长沙南城裕天项目定位营销推广策划提案_132页_XXXX年

让长株潭重新想象长沙南城裕天项目策略提案（2011年6月8日）本案，无可比肩,无可参照。自我定位比市场分析更重要。因为一旦陷入比较，就等于降低门槛，设定了自己的天花板，就等于堵住了我们的出路。没有既定的规则，我们自己制定规则，没有既定的标准，我们设立标准。不怕我们想的过高，怕就怕我们不够想象力，怕就怕我们自我设限。我们要有魄力承担起城市领导者的责任，我们要有魄力开创属于自己的影响力。面对项目：融城CBD核心地段红星商圈财富中央究竟要实现怎样的价值目标？实现销售价格目标：写字楼：10000元/㎡起公寓：8000元/㎡起商业：50000元/㎡起（首层）如何才能做到高价入市，又能热销市场！价值、价值、还是价值，在我们看来光有地段是远远不够的，拥有地段只是成功的第一步，项目需要定位高度，产品创新，产品组合等，才能发挥整体的巨大价值·····让项目价值最大化！！！实现项目综合价值最大化，是我们的必然选择。掘金融城CBD铸就红星地标目标裕天项目战略目标形象目标销售目标企业目标打造融城CBD，红星商圈经典之作，同时进一步提升项目整体形象，实现对项目整体形象的完美诠释。树立裕天湖南本土开发企业明星形象，奠定本土高端企业品牌，在长沙列强中突破重围，形成破冰之势。实现利润的最大化，资金的安全化，成为长沙省府楼盘的销售之冠。项目区域分析篇发现融城CBD项目SWOT分析篇价值融城CBD项目定位探索篇掘金融城CBD项目产品规划篇重塑融城CBD营销推广策划篇策动融城CBD项目经济测算篇财富融城CBD融城CBD“掘金行动”步曲6项目区域分析篇——发现融城CBDONE每座城市都拥有属于自己的CBD，创造着无穷的财富，成就着无数人的理想!在长株潭融城，共建两型社会的历史机遇下，更需要一个CBD，成就长株潭的发展引擎！历史选择了这里———南城中心，融城CBD。今天，本案更是占据着融城CBD的核心，必将引领长株潭的未来!我们认为，本项目区域价值能与之比肩的是：纽约的曼哈顿东京的六本目巴黎的香榭丽舍上海的陆家嘴广州的珠江新城香港的中环融城CBD—省府红星板块的蓬勃发展长沙与融城CBD融城CBD与长株潭当大长沙扩张的步伐搭上长株潭三市融城的高速快车，融城之后的CBD再造又再次成为了世人瞩目的焦点！在长沙腹地，一个风起云涌的承载大长沙发展需要的中心南区雏形已现。该区域的两大板块:省府板块、红星商圈，凭借毗邻中心区、省政府，以及融城腹地的先天优势，已经发展成集政务、商务、金融、高尚住宅于一体的大长沙CBD雏形。未来十年，一个对应长沙、株洲、湘潭三城发展的中心南区必然脱颖而出，成为长株潭城市功能的补充，承载大长沙更多的社会功能，更代表大长沙国际化进程。中部崛起不是梦想！在省内工商业发达城市中，尤以长株潭地区表现强劲，去年生产总值占全省地区生产总值的40.9%。长株潭地区城镇以上固定资产投资和社会消费品零售总额分别占全省的46.4%和42.8%。2007年11月16日，长沙、株洲、湘潭城市群被批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区；2008年12月22日，长株潭城市群综改方案获得国务院正式批复；2009年长株潭通信升位并网于6月28日零时开始实施；2010年，6月30日，长株潭城际铁路正式动工建设，计划2014年通车！长株潭合纵连横、崛起中部、逐鹿“中原”的战略布局，正在一步步走向成熟，一座融合三城的“中部大城”。长株潭融城，长沙向南！第一阶段，2008-2010年，全面启动各项改革，初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。2009年，将把项目建设作为试验区建设的首要抓手，力争新开工134个重大项目，完成投资700亿元左右。第二阶段，2011-2015年，是纵深推进各项改革，初步形成节约资源和保护环境的产业结构、增长方式和消费模式。第三阶段，从2015-2020年，完成“两型”社会建设综合配套改革的主要任务，实现发展方式转变和经济社会发展与人口资源环境协调发展。两型社会分三阶段完成2020年长株潭“两型”社会建成南城省府红星板块核心区位明显，是长株潭城市一体化的重要衔接点通过长株潭融城的不断推进，这里将成就大长沙的融城CBD!融城CBD幅射范围融城CBD正是长株潭的经济文化中心，它占领了半小时经济圈和幅射2小时经济圈，半小时经济圈是长株潭，2小时经济圈可以辐射到衡阳、常德、岳阳、娄底。融城CBD不仅是长沙的，也是株洲的、湘潭的，更是中部的、中国的！湘潭长沙湘潭株洲娄底衡阳萍乡长株潭城际铁路幅射范围长株潭城际铁路预计十月开建征地拆迁工作全面启动，铁路正线全长95.5公里，四年后建成长沙设12个站点，以后乘城铁往株洲湘潭均只需要25分钟左右，真正实现长株潭半小时生活半径，建成后将成为长株潭的一大创举。真正实现长株潭实质性的交通互融！本案所在，将规划汽车南站站点项目所在红星商圈百亿升级建2000亩核心商圈红星商圈过去红星商圈现在及未来红星--原来的一片水田荒山地，变成了一块遍地黄金、商家必争的宝地，红星--这个曾经以市场群为主题的商圈，正在悄然蝶变。现在五星级酒店、现代写字楼、高档住宅、一个政府科学规划，投入逾(近百亿)的红星商圈，以带有明显“航母”气质的独立区域商业中心形象，正在改变着长沙南城的城市格局。目前红星商圈已形成商贸、物流、房地产、家居建材、会展五大产业循环流动发展的复合产业空间。随着路网的畅达，基础设施的完善，周边人气的聚合，一个以产业与流通为主导，内供与外向结合，财富与人才齐聚的复合型现代商圈。在未来的3到5年间，红星商圈的全面升级，一个超过2000亩的核心商圈将全新崛起。红星商圈目前结构及发展本案红星商圈将成为融城核心商业中心区成为中国中部最亮点红星商圈将成为长株潭的交通枢纽长沙南城红星片区的路网系统日臻完善：南北走向干道（芙蓉南路、韶山南路、万家丽路），东西走向干道（木莲冲路、湘府路、时代阳光大道、南三环）随着地铁1号线和地铁4号线的修建，三环线两厢的开发，长株潭三市城际交通的开设，以及京株高速的助力，该板块的区位条件愈发显著。片区的开发将对株洲、湘潭两市产生强大的拉力，推动三市一体化的进程，形成核心都市圈。九大新修路段红星商圈集商务、购物中心、会展、休闲、餐饮娱乐于一体，形成了以市场为平台、联结产地和销地、结构完整的产业链和市场链，红星商圈正产生出强大的“溢出效应”，通过现有和未来的商业体量可以看到未来这里的繁华不言而喻。井弯子家具广场红星建材市场玖一家装市场莲湖建材市场红星美凯龙（家居、建材广场）融城花园酒店德思勤商业广场长奥综合体湘府九号大街星城荣域综合体绿地公馆综合体橙子498街区通程商业广场通程大酒店步步高购物广场大润发购物广场项目所在星心国际综合体豪布斯卡综合体天怡大酒店润天大酒店麦德龙∕新一佳红星商圈主要商业分布红星国际会展中心红星商圈未来趋势“红星商圈”将以锐不可挡之势迅速崛起长沙城南，成为长株潭第一商圈超过2000亩的核心商圈将全新崛起对于长株潭吸引力将无限放大红星商圈区域市场小结中心区板块、省府红星板块、体育新城板块、河西先导区、以及地铁沿线物业涨幅最为明显。成为全省范围内的置业热土！依托长株潭经济一体化的推动，地铁建设、长株潭轻轨建设、三馆一中心等多重市政规划建设已经一步步落实。“南城省府红星板块”核心区位明显，是长株潭都市一体化的重要衔接点，红星商圈更是长株潭城市发展的新引擎，成就大长沙的融城CBD！本案在板块内地理区位呈“携两翼面中央”的态势，实为核心点，未来发展前景巨大。目前红星商圈内实力开发商云集，相信通过长株潭融城这一历史契机，未来一个高端的、多元业态的商务商业中心不久将呈现在世人眼前!面对长沙五一商圈的多年霸主地位，新兴的红星商圈内大型商业如何能够取得相对竞争优势，吸引有效稳定的人流？红星商圈要突出自己的业态特点，开发大型综合体项目引进大型折扣百货与奥特莱斯在内的新型业态，对市场进行细分，充分发挥城南富裕人口稳步增加，停车便利的有利条件，通过良好规划和主题酒店和商业的综合开发，向中高档商圈发展，减轻五一商圈的交通压力。建议由各大集团地产公司等企业支持,雨花区政府牵头统一协调韶山路、湘府路为轴心的片区商业规划,按照市场机制规划各具特色的商业形态,形成区别于五一商圈的新型零售业态。将业态综合化、多元化、高档化！以融程国际大酒店为例，开发商就要求步步高对项目立面进行完善，提升形象，否则五星级酒店与低档超市形象不够匹配。建议以红星村牵头，红星实业公司具体实施，对传统的批发市场和家具市场批发市场群体进行良好规划，对批发市场进行改造和升级，改变单一的批发业态发展思路，根据周边高档住宅区不断出现的客、观情况，在省政府机关周边公共设施增加的有利因素影响下，抓住时机出台红星商圈升级战略，加快商圈的总体招商。政府重点做好公共交通和政策引导，开发工作有企业放手进行。置业分析：项目SWOT分析篇——价值CBDTWO项目基础信息项目所在总占地面积：41999.6㎡总建筑面积：336614㎡容积率：一期：≦4.5二期：≦10地段：韶山路与时代阳光大道交汇处融城CBD和红星商圈核心地段湘潭方向雨花亭商圈本案芙蓉路时代阳光大道省政府三馆一中心CPD红星商圈1号线4号线株洲方向项目区位详图韶山路地铁口京株高速南站武广高铁长株潭城铁项目地块目前及周边情况图：项目地块周边知名商业及建筑红星国际会展中心融城花园酒店红星大市场红星美凯龙红星国际（通程百货，通程盛源）项目SWOT分析之优势（S）1、地段优势：韶山南路、时代阳光大道交汇处，融城CBD核心区域，地段显赫。2、交通优势：城市主干道、零距离长株潭城际铁路和地铁4号线、汽车南站、京株高速。3、配套优势：卖场众多（已有的红星美凯龙、建材大市场、通程商业广场、步步高等，未来的德思琴、奥园综合体等）、高星级酒店林立（融城花园、通程盛源）、毗邻天际岭国家森林公园，周边配套设施丰富至极。4、会展优势：红星会展中心，中南会展经济发源地，每年近200场展会，吸引百万人流。5、升值优势：雄踞红星商圈核心和融城CBD罕有的绝版地段带来的无限升值可能。6：地块优势：地块一沿街面极长，商业价值极大。地块二，处于十字路口，雄踞交通枢纽昭示性优越，可以凸显地标价值。1、小户型区域空白：小户型在区域内基本无竞争，市场处于空档期，稀缺价值凸显。2、市场大势良好：中小户型的持续热销，这个对于项目的入市提供了良好的市场环境。3、综合体蓬勃发展：长沙未来几年将迎来综合体年，北辰、保利、万达、德思勤、奥园等大型商业项目，在明年将集中上市，长沙商业综合体将呈现一片繁华。4、融城CBD发展：湖南省政府战略构想，未来5－10年，融城CBD将成为长株潭的金融中心、商务管理中心、数字化中心、购物中心与文化娱乐中心。5、红星商圈升级：德思勤、奥园等大综合体的开发，红星商圈不断扩装，将呈现百亿升级的气势，成就近2000亩核心商圈。项目SWOT分析之机会（O）1、生活污染：红星商圈核心区域的汽车噪音和尾气，对生活有一定的干扰。2、土地使用率：土地使用率低、地块缺乏进深，规划难度大，不适合开放住宅。1、不确定性：本案在红星商圈具有划时代的意义所在，片区内目前没有类似已有案例参考，因而操作性具有一定的不确定因素。2、竞争激烈：今后几年长沙的综合体项目众多，竞争会非常激烈。3、价格定价：经过2010年的调控影响，消费者购房投资对价格更加的敏感。4、政策调控：2010年政府对房地产进行严历调控政策，随着房价的反弹，未来走势不明朗，新一轮调控政策极有可能会出台。项目SWOT分析之劣势（W）项目SWOT分析之威胁（T）对策：发挥优势，提前锁定客户1、利用项目地理优势，首推融城CBD概念，产生先入为主的市场领先地位。2、利用项目地段优势，打造地标项目，突出其唯一性、稀缺性。3、突出产品特色，利用地段的升值性，提前吸引客户，锁定客户。1、突出产品优势，打造产品特色，减少周边环境对产品的潜在影响。2、利用红星商圈的升级，加速加强对商业部分的招商。在酒店引进国际著名品牌酒店（希尔顿、威斯汀、