金地_沈阳金地长青湾二期项目营销策划报告_105PPT_新联康

沈阳金地长青湾二期提报•提纲项目理解竞争情况定价建议业务执行•提纲一、项目理解浑南区域本案东亚国际城万科新里程塞纳家园红阳上河城万科金域蓝湾金地国际花园浑河浑河建筑大学本案位于浑南，沈阳建筑大学北门。距离长青桥约1.5公里。距离中街商圈约8.8公里；距离长青生活区约3.4公里；距离奥体中心约4公里。本案所在区域目前尚不成熟，离较成熟的生活圈也有一定的距离长青湾面积产品配比产品面积（㎡）套数户型总建地上地下联排N37027010026联排N34524510040联排S37023014042联排S41027014030高层H142014高层H2-H326056高层H5-H62004218542合计292面积比例14%34%37%15%200以下200-300300-400400以上00108304298014020406080100120200以下200-300300-400400以上联排高层本案目前已推产品均为180平以上的奢侈面积，没有160平以下的改善产品长青湾目前的产品以185-420平方米的面积段，没有中等面积的产品。本案产品分类联排别墅中央湖景高层区域电梯洋房花园洋房产品面积（㎡）户型面积套数总面积洋房一层150385700二层150385700三层140385320四层200387600小高层共8层13512817280合计28041600长青湾目前产品面积区间为180-420平方米，滨河国际社区目前产品面积区间60-135平方米，140-180平方米产品属于空间。目前产品类型以高层及联排别墅为主，经济型的低层产品目前没有本案的洋房产品从产品类型及面积区域上，丰富了长青湾的产品线。•提纲本案小结：此次上市的产品完善了长青湾的产品线。小高层公寓是浑南区域的常规产品花园洋房属于长青湾的全新亮相产品它有市场机会和支持点吗？二、竞争情况浑南区域内竞争本案所在区域情况本案东亚国际城塞纳家园红阳上河城金域蓝湾慧缘博雅金地国际花园坤泰新界左岸慧晶亿丰时代广场沿海赛洛城SR国际新城首创国际城万科新里程富都丽景泛美华庭金水华城同方大厦曙光大厦新华国际公寓昂斯门浦江盛景苑本案所处浑南新区，项目比较多，位置比较集中，目前在浑南中路在售主要项目22个。在售产品均为高层，目前仅坤泰新界有少量电梯多层在售。与本案洋房产品总价接近的金蓝湾项目会对本案客户有一定的分流本案所在区域没有洋房产品，多层产品也几乎没有。与本案同价位的竞品也不多。案名开盘产品类型总建(万㎡)均价(元/㎡)主力面积(㎡/套)主力总价（万元/套）销售率/09-4月销售量交房促销方式万科金域蓝湾08.9.高层小高层56小高层7200高层精装5700150-18083-1104309.12.一次性99折金地长青湾08.10.高层联排150高层6500起联排9000-12000高层180-260联排345-410高层180-420联排280-380610.5.一次性99折首创国际城08.07.20.高层61一期64200现封盘2房90-1003房100-1302房45-503房50-65302010.封盘泛美华庭08.6.高层1548001房60/2房90/3房129-1431房31/2房49/3房67-731609.12.一次性97折坤泰新界1.1期08.5.1.2期08.10.多层小高层高层150一期35二期1205000多层100小高层130-160高层100多层44小高层57-70高层44381.1期09.10.总价2万优惠，一次性98折大面积高层在售主要项目万科金域蓝湾是浑南大面积高层项目中销售最好的，总价及面积区间与本案接近，会分流部分客户重点竞争个案—金域蓝湾发展商：万科地产占地：22.6万平方米总建：56万平方米上市时间：08年10月产品类型：小高层、高层主力面积：小高层170-190平方米高层160-170平方米价格区间：小高层均价7200元/平方米高层5700元/平方米主力总价：小高层120万/套高层92万/套万科金域蓝湾，目前是浑南标杆项目之一，项目总价与本案接近万科金域蓝湾是本案主要竞争项目重点竞争个案—金域蓝湾161㎡172㎡186㎡149㎡159㎡169㎡万科金域蓝湾都为大户型产品，附加值较小，由于是高层，分摊比较大。重点竞争个案—金域蓝湾楼号面积(㎡)剩余套数714458160491603101731111762612156501315629141605151563616156117172361818922合计218库存房源各面积段比例2%59%29%10%150平以下160平170平180平160-170㎡预计将会成为本案主力竞争产品，与本案竞争比较激烈区域外竞争全市洋房产品分布长白棋盘山板块陵西板块蒲河板块目前沈阳洋房产品主要分布在二环至三环外区域，在别墅板块也有一定的存量各板块洋房项目情况板块案名总建(万㎡)产品类型洋房面积(㎡/套)均价（元/平方米）开盘时间洋房销售情况长白板块万科城100洋房、高层130-180800006-3售磬格林生活坊75洋房、高层128-171600006-990%深航翡翠城60洋房、联排、高层160-240600008-1030%新加坡城60洋房、多层、高层137-245450007-1040%九洲湾景汇110洋房、高层140-170未售未售未售陵西板块万科魅力之城30洋房、小高、高层130-1807200-1000007-1050%橡树湾90洋房、多层、联排、高层140-200未售未售未售绿地老街坊100洋房、联排、高层115-160500008-760%棋盘山中旅国际小镇20洋房、多层、别墅115-150450008-1030%清韵百园80别墅、洋房85-133430008-930%蔳河板块大溪地51洋房、别墅85-130450007-1050%皇第龙邸130洋房、别墅、高层85-160430008-430%陵西板块及长白板块是与本案有竞争的区域三环以内有洋房产品的区域为长白陵西板块。三环以外的洋房产品主要分布在蒲河新城、棋盘山三环内，低密度洋房产品比较稀缺浑南奥体板块长白和平区沈河区本案陵西板块及长白板块是与本案有竞争的区域于洪新城铁西区长白以和平区和沈河区及少量铁西客户为主浑南以和平区和沈河区为主，少量大东区客户陵西板块以皇姑区等北部区域为主大东区洋房分类陵西板块板块名称客户来源长白板块长白板块洋房产品存量万科城格林生活坊新加坡城翡翠城九洲湾景汇长白目前有项目产品的项目有5个。万科城洋房产品已经售磬格林生活坊洋房存量较少深航翡翠城洋房存量较少新加坡城有约70套左右的洋房存量九洲湾景汇项目洋房尚未上市案名存量情况总建(万㎡)洋房总量洋房比例洋房面积(㎡/套)均价（元/平方米）万科城售馨100约5.3万平5%130-1808000格林生活坊约100套75约5.6万平5.6%128-1716000深航翡翠城约70套60约2万平4%160-2406000新加坡城约100套60约2万平4%137-2454500九洲湾景汇约190套110约3万平3%140-170未售长白区域洋房产品较少，目前累积存量约5万㎡，各项目洋房产品约占总量5%以下长白是浑南的主要竞争区域价格比例案名产品类型产品价格价格比高层价格洋房价格别墅万科城高层、洋房55009000--1：1.6格林生活坊高层、洋房50007500--1：1.5深航翡翠城高层、别墅、洋房4500700075001：1.5新加坡城高层、多层、洋房43006500--1:1.5九洲湾景汇洋房、高层未售未售未售--长白区域的洋房产品最低价6500元/㎡，最高价9000元/㎡；高层与洋房价格比1：1.5左右产品面积案名面积（㎡）一层二层中间层顶层其他万科城160140130180格林生活坊148124119171深航翡翠城--------160、180、240新加坡城160156137-144239九洲湾景汇156156137-143180长白洋房产品多为4.5层，深航翡翠城为8层带电梯产品，新加坡城及九洲湾景汇也是电梯洋房一楼面积多为160㎡，二楼面积124-156㎡，中间层为124-156㎡，顶层均为跃层面积171-239㎡。长白区域洋房行情价在6500-7500元/㎡，面积区域间多数在130-180㎡。长白板块洋房价格及面积长白板块洋客户浑河浑河和平沈河铁西根据调查：长白洋房客户特征客户区域：和平及沈河区为主年龄：35-50岁职业：私营业主大中企业中高层政府官员购买动机：改善居住环境常住人口：一家三口，少数带有老人。需求面积：130平方米需求功能：三室-四室以上必须有两个以上卫生间有宽敞的厨房，最好可以分为中西厨一楼必须要有花园最好配有车库其他要求：最好在景观区域，离园区配套较近独立组团，分开管理长白区域洋房客户来源会与浑南洋房客户有冲突。长白浑南万科城万科城洋房位于项目南侧，分布比较分散。不临浑河，没有景观资源。一期洋房于2006-2007年销售结束。二、三期洋房于2008-2009年销售结束万科城洋房所处位置并不是园区景观资源较多的位置重点个案万科城洋房户型一层、160㎡四室二厅二卫二层、140㎡三室二厅二卫三层、130㎡三室二厅二卫四层、180㎡四室二厅二卫万科城洋房，是万科标准的洋房产品，共四层半，大开间、短进深，层层有露台，公摊小到8-9%。一层带地下室、四层带阁楼。万科城洋房是目前沈阳洋房产品的标杆，是客户主要参照的产品重点个案18平一层庭院15平负一层庭院三阶错层台阶主卧吸烟阳台70平地下室车库二阶错层台阶主卧吸烟阳台主卧阳台10平入户露台8平入户露台主卧阳台主卧吸烟阳台8平露台22平露台10平露台10平挑高万科城洋房立面效果洋房外立面是以浅色涂料、红色劈开砖交替形成的。重点个案九洲湾景汇洋房位置项目1.1期洋房已经封顶。8栋洋房四栋小高层1.2万平商服中心6000平中心水系一期推出的洋房在园区中心景观旁边重点个案九洲湾景汇洋房户型六层、180㎡五室二厅三卫一、二层、156㎡三室二厅二卫三、四层、143㎡三室二厅二卫五层、137㎡三室二厅二卫带电梯、一二层均有地下室，每户均有赠送的阳光花园及露台重点个案10平阳光花园8平露台50平阳露台赠送露台赠送露台赠送入户花园赠送露台赠送露台赠送露台24平下沉花园60平地下室30平阁楼露台阳光花园阳台露台花台花台露台阳光花园阳台花台花台九洲湾景汇洋房立面西班牙风格的立面，低楼层外贴墙砖，高楼层为浅黄色涂料重点个案长白板块小结产品特征：楼高：万科城、格林生活坊为洋房4.5层翡翠城为8层带电梯洋房新加坡城及九洲湾景汇为5-6层带电梯洋房附加值：一层均带地下室、花园；九洲湾景汇二层带地下室顶层带阁楼每户均有赠送的露台或者入户花园面积区域：顶层面积最大180-230平方米中间面积最小119-130平方米底层面积在140-160平方米功能布局：卧室多为三室及四室均有两个以上卫生间独单餐厅长白区域有洋房产品项目共5个，售磬1个，在售4个价格特征：区域行情最低价6500元/平方米区域行情最高价9000元/平方米区域行情均价7000-7500元/平方米一层价格最高：8000-9000元/平方米其次为顶层：6500-7500元/平方米中间层价格最低：6000-7000元/平方米客户特征：根据调查：长白洋房客户特征客户区域：和平及沈河区为主年龄：35-50岁职业：私营业主大中企业中高层政府官员购买动机：改善居住环境常住人口：一家三口，少数带有老人。需求面积：130平方米需求功能：三室-四室以上必须有两个以上卫生间有宽敞的厨房，最好可以分为中西厨一楼必须要有花园最好配有车库其他要求：最好在景观区域，离园区配套较近独立组团，分开管理长白主要项目的洋房产品存量不多，但由于长白属于热占区域，仍会对本案未来销售造成一定的分流。陵西板块陵西板块洋房产品存量万科魅力绿地老街坊陵西板块目前项目以小高层及高层为主，部分项目有多层产品目前仅绿地老街坊及万科魅力之城有洋房产品案名存量情况总建(万㎡)洋房总量洋房比例洋房面积(㎡/套)均价（元