番禺_柏丽甜果公馆营销策划报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。柏丽甜果公馆营销策划报告广州中原项目二部策划组GuangZhou.11.2012Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010Part1市场背景Part2项目概况&价值点梳理Part3客户分析Part4营销举措Part5中原优势Directory目录315293764Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,20101.市场背景广州市场番禺市场Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010广州市场特征：2012年广州住宅市场投资投机去化明显，刚性需求爆发带动成交量暴增，总体量增价稳近1年广州市商品住宅成交面积和均价月度走势2011年9月-2012年9月（单位：平方，元/平方）数据来源：广州市国土房屋管理局市场特征广州住宅市场受2011年调控政策影响，由去年年底逐渐进入降价潮。随着刚性需求的爆发，楼市开始回暖,进入成交量升价稳阶段热销项目以外围中小户型、低单价项目居多，自住刚需依旧是楼市支撑市中心项目普遍定价较高，在限购限制下，普通改善型需求释放始中受到限制7、8月依旧延续了五一黄金月的良好态势，成交量分别达到79万㎡、72万㎡。125772011年9月11月2012年1月3月5月7月9月成交面积成交价格Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010番禺市场特征：番禺市场一直倍受“刚需”买家的青睐,7-8月以来，随着市桥刚需大盘低价入市热销，番禺总体成交量迅速拉升，总体签约均价平稳近1年番禺区商品住宅成交面积和均价月度走势2011年9月-2012年9月（单位：平方，元/平方）数据来源：广州市国土房屋管理局市场特征番禺市场一直倍受“刚需”买家的青睐,历来是全市楼市的成交热点进入7-8月份，随着市桥版块刚需大盘“雅居乐城南源著”、“越秀可逸阳光”低价入市热销，番禺总体成交量迅速拉升，总体签约均价下跌但由于市场选择面广,区域存货量大，在售项目众多，在区域楼市热销形势大好情况下，限购限贷调控政策不放松，各大发展商对后市依然谨慎，没敢贸易大幅提高价格。141562011年9月11月2012年1月3月5月7月9月成交面积成交价格Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010广州十区成交量对比：市桥板块刚需大盘低价入市热销，带动番禺赶超花都，成为全市成交量第一区域0102030天河海珠白云荔湾越秀番禺黄埔花都南沙萝岗万方4月5月6月7月8月9月2012年以来广州市十区商品住宅成交面积月度走势（单位：平方）数据来源：广州市国土房屋管理局Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010物业类型普通住宅总户数780户占地面积3万㎡总建面积10万㎡开盘时间2012年5月交楼时间2013年12月户型面积40㎡一房9%，70-79㎡两房30%，80-128㎡三房61%番禺云山诗意__城南央首席•东方生活人家签约信息(近30天)累计已售累计未售历史记录套数面积均价套数面积套数面积最高价最低价2824711100932728036131074123939610优势：社区低密度、高绿化率，中式园林舒适以中小户型为主，赠送面积多，实用率高总价比较实惠周边生活配套齐全劣势：距离地铁站较远，需公交接驳朝向街道的户型有噪音问题Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010物业类型普通住宅总户数2380户占地面积24.4万㎡总建面积32.68万㎡开盘时间2012年8月交楼时间2014年12月户型面积82-86㎡两房16%，107-163㎡三房57%，146㎡四房3%，177-197㎡五房24%越秀可逸江畔__可传承的首席中式世家大宅签约信息(近30天)累计已售累计未售历史记录套数面积均价套数面积套数面积最高价最低价7195061229322629228514772471323911752优势：社区低密度、高绿化率，中式园林舒适配套齐全，城建品牌户型80%南北对流，90%是南向劣势：距离地铁站较远，需公交接驳Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010物业类型普通住宅总户数729户占地面积8.9万㎡总建面积11万㎡开盘时间2012年8月交楼时间2013年12月户型面积81-83㎡两房31%，106-140㎡三房54%，156-178㎡四房15%越秀可逸阳光__市桥阳光主流箐英城签约信息(近30天)累计已售累计未售历史记录套数面积均价套数面积套数面积最高价最低价6160031172725524986474597811245810204优势：市桥南区各项市政配套比较完善绿化率高达50%，户型方正实用，性价比较高，适合首次置业人群劣势：距离地铁站较远Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010物业类型普通住宅总户数1813户占地面积10万㎡总建面积25万㎡开盘时间2011年9月交楼时间2013年9月户型面积93-98㎡三房70%，128-142㎡四房30%雅居乐锦官城__市桥南智慧豪宅签约信息(近30天)累计已售累计未售历史记录套数面积均价套数面积套数面积最高价最低价151366110054055585214061946371530311543优势：项目位于市桥南区中心腹地，居住氛围成熟，配套齐全户型多样，可以满足不同需求雅居乐品牌劣势：出入公交不方便大部分户型为合并户型，限购限贷政策下客户资格受限Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010物业类型普通住宅总户数1398户占地面积10万㎡总建面积17万㎡开盘时间2012年7月交楼时间2013年12月户型面积47㎡套间6%、63-69㎡一房14%、84-88㎡两房6%，90-101㎡三房74%雅居乐城南源著__生活总会有新的故事签约信息(近30天)累计已售累计未售历史记录套数面积均价套数面积套数面积最高价最低价20017221112521266112420128110421235610598劣势：交通方面仍有待改善，公交线路比较少，距离地铁站远优势：市桥南区各项市政配套比较完善小户型方正实用，性价比较高，适合首次置业人群Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010物业类型普通住宅总户数900户占地面积4.2万㎡总建面积13万㎡开盘时间2012年9月交楼时间2014年6月户型面积81-84㎡两房33%，75-120㎡的三房67%敏建锦绣世家__从来秉承一种实在的生活态度签约信息(近30天)累计已售累计未售历史记录套数面积均价套数面积套数面积最高价最低价2929901045929299017317214115649819优势：以中小户型为主，户型方正，使用率高达85%以上周边生活配套齐全劣势：距离地铁站较远，需公交接驳Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010市桥板块现状小结：大型发展商云集、在售项目众多；市桥板块随着保利、雅居乐项目低价入市，已重新树立了市桥南的价格指标，目前主流价格为10000-12000元/平方，尽管目前版块去货情况还好，但版块存货大，后市去货压力大项目信息签约信息(近30天)累计已售累计未售项目开发商套数面积均价套数面积套数面积番禺云山诗意方圆地产2929901045932728036131074越秀可逸江畔城建719506122932262922851477247越秀可逸阳光城建616003117272552498647459781雅居乐锦官城雅居乐15136611005405558521406194637城南源著雅居乐2001722111252126611242012811042敏建锦绣世家敏捷地产2929901045929299017317214基盛水韵蓝湾晟誉地产35410795485865714013222889昊龙花园番禺地产111138122168158373117419886星晨时代豪庭泰隆房产71022164121151775347577091金沙丽水沙湾地产102227126882932555314226415海伦堡流金岁月海伦堡5393174247585911151687773合计473489631151150754968004147595049另：在售项目后继未开发货量推算：约2400316244Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,20102.项目概况&价值点梳理项目概况价值点梳理Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010项目概况总占地8668平米总建面14327平米容积率1.64绿化率30.7%总户数211户产权40年物业费3.6元/㎡*月车位117个地上车位户型57㎡两房82%，83㎡三房18%周边配套西丽幼儿园、西丽小学、大润发购物中心、番禺区中医院、中国银行、工商银行，休闲“LOHAS”园林，生活配套齐全项目由商业公寓、商业街区、园林景观三大部分组成，公寓提供业主居住、SOHO、收藏、投资、办公经营、产业展示等多样化功能，属于该地段稀缺产品。柏丽甜果公馆__城央•稀缺•酒店式公寓Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010项目优劣势：不限购、不限贷，小户型，低总价；但不适合居家自住，亦难以形成有规模的写字楼办公区域劣势（Weaknesses）项目产品商住两用，不限购、不限贷，大部分为55-57㎡小户型，低总价区内同类产品少，稀缺性明显产品功能丰富，可作SOHO办公室、私人红酒屋、楼上铺、产业展示、甜蜜婚房、酒店式公寓高力国际物业加盟，五星级管家服务。项目临近市桥河，毗邻大夫山森林公园以及项目自身的休闲“LOHAS”园林地块项目在2003年开发，产权缩水仅剩三十年不到该版块工业区格局明显，周边缺乏住宅居住氛围，且为商业性质产权，不适合居家自住项目体量小，且周边均为工业用地，难以形成有规模的写字楼办公区域不是当地企业主办公场地的理想选择，因为门面交通不及在广州市区好，便宜不够在厂房里面设办公室便宜优势（Strengths）Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010项目销售情况：开售一个月来签约15套，签约均价9319元/平方已售可售（83方三房）可售（57方两房）01单元02单元03单元04单元05单元06单元07单元08单元09单元10单元11单元21层20层19层18层17层16层15层14层13层12层11层10层9层8层7层6层5层4层3层2层Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010同类型项目销售对比：番禺万达广场办公性质公寓__一期800套于2012年8月17日开盘，开盘当日全部认购完毕，二期900套10月26日开盘，开盘当日也已基本卖完，销售火爆物业类型办公公寓总套数2658套户型面积31-82㎡1-2房开盘时间一期800套已于2012年8月17日开盘，开盘当日全部认购完毕，二期900套10月26日开盘，开盘当日也已基本卖完。签约信息(近30天)累计已售累计未售历史记录套数面积均价套数面积套数面积最高价最低价584329611