红巨大厦市场定位营销策划提报

红巨大厦市场定位及营销策划提报本提报由四部分组成第一部分:市场分析第二部分:项目分析第三部分:项目定位分析第四部分：项目VI及包装第一部分:探手蓝海，试问深度与广度一、宁波写字楼市场宏观概况二、宁波各区域在售写字楼楼盘三、本项目区域概况1993年－1996年1999年—2000年2001年与2002年2003年与2005年2006年与2007年宁波写字楼到过一个开发的高峰，华联写字楼、中农信、世贸中心等都是那个时代的产物。但随着落1997年的亚洲金融危机，写字楼市场一度曾进入萧条期，价格缩水了一半左右。那一时期的写字楼对于房地产市场来说如同恶梦，烂尾楼项目在宁波遍地生花，在以后的几年内，宁波几乎没有上过任何专业写字楼项目。相继推出了体量不大的挑高型产品香榭、梅柏写字楼、大时代高层商住楼，均在短时间内抢购一空，显现出市场较强的吸纳量，而后的中山银座、鼎盛时代、晶都赢家等等品质一般的办公楼项目经包装上市后竟也取得了不俗的成绩，在不长的时间内即告清盘，证明了办公市场存在的较大需求量。总的来说是一个高速增长、消化存量的过程，随着近两年烂尾楼的重新改造推出，宁波可供改造的写字楼已经所剩无几，存量已经不多，而新盘又没跟上，写字楼市场处于青黄不接的地步，在这种情况下，就造成了2002年写字楼市场非常火爆的状况。宁波写字楼市场开始进入买方市场，随着更多项目的入市，市场存量达到一个新的高度。但从整体市场来说，各个项目的销售率都达到了较理想的状态，去化速度也不错。2004年开始，新建写字楼开始面市，推动了需要量的上升。2005年，写字楼市场供求稳步上升。2006年，受到国家宏观调控的影响，供应量出现下降趋势，然而市场需求并未受到政策的影响继续保持上升趋势。2007年是房地产市场最活跃增长最快的时期，办公供应量出现明显的反弹，市场需求继续保持稳步上涨.1、宁波写字楼发展史——“三十年河东,三十年河西”一、宁波写字楼市场宏观概况2、2005-2008年宁波写字楼供销情况2005-2008年市四区写字楼供销情况0204060801001202005年2006年2007年2008年供应面积（万平米）销售面积（万平米）从历年的数据上来看，宁波写字楼市场年需求其实相当有限，即使在2007年，销售也仅为50万方出头。2008年由于受到国家从紧的货币政策，从严的房地产政策以及国际经济危机爆发，国内外贸出口行业受较大的冲击的一系列因素的影响下，导致市场信心不足。市四区一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月成交面积3960048791422239303188411949315785257251696759813627570423、2008年宁波写字楼市场整体运行环境•上半年受环球中心、银泰国际等高端项目的拉升，尽管成交量大幅跳水，但价格却涨至上半年的最高点。此后市场表现回暖无力。•九、十、十一月进入宁波办公市场的真正冬天，市四区几乎无写字楼成交。•全年呈现“量价齐跌”的局面。但临近年底政府的宏观调控方向开始转变，办公市场销售也引来了“小阳春”。精品资料网（）蓝海结语：2008年宁波写字楼市场·在经济危机大环境影响下和未来政策导向尚不明确的市场行情下，无论是自用客户还是投资客户，对写字楼产品都有一定的警惕性，观望情绪浓烈。·写字楼供应量的不断增大是最现实的问题。在宁波，经济产业结构相对单一，写字楼需求有限，主力客群都是外贸、物流、货代类企业，这类型企业的发展好坏将会直接影响到写字楼市场的需求高低。4、2009年1月－5月宁波写字楼市场成交情况08年与09年1月至5月成交量327328959396004879393031884119863170362152614222010000200003000040000500001月2月3月4月5月2009年2008年海曙区江东区江北区高新区鄞州区09年1－5月成交均价20170105429534648369032008年成交均价19889111121210057736810精品资料网（）蓝海结语：2009年1月－5月宁波写字楼●虽然国家政策利好导向，但09年1月－5月，市场成交量并没有放大，相比之08年初还有一定程度的下降。说明宁波外向型商贸企业经营情况还没有得到改善。●经济环境发展速度放缓，投资风险加大市场的恐慌心理加剧，观望程度浓厚在出口压力增加的情况下只能拉动内需，国家极力去拉动国民的消费，但是短期内还是没有办法改变这一情况。1、海曙区：因为交通、商务商业等配套因素，区域内汇聚了市场最高端的写字楼，已形成规模效应。老写字楼内部配套设施不完善、交通拥挤等现象日益突出，市场后续供应不足。区域项目名称总建面积面积范围均价备注海曙环球中心170000㎡70-360㎡22000-25000元/㎡5A甲级写字楼物业管理公司:高力国际物业管理，物业费8.8元/月/平方米银泰国际31700㎡160-700㎡20000元/㎡精装修。国际知名设计师规划国际化星级商务空间，全面打造符合百强企业的总部基地。时代广场62160㎡97-150㎡18000元/㎡VRV办公中央系统,挑高5.7米大堂；精装修恒隆中心60000㎡70-360㎡17000元/㎡公共部位精装修；VRV分层分户中央空调，美国Honeywell楼宇自控系统二、蓝海个案—宁波各区域在售写字楼楼盘2、江东区：配套因素不逊于海曙，区域内写字楼较多，未来供应体量惊人，受城市发展影响，区域前景看好，但产品竞争激烈。区域项目名称总建面积面积范围均价备注江东16城联邦59170.7㎡办公900-2000㎡办公14000-15000元/㎡“商务别墅”原创形态，有别于传统写字楼产品设计东方商务中心130000㎡整层面积1800㎡8900元/㎡八大智能化系统，14部西子奥的斯电梯东航大厦37000㎡整层1350㎡13000元/㎡层高3.5米；采用中空玻璃；大体量车位，地下6层，地上两层恒富大厦52800㎡整层1000㎡12500元/㎡层高3.6米，公共部分精装修；大型空中花园华宏第五大道33000㎡80-1400㎡14000元/㎡挑高13.8米大堂，层高3.5米；公共部位装修精品资料网（）区域项目名称总建面积面积范围均价备注江东名汇东方77680㎡办公楼300㎡-1300㎡写字楼10000-11000元/㎡银晨国际95572㎡日座整层约1400㎡；月座整层约2000㎡；独栋1800-3500㎡9200元/㎡，独栋13000元/㎡2000㎡中庭园林；大堂挑高9米，公共走道净宽达2.7米天润商座55000㎡100-400㎡，整层面积1200㎡12000元/㎡独创了“三合院”式的新颖布局，商业兼办公的综合产品滨江国际广场130000㎡公寓38-137㎡，写字楼100-180㎡11500元/㎡（优惠折扣后最终价）智能办公；首层6.3米挑高世纪东方商业广场249798㎡单层面积183014000元/㎡公共部分精装修；物业管理公司:格尔登物业公司5.0元/平米·月3、高新区：目前高新区写字楼市场尚处于起步阶段，随着高新区的发展，未来将会更多写字楼供应。区域项目名称总建面积面积范围均价备注高新区绿园大厦32500㎡200-1200㎡11000元/㎡12米挑高大堂；景观设计：澳大利亚普利斯设计科贸中心66760㎡整层600-1200㎡，分割77-354㎡7800元/㎡公共部位精装修；高端智能系统，12部奥的斯电梯4、鄞州区（项目所在区域）项目名称均价元/㎡总建筑面积面积范围备注商会国贸中心12800元/㎡精装公寓11.3万㎡380-1500㎡目前建设中的宁波市第一高楼、定位为国际5A甲级智能化写字楼；交付：预计2010年中旬中基第一国际7300元/㎡5.2万㎡整层1454㎡公共部分精装、国际金钥匙物业组织进驻、交付：预计2010年华茂总部一号7500元/㎡53154㎡每层4户A590㎡、B460㎡C640㎡、D460㎡相对独立的挑空空中花园大堂，层层设置休闲花园。开创生态办公、休闲办公之先河50%的面积用于出售，50%的面积用于出租原则上500平方米起售。交付标准为精装修汇亚国际9300元/㎡366502㎡单层1263.8㎡94—219㎡整层出售俊鸿嘉瑞对外报价11000元/㎡（6100元/㎡）2.1万㎡250-1200㎡标准层1000平米全精装修，精装标准：1000元左右其中4层以上不可自由分割物业顾问：第一太平戴维斯区域以居住---商业---办公的模式发展，目前居住商贸氛围已形成，未来写字楼供应量很大。小结●海曙区凭借其宁波商业中心与楼宇经济核心地位，在售办公楼的价格为宁波最高区域，售价达20000－25000元/㎡。●江东区拥有不亚于海曙区的配套和较好的交通因素，区域价格基本超过10000元/㎡，各个优势项目价格达到13000－14000元/㎡。●高新区作为一个新兴区域，写字楼市场尚处于起步阶段，区域价格在7800元/㎡左右，绿园项目凭借其良好的配套优势价格超过周边，达到11000元/㎡。●鄞州区规划为宁波市副中心，区政府希望在短时期内达到楼宇经济的财政效益，目前供应量很大，南部商务区目前成交价格在7300元/㎡左右。精品资料网（）三、本项目区域概况1、项目区域位置本项目位于鄞州新城区南部商务区北部，商务区一期地块内。南部商务区在城市开发过程中定位为未来鄞州新城区的核心区域，是鄞州区未来商务活动和交流的中心。2、项目区域分析作为宁波城市副中心，鄞州新城区的定位是“经济、文化、行政中心”，巨大的商业、办公体量使得板块的居住氛围逐渐浓厚。作为市委、市政府“中提升”战略的重要项目和鄞州现代化建设的重要工程的南部商务区于06年12月开工，它不但是鄞州新城的核心区域，也是未来宁波南部的核心区域，将与老城区一起承担宁波城市中心区的职能。精品资料网（）鄞州新城区的远景规划一直到2010年，届时计划容纳20万人口。根据市里“南居北工”的发展战略，鄞州新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，从总体布局来看，建成后的鄞州中心区商圈将直接影响到江东区、海曙区甚至江北等地区，成为宁波真正的副中心。地块编号用地面积（亩）容积率建筑面积（平方米）建筑层数建筑高度（米）地价（万元/亩）确定企业地址1-D/2-G16.202.5/10.2888629/3636/15070宁波市工商联合会海曙2-A7.637.33700027100120杉杉集团鄞州2-B9.958.4560002490120奥克斯集团鄞州2-C8.542.614600936105澳大利亚桑德兹有限公司海曙2-D7.285.6270001870100慈溪进出口公司慈溪2-E7.952.91550093690利时集团鄞州2-F5.836.2240001870100广博集团鄞州3-A9.277.7495453012070红巨投资有限公司马来西亚3-B7.632.7167721040105布利杰针织集团鄞州3-C6.096.4260001870100宁波市侨商协会海曙3-D6.505.8250001870100罗蒙集团奉化4-A10.247.2455002490105华茂集团鄞州4-B8.154.625000187095日月集团鄞州4-C6.874.822000187095民安集团海曙4-D9.656.2397552490105国骅集团鄞州4-E5.318.2290002080105奥丽赛置业公司鄞州4-F6.187.832000249095博洋纺织有限公司鄞州5-B11.815.140000249090中基贸易鄞州5-C9.364.830000187090钟公庙商会(荣安集团)海曙5-D8.312.41320093695欣达集团鄞州5-E8.642.31350093695爱伊美服饰有限公司奉化6-A9.892.315200936105浙江恒威投资