沈阳财富中心营销策划案

由于贵方提供的资料相当有限，故西贝尔公司仅以一些思路及建议作以初步沟通。沈阳财富中心沈阳财富中心我们在怎样的环境背景下运作项目我们对“沈阳.财富中心”项目几点建议我们所提供的服务项目/服务方式一二三我们在怎样的环境背景下运作项目一沈阳财富中心商品住宅：投资/施工/空置/交易/价格/面积/走势公建/商用：供应与需求/投入使用/市场格局/用户构成/租购形式/面积需求/价格接受度/综合结论竞争格局：项目的竞争格局分析/竞争对手例表/酒店公寓的分析消费形态：十大消费阶层/富人形成的五个阶段）截止9月末，空置商品住宅面积达129.0万平方米，同比增长20.8%。其中，空置一年以上（含一年）的商品住宅52.2万平方米，同比增长4.5%。1、2005前三季度商品住宅投资、施工、空置情况1）前三季度，沈阳市商品住宅完成投资48.7亿元，比上年同期增长50.0%，占房地产开发投资为79.4%，同比提高了5.3个百分点。20.60%79.40%2）前三季度，沈阳市商品住宅施工面积676.7万平方米，比上年同期增长33.3%，占房地产房屋施工面积为81.8%，同比提高了4.1个百分点。18.20%81.80%其它项目商品住宅、2002年沈阳市住宅交易成交量（万平方米）68.844465.757165.503384.800192.291650.614990.16320102030405060708090100和平区沈河区皇姑区铁西区大东区东陵区于洪区2002年沈阳市（所属的）7个行政区，住宅商品的成交总量为517.9749万平方米，按消化量（由大至小）排序，依次为大东、于洪、铁西、和平、沈河、皇姑、东陵。沈河区位居第五与排名第六的皇姑区难分伯仲，与排名第一的大东区相差26.5345万平方米，5.12个百分点。商品住宅交易状况沈阳财富中心17.40%16.37%17.82%9.77%13.29%12.70%12.65%、2005年住宅成交走势10731079113211251156115011671127119111591157115510121013986988970983987995100310241035102202004006008001000120014001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份存量价格指数增量价格指数沈阳市住宅价格指数2005全市增量住宅的均价走势，始终围绕970-1035的价格指数间徘徊波动。旺季，价格指数呈小幅下滑。比较而言，存量住宅则表现乐观，从年初的1079一路稳步攀升至1155。增量住宅的成交量，完全受制于价格指数局限，随着年初价指的渐进下跌，增量住宅成交指数显上升，可见价指在市场的推动力。在价格指数全年飘红的情况下，存量住宅的成交，于房产销售旺时，春、秋两季均呈现两个升涨期，且整体处于上涨态势。沈阳市住宅面积指数10591008142315953616356021141874235847252913228840230567876511409221114236367181401191417990100020003000400050006000700080001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份存量面积指数增量面积指数、2005年住宅价格状况沈河区住宅交易价格（元）沈河区增量住宅（平均）价格，为4010-4272元，较全市住宅高出1151-1262元。从趋势观察，沈河区的增量住宅价格，呈现向下调状态。沈河区存量住宅（平均）价格，为2264-2471元，较全市住宅高出333-342元，整体呈下滑趋势。2302228323502329242324382471231122942286226422734129416342724241403840104054406640784120415441700500100015002000250030003500400045001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份存量住宅价格增量住宅价格沈阳市住宅价格（元）19222981193329862028290520152912207128592060289520902908201829302133295620753018207330492069301005001000150020002500300035001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份存量住宅价格增量住宅价格全市增量住宅（平均）价格，为2859-3010元；全市存量住宅（平均）价格，为1922-2138元；商品住宅价格状况沈阳财富中心、沈阳市写字楼/商住楼的供应与需求分析:沈阳市写字楼/商住楼市场处于饱和状态，供大于求，同时新项目不断涌现。万m²64.36%35.64%空置率调研项目空置率53.51%46.49%消化率消化率总空置率53.51%46.49%空置率由于写字楼/商住楼市场在98年前投入量过大，导致98-2000年间市场出现低谷；而今又呈增长态势。38%27%35%98年以前98年—2000年2000年至今2、沈阳市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析:16.020.722.50.05.010.015.020.025.098年以前98年—2000年2000年至今万m²沈阳财富中心公建商用使用状况太原街青年大街北站金融商贸街三好科技开发区其他3、沈阳市写字楼/商住楼的区域分布分析:太原街地区（和平大街）：商业繁华，交通便利，配套设施完善，以商贸行业为主，占50%以上。青年大街：沈阳重要街路，交通快捷，政府机关较多。约占20%左右。北站金融商贸区：为沈阳开发重点区域，交通及其便利，以金融行业为主，约占15%左右。三好街科技开发区：IT业集中区域，环境好，专业配套完善，沈阳的窗口区域，约占5%左右。其他：比较分散，约占10%左右。沈阳财富中心公建商用市场格局、沈阳市写字楼/商住楼的用户构成分析：沈阳财富中心公建商用用户构成6%9%42%21%8%14%独资国企私营个体合作合资用户结构大型企业7%中型企业32%小型企业61%用户规模写字楼/商住楼的主流客户是私营企业，占有42%的市场份额，其次是个体公司占21%，其中，以小企业为主，构成61%市场份额。、沈阳市写字楼/商住楼的用户行为分析：租用84%购买13%其他3%用户租购形式可能会68%有兴趣23%没兴趣9%用户对商住的兴趣写字楼/商住楼的主流客户以租用为主，对商住楼有很大的兴趣。3.2616.2910.4237.7932.250510152025303540正在选择购买正在选择租用打算购买打算租用无打算用户更换打算平方米101-150平方米151-200平方米50平方米以下501-800平方米251-300平方米201-250平方米800平方米以上50-100平方米的小面积是需求的主流，其次是101-150/151-200平方米。6、沈阳市写字楼/商住楼的预计租购面积排序：沈阳财富中心公建商用面积需求、沈阳市写字楼/商住楼的租购价格及物业价格分析：沈阳财富中心公建商用价格程度21.4340.4826.199.522.38000000510152025303540453000元/平以下3001-4000元/平4001-5000元/平5001-6000元/平6001-7000元/平7001-8000元/平8001-10000元/平10001-12000元/平12000-15000元/平15000元以上购买价格接受度18.6727.1131.9314.464.221.811.8100005101520253035600元/平年以下601-800元/平年801-1000元/平年1001-1400元/平年1401-1600元/平年1601-2000元/平年2001-2500元/平年2501-3000元/平年3000元/平年以上15000元以上租用价格接受度物业价格接受度55074043100元/平年以下101-150元/平年151-200元/平年201-250元/平年251-300元/平年300元/平年以上购买价格接受度为3001-4000元/平租用价格接受度为801-1000元/平年物业价格接受度为100元以下沈阳市写字间/商住楼总体市场处于供大于求的状态纯写字间的增长率高于同期商住及商厦的增长率写字间只租不售的占60%，其余可租可售，付款灵活配套配置趋向同质化和同值化物业管理趋于专业化、规范化客户需求以改变办公环境，提升企业形象为主新客户增长率不高，基本上挖掘原有写字间/商住楼的老客户为主客户流动性比较大，竞争激烈沈阳财富中心公建商用综合结论8、沈阳市写字楼/商住楼的综合结论：、沈阳市写字楼/商住楼/公寓/酒店的竞争格局:虽然项目没有整体结构上的竞争，但细分市场的竞争与分流仍然存在，且相当激烈。详细情况零贰年，随着腾龙国际公寓与当代程式的相继推出，零三年、甚至更长一段时期，将是“酒店公寓”项目冒进的阶段；上述提及的仅仅是显现的，或将浮出水面的。侧重居住功能型典型代表是位于新华广场的艾特国际公寓/豪隆世家，豪隆世家（现已入住）面积在150平方米左右，强调家的感觉，主要招租外商人士经营者为台湾人）侧重自用的白领概念型典型代表如位于和平区马路湾的当代程式，面积从30---70平方米（尚未开工），地理位置优越，户型为正南或正北。但宣传资料及装修样板房档次一般，服务内容模糊，主要强调省钱，但没有建立完整的可售体系。侧重于居住的商务人士型典型代表如位于太原街裤子城的腾龙国际商务大厦，面积50---80平方米，分为平层及全越二种户型，宣传推广概念不明确，可信体系不明确。侧重单身公寓型典型代表如位于沈河区亚洲电影附近的非常公寓，面积为30---60平方米，总价款低6.2万元/套。但档次及服务极低，只适合于单身的小资。侧重星级硬件、星级服务，炒作投资型以华利酒店公寓/（原银基商务中心）新皇城酒店为代表。“华利”由（上海）半岛比华利进行四星级管理服务，“新皇城”由凯宾斯基酒店集团负责管理。另，今年待推出的项目还有华新开发的“五里河大厦”等。酒店公寓沈阳财富中心2、目前，沈阳市场酒店式公寓类型：、十大消费阶层:注：人数比例中，“＋”表示在增长，“－”表示在减少。无业、失业、半失业者阶层：没工作＝没钱，生活极其困难，谈不上地位，人数还在增加！3.1%＋10农业劳动者阶层：纯农民，人数最多，只靠农（林、牧、渔）业赚钱。没权，没什么钱，没文化（技术），地位低。44.0%-9产业工人阶