辽宁盘锦亿居新城项目营销策划_88p_理念行销

橙子的营养价值：维生素C、苹果酸、琥珀酸、糖类、果胶等。维生素C：增强人体免疫力，帮助细胞新陈代谢。果酸和琥珀酸：利于食物消化吸收，开胃健脾，增进食欲。糖类:供给人体所需热能。果胶：可降低胆固醇。Orange橙子可以开胃解渴，帮助消化，具有很高的美容价值。橙子对于我们来说是一味不可或缺的佳品。ShenyangConceptAdvertisingCo.,Ltd.理念行销营销思考方法多维度整合行销系统多维度整合行销系统整合服务的高度流程作业，零缺陷服务系统消费分众精度群分以及消费心理精度触点产品条件与价值等深的深度挖掘企业品牌的广度维护系统主题概念树根树冠人群市场ＳＷＯＴ主题规划主题建筑主题空间主题情景主题传播营销树主题商业树根市场人群SWOT市场＞区域竞品分析＞干扰竞品树根市场＞盘锦房地产市场分析盘锦房地产市场发展趋势2009年是盘锦房地产市场飞速发展的一年，各个开发公司频繁拿地，新项目开盘如雨后春笋般涌现，其中大洼地区与兴隆台地区总体供应量较大，特别是大洼地区甚至超过了市区的兴隆台区，可见目前的盘锦房地产市场的重心已逐步由市内转向了城区外。恒泰尚城紫润茗都蓝色康桥一号公馆筑景地中海林海景天年丰雅筑金丽源本案热销项目所在区域纳帕溪谷大洼区日月星城水木清华兴隆台区树根市场＞本案各个竞品的分类本案一类竞品为一号公馆、筑景地中海、林海景天本案二类竞品为蓝色康桥、年丰雅筑、紫润茗都、水木清华本案三类竞品为金丽源、恒泰尚城、日月星城、纳帕溪谷竞品分类原则：一类竞品：地理位置与本案较近，且产品定位与本案相近，竞争较大。二类竞品：地理位置与本案较远，产品定位不同，竞争一般。三类竞品：地理位置与本案较远，产品定位差距较大，几乎不发生竞争。根据竞品分类的原则我们对本案各个竞品进行分类树根市场＞区域竞品分析＞干扰竞品市场＞盘锦房地产市场分析竞品个案分析＞一类竞品个案分析＞二类竞品个案分析＞三类竞品个案分析树根大洼区——第一公馆基本资料总占地：15万平米总建面：15万平米容积率：1总栋数：49栋在售2期占地：4万平在售2期建面：4万平在售栋数：2期12栋洋房市场＞一类竞品个案分析树根物业类型面积段户型配比09年供应量09年销售量销售率2010年供应量均价洋房90平米33%1007070%1503350元/平米140—180平米67%20012060%300一号公馆情况：总结：位置分析：该项目位于大洼区，与本案位置较近，将在争夺区域客户上影响最大。周边配套分析：周边配套较少，多为小型餐饮、便利店为主，缺乏呈规模的配套。产品分析：全部为德式建筑风格的洋房产品，一跃二产品较为被客户认可。销售状况分析：目前1跃2洋房产品销售情况极佳，5层跃6层销售状况一般。购买人群分析：该项目客户人群以较高端人群为主（如油田干部、私营业主），对洋房类产品的认可比较高。未来供应：目前在售项目为2期产品，预计2010年3期洋房也产品将上市。整个项目分4期开发，未来将长期保持其产品竞争力。市场＞一类竞品个案分析树根大洼区——筑景地中海基本资料总占地：20万平米总建面：24万平米容积率：1.2在售1期栋数：31栋（不包括别墅）其中11栋多层/20栋小高洋房在售栋数：14栋（不包括别墅）其中11栋多层/3栋小高洋房市场＞一类竞品个案分析树根筑景地中海情况：总结：物业类型面积段户型配比09年供应量09年销售量销售率2010年供应量均价多层100—120平米60%180180100%——3200元/平米120—200平米40%120120100%——小高洋房90—100平米40%1208070%7003600元/平米100—180平米60%1809050%别墅200平米以上——————————5530元/平米以上市场＞一类竞品个案分析位置分析：该项目位于大洼区，与本案位置较近，将在争夺区域客户上影响最大。周边配套分析：与一号公馆相邻，周边配套基本一致。产品分析：为地中海式建筑风格，风格鲜明，外立面丰富。销售状况分析：多层产品已售罄，目前小面积段小高层销售情况相对较佳。。购买人群分析：有高端的别墅项目，这样的高端产品提升了整个项目的属性，使高端客户更认知了项目品牌价值。未来供应：目前1期多层产品售罄，有大量洋房产品未来上市。目前在售的1期产品11栋多层已交房，而洋房及别墅产品还有大量房源未来进入市场。树根大洼区——林海景天基本资料总占地：130万平米总建面：170万平米容积率：别墅0.8/洋房1.21期占地：15万平1期建面：15万平1期栋数：10栋洋房/50栋别墅1期在售栋数：4栋洋房/15栋别墅市场＞一类竞品个案分析树根林海景天情况：物业类型面积段户型配比09年供应量09年销售量销售率2010年供应量均价洋房80—90平米30%15010070%12003600元/平米90—100平米50%25015060%100—130平米20%1006060%别墅202—400平米——15栋————35栋5300元/平米以上总结：市场＞一类竞品个案分析位置分析：该项目位于大洼区，但与本案有一定距离，但对整个区域高端人群吸附力较强。周边配套分析：周边配套相对比较一般，主要依托周边小型餐饮等配套。产品分析：为美国南加州建筑风格，园区都为高端产品，属性较高。销售状况分析：多目前只供应少量产品，在市场是有一定的客户群。购买人群分析：主要以城市最高端人群为客户群，从销售情况来看，该部分人群对该项目也较为认可。未来供应：项目总体体量较大，洋房、别墅房源充足。目前在售的1期产品仅上市少量产品，未来因其体量巨大，大量房源未来进入市场必然对市场起到相当大的影响。树根大洼区——年丰雅筑基本资料总占地：6万平米总建面：8万平米容积率：1.3总栋数：22栋其中15栋多层/7栋小高市场＞二类竞品个案分析树根年丰雅筑情况：物业类型面积段户型配比09年供应量09年销售量销售率2010年供应量均价多层70—100平米60%36026075%2003200元/平米100—200平米40%24014060%小高层70—100平米60%24015060%1703000元/平米100—200平米40%1608050%总结：市场＞二类竞品个案分析位置分析：该项目位于大洼区，在本案南地块，原粮仓所在地，风水佳。周边配套分析：周边配套相对比较丰富，且该区域已形成一定规模的生活氛围。产品分析：为中式建筑风格，园区内以小户型为主，产品较为一般。销售状况分析：在开盘的较短时间内销售率近60%，主要原因为客户群对该项目风水较为看中。购买人群分析：目前在售的产品中主力户型为70—80平米小户型产品，且因市场刚性需求主要为此面积段。未来供应：目前为一期产品，未来可能有新供应，但其产品属性不会提升，对本案影响不大。树根大洼区——蓝色康桥基本资料总占地：131万平米（8个区）总建面：200万平米以上容积率：1.4D区占地：20万平D区建面：31.4万平D区容积率：1.57D区栋数：32栋多层在售D区栋数：16栋市场＞二类竞品个案分析树根蓝色康桥情况：物业类型面积段户型配比09年供应量09年销售量销售率2010年供应量均价多层70—90平米20%20015075%10003800元/平米90—100平米60%60035060%100—140平米20%20010050%总结：市场＞二类竞品个案分析位置分析：该项目位于大洼区与兴隆台相连接地段，项目所在区域都为该品牌开发商项目园区。周边配套分析：周边配套相对比较丰富，主要因该品牌在该区域项目较多，也形成成熟的生活人居氛围。产品分析：为中式现代建筑风格，园区内以小户型为主，产品体量较大，以多层为主。销售状况分析：整体体量较大，在售为D区产品（共8个区），只开盘一般产品配合少量前期的B、C区剩余产品销售。购买人群分析：目前在售的产品多为接近市场刚性需求的产品，产品定位并不太高，较易被盘锦市客户所接受。未来供应：目前为D区产品，未来还有大量产品可供应，产品属性预计不会有提升。树根市场＞区域竞品分析＞干扰竞品兴隆台区——紫润茗都基本资料总占地：27万平米总建面：50万平米容积率：1.8总栋数：43栋2期栋数：20栋其中6栋多层/14栋小高层在售2其栋数：15栋其中6栋多层/9栋小高层市场＞二类竞品个案分析树根紫润茗都情况：物业类型面积段户型配比09年供应量09年销售量销售率2010年供应量均价多层70—100平米60%36026075%2003700元/平米100—200平米40%24014060%小高层70—100平米60%24015060%1703500元/平米100—389平米40%1608050%总结：市场＞二类竞品个案分析位置分析：该项目位于兴隆台地区，项目所在区域距离市中心较近。周边配套分析：周边配套很丰富，因其在市中心内，故至商业街、超市等消费场所较为便利。产品分析：为西班牙建筑风格，园区内产品面积段也较全，整体市场认可度较高。销售状况分析：目前在售的产品中主力户型为70—90平米小户型产品，为市场接受程度较高的户型产品，故销售情况较佳。购买人群分析：该项目客户群以市中心区域为主，该部分客户不愿远离自己原有的生活范围。未来供应：未来还有5栋小高层还未面向市场，预计在2010年将全部推向市场。树根市场＞区域竞品分析＞干扰竞品兴隆台区——水木清华基本资料总占地：28.7万平米总建面：35万平米容积率：1.2栋数：43栋住宅楼（含5栋回迁的多层）其中1栋多层、5栋高层和32栋小高层市场＞二类竞品个案分析树根水木清华情况：物业类型面积段户型配比09年供应量09年销售量销售率2010年供应量均价高层100—110平米90%30栋剩20套95%以上9栋3900元/平米160—200平米10%多层——————————4栋——总结：市场＞二类竞品个案分析位置分析：该项目位于兴隆台地区，项目所在区域距离市中心较近。周边配套分析：周边配套很丰富，因其在市中心内，故至商业街、超市等消费场所较为便利。产品分析：该项目整体给人的感觉较为高端，园区内景观较佳，市场对其产品也较为接受。销售状况分析：目前在售的产品只剩高层产品在销售中，其供应体量较大，但其也只有20套左右的房源，可见市场较为认可。购买人群分析：该项目客户群以市中心中端客户群为主，该部分人群市场较大，主要看中其位置及产品品质。未来供应：未来还有4栋多层、9栋高层将在2010年面向市场，对本案较低端产品有一定冲击。树根大洼区——金丽源基本资料总占地：4.7万平米总建面：6.6万平米容积率：1.4总栋数：14栋多层市场＞三类竞品个案分析树根金丽源情况：物业类型面积段户型配比09年供应量（未推）09年销售量销售率2010年供应量均价多层42—70平米10%84——————未定78—82平米70%582————90—169平米20%166————总结：市场＞三类竞品个案分析位置分析：该项目位于本案区域内，且与本案距离较近，区域内有一定竞争。周边配套分析：周边配套相对丰富，且该区域已形成一定规模的生活氛围。产品分析：该项目几乎无特色的建筑风格，产品外立面也设计一般，产品一普通多层为主。销售状况分析：目前尚未开盘，属于前期积累客户阶段，但从现场情况来看，来访量较少。购买人群分析：该项目以供应80平米左右户型为主，其主力客户群将是经济实力较为一般的刚性需求类客户。未来供应：该项目体量一般，主要以客户的刚性需求购房为主，除现有预计上市产品外再无后续潜在供应。市场＞区域竞品分析＞干扰竞品树根大洼区——纳帕溪谷基本资料总占地：22.1万平米总建面：24.3万平米容积率：1.1户数：1289在售户数：124市场＞三类竞品个案分析树根纳帕溪谷情况：物业类型面积段户型配比09年供应量09年销售量销售率2010年供应量均价联排254—270平米——967073%1205300元/平米双拼314—351平米——201470%6200元/平米独栋484—588平米——8675%8000元/平米总结：市场＞三类竞品个案分析位置分析：该项目位于本案区域内，相比较距离市中心较近些。周边配套