策源XXXX年天津天地源项目整体营销策划报告

谨呈：天津天地源置业投资有限公司上海策源天津天地源项目整体营销策划报告走进津南中央直辖市环渤海地区经济中心北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市城市职能：国际现代制造业基地北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽北方国际物流和会展中心以金融商贸、以近代史迹为特点的国家历史文化名城科技信息、文化教育为主的区域性服务中心天津，环渤海经济中心，中国经济增长第三极天津城市的未来：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态双城：中心城区和滨海新区核心区，这是城市功能的核心载体。双港：天津港北港区和南港区，城市发展的核心战略资源，天津发展的独特优势。相向拓展：双城及双港相向发展，是城市发展的主导方向。一轴两带：“京滨综合发展轴”、“东部滨海发展带”和“西部城镇发展带”,城市发展主轴，拓展城市发展空间。南北生态：京滨综合发展轴以南以北的两个生态区域，构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系。其城市发展主轴“京滨综合发展轴”上，赫然镶嵌着津南区京滨综合发展轴北京滨海津南津南天津市空间发展战略的核心内容为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局，其中城市发展主轴为：武清新城—中心城区—津南新城---滨海新区核心区，项目处于城市发展主轴之上。随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向挤压，未来将快速发展。津南区，受中心城区和滨海新区双重拉动，未来发展空间巨大津南区第九次党代会，客观总结了区域经济社会发展的成就，提出了“东进、西连、南生态、北提升”的发展战略，体现津南区未来“地方包围中央”的发展路径。津南“东进、西连、南生态、北提升”的战略布局，展现各区发展优势和方向连接泰达（西青）微电子工业区，重点发展以八里台工业园区和泰达（津南）微电子工业区为依托的IT产业，实现产业对接，提升聚集能力，形成以津港公路为主线，以滨海新区津南产业功能区为延伸的微电子产业带。以南部湿地和历史文化为依托，打造文化旅游、农业观光、人居环境宜人的文化与自然和谐的生态景观区。利用周边自然环境，积极搭建自然生态走廊，构筑绿色产业高地，形成南部地区的城市生态涵养带。提升津南新城至双港北部地区的城市化形象。发挥天津城市发展主轴的引领作用，以建设津滨大道和海河景观带为核心，打造连接“津、滨”，依托海河，特色鲜明，亲水宜居的现代化新城区。以葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。西连南生态东进北提升与天津市中心、滨海新区接壤区域优先发展，逐步向中心过渡，最终实现与天津中心和滨海新区整体连接。优先发展与天津市区接壤区域以及“东进”抢占大滨海核心要塞的策略，体现津南近期发展重点东进以葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。然而在种种规划利好中，我们没有发现北闸口镇的身影……北闸口似乎被遗忘了……各镇房地产市场行情，进一步验证了北闸口的尴尬境地9000-10000元/㎡7000-7500元/㎡从目前津南区各镇普通商品房价格水平来看，北闸口镇位列倒数第二。6000-7000元/㎡5000-5500元/㎡6000-6500元/㎡8000-8500元/㎡北闸口镇，津南区房地产市场价格洼地，是缺憾？还是机会？未来是否存在提升区域价值的因素？津南区产业园区数量较多，各镇主导产业各异，但园区总体档次不高，规模不大，其中葛沽镇、双桥河镇、北闸口镇是全区较为成熟的工业园区工业区园区发展规模葛沽园区及周边共计各类企业346家，其中机械类企业123家双桥河镇工业园区双桥河镇工业园区，企业已达49家，其中外资企业16家八里台工业园区园区及周边共计各类企业300多家，其中机械类企业100多家北闸口镇工业园区韩国独资企业36家（大多企业产品为电子配件产品），国内企业6家，美国独资企业1家小站镇工业园区外商投资企业40余家，内资企业50余家产业规划中的高新技术产业基地，初具规模的电子工业园，为北闸口产业人口的导入提供了可能按照《天津市城市总体规划(2005-2020年)》咸水沽镇为津南区的中心城镇，也是当前商品房开发的重点区域，双港、葛沽、八里台、小站为新型城镇，北闸口镇将承担辅助中心城镇的功能，分化主要居住功能。中心城镇新型城镇新型城镇新型城镇新型城镇辅助城镇辅助中心城镇的功能定位，使北闸口承担起承接中心城镇和新型城镇价格外溢客户的重要职能到市区25分钟车程的众多公交线路，大大缩短区域外客户到北闸口的心理距离北闸口镇25分钟公交车程公交线路：652鼓楼到三号院208小站到双桥按照相关土地规划居住类用地200.95万平米，商业金融类用地14.74万平米。由此可以看出北闸口镇的土地利用规划倾向于住宅开发建设，用以分担津南新城咸水沽镇日益紧张的土地供应。设置大比例居住用地的土地利用规划，为北闸口未来发展预留了大量住宅用地，也表明了区域发展主导功能居住类用地商业金融类用地工业类用地人口导入的可能：高新技术产业基地的设立可以为区域带来大量产业人口，辅助中心城镇的功能定位为区域外客户的导入提供支撑。人口导入的路径：城市主干道津歧公路，到市区25分钟车程的众多公交线路，方便外区域客户的导入人口环境承受力：设置大比例居住用地的土地利用规划，为未来发展预留了大量住宅用地，也表明区域承担居住这一重要功能北闸口镇加速发展北闸口镇，机会就在眼前！价格洼地，恰恰是价格优势！那么，项目又面临着哪些威胁和挑战呢？不得不提的是2011年1月出台的史上最严厉的房地产调控政策的影响。威胁1、新政影响2011年1月新政以来，津南区商品住宅呈现量价齐跌的局面2011年3月津南区的成交量仅为同期的57%，为2010年1月以来的第二低值；2011年3月津南区成交量环比下降59%，自2010年7月以来首次成交均价跌破8000/㎡元大关。0200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月010002000300040005000600070008000900010000面积均价政策影响显现价格较为平稳峰值突破9000跌破8000但以往几次宏观调控影响呈现明显的周期性，且影响周期呈缩短趋势0.0200000.0400000.0600000.0800000.01000000.01200000.01400000.02007.92007.102007.112007.122008.12008.22008.32008.42008.52008.62008.72008.82008.92008.102008.112008.122009.12009.22009.3成交面积5800600062006400660068007000720074007600成交均价2007.9新政后天津市场表现天津市场历经18个月市场成交量得以回升到调控前水平2010.1新政后天津市场表现020000040000060000080000010000001200000140000016000002010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.12成交面积70007500800085009000950010000成交均价天津市场历经8个月市场成交量得以回升到调控前水平2007.09：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍，严厉打击炒房行为2010.01：国十一条出台，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给等所以，待本项目2012年入市，本轮宏观调控影响已减弱，如果后续没有新的政策出台，商品住宅成交量、成交价格将出现一定反弹，故不必对宏观大势过于悲观。威胁1：对新政影响不必过于悲观威胁2、市场竞争项目竞品市场北闸口镇目前没有在售商品房（御和新苑已售罄）其竞争板块主要包括毗邻的小站板块、八里台板块、和咸水沽板块小站和八里台为项目重点竞争板块；咸水沽的高层产品为项目次级竞品金御中央天嘉湖星耀五洲耀华新天地沽上江南天津碧桂园津沽首府大城赞天山水榭花都主要竞争项目当前存量：津南区大盘、超级大盘云集，重点竞争项目现存量达到550万平米板块项目名称地址建筑类型总建筑面积当前存量咸水沽板块沽上江南咸水沽红旗路以东建国大街以北高层46万平米38万平米金御中央月牙河畔咸水沽一中南侧高层9.2万平米9.2万平米耀华新天地咸水沽体育场路与花园路交口南行150米高层4.2万平米2.0万平米大城赞咸水沽津沽大街与紫江路交口高层、小高15.2万平米14.1万平米津沽首府咸水沽镇津沽公路与体育场路交口北100米路东高层31万平米20.5万平米八里台天嘉湖板块星耀五洲八里台镇天嘉湖高层、小高、洋房、别墅300万平米253万平米；当期存量：32.5万平米天津碧桂园八里台镇津港公路与八二路交口普通住宅,别墅,洋房、高层,双拼别墅,联排别墅96万平米82万平米家国天下英伦时尚津港公路与天嘉湖路交口东南侧洋房、高层、别墅85万平米72万平米小站板块天山水榭花都小站镇津岐公路与盛唐南路交口高层、洋房80万平米59万平米主要未上市项目：两个地王，550万平米的土地开发量资料显示，这块编号为津南（挂）2010-11-A-K的地块占地面积1289226.5平方米，约1933亩。地上规划总建筑面积3010900.75平方米，其中住宅建筑面积2482834.03平方米，商业金融业建筑面积478866.72平方米，中小学建筑面积49200平方米。2010年津门地王富力70亿大手笔天津购地2009年央企中信集团36亿轻松拿下天津地王津南（挂）2009-11，出让面积2476885.8平米，容积率≤1.01，建筑面积2501655平米，楼面价1434元/平米。土地性质为居住用地。中信地产有关负责人还透露，该地块产品将涵盖休闲、度假、旅游、娱乐等多重功能。2009年与2010年的天津地王均在津南区；富力项目龙盘咸水沽，中信项目虎踞天嘉湖（八里台）小站板块重点项目——天山水榭花都开启湖景人居生活津徽名门墅立人生以恢弘造城的姿态划界津南水榭生活小站板块重点项目——天山水榭花都项目推盘顺序图二期别墅二期小高高层三期小高小站板块重点项目——天山水榭花都项目月均去化约12868平米，高层均价4740元/㎡05000100001500020000250003000035000400002010年1月2010年3月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月010002000300040005000600070000.10%50.03%49.87%一室二室三室区间套数面积70-90平米189.9990-120平米64766664.95120-144平米35448891.3144-180平米7812843.55180-250平米1198.49高层成交走势图高层自2010年始成交128688平米，月均去化10724平米，成交均价4740元/平米八里台板块重点项目——星耀五洲项目总体定位为：一个国际性高端品质的集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假、国际会议会展为一体的“世界花园”、“世界建筑博览园”、“世界桥梁博览园”，