苏州东山别墅项目营销策划报告XXXX年-113页

东山项目营销报告《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789一、市场背景分析二、项目概况三、客源分析四、项目定位五、规划建议六、价格策略七、项目形象定位八、营销推广九、秀稿部分《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789第一篇：市场背景分析（一）苏州经济概况1、苏州人口发展情况、苏州市GDP发展情况3、苏州市人均收入、储蓄情况房地产资料大全（二）苏州房地产发展情况1、2003-2006苏州房地产发展情况：2、苏州未来房地产市场的发展（1）今年以来房地产行业整体运行情况●房价涨幅趋于平缓在调控的重槌之下，今年以来全国房价继续普遍上涨，但涨幅趋于平缓。●调控之下景气依旧尽管行业调控政策密集出台，但代表房地产行业景气度的国房景气指数却从年初回升，下半年来走势平稳。可见，房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍保持着适度的繁荣。●先行指标增速回落在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下，土地购置和开发等指标都有所下降，未来房地产供应量或会因此而趋紧。●购房需求一定程度受抑制今年银行利率已上调五次，预计还会上调一次，购房者房贷压力增大，一定程度上抑制购房需求。房地产资料大全（2）苏州未来房地产市场的发展从供应主体看：苏州位处长三角地区，经济发达，近几年来，一些房地产开发大鳄纷纷来到苏州，寻求新的发展，比如：万科、中海、世茂等国内外较强的房地产开发企业大量涉足苏州市。这些外来的房地产大鳄拥有外地成功的运作经验，实力雄厚，在产品的概念和营销的思路上都有独到的见解。随着苏州市招商引资力度的不断加大，作为房地产市场主体的地产开发商正在自身发展中更加理性和成熟。从需求规模看：近年来，苏州经济快速增长，GDP和人均GDP呈稳步上升趋势，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。苏州城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房升级的需要，同时，随着近几年外地来苏工作人员不断增多，居住需求也较快增加，这些都保证苏州房地产业在未来的几年中将继续保持景气局面。从市场价格看：这两年，受宏观调控的影响，苏州商品房价格走势相对平稳，另外，综合苏州经济发展态势，预计下半年苏城房价将呈现稳中有升的局面。房地产资料大全（三）苏州市别墅市场概况苏州市的别墅兴起于上个世纪的90年代，现阶段作为别墅的第三次浪潮，良好的自然、经济环境为苏州别墅市场撑起了一片睛天。但是就国家的相关政策措施来看，预售收入所得税的上调、贷款利率的提高、对别墅的重新定义以及业界里提高房贷首付款比例的些许话题，无不给别墅带来一定的影响，因而将来选择什么样的别墅产品来避免不利因素，进而契合市场，将会是以后地产竞争的一个有利点。、独立别墅市场分析产品分析：在售独立别墅多以三层居多；以单车库设计为主，也有部分项目有双车库；基本上都附赠花园；产品风格多为欧式风格，少数项目主打园林式、苏式风格。全市各区域独立别墅项目因区域环境、项目本身条件等因素，价格差别较大。400-800400-60010000-14000太湖600-800300-33020000-30000园区360-430300-36012000左右吴中木渎独栋别墅250-350260-38010000左右相城主力总价（万元）主力面积（平方米）均价（平方米）区域产品类别去化分析：●相城区域由于远离城区，去化速度和去化率较低。●吴中木渎区产品同质化严重，销售周期较长，去化速度较慢。●园区市场由于金鸡湖较好的自然环境和高起点规划，因此独立别墅去化较好。加上园区别墅推案集中在金鸡湖区域周边，预计未来该区域独立别墅将有更好的市场接受度和去化效果。●市区独立别墅没有新盘推出。●太湖区域别墅主要以旅游度假型为主，区域推案量相对较大，且万元以上的均价和较高的总价使得该区域去化速度较低。、双拼、联体及叠加别墅市场产品分析：在售双拼别墅和联体别墅以二层和三层为主；单车库设计为主；夹层计入总面积，车库不计；产品风格多为欧式风格；产品竞争力不强。在售叠加别墅均分布在园区，从目前市场来看，园区叠加别墅定位较高，单总价都较高，因此在一定程度上影响了项目的去化。产品类别/区域均价（元/平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）双拼别墅吴中木渎7000-7500250左右170-180园区10000250相城6000-7000150-200太湖7000-8000170-200联排别墅市区15000220-280300-400相城6500150-180园区8500230叠加别墅园区7500（中低档）10000（高档）220-240170（中低档）220（高档）去化分析：●吴中木渎区域双拼别墅产品同质化严重，去化速度一般。●吴中城南区域去化情况相对较好。●相城区域双拼别墅远离城区，但由于其低价位的优势，去化情况也较好。●园区由于双拼别墅的主力总价的市场接受度较好，因此去化较快。●市区由于其地段的优越性，在售个案去化速度较快，去化情况较好。●太湖区域是以独立别墅为主的区域，双拼别墅去化速度略低于独立别墅。房地产资料大全（四）区域楼盘分析《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789※东山会山中有独院●占地面积：80000㎡●建筑面积：20000㎡●容积率：0.25●绿化率：63%●建筑风格及类型：江南素雅风格，独栋建筑。●开盘时间：一期12套，预计07年10月下旬开盘，08年底交房；二期43套，尚未动工。●户型，配比：共计55套7种户型，平均每幢住宅占地1400㎡，实际建筑面积从370㎡—2000㎡不等，户型配比平均。（374.9㎡、431.8㎡、562.5㎡、2000㎡）●配套：3000m²私家健康会所，室内游泳池、健身房、餐厅、多功能会议中心、DragonflySPA、客房、乒乓球室、台球室等《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789●卖点：◇毗邻雨花胜境，充分保留原生地块植被。◇纯山地独院别墅，少数位置有太湖景观。◇国宾为邻，风水吉脉。◇Low-e玻璃的全位采用，隔音、保温，冬暖夏凉，地源热泵系统，环保无污染、性能可靠、温度恒定。◇电梯入户别墅，尽显奢华。◇车库半封闭，未封顶不计入销售面积●价格：东山会前期报价18000元/㎡左右，目前报价21000元，9月15日已开始收取10万定金。●目标客户：本地及周边地区名流阶层，私营业主，公务员，外企高级职员。房地产资料大全※东山景园独坐东山，景在情在《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789●总占地面积：110000㎡●总建筑面积：40700㎡●容积率：0.37●绿化率：62.2%●建筑风格及类型：传统苏式建筑，独栋、双拼建筑●开盘时间：一期80栋，05年底开盘，独栋、双拼；二期33栋，07年6月开盘，独栋；三期36栋，预计08年5月开盘，独栋。●户型，配比：共计169套4种户型，A型246.91㎡51套，30%；B型334.08㎡28套，17%；C型335.42㎡15套，9%；D型364.94㎡15套，9%；E型双拼220㎡左右60套，35%●配套：宾馆、超市、菜场、餐饮、银行、学校、浴室、医院一应俱全贵宾会所（游泳池、网球场、棋牌室、乒乓房、健身房、壁球馆娱乐配套智能化系统）●价格：东山景园开盘初均价8000元/㎡，目前均价在10000元/㎡左右。●客源：大部分来自于苏州本地（80%左右），还有一部分来自上海地区。●卖点：◇东山天然景观，山、水、人文三者皆佳◇人造园林景观，亭台轩榭，移步换景◇香山帮祖制建筑工艺，历史传承◇毗邻东山国宾馆◇价格相对便宜●去化率：独栋更受亲睐，去化较快。双拼100%，独栋100%（一期），独栋50%（二期）※吴地雅舍千年吴地，一脉风雅房地产资料大全●位置：东山镇银湖路●面积：总占地面积10828㎡，●容积率：0.5●绿化率：37.6%●建筑风格：苏州园林式●建筑类型：庭院别墅●期数：总套数26●户型，配比：6种户型，地上3层，地下一层，建筑面积在248㎡—842㎡不等；联排，双拼，独栋。●配套：餐饮、菜场、医院、娱乐配套。●价格：联排7800双拼8000独栋10000●客源：苏州本地（园区）80%●卖点：◇太湖深处，背倚东山◇每户外有中式街巷及苏式园林公共景观，内有独立私家庭院◇公共游艇码头◇香山帮园林手法◇建筑：层层退舍，打造类独栋别墅，采光，景观更充足●去化率：50%※“帕堤欧”太湖帕堤欧房地产资料大全●位置：太湖风景区内、东山脚下●占地面积：65637平方米●建筑面积：66950平方米●容积率：1.02●绿化率：37.1%●建筑风格：西班牙地中海风格。●建筑类型：多层电梯公寓（17栋5层）、联排别墅（14栋3层）、300米沿街商铺●期数：一期2006年6月开盘●户型，配比：面积60—80㎡、100—120㎡占主流，130-140㎡少部分●配套：1000多平方米的时尚会所：医院、小学、幼儿园、中学、商业街、超市、邮局、银行等。●价格：多层电梯公寓均价3500元/平米；联排别墅均价7000元/平米●客源：上海客源占大部分（约60%），本地客源30%左右。●卖点：◇太湖风景区内，东山脚下，是苏州临太湖居住区的中心地段◇配套齐全◇100亩养生公园；◇300亩湖滨公园对业主免费开放●去化率：联体，叠加别墅已去化50%，公寓去化在90%以上。龙景象观点：●由于风景区的规划限制，要求东山景区楼盘统一为苏式传统风格，协调周边景观，导致东山区在售楼盘难以做出自有风格特色，项目差异性不强。●项目与高端别墅项目“东山会”一街之隔，可以充分融合利用其营销手段，借力打力。●联排别墅存在170—180万的销售瓶颈，即总价高于这个区间，去化明显困难。房地产资料大全第二篇：客源分析（一）客源区域分析通过对邻近楼盘的调查发现，苏州环太湖区域别墅以苏州、上海客源为主，外地客源（主要为浙江和省内其他城市客源）和境外人士为辅。（二）购买目的分析太湖区域别墅一般作为购买者的第二居所，兼具居住和投资用途。购买时，他们会同时注重产品的品质和升值潜力。（三）客源属性分析根据调查情况，以收入、职业、年龄将目标客户分为以下几类：（1）私营业主及公司老板，年龄多在35-50岁。家庭年收入：50万元以上（2）高级管理人员，此类人群年龄在35—45岁之间，投资意识较强。家庭年收入：30万元左右。（3）外籍管理人员（包括台湾、香港人），年龄在35-45岁，对于投资比较谨慎。家庭年收入：50万元以上他们的共同特点：有钱有闲、学历较高、阅历颇丰，乐于享受休闲生活。第三篇：项目概况房地产资料大全（一）宗地分析：●区位条件：东山镇东山公园东南侧，坐落于东山半山腰，距太湖1000米。●规划指标：规划总占地面积：约9314.5平方米规划用地性质：居住用地容积率：0.8●地块条件：（1）地形：地形较方正，但周边建筑排布杂乱，天际线混乱。（2）地貌：地势由北向南倾斜，高度差3米。●环境条件东山：属东山景区板块，紧邻雨花胜境。太湖：距太湖1000米。植被：作为山地别墅，周围及地块内部绿色植被茂密，环境清幽，