遵化西大寺商业中心商业策划营销推广策略提案-125页

西大寺商业中心商业策划营销推广策略实施纲要优势1、城市中环的区位2、古商埠、风水好3、商业模式的创新4、政府支持力度大5、文化旅游区打造6、产权商业需求大7、建设路中心商业1、商业价值认知、地段认同有一个较长过程，商户与投资人会持一定观望态度。2、交通现状、周边环境、商业孤岛效应3、对今后政府规划与管理认知和信心不足4、本地商户资源少对商业管理局限较大。5、现有项目的管理、延期开业、信誉差与投资信任危机对购买的信心的影响极大。劣势1、已成熟的商业项目：如：会展中心、今客隆、时代、富力、建设路等众多商业比较饱满，市场容量限制和竞争进一步加剧。2、新城区的迅猛发展与环境优势大大分流了投资客群。对老城区未来整体规划、交通疏导、旧城改造、拆迁问题和发展缺乏信心。对政府有信任危机。威胁1、政府及开发商提出古城文化旅游商业区的规划前景将使西大寺成为炙手可热的投资首选与遵化城市的主脉。2、商业定位的拔高与消费引导的地标价值将凸现出来。3、遵化博物馆和文化长廊的进入将拉动更多的旅游人群并提高购买力，也是针对投资者最大的增值价值。机会重大问题目标投资客群阶层取向矿主、矿业职员（30%）周边农民、外省市务商人员政府公务员企事业职工遵化现有商户（40%稳定客源）目标顾客群1：遵化现有商户（自用稳定客源）目标顾客群2：政府公务员、企事业人员目标顾客群3：周边农民、外省市务商人员目标顾客群4：矿主、矿业职员目标顾客群2目标顾客群1目标顾客群4目标顾客群3一个重大发现•通过调查发现：遵化人尤其是城区人特别愿意逛商业街，在投资方面也只认可投资商业街商铺，所以街道商业比较发达。而对逛商场基本不太感兴趣。（反而是城区以外的乡镇人保留了一定逛商场的习惯）•原因特别简单----•室外商街空气好，轻松自由，东西便宜，还有饮食娱乐等，而商场除了购物啥也没有。•购物中心以流动人口为服务对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分需求构成的。一般情况下购物仅1/3，但由于休闲人群，旅游者存在着大量即兴购买行为。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据权威部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40~60分钟，成人为90~120分钟。按此推算：顾客在一个好的商场停留的时间不会超过2小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客很想离开购物环境，终止购物活动。如果购物环境、商品与娱乐却失，除必须要去购买外一般不愿去传统商场。•有人认为大商场开发风险大，而我认为这才是我们的大好机会。西大寺.亮点策略出发点将古城的魂、古城的根融入现代商业古城文化旅游商业区以古城历史文脉为底蕴，以传统特色的商业街为载体，以传承历史的老字号为亮点，融汇现代商业新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商业圈西大寺自古就与商业血统一脉承袭，找到并恢复民族文化和商业文化的根基是我们的历史使命故此，迎合遵化的资源优势及现代生活方式，打造——西大寺.论证古城文化旅游商业区待建的西大寺商业中心——打造遵化的魅力区域“畿东第一街”“畿东第一街”哗众取宠？坐拥“畿东第一城”中心地带，尊享地王血统；西大寺，曾经最繁华的街道，无出其右；未来商业中心的外立面造型，意味着当政人努力恢复古城文化的决心已昭示天下，并迈出了第一步；西大寺，即将复原的第一个遵化古文化旅游商业街区。为这个城市留下一些印记，也为我们找魂。畿东第一街，实至名归！•如何达成逛、购、娱、食功能的统一是新消费主义的核心。•综合购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲，旅游者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据权威部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40~60分钟，成人为90~150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。•基于上述两点，我们不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所，这是目前遵化许多其他商业所不能比拟的。商业定位古城文化旅游区商业新地标遵化首席“全生活体验”购物中心•以新消费主义革命为核心，同时全面启动新东方主义革命和新都市主义革命。并从本质上提升本案标志性综合商业物业的形象。•开发出遵化首座真正将购物、商务、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化融于一体的具有旗舰地位的地标性综合商业中心。投资价值体系的全面建立针对本案的商家更深层次以及投资者客户群的考虑，我们提出核心价值的第二个组成部分—投资价值体系。本案营造了新东方主义、新消费主义革命、新都市主义革命，由此引出一个超常规性的大型综合性商业物业，因此就带动了其投资价值，使本案物业具备了较大的升值空间。（这也是每一个商场物业所具有，只不过本案的这个空间更为巨大）其基本脉络是由文化旅游商业区的价值带动商场的升值空间，商场的升值带动整体区域的升值。遵化首座“全生活体验”购物中心遵化城市新名片遵化政府务实的面孔遵化展现古城风貌的首席地外来人为了那24个世界著名旅游景点为了“畿东第一街”那奇异的一片古城地景而来遵化与外面的界限又何尝存在？遵化人民与世界人民汇聚的地方•此定位对应消费心理有如下特征：消费行为注重实惠，但追求质量与时尚。消费习惯倾向于大型的商业氛围浓厚的商圈。消费理念开始转变，开始提倡享受消费的主动消费，开始接受假日消费理念，认同消费不单只购物，而是娱乐、购物、享受、休闲的精神、时间以及物质消费的观念。对其消费心理的预测，他们将越来越将消费行为，当是日常享受的一部分。消费行为上将会追求质量与时尚及个性的消费。消费习惯上将倾向于丰富的货品，集吃喝玩乐于一身的场所。消费理念将变为主动消费和休闲消费为主要模式。畿东。中环广场为了符合这个定位，我们把案名定为：畿东中环广场的案名观畿东遵化，谓“畿东第一城”，迎合历史文化观、方位观、商业价值观中环《辞海》中：①中间；当中。如：居中。②内里；也指地区和时代中间。③适合；恰好对上。如：中意。中环，迎合西大寺处于全市正中方位及一、二环中间，便于公众识别和媒介转播。同时寓意此商业中心是遵化的新形象、新名片、新时代的商业主流西大寺.亮点在“畿东第一街”两端设立牌楼，是个不错的主意！古文化特色街区的第一视觉，并书“畿东第一街”与周边现代元素区隔又达到和谐统一吸引更多内、外地投资者进入——小工程，大作用——“畿东第一街”商业业态规划商业设计方案（适度超前型）主要设计建议：1、在6层总高不变基础上首层抬高1米（可跃可不跃由客户自行安排），五、六层高可稍降拉平。2、增加小面积阳光中庭直接通到天顶，商业价值可整体做活做通。每层中庭周围可作出环形休闲水吧与服务岛。首层为活动区域。3、遵化古城仿真沙盘和小型博物馆、古城文化历史长廊只做点缀可缩小面积。4、控制店铺面积从首层向2、3、4（3、4层出现摊位）逐步缩小。5、4层空中景观文化旅游风情街改成和三层业态基本相同，只增加部分文化与旅游商品区项目。6、增加外挂观光电梯直达三层以上，提高人流量的上行机会。7、每层均可加入旅游商品店和文化项目可提升旅游价值。8、修建费用基本提高不大，但项目档次保持一定超前提升。9、在未来商业竞赛中有一定升值空间，销售达成相对简单。10、便民市场档次太低不得影响形象，可在场外开小门下行进入。商业业态装饰分区概念设计各种风格店头示意天台休闲商务驿站商业内景观设计商业形象及文化符号设施在建筑结构上，3、4、5层拟建“景观双中庭”项目亮点商场艺术小品及休憩环岛建议观光电梯与室内扶梯建议新东方主义复古设计的潮流模式B1西大寺便民超级市场入驻商户：蔬菜、主食厨房、风味面点、小吃、干果干货、调料、水产禽蛋、烟酒、保健食品、山货野味、土特产、生鲜、熟食西大寺.亮点政府形象工程——百姓菜篮子核心概念：省钱又放心1F风尚新天地项目亮点卖点：双OPEN格局，每个铺店临双街；挑空6.5米跃层、遵化新的时尚风向标入驻商户：知名快餐业“德克士”鲜品店/知名银行如：招商银行/国际国内名品店（包括时装、钟表、美妆护理、旅游商品、鞋店等）/金店//餐饮品牌连锁店等“德克士”天津子公司：区域：天津市、河北省天津营运中心：022-65298197800专线：80081812882F流行新天地入驻商户：全部时尚专卖店/特色服装（饰）、时尚饰品城项目亮点卖点：港式独立透景玻璃店铺，每个铺店临室内街；遵化流行策源地3F动感新天地卖点：独立透景敞开式国际流行店铺，中间集中式小面积摊位设计最大价值的涵括品类品种，减小投资提高回报；年青动感人群约会地。入驻商户：服饰、时装、化妆品、美甲、家居、礼品、音像、工艺品、精品文具、数码、玩具、动漫时尚、家具旅行用品等项目亮点4F空中景观文化旅游风情街卖点：空中景观街道、文化旅游、休闲特色品大集成入驻商户：旅游商品店、古玩字画、增送给政府的遵化小型博物馆、古城文化历史长廊、文化活动展台区、美容、美发店、茶餐厅、书店书吧、咖啡座、酒吧。遵化高端休闲商务俱乐部项目亮点5F“食全十美”空中不夜港入驻商户：大排挡特色风味食街、主题餐厅、游戏厅、数码港、网吧、迷你电影院、KTV、迪吧等项目亮点整合营销传播计划主打核心口号畿东中环广场古城文化旅游区商业新地标60万遵化人民与60万世界人民汇聚的地方！品牌•定位•战略市场•产业趋势•市场划分•竞争动态VI识别管理让顾客一眼便了解代表什么广告为品牌创造差异，兴趣和兴奋点促销让顾客钱花得更开心公关“影响者”，建立信誉/权威直效行销发掘和培养可赢利的客户关系媒介发现传递信息的最有力途径互动行销准确直接有效地接触目标群整合传播策略/计划产品/技术服务•现状•“增长阶梯”制定•产品概念消费者•区隔定义•行为/需求•品牌认知营销推广核心内容自办直投刊物《畿东。商铺投资报》/路牌/路旗（限在建设路、一环路悬挂、客运站、外围环岛等）/商铺密档红皮书/折页/广告大巴/围档/售楼处/售楼处路牌/悬空气球/报广软文（4篇）/报广平面设计（悬念广告及产品形象广告）/VIP车窗DM/沙盘（大型规划效果、单体效果）/效果图（俯瞰、正视、夜景、室内中庭等）铺型平面图/展板/展架/样板店铺/牌楼设计、施工图等共计20项销售通路•1、户外广告、传单、电台、报广、软文等全面散播引导的咨询和上门客户•2、直销广告大巴客户接送3、与农行和工行VIP客户寄发DM•4、各大小区物业合作客户•5、与同业销售人员合作运营客户•6、商业财富论坛及各种促销活动召集客户•7、创意媒体红富商铺投资报影响客户•8、行业协会与主办部门合作客户•9、各政府机关、企事业单位直销客户•10、各乡镇、矿区等单位直营客户整合营销推广进阶5月8日——7月15日市场准备期7月15日——8月30日入市蓄势期9月1日——10月30日开盘热卖期11月1日——1月30日持续消化期商业设计、合作单位落实、物料准备、政府公关、牌坊设计、报纸地段软文炒作、《红富报》、红铺密档派发广告大巴/路牌/路旗/楼书/折页/围档/售楼处路牌/气球/软文/报广形象/车窗DM/沙盘（2个）/铺型平面图/展板销售进度传播工具传播进程《红富报》红铺密档/路牌/路旗/楼书/折页/广告大巴/围档/售楼处路牌/软文/报广形象/沙盘/铺型平面图/展板/展架大众散播期分众传播期销售保温期舆论造势期路牌/路旗/楼书/折页/广告大巴/围档/售楼处路牌/软文/报广形象/沙盘/铺型平面图/展板/展架销售总比例预计30%40%20%一切为销售服务——销售进度与传播工具及行为的对应市场准备期5月8日——7月15日政府全方位地段炒作工具：大巴直销车、报刊软文、路牌、路旗、擎天柱、政府网站两大超市启动市场直销工作启动售楼处装修筹备到位。沙盘、围挡广告、楼书、折页等工具、销售员落实、培训到位。中环广场盛大公售典礼（可结合开工典礼）稀世铺王新闻拍卖会100个小店铺一口价优惠售卖活动买铺暨送三年租金促销活动开始。