泸州西南商贸城(专业市场)销售策划方案

中国（泸州）西南商贸城7～10区销售策划方案谨呈：XXXXXXXXXXX有限公司根据与贵司有关协议的约定，我司现按时提交中国（泸州）西南商贸城项目之7～10区销售策划方案。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动。并对本报告提出修改建议和意见。深圳市世方商业地产顾问有限公司泸州项目组注：本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自深圳市世方商业地产顾问有限公司，内容属深圳市世方商业地产顾问有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。目录第一部分泸州城市及商业地产基本情况一、泸州城市综合情况1、泸州区位2、交通运输3、城市人口状况二、泸州主要产业与经济情况1、主要产业2、经济情况三、泸州商业基本情况调研1、泸州市商业总体情况分析2、泸州市商业网点发展规划四、泸州商业地产市场状况1、房地产开发的概况和数据指标2、泸州商业地产开发的概况和数据指标第二部分泸州现有家居建材市场调查一、泸州市家居建材市场分布图二、详细市场调研1、鹏达建材市场2、江阳建材市场3、科维商城4、凤凰商城三、建材家居市场资料汇总四、建材家居市场总结第三部分泸州在售商业项目与投资市场分析一、泸州主要在售商业项目总体情况1、泸州主要在售商业调研情况说明2、泸州主要在售商业情况一览表3、泸州主要在售商业分布图4、在售商业项目详细情况5、龙庭御都第四部分本项目7—10区业态定位与招商情况分析一、本项目7—10区经营定位及业态分布二、本项目7—10区招商情况1、7—10区招商租赁情况2、7—10区家居建材品牌落位图第五部分7—10区前期销售情况调查与分析一、7—10区已售商铺的销售模式分析1、7—10区已售商铺销售模式2、7—10区已售商铺的销售方式3、自购自营销售政策二、7—10区已售商铺的销售价格分析1、7—10区前期销售价格2、前期价格体系制定的问题3、前期销售定价综合分析三、7—10区已售、未售商铺数量及位置分布1、7区销售情况3、9区销售情况4、10区销售情况5、前期销售区域及面积总结四、前期已售商铺主要客户投资群体分析1、前期投资群体的认知途径分析2、前期投资客户职业特征统计3、前期投资客户所属区域统计4、前期投资与自营客户统计5、前期售楼处登记客户统计6、前期接待客户主要反映的问题五、本项目前期销售工作总结1、项目商铺定价体系问题2、层差价的设定比例不合适3、市场分区定价的问题4、前期的账面投资回报率过低第六部分：本项目7—10栋商铺销售方案一、泸州市商铺销售市场的综合分析1、在售商铺项目主要信息汇总2、本商铺销售SWOT分析及竞争突破口分析二、本项目商铺销售目标客户定位1、目标投资客客户群体及区域2、目标客户投资特点、投资需求分析3、目标客户群体针对性推广策略三、项目销售模式建议1、本项目7-9区销售模式建议2、对于自购自营客户群体的销售模式四、本项目商铺销售的推盘方式及销售控制1、几种常见的商业地产项目推盘方式2、本次推盘方式的建议3、项目销售节奏4、销售控制的过程及监管5、项目推盘时机的选择五、本项目铺位定价及价格策略1、项目的定价原则2、项目9区销售价格制定3、项目7—8区销售价格制定4、分区售价的制定原则5、本项目的价格策略六、项目销售执行细则及法律文本1、委托经营销售模式的具体实施方式2、自购自营模式的具体实施方式3、本项目各种销售文件及法律文本七、项目销售整合推广策略1、销售推广主题2、推广策略3、项目营销活动推广4、项目分阶段推广策略第一部分泸州城市及商业地产基本情况一、泸州城市综合情况1、泸州区位泸州市位于中国四川省东南部，长江和沱江交汇处，地处中国白酒金三角核心，是中国著名的酒城，有四川省第一大港口和第三大航空港，是四川省南向综合交通枢纽、世界级白酒产业基地，是成渝经济区重要的商贸物流中心，长江上游重要的港口城市。2、交通运输泸州是川、滇、黔、渝四省(市)结合部枢纽，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港城市。主要对外交通有长江航运、321国道、西南出海大通道、泸州蓝田机场以及隆叙铁路。图1.1：泸州城市区位图3、城市人口状况表1.1：泸州市近年来人口增长情况类别2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年人口状况（万人）473.99479.6484.1489.1493.38497.15504.38自然增长率1.64‰6.72‰2.55‰2.8‰3.37‰4.07‰3.28‰2004年至2010年，泸州人口保持平稳增长，在2010年，全市户籍人口超过500万。表1.2：泸州市人口分布情况地区江阳区纳溪区龙马潭区泸县合江县叙永县古蔺县合计人口数（人）5752334514013446018403367094735842997130834218426比重（%）13.64%10.70%8.17%19.92%16.82%13.85%16.90%100.00%2010年全市登记的户籍人口为504.38万人，常住人口超过420万人，户籍人口与常住人口相差80余万，说明泸州为劳务输出大市；三大城区常驻人口近140万人，占全市的三分之一。二、泸州主要产业与经济情况1、主要产业泸州是一个以酿酒、化工、机械为龙头，轻重工业并举的综合性工业城市。“泸州老窖”、“古蔺郎酒”举世闻名，有全国最4554604654704754804854904955005055102004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年泸州04-10年人口数量大的制曲基地——泸州老窖制曲生态园，使泸州拥有“酒城”的美誉。年产合成氨80万吨、尿素124万吨的泸天化（集团）有限责任公司是我国目前最大的尿素生产企业，被列为全国十八个化工基地之一，中国500家最大工业企业和最佳经济效益企业。泸天化集团公司是目前中国最大的尿素生产厂和油脂化工基地。天华股份有限公司,是我国引进30万吨/年合成氨、60万吨／年尿素装置的大型骨干企业。泸州是全国九大工程机械生产基地之一，是全国大中型全液压汽车起重机、挖掘机制造中心。现已组成了以长江起重机厂、长江挖掘机厂、长江液压件厂为骨干的四川长江工程机械集团公司。在长江沿岸城市中，泸州的工程机械生产规模仅次于上海。2、经济情况1）近五年GDP及三大产业情况表1.3：泸州市近来年GDP与产业情况涨幅年限GDP（亿）第一产业（亿元）占比第二产业（亿元）占比第三产业（亿元）占比2006331.1275.8123%138.1942%117.1135%2007403.890.722.5%179.744.5%133.433%2008508.4105.820.8%247.248.6%155.430.6%2009587.6100.6917.1%303.151.6%183.8131.3%2010714.81108.8315．2%403.7156.5%202.2728.3%图：1.2泸州06-10年GDP及增速图1.3：川南五市GDP对比由左图可以看出，泸州近年GDP处于稳定上升的趋势中，09年受全球金融环境影响增速小幅回落，10年迅速反弹，第二产业比重不断增加，说明了泸州的工业持续发展，同时，第三产业保持相当比例，一般而言，城市发展水平越高，第三产业所占比重越大，可以看出，泸州人民的生活水平和生活质量不断提升；在川南五市对比中，泸州处于中间水平，与乐山非常接近，在四川18个地级市中GDP排名中，排第9。2）泸州城镇居民收入水平及增长趋势图1.4：泸州06-10年人均可支配收入及增长率图1.5：川南五市人均可支配收入对比2010年城镇居民人均可支配收入15505元，增长13.3%，其中人均工资收入10746元，增长13.9%。年末城乡居民储蓄存款余额517.19亿元，比年初增长19.3%。其中，活期储蓄存款余额192.10亿元，增长29.6%；定期储蓄存款余额325.09亿元，增长14.0%。泸州06-10年人均可支配收入平均增长率超过10%，而在川南五市的对比中，泸州排在第一位，反应了城市经济水平、人民富裕程度较高。3）泸州市城镇居民社会消费品零售状况0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0500010000150002000020062007200820092010泸州06-10年人均可支配收入及增长率人均可支配收入增长率135001400014500150001550016000泸州宜宾自贡乐山内江川南五市人均可支配收入对比人均可支配收入图1.6：泸州06-10年消费品零售总额及增长率图1.7：川南五市消费品零售总额对比泸州消费品市场持续健康发展。全年实现社会消费品零售总额259.82亿元，增长18.8%。分地域看，城镇市场实现零售额191.41亿元，增长18.7%；乡村市场实现零售额68.41亿元，增长18.8%。而在川南五市的对比中，泸州排第二，说明泸州市民消费能力强，为本地的消费市场提供了强劲的动力，城市整体表现出较强的竞争力。0%5%10%15%20%25%05010015020025030020062007200820092010泸州06-10年消费品零售总额及增长率消费品零售总额增长率050100150200250300350泸州宜宾自贡乐山内江川南五市消费品零售总额对比消费品零售总额三、泸州商业基本情况调研1、泸州市商业总体情况分析图1.9：泸州市三大商圈分布情况2、泸州市商业网点发展规划据《泸州市城市商业网点规划（2006－2020年）》规划，泸州市城市商业空间布局体系将形成“以一带四，众星拱月”的基本格局。即以一个市级商业中心（白塔商业中心）为核心，围绕该中心规划建设三个区域商业中心和一个商务会展中心，整体形成覆盖整个市区、资源共享、特色互补且与本地经济发展良性互动的商业功能空间布局。同时，以社区商业、专业（特色）街作为补充，全面构建具有自身文化特色且富有层次性和立体感的城市商业级次结构。具体情况如下：白塔城市商业中心：北起迎晖路，南至肖巷子，西起江阳北路，东至治平路与慈善路，并外扩涵盖江阳北路西侧苏宁电器、摩尔目前泸州市区已形成了回龙湾专业市场商圈、白塔（水井沟）零售商圈、大山坪三大商圈。其中回龙湾专业市场商圈汇集服装鞋包、小商品、副食、灯具、文具等品类的各大批发市场，占川、滇、黔地区极具影响力；白塔零售商圈是泸州市城市零售商业中心，区域内集中了汇通百货、重百、人人乐等大型百货、超市；大山坪商圈突出数码特色，区域内汇集了佰腾数码广场、诺玛特卖场、泸州广夏电脑城等多个电脑数码卖场。玛等大型商业设施等用地。发展成为集购物、休闲、娱乐、旅游等多元组合功能于一体的城市商业中心，辐射全市及周边县市，是城市对外交流的窗口，体现城市商业精华和城市形象。城北区域商业中心：位于城北新区，龙马大道与春雨路交叉口西南，规划为城北新区大型零售商业设施集中发展区。发展成为服务城北组团的综合性商业中心，满足区域居民日常消费需求，发挥城市文化体育中心功能，成为城市商业中心的有益补充及龙马潭区零售业发展亮点。城西区域商业中心：位于新房子的城西大道与规划西南向32米宽干道“T”型交叉口地带。发展成为集购物、休闲娱乐和商贸金融服务于一体的综合性商业中心，满足城西居住人口的综合性消费需求，是城市向西扩展及城市商业中心分流的核心商业区。纳溪区域商业中心：以云溪路和永宁河为“十字”发展轴线，主要为云溪大桥两侧商业用地区域。集购物、餐饮、旅游和休闲娱乐消费为一体的综合性商业中心，发展成为服务纳溪区居民及外来人口消费的区域性核心商业功能区。茜草商务中心：结合区位优势和良好的滨江景观资源，积极配套完善基础设施，建设地标性建筑，打造形象鲜明的现代化城市商务中心。发展成为集商务办公、会展、餐饮、文化娱乐和度假休闲为一体的城市商务中心和城市形象展示区，服务城区中心半岛的专业型商业功能区。专业（特色）街：规划集中在中心半岛组团、城北组团、纳溪组团发展11处专业（特色）街，形成城市商业发展的亮点。社区商业：社区商业面向社区居民，是以便民利民和促进居民综合消费为目标的属地性