海口恒福商业广场营销策划简案(PPT48页)

海口恒福商业广场营销策划简案目录海口概况海口商业市场分析海口商业调查海甸岛区域分析SWOT分析项目整体定位销售方式合作模式地理位置：地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道西接世纪大桥,直通环岛公路,位置优越、交通极为方便海口市概况海口市陆地规划总面积1304.8平方公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。根据统计资料显示，海口常住人口为166.92万人，其中非农业人口为76.05万人海口市商业市场分析海口市商业市场分析——现状商业地产面积供应量大，适合商业布点的不多传统商业为主，经营水平不高商品物流不畅，同质化竞争恶劣城市规模小，总体消费水平不高海口市商业市场分析——原因住宅开发与商业地产开发混淆抓不住商业地产开发的核心问题过度迷信售后返租经营模式未来海口市商业地产经营的趋势越来越重视商业研究将以“订单式”开发模式为主流海口市商业市场分析——发展趋势拥有雄厚资金的开发商将会逐渐占领商业地产市场海口市商业调查海口市商业调查——明珠广场联营方式位置定位经营面积两押一缴等海秀东路万福隆超市百货专卖店KTV创新书店10万m2（7万营业）现状海口最热闹的商圈，经营状况良好位置良好优属于商业圈核心位置，具有特色品牌劣道路狭窄不属于临街地段卖场布置不是很理想，采光不好，客户的舒适性未能达到。客户的舒适性未能达到楼层负一一层二层三层四层五层八层租金/m220060045030018018070海口市商业调查——南亚广场联营方式位置定位经营面积两押一缴一年一签等海府路与和平路交汇处大型购物、家乐福、专卖店5万m2（7万营业）现状营状况家乐良好，百货一般相关分析采用的是成本预算定价策略，由于成本远作得出价格相对市场偏高。主力店招商比较成功带动整个项目。只可惜主力店没有给南亚带来丰富的客源。因为南亚规划出了问题，没有把南亚放在它们理想的地方楼层负一一层二层三层四层五层八层租金/m2160280____50____海口市商业调查——宜欣购物公园联营方式位置定位经营面积一年一签两押一缴为主国贸路与明珠路交汇处大型购物中心百货超市专卖店9万m2现状海口最热闹的商圈，经营状况良好位置良好优面积大、车位足、人性化设计、大润发带动整个商场、免费接送车便利消费者、交通便利、便利了国贸一带市民劣没有自己的特色品牌，广场的位置有点偏，不属于商业范围。吸引不了多的客户。楼层负一一层二层三层四层五层六层租金/m2——260200160805020海甸岛区域分析功能定位及规划区域商业项目状况区域项目分析基本介绍海甸岛区域分析——基本介绍地理北临碧海蓝天，南靠繁华海口，东与新埠岛隔江相望，西与世纪大桥紧密相连，面积16.7平方公里；岛上气候宜人，冬无寒意，夏无酷暑，虽处海边，却罕有狂涛巨浪；三座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥）使海甸岛和海口市中心紧密相连，交通极为便利人口5.8万常住人口，分属海甸、人民路、红岛等派出所管辖，加上3.5万海南大学在校师生以及大量外来人口，实际常住人口应在10万人以上经济是海口市区人口最密集地带之一，8成海口外籍人士都聚居于此。岛上生活服务配套设施齐全：金海岸罗顿、寰岛泰得等五星级大酒店、海南最高学府海南大学、别具特色的酒吧一条街、海甸岛菜市场、连锁超市、美食街、休闲娱乐健身场所等应有尽有，沿江二路、三路商业繁华：海甸岛已成为海口市一个重要的纯生活区域，岛上的经济以服务生活的商业和服务业为主交通19条公交干线：3、5、6、7、11、15、17、18、19、20、21、23、24、25、26、27、30、36、44路公交车均能到达海甸岛，总数占海口市公交干线1/3以上，市民出门即可乘坐公交车，从岛内最北端到达市中心不到二十分钟海甸岛区域分析——定位及规划定位规划重大项目教育居住综合片区突出沿海开发沿江提升中心拓展两翼带动腹地白沙门公园美丽沙开发环岛公路海新大桥世纪广场海甸溪海甸岛区域分析——海甸岛十一五规划项目名称地址楼层面积租价售价空置率蓝海银座和平大道28号一2191.4648不售100.00%二2831.5230不售100.00%海天逸舍五西路万恒路口一层4200不租11800-14300100.00%二层4500不租6000100.00%三层4500不租4700-5300100.00%蓝海银座和平大道28号一层2191.4648不售100.00%二层2831.5230不售100.00%海甸商业中心海甸二东路一号一层1032.6174-100不售60.00%二层1162.4650-60三层1162.46海甸岛区域分析—部分区域商业项目状况海甸岛区域分析——区域项目分析商业形式单一、规模小、分布分散纯商业项目少，商业楼群商业为主售价高，经营状况不佳，整体高出投资者预期商业的出售率和空置率比较高，达76%导致不能形成综合性的商业商圈项目SWOT分析项目SWOT分析——本项目基本情况施工进度项目面积项目构成38011.21平方米商业步行街、综合商城五星级影城、商务酒店步行街、商城、住宅完工酒店、影院待建项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售6000m2整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售6000m2项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售6000m2项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售6000m2项目SWOT分析——优势有利于利于项目商业布局发挥品牌带动作用整体覆盖面积大交通仍极为便利覆盖高端人群构成互补形成大型商圈规划布局合理与百老汇合作北海甸核心区域国贸区一桥相隔7路公交通过正对海大、周边多高端楼盘周边商业面积多项目SWOT分析——劣势导致商业气氛比较淡自身商业气氛不够人流量受影响不利于项目销售不便于商家利用海甸岛没有实质性商圈周边项目招商率低项目未进入实质招商项目缺乏大型广场车位比例不足项目前面水沟桥梁架设缓慢项目设计有不合理处项目SWOT分析——威胁周边项目较多，对项目销售产生一定竞争部分已经销售，对项目整体操作定位有一定影响项目SWOT分析——机会海甸岛将成市中心、新埠岛、东海岸的连接纽带人流车流量将会激增，五西路位置将更加重要知名超市和品牌店的引进将提升项目知名度和销售五西路水沟上桥的架设将吸引海南大学众多人流，提高商业人气环岛公路、白沙门公园、美丽沙等的开发将提升海甸岛的整体环境和知名度，从而提升海甸岛人气项目SWOT分析——项目分析总结从总体分析中可以看出本项目相对于周边其他项目优势比较大。随着区域环境的改善，项目发展仅仅是时间问题和项目的推广力度问题。项目的几个优势可以形成项目的直接卖点，项目的劣势需要通过推广和包装进行弥补，剩余的可销售部分会在项目的不断完善过程中逐渐扩大竞争优势项目SWOT分析——核心竞争力分析位置北海甸中心、沟通国贸与海甸岛，东海岸、海南大学对面美丽沙与白沙门之间等。位置决定了覆盖人群和项目人群消费力。本项目可以覆盖海甸岛常驻人口11万人，再加上海南大学师生4万人国贸区域15万人，总共大约接近30万人核心覆盖人群超过10万人一方面体现在项目的占地规模和建筑面积。另外一个方面还包括项目周边的商业量。有助于形成整体的商业环境本项目与周边项目的规模之和在海甸岛是最大的规模项目SWOT分析——核心竞争力分析布局本项目的商业布局比较合理，相对于周边项目应当是比较合理的。三面立体商业与中间商业街形式的商业合理搭配有利于形成综合性商业模式项目将建成的百老汇五星级电影院、再加上产权式酒店后面引进知名品牌的超时和快餐食品品牌店会对项目其他部分的带动作用不可估量品牌项目定位项目定位——海甸商业中心海甸岛商业中心定位理由——唯一性项目周边配套商场、大型餐饮、菜市场、步行街大型影城等（综合配套海甸岛独有）其中影城步行街等为本项目独家提供本项目+海甸岛唯一商圈本项目对于海甸岛商圈的唯一支柱性作用项目定位——购买客户定位海口本地居住的投者内地部分城市的投资者部分香港台湾以及国外的投资客少量香港台湾自主经营客户海口本地自主经营客户部分岛外自主经营客户+=项目客户投资60%自主经营40%外地客户占到60％本地客户占40％其中：项目定位——价格定位海甸岛商铺平均租价：50元/m2/月本项目租金预估：60元/m2/月（项目位置、布局、规模、品牌带动等占优）本项目售价：7200元/m2（根据投资回报反推定价法计算）具体定价要求按角间和边间的单价、面积小的单价、进深浅门面大的单价、层高较高的单价稍高原则具体进行细节定价此定价较周边项目稍低，但因周边项目的销售率极低销售时间漫长，说明市场对周边项目定价不认可，因此不能采取周边竞争项目定价法。项目档次定位——中高档综合消费场所中高档定位有利于项目覆盖人群（中高档）提高项目的投资回报率项目缺乏大型广场，中高档定位会适当减少一定人流，但不影响收益项目定位——项目业态定位大型品牌超市文化收藏超市品牌餐饮休闲五星级电影城主导品牌服装运动器械休闲食品时尚装饰药品连锁电子消费美容保健辅项目定位——项目命名建议金甸大街旺城商业中心项目销售方式项目销售方式——销售状况分析投资者开发商尽快回笼资金快速销售良好售后经营管理降低风险稳定收益售后经营管理保障良好收好经营管理关键售后经营管理良好销售管理模式寻找项目销售方式——项目销售模式开发商业主1商业管理公司业主4业主3业主2项目销售方式——销售模式分析效避免后期经营混乱保证了自营性业主的灵活经营管理和经营主体转移，减轻开发商负担利于项目统筹管理有效解决业主招租等麻烦，迅速进入收益阶段好商铺适当包租，保证整个项目经营的稳定性租金风险转移给商业管理公司商铺出售形式——上下整体销售横向分割，1楼2楼3楼整体销售。现有销售面积划分为23个销售单位，平均每单位260m2上下整体出售有利于部分业主自主经营上下分割出售有利于上下同时销售三层整体投资有利于整体投资成本降低项目销售方式——销售进度（08年1月~9月）销售阶段销售量花费时间准备阶段销售总量20%1月1日——3月1日销售总量20%下一期造势强销阶段引导阶段销售总量30%销售总量30%3月2日—4月20日4月22日—7月1日7月2日—9月1日项目销售定价策略—低开高走采取低开高走策略，具体增加量根据市场状况与项目的销售速度确定在销售方中销售价格略高于方案定价，留出2%——5％的折扣空间项目销售方式——推广与营销广告投放户外广告、报纸、网络广告、印刷彩页楼书、房展会、小型交流会、招商广告公关营销积极维护老客户的关系，争取老客户带新客户同外地公司、媒体、组织合作，深度开发外地市场适当引进知名品牌洽谈，成为项目推广中的引爆点项目销售方式——销售成本类目占总项目比例广告费2.5％代理费4％税费10％总计16.5％合作模式合作模式——独家策划、销售代理独家策划保证项目对外形象的统一性，增强投资客户对于发展商和代理公司的信心保证策划、销售整体性、全面性和可执行性，可根据实际情况随时进行销售策略调整，保证策略的有效性和实时性合作模式——服务内容与收费标准服务内容策划报告（市场调研、项目定位、项目规划具体建议、项目收益分析、项目营销策略方案、项目包装方案、项目推广方案、项目招商建议等）销售代理（销售总策略、项目营销工作计划制定、项目广告计划的制定与实施、协助重大营销活动等）收费标准项目策划费RMB￥100000.00，在收取第一次佣金时予以扣除（即：由我司作为销售代理，该项实际免费）项目销售佣金按销售额的4%收取,按目标完成效果浮动服务方式我司以纯代理的方式与贵公司进行合作。项目推广费、公关费用、项目包装费用由贵公司承担。我司负责现场办公、人员工资等费用谢谢观看