海洋之心项目营销策划

1海洋之心项目营销策划书专业名称：房地产经营与估价组员信息姓名：王嘉薛学号：2009108102026姓名：张帆学号：2009108101027姓名：徐辉学号：2009108102011姓名：何丽学号：2009108102016姓名：胡雪洋学号：20091155010312项目名称介绍关于这颗钻石会带来厄运的故事，首先出于1909年，当时，MayYohe和纽卡斯尔公爵离婚，并将自己婚姻和演艺生涯的失败归罪于这颗钻石。在当年6月25日出版的泰晤士报上，一位驻巴黎的记者写了一篇文章，声称这颗钻石曾给许多拥有者带来厄运。1920年，May说服著名默片导演乔治·克莱恩拍摄了一部长篇希望钻石之谜，并亲自出演主要角色。该片编剧编造了许多故事，比如发现者塔韦尼埃被狗咬死（其实他以84岁高龄在俄罗斯善终），以及马拉塔人因此失败于英国等等。麦克林也为这个故事增添了一些角色，甚至包括俄国女皇叶卡捷琳娜二世。这些故事，再加上麦克林本人后来也确实遭遇不幸，都为这颗钻石蒙上了一层神秘的色彩。有一种爱的承诺是永恒有一种静的渴望是蔚蓝繁华落地为你驻足———海洋之心3目录一、海洋之心项目概况.............................................................................4二、市场分析...........................................................................................5三、区域市场及竞争状况分析.................................................................6四、海洋之心SWOT分析...........................................................................7五、海洋之心项目客户定位.....................................................................8六、海洋之心项目产品定位...................................................................18七、海洋之心项目价格定位...................................................................22八、海洋之心项目促销推广方案及策略...............................................24九、房地产策划的具体内容...................................................................27十、总结...................................................................................................304一、海洋之心项目概况海洋之心所处地块为原河南建筑职业技术学院老校区，占地面积50000平方米，容积率为3.0，处于中原中路和工人路交叉口，往南接应伊河路，门前是横穿郑州西部的中原路，仅一路之隔是郑州市委党校，并且郑州市政府即在附近。处于郑州市整治商业中心地带，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离新郑国际机场也只有40多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅如此还有一些住宅区，例如丽城花园,科技绿园小区等。并且有12、44、60、102、103、909路等十多路公交车经过，连接火车站，二七广场等地。交通极为便利。5二、市场分析在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，郑州市GDP增速仍然达到了12%，居民和农民收入得到10%以上的提高。形势虽然可喜，但郑州市也面临着物价高企，通胀压力增大，融资贷款难等系列问题。2013年3月全国CPI同比涨2.1%居住价格同比涨2.9%2013年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%。其中，城市上涨2.0%，农村上涨2.2%；食品价格上涨2.7%，非食品价格上涨1.8%；消费品价格上涨1.7%，服务价格上涨3.1%。3月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.9%。其中，城市下降0.9%，农村下降1.0%；食品价格下降2.9%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格下降1.3%，服务价格持平(涨跌幅度为0)。3月份，全国居民消费价格总水平仍同比上涨2.1%。其中，CPI的主要“推手”食品价格同比上涨2.7%，影响居民消费价格总水平同比上涨约0.88个百分点。从长期来看，抑制物价上涨要靠提高劳动生产率，从而实现抗通胀。土地供应分析：4月土地供应较上月大幅度上升。继1月土地供应大幅降低之后，2月与3月的土地供应继续处于低供应态势。4月郑州市推出土地18宗，供应面积74.3万㎡，环比上涨1226.7%，同比上涨682.1%，整体上涨幅度较大。一季度全国税收增6%房地产相关税收呈现反弹财政部27日发布2013年一季度税收报告显示，今年前三个月全国税收总收入完成27399.20亿元，比去年同期增长6%，增速回落了4.3个百分点，其中部分主体税种出现负增长，而房地产相关税收收入则出现反弹。以房地产营业税为例，今年1至2月商品房销售额同比增长77.6%，比去年同期增速加快98.5个百分点。今年以来商品房成交额回升，使得房地产营业税较快增长。报告显示，一季度营业税完成4575.52亿元，同比增长14%，比去年同期增速加快6.4个百分点。营业税收入占税收总收入的比重为16.7%。房地产市场处于稳步回暖状态，市场的回暖无疑会带动与其相关的行业和税收，而房地产营业税的快速增长，在直接拉动营业税收入增速之外，也印证了房地产市场正在逐步“解冻”。6三、区域市场及竞争状况分析九龙城*城区：中原区*地址：中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米*装修情况：毛坯*售楼地址：农业西路与冉囤东路交叉口东北角*板块：西北板块*付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款*容积率：2.54*均价：6600元*绿化率：35%*物业公司：河南益通物业有限公司*物业费：1.10元/月/平方米*开发商：河南益通置业有限公司*车位配比：0.89*建筑类型：多层、小高层、高层*物业类别：普通住宅*建筑面积：125000平方米*占地面积：49212平方米中原万达广场*城区：中原区*地址：中原区中原西路和秦岭路交汇处*装修情况：毛坯*售楼地址：中原路与秦岭路交叉口西南角*板块：西南板块*付款方式：银行按揭贷款,一次性付款*容积率：4.55*均价：7500元*绿化率：14%*物业公司：大连万达物业管理有限公司郑州分公司*物业费：商业7.00元/月/平方米，住宅1.75元/月/平方米*开发商：郑州万达广场投资有限公司*建筑类型：33层高层*物业类别：普通住宅,公寓,酒店式公寓,商铺*建筑面积：531000平方米*占地面积：92679平方米7四、海洋之心SWOT分析1.优势分析（1）交通优势：项目三面环路，有十几路公交车联系二七广场、火车站、碧沙岗等重要地点，建通便利。（2）片区价值：进郑州市委党校和郑州市政府等，开发价值高。（3）升值潜力：与即将建成万达广场同处中原路上，万达广场的发展也可带动其价值整张。（4）地势优越：方行地块，易于开发，便于管理。2.劣势分析（1）距离市中心较远。（2）周边已开发相同类型的项目，竞争压力大。3．机会分析（1）设施完善，本身配有商业配套，满足相关需求。（2）市内房地产市场持续升温，区域发展空间大城南是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。（3）市西部是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。4.威胁分析（1）附近有即将完成的万达广场，竞争压力大。（2）国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧。8五、海洋之心项目客户定位1.客户定位首先，在消费者个人信息方面，购房的主要群体为学历较高的中青年（年龄在20岁至45岁之间，以本科学历居多），他们的家庭收入来源较广，购房的需求迫切和潜力巨大。因此他们是房产项目的主要目标群体。以上目标群体的家庭人员基本较多，而住房面积较小，而且他们的房产来源主要是商品房，也再次说明他们对住房的需求是比较旺盛的。虽然暂不买房的人数占53%，但短期内打算购房的人数也占47%，因此短期内购房的需求也不容忽视。结合上目标顾客的盘点，我们将目标客户锁定如下：青年人（21-30岁）中年人（31-45岁）改善居住环境投资改善居住环境投资个人基本特征学历高，收入来源广，住房面积小学历高，收入高，家庭成员少家庭收入高，住房环境不佳学历高，收入高，善于投资需求面积100-120m280-100m290-120m2120-150m2信息渠道网络，朋友介绍户外广告，营销活动电视广告，报纸朋友介绍海洋之心调查问卷1、您的年龄？买房的人群年龄阶段主要集中在20到30岁，大多是首次购买，在此阶段的原因主要是为了结婚需要，其次是在30岁到45岁居多，多数人属于改善居住环境或满足投资需求，此年龄阶段的人收入较高，有足够的支付能力。A、20岁以下B、21岁—30岁C、31岁—45岁D、46岁以上31122您的年龄？0%69%27%4%A、20岁以下B、21岁—30岁C、31岁—45岁D、46岁以上92、您家庭每月的收入：A、3000元以下B、3000—6000元C、6000—9000元D、9000元以上202131您的家庭收入？202131051015202530354045A、3000元以下B、3000—6000元C、6000—9000元D、9000元以上收入（元）人数（人）此数据中家庭收入3000元以下的占总人数的44%，3000元到6000元的占47%。说明石家庄市居民的收入主要出于中低水平，对购房的压力还是比较大的，但潜力特别大。3、你的家庭中学历最高的是？A、博士或以上B、硕士C、本科D、高中E、初中F、小学1528821您家庭中最高学历是？1582128051015202530354045学历人数（人）F、小学E、初中D、高中C、本科B、硕士A、博士或以上该题中本科学历人群占到总人数的62%，表明人民的受教育程度是较高，在购房需求上偏理性，关注房产的动向较敏感，倾向于一个较为安静较有文化氛围的社区条件。二、现在居住情况：4、你家庭里拥有的房产数？A、0套B、1套C、2套D、3套E、3套及以上827631数据显示拥有1套房的人数占60%，因此对二次购房以改善环境或投资的需求偏大；拥有两套以上的占22%左右，购房的需求很小；而没有房产的或者暂且租房的人数占18%，对购房的需求较为强烈；因此说明石家庄市场房地产市场需求较为旺盛，产地产业发展的潜力巨大。105、您现在所居住的房屋里人口有A、2个或以下B、3个C、4—5个D、6—7个E、7个以上6231231数据中3个人以上的家庭居多，占到总人数的87%，因此在购买的户型趋向于至少两室一厅以上的。6、你居住在现在的房屋已经有多久？A、1年或以下B、1—4年C、4—8年D、8—12年E、12年以上6167124数据显示居住8年以下人群的比例为64%，而8年以上的人群比例为36%。7、您现在住哪一类户型？A一室一厅B两室一厅C、二室二厅D、三室一厅E、三室两厅F四室一厅G、四室两厅H、其他_____1151182224上表中显示60%左右的人群居住的是两室一厅或者两室两厅的小户型，因而他们的居住空间偏小。8、你现在住房建筑面积是多少？A、70㎡以下B、71-90㎡C、90-110㎡D、120-130㎡2201310数据显示目前石家庄人群的居住面积主要在71㎡至90㎡，其比例高达45%，可见他们的居住面积还较小，还不够理想。9、您现在住房的来源：A、商品房B、单位福