米泉项目营销策划全案1

目录——《项目价值营销论》333项目价值体系营销——项目营销策略建议2项目价值目标营销——项目价值目标建议1项目整体定位营销——项目传播策略建议3第一部分、项目价值目标营销项目价值目标定位项目价值目标定位•1、品牌资产目标：通过新名居房产米东区水岸春天项目营销达成提升新名居房产的知名度，同时塑造项目的品牌影响力。•2、项目战略目标：在清晰面对市场环境的前提下，保障项目投资的风险安全同时，兑现项目的最大价值。•3、项目具体营销目标：平衡好项目投资现金流与投资利润回报的关系。平衡好一期与二期的销售互动促进关系，实现一期产品均价4500元每平米，开盘3—5个月内销售90%。二期产品销售均价4700元每平米，开盘3—5个月内销售90%。（实际开盘均价以市场调研数据为基准测定）项目价值目标分析从城市规划及发展的几个基本因素分析区域板块价值和项目价值发展趋势从项目内环境SWOT分析和项目产品规划与区域内其他产品比较研判产品竞争力项目价值区域现状及功能定位区域房地产市场分析项目内环境SWOT分析项目产品规划Q1:从项目所在大的区域看项目价值发展趋势？Q2：从项目自身内环境和产品规划看项目价值竞争力？一、我们需要回答的问题—二、我们分析问题的构架—项目价值目标分析——区域现状及功能定位米东区域现状及功能定位现状：面积3407平方千米，人口29.6万人，乌鲁木齐城市副中心。2010年,米东区被乌市规划为重点发展黄金地带,原有工业区域东移,原工业用地转化为商业住宅用地。规划：全疆最大的制造业基地核心区、全疆重要的化工工业城、全疆重要的出口加工基地、力争十年打造成首府副中心,建百万人口新城。发展：华凌口岸正式迁址米东区,地处米东大道。未来两年内,新华凌口岸将成为米东区最具亮点的建设项目,这一新兴的成熟商圈带来的潜在价值对附近楼盘的拉动作用超乎想象。居住：乌鲁木齐中心城区土地日益稀缺和城市北扩的不断推进,米东区楼盘的价值正在被人们重新估量。米东大道与河滩快速公路的贯通，米东区和乌鲁木齐的空间距离被缩小，很多的购房者选择在此置业也逐渐成了趋势。投资：中央加大对新疆经济的扶持政策利好的不断推进,首府人口在未来几年将继续增长,米东区市政配套设施日趋完善,其商业价值、地段价值也将不断提升,住宅市场前景广阔。定位：米东区选择的发展定位：一是建设乌鲁木齐的服务中心；二是要建设国家级的煤电煤化、石油化工的两个基地；三是制造业的加工区、出口产品的加工区、物流区三个产业区；四是新型工业化、城乡一体化和农牧业现代化以及宜居、宜业的人居新区。项目价值目标分析——区域房地产市场分析博瑞新村市场板块划分米东大道板块：米东新区连接乌市的城市主干道，因其具有较多的土地资源而成为首府北移的“后备军”新盘主要集中在米东大道周边沿线。米东大道周边商圈分别有米东商圈、米东大道商圈、高新区北区商圈等大商圈，即将搬迁至米东区的华凌市场二类口岸又给米东区锦上添花。乌昌一体化、城市北扩趋势对米东区周边经济的拉动作用明显，给房地产带来了巨大升值潜力。城北米东区土地相对充足，同时受“北扩”政策及政府将打造百万人口新城的规划，为米东大道新盘的销售创造了极为有利的条件。石化板块：借助石化小区成熟居住氛围，带动周边地产项目开发形成新的开发热点。城区板块：老城区，交通入学就医等配套齐全，围绕广汇米东新城周边的新开发项目较为集中，逐渐形成良好的宜居氛围。博瑞新村则借助开发商良好口碑及政府规划行政区优势一直处于热销状态。本案普罗旺斯坐标2000项目价值目标分析——区域房地产市场分析米东区房地产市场现状分析市场供应情况2011年，米东区续盘数量较大，金坤新城花苑3期、水景坊、座标2020、明天小镇四期、紫东佳园、水木尚城、颐和花园均有续盘，集中在6月份上市，2011年米东区房地产施工面积预计在70万平方米。2010年,米东区被乌市规划为重点发展黄金地带,原有工业区域东移,原工业用地转化为商业住宅用地,商品住宅建设进入黄金时期,房地产市场即将步入一个更高层次的发展阶段峰丽投资计划斥巨资在米东大道上打造总建筑面积达26.85万平方米的北城都汇。除了座标2020外,米东大道上今年将陆续推出人和名居、北城都汇等新盘,续建盘则有祥和湾家园、新城花苑等。项目价值目标分析——区域房地产市场分析米东区2011年项目一览在售楼盘价格续盘价格开盘时间新开楼盘计划开发项目博瑞新村二期3900-4800高层金坤新城花苑3期待定预计6月份新汇国际新疆天山建材(集团)房地产开发有限公司今年在米东区准备开发的新项目天山·东方嘉苑（石化医院后门）尚未开工荷兰小镇二期4350-4850多层4200-4300高层水景坊预计3800-4890多层6月中开盘，5万定金可定楼层盈科·梧桐山畔明天小镇二期4300多层4200高层推出9栋多层2栋高层座标2020预计4600元/平方米一栋高层住宅和一栋挑高5.49米第六代LOFT为主紫东佳园预计4300-44006月开水木尚城预计5600-4400多层；5100-3900高层颐和花园预计均价4200，6月10开盘项目价值目标分析——区域房地产市场分析博瑞新村荷兰小镇明天小镇新城花苑座标2020水木尚城颐和花园开发商新疆华源实业有限公司新疆广汇信邦房地产开发有限公司新疆东华房地产开发有限公司新疆金坤房地产开发有限公司新疆恒来房地产开发有限公司新疆盈旭房地产开发有限公司新疆天顺房地产开发有限公司总占地159999㎡156250100586.813519025214219354.84总建筑面积28322625000025万20278576543340000建筑形态多层高层多层高层13栋多层17栋高层多层多层高层多层,小高层高层多层销售价格440043004300预计4255预计4380预计4300预计3800主力户型97-13065-12067-8975-10688-11090-13065-96规划户数2800200024002215560二期800390公摊15%-20%10%10%18%10%10%15%10%左右绿化率42%35%40%34%35%37%35%车位790租84-100元地上1200售价八万450待定，规划有地下停车3201800价格待定开盘日期2010.102010年07月四月四期预计6月预计6月预计6月预计6月入住日期2011.11待定待定2011年底待定待定待定项目价值目标分析——区域房地产市场分析米东区房地产市场现状分析A类首府城市重心北移，使大量工业企业和项目相继落户米东区，由此产生的新增人口未来将成为一个潜在的住房消费群体；外来人口和工业化进程加速，已成为拉动乌昌地区房地产市场的主力消费客群。B类乌鲁木齐近几年经济的稳步增长和乌市主城区房价大幅提升带来的挤出效应，米东区和乌市主城区交通干道通达性的提高以及私家车的普及，使得乌市居民在此置业人群呈现显著增加态势。C类原东山区政府公务员、石油石化国企职工、中泰化学职工成为米东大道楼盘的客户群体之一。从客户群分析项目价值目标分析——区域房地产市场分析消费者意向分析市场主流产品在3900/㎡-4300/㎡价格区间，总价在28万-45万住宅较为畅销地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住区域，倾向住在市中心或远郊客户群体比重较小由于目前消费者所反映住房问题多集中在施工质量及前期承诺问题的兑现，使得客户对于开发商的知名度和信誉较为关注建筑形态上以多层住宅较为客户青睐，小高层、高层逐渐融入市场被客户接受物业管理受重视的程度在客户购房时考虑的各种因素中比重有所增加，表明客户购房更趋于理性化，注重入住后小区的管理与服务项目价值目标分析——区域房地产市场分析特变·水木尚城位置米东区振兴中路东侧与广兴西路交会处开发商新疆盈旭房地产开发有限公司产品类型多层住宅、电梯洋房、叠拼别墅、小高层等多种住宅产品营销顾问自销总占地22万㎡总建面34万㎡容积率1.55绿化率37%总户数3600（一期800户）车位1800开盘日期待定入住日期：待定起价4400多层3900高层均价/主力面积：主力户型90-130销售情况：预计6月预售开发周期共分三期开发，目前开发第二期，工程进度：多层接近封顶项目价值目标分析——区域房地产市场分析荷兰小镇二期位置米东区河滩高速路米东出口处，广汇汽车城旁。开发商广汇产品类型多层高层物业公司广汇总占地350余亩总建面250,000㎡万平米容积率1.6绿化率35%总户数2000车位约1000，售价8万开盘日期2010年11月入住日期：2012起价4350-4850多层；4200-4300高层均价4500主力面积：78-130平方米销售情况：/开发周期分为两期每期分批次开盘工程进度：8层左右项目价值目标分析——区域房地产市场分析金坤·新城花苑位置米东区米东大道1682号开发商新疆金坤房地产开发有限公司产品类型多层物业公司金坤物业公司总占地135190平方米总建面202785平方米容积率1.5绿化率34%总户数2215车位待定，规划有地下停车场开盘日期四期开盘时间待定入住日期：待定起价待定均价待定主力面积：/销售情况：6月开盘开发周期分四期，目前四期做蓄客工程进度：多层即将封顶09年沿街商铺基本被公司股东及内部员工购买项目价值目标分析——区域房地产市场分析博瑞·新村二期位置府前中路政府斜对面开发商新疆华源实业有限公司产品类型多层高层代理公司盛世联广总占地159999平方米总建面283226平方米容积率1.77绿化率42%总户数2800车位790出租84-100元（地上）开盘日期2010-11-01入住日期：明年2月份起价3900均价4400现购房每套优惠1万主力面积：97-130销售情况：80%开发周期分两期，目前二期工程进度：总高17施工至12该项目商铺目前尚未启动，不做出售，自主经营或出租项目价值目标分析——区域房地产市场分析坐标2020位置米东南路1032号开发商新疆恒来房地产开发有限公司产品类型高层4栋多层4栋营销顾问24公司总占地25285.25总建面81702.89容积率2.89绿化率36%总户数560车位320开盘日期预计6月入住日期：待定起价/均价4600元/平方米主力面积：88-110平方米销售情况：登记蓄客开发周期两期，一期售罄，二期蓄客工程进度：/一栋高层住宅和一栋挑高5.49米第六代LOFT为主项目价值目标分析——区域房地产市场研判米东区房地产市场现状分析小结1、市场将进入优胜劣汰的深度调整期，品质成为决胜关键2、房价缓步趋涨，集资建房保障房、限购政策、信贷政策成为抑制房价的主因3、2011年房产供应量大、大盘多、现房多，激发购房者有效的刚性需求是关键4、乌鲁木齐主城区房地产市场价格挤压下，米东区房地产市场将迎来发展的契机。针对房地产市场现状，我们的项目应该采取何种策略突破区域价格天花板是项目成功营销制胜的关键！项目价值目标分析——项目产品价值力项目产品价值力项目内环境价值研判项目产品价值研判项目外环境价值研判判断项目价值思路项目价值目标分析——项目内环境SWOT分析S：项目地块平整，毗邻水磨河，地块上绿化条件较好，成年大树较多，地块位于成熟居住小区内，环境幽静，周边配套较为完善。W：地块拆迁量大影响开发进程，地块被6栋多层住宅分割成两部分导致项目缺乏统一性，水磨河尚未治理河边环境较差。O：米东区未来5年城区人口将达到百万，米东区作为乌市城市副中心地位将逐渐得以体现，给米东区未来房地产市场带来显著的发展机遇。T：项目所在米东区市场开发量达到70万平米，项目周边大盘林立，竞争激烈。项目价值目标分析——项目产品价值力分析项目整体规划项目建筑风格项目景观及配套项目规划较为合理，布局错落有致，充分利用地块条件，严格按照规划设计条件进行合理规划，土地利用率高，停车位配比合理，交通动线组织较为流畅，因为地块自身尚有建筑物，整体性受到一定影响。项目采用极具建筑风情感和时尚生活感的建筑风格和元素进行外立面设计，楼体线条和窗框线条简约流畅、建筑外立面颜色明快，风格偏向于现代简约；转角落地窗增加建筑风情感