中了沈阳大多数的高端别墅项目，该区域在沈阳房地产市场的地位类似北京的“中央别墅区”，特殊的区域属性决定了本项目必然是住宅的高端产品。因此，本次市场调研针对性较强,以沈阳高端住宅板块为主。沈阳高端居住产品分布◎沈阳最顶级居住产品主要分布在金廊、银带、东陵◎沈北作为炙手可热的新区，目前也有不少别墅分布◎本司选取上述四个区域作为主要研究对象“金廊”沿线“金廊”简介◎“金廊”沿沈阳中轴线——青年大街南北展开◎“金廊”长12公里，占地17.7平方公里◎是沈阳市政府规划的中央商务区和商业区“金廊”沿线居住产品特点金廊高档公寓建筑群金廊与浑河◎金廊沿线居住项目以高档公寓为主，部分项目兼作办公使用。􀂙◎建筑类型以高层为主，建筑风格现代、简洁􀂙◎投资型产品较多，是沈阳房地产价格增长速度最快的地区􀂙◎是沈阳市政府招商引资的重点地区“银带”区域“银带”简介◎以浑河大街为轴线，结合奥体中心建设商业、文化、休闲设施，形成浑南新区的经济核心区◎沿浑河塑造滨水居住休闲观光带◎三环高新技术产业带由浑南高新技术开发区、出口加工区和新加坡产业园区组成，发展信息产业和先进装备制造业“银带”沿线居住产品特点浑河区域部分高档住宅项目万科城简介总建筑面积超过100万㎡，开发周期8-10年与老城和平区仅一水之隔，经工农桥顺畅通达项目建成之后将成为拥有6000多个精品单位，综合绿化率高达43%左右的新兴区域开发商建筑类别项目地址价格周边配套沈阳万科永达房地产开发有限公司住宅普通住宅洋房和平区长百西路58号万科城物业服务中心高层均价:4900元/平78平只剩1-19-6正南100平售尽。消化剩余房源近1000米国际级现代商业街、规划小学、幼儿园、南京街万科金域蓝湾简介开发商建筑类别项目地址价格备注沈阳万科浑南金域蓝湾房地产开发有限公司住宅普通住宅浑南区朗日街1号5100均价一次性99折，贷款无折扣（办会员卡贷款99.8折）唯美品格简介位于沈阳浑南新区内人口密度最低和学术氛围最浓的高新科技产业区内总占地面积11.3万平方米，建筑面积19万平方米亿达集团在沈阳打造的第一个房地产项目规划强调空间尺度的开阔性、日照采光的完整性、景观环境的和谐性、居住生活的安全性。学院派商业街、极具北方特色的园林景观、错落有致的坡屋顶造型构筑成园区匠心独到的意境。多层部分皆为3~4屋坡顶低密度庭园洋房，容积率仅为0.82沈北新区沈北新区简介以道义、虎石台、辉山、新城子四个开发区为重要节点，建设沈阳－铁岭工业走廊􀂙四大创新产业：农产品深加工产业，电子信息产业，物流商贸产业，房地产产业􀂙两大城市发展空间：即300平方公里的蒲河新城，100平方公里的新城子副城情迷西西里沈阳城市背景分析沈阳房地产市场分析关于产品规划建议营销建议平面表现区域市场分析—目标客群分析棋盘山区域——项目所在区域棋盘山简介棋盘山是著名风景区，占地203平方公里，山水环抱，林木郁葱，自然环境得天独厚。􀂙定位于“休闲旅游度假”􀂙其总体布局结构是“两带三区”􀂙“两带”：浑河景观带、沈棋路旅游观光带􀂙“三区”：森林公园景区、秀湖景区和南部副城区棋盘山简介——配套设施不断完善以2006沈阳世界园艺博览会为契机，棋盘山大规模进行公路整修􀂙棋盘山规划有2.2平方公里的中心服务区，配套设施不断完善棋盘山简介——区域交通便利东邻抚顺，北接铁岭西、南为沈阳市城区沈抚同城交通十分便利棋盘山区域居住产品特点定位于低密度高端居住区度假产品较多沈阳高端住宅市场未来需求分析投资型购房是高档楼市重要动力高收入家庭改善居住条件的愿望带动了对高档住宅的需求城市环境和人文品位不断提升吸引外地尤其周边卫星城高端客户沈阳经济的发展为高端住宅市场提供了有力支撑高端住宅市场仍有较大空间别墅作为居住类物业的最高形态，将是本次市场分析的重点。看沈阳别墅产品相对密集的区域东陵、浑南、沈北是沈阳别墅较为密集的区域本区域主要别墅项目供应桑堤亚那唯美十方漫步地中海万科兰乔圣菲棋盘山区域作为沈阳国际旅游生态度假区，是沈阳市高端别墅项目的聚集地本项目方迪山庄项目周边——竞争分析1.沈阳别墅市场比较成熟，别墅类产品主要分布与四大板块，在四大板块中又以棋盘山区域供应量最大，竞争最为激烈；2.棋盘山区域聚集众多国内一线品牌开发商，如万科、保利、碧桂园等；3.棋盘山区域别墅产品形态丰富，既有以碧桂园为代表的低价经济类别墅，也有以港中旅国际小镇为代表的中高端别墅和以万科兰乔圣菲为代表的高端别墅；4.棋盘山区域各项目销售情况不乐观，存货量偏大，而且还有2个项目（保利、首创）入市，后市供应量巨大，据初步统计，未来三年棋盘山区域别墅产品供应面积将达到1032000平米，这将给本项目的销售带来极大的竞争和压力。项目名称总占地（㎡）总建面（㎡）已供应量（㎡）已消化量（㎡）未来3年供应量（㎡）兰乔圣菲350000123000799014500075000漫步地中海2800001800005309432470100000桑堤亚纳15000092434924344570145000方迪山庄1550006000031835668048000唯美十方25400045000333723065210000中旅国际小镇（一期）37000020000035640343765000清韵百园（一期）34000014000014103182190000碧桂园1000000200000011347810454350000保利250000990000099000新希望44500026700000250000首创置业50000075000000200000合计359400032064344538572703041032000项目周边——竞争分析棋盘山区域未来别墅潜在供应首创琥珀湾保利项目0102030405060首创-琥珀湾保利项目本项目首创-琥珀湾保利项目本项目占地面积（平方米）棋盘山区域未来别墅潜在供应除本项目外，棋盘山区域别墅项目潜在供应共二个，占地面积约75万㎡竞争项目较多，且均为品牌开发商未来东陵别墅区必将进入“群雄并起，硝烟弥漫的战国时代”方迪山庄东陵较早的别墅项目，全部为独栋产品◎保持原生态自然景观◎特金斯规划设计◎欧式风格别墅方迪山庄——主要特色◎相邻别墅间用原生树木与内车道进行自然区隔，保障了业主生活的私密性◎建筑以地上两层为主，因循地形设计地下室和阁楼层◎客户以沈阳本地人为主奥林匹克花园——漫步地中海◎原名“奥林匹克花园”体育、旅游与房地产结合的健康主题楼盘沈阳第一TownHouse低密度居住社区。◎以联排别墅为主，辅以部分双拼别墅、精装修花园洋房与叠拼别墅•占地面积:280000平方米，总建筑面积:180000平方米•规划户数:1000户•容积率:0.65物业费：1.5-3元/平方米/月•开盘：2007-09-23•独栋:41栋;联体:40栋;独栋：15000元/平方米，•联排：7000-8000元/平方米，洋房：5000元/平方米奥林匹克花园——漫步地中海漫步地中海——主要特色◎园林景观设计采用了“Paseo”概念：为每户提供前院和直接相连至公共绿化，活动场所的后院，使每户充分分享自然，实现景观资源的均好性。——但从现场看，该概念并未并未真正实现，庭院私属感很差。◎首创七大山水运动景观体系，并在园区外围规划占地10万平米环城体育公园桑堤亚纳三心（会所活动中心）一轴（中央悠闲轴）三区（山地风情区，滨水风情区，欧陆风情区）•占地面积:129333平方米，总建筑面积:58200平•规划户数:120户容积率:0.45，绿化率:50%，•产品类型：独栋别墅、双拼别墅和联排别墅•（二期）独栋:45栋;双拼:22栋;联体:6栋;•开盘时间：2006年11月9日（一期）2007年10月19日（二期）•物业费：4元/平方米·月•总价：220万-1000万/套，•均价：8500元/平方米，楼王的单价15000元/平桑堤亚纳西班牙建筑风格一组团销售状况较好，现主推联排。中旅-国际小镇•占地面积:375485.5平方米•建筑面积:187743平方米•容积率:0.5，规划户数:622户•产品类型：坡地别墅类（非独栋）、花园洋房•物业费：1.5-3元/平方米/月•开盘时间：2008-09-29中旅-国际小镇􀂙全部为独栋别墅，北美风格，占地近18万平方米􀂙整体建筑布局沿着起伏慢坡呈贴合地势规划设计唯美十方•88％绿化率，林带占地将近70亩，近四十万株原生林木•园林风格神秘，幽雅，含蓄，具备一流水准•三个湿地湖，两条明渠引活水入湖，营造野趣盎然的意境•该项目全部为独栋，均价10500元/㎡•项目品质较高，但高总价使销售速度很慢•该项目2004年开盘•客户主要为顶级富豪群体唯美十方唯美十方清韵百园•产品：独栋、联排、双拼、洋房（267套）•物业费：1-4元/平方米/月•一期占地554亩，建筑面积14.17万平，•洋房：3900元/㎡，联排:6300元/㎡，•双拼：7800元/㎡，独栋：11000元/㎡•开盘时间：2008-5-17加州早期的西班牙传教士风格兰乔圣菲•沈阳万科兰乔圣菲2006年10月开盘•独栋约22000元/平，联排10000元/平•总价：最低价：600万元/套•最高价：2400万元/套物业费：独栋5元/月/平联排4.2元/平方米/月暖气：惠天热电分户供暖兰乔圣菲•􀂾尽管售价相对较高（350万元/套），•万科产品在沈阳颇受追捧。•􀂾品牌因素是项目成功的重要因素，提升了销售价格和速度。•􀂾主要群体为东北富豪群体。兰乔圣菲竞争分析——小结1.