中国建筑新区综合开发模式要点XXXX_XXXX0823180729531

1中国建筑城市新区综合开发模式推介第一部分企业简介一、中国建筑股份有限公司中国建筑股份有限公司为中国建筑工程总公司（简称中建总公司）上市企业，最早组建于1982年，是中央直接管理的国有重要骨干企业，也是中国建筑业唯一具有房屋建筑工程施工总承包、公路工程施工总承包、市政公用工程施工总承包三个特级资质的企业；美国《财富》杂志评定的第十届“全球最受赞赏的公司”、“中国地区最受赞赏公司”；连续两年入选美国《财富》杂志公布的“全球最大500家公司”，2009年排名第292位；连续四年被评为中央企业经营业绩考核A级企业；国资委任期考核“业绩优秀企业”；连续25年进入世界225家最大承包商行列；连续11年位列“全球十大房屋承建商”、“世界医疗等公共工程十大建造商”；世界住宅工程建造商第一名；联合国贸发组织发布的发展中国家最大的跨国建筑公司；连续15年中国五百家最大服务企业国际经济合作类第一名。2007年12月，经国务院批准，中建总公司整体重组改制为中国建筑股份有限公司（简称中国建筑），并与2009年7月成功在上海A股上市，募集资金500多亿元。中国建筑是中国最大的建筑房地产综合企业集团、发展中国家和地区最大的跨国建筑公司以及全球最大的住宅工程建造商，在房屋建筑工程、国际工程承包、房地产开发与投2资、基础设施建设与投资以及设计勘察五大领域居行业领先地位。二、中国建筑第七工程局有限公司中国建筑第七工程局有限公司是隶属于“中国建筑”的骨干成员企业集团，为国内一流的融资建造企业、中原地区最大的建筑地产综合企业。注册地在河南郑州，注册资本9.9亿元，年经营规模300亿元左右，员工10000余人。公司最早成立于1952年，经历两度兵改工、工改兵的跨越性转变，逐步发展成为一个现代先进的核心区域行业领军企业；公司具有房屋建筑工程施工总承包特级资质，公路工程、市政公用工程、机电安装工程施工等3个总承包一级资质，可承担各类房屋、道路、桥梁、铁路等土木建筑工程的总承包和专业施工。施工足迹遍布全国20多个省市区，以及非洲和东南亚等地区；先后承建的国家重点工业与民用建筑工程、公共和基础设施项目达数万余项。荣获多项鲁班奖和国家优质工程奖，多项全国建筑工程装饰奖和国家级专利、工法和行业标准，创省部级以上优质工程数百余项；被评为国家级“守合同、重信用”企业、国家级质量安全管理先进单位、“全国优秀施工企业”、“AAA”级信用示范企业。近年来，公司紧跟中国建筑上市和战略发展步伐，紧跟国家和区域经济投资导向，大力实施结构调整和战略转型，立足于房屋建筑承包、基础设施投资建设、房地产开发与投资三大板块业务，以投融资带动总承包业务增长，认真塑造“建筑专家、城建伙伴、开发典范”新品牌形象，努力将央企的政治经济责任与地方城市化进程的需求相结合，积极投资建设民生、民心和重点工程项目，以城市综合运营合3作开发模式主导推进各地区城市基础设施和公共工程建设，打造城市名片、提升城市品位、改善住行环境、实现多方共赢。公司以先进的理念、雄厚的实力、良好的口碑和值得信赖的品牌优势，已经在河南省周口、南阳、鹤壁、安阳、许昌、济源、新乡、商丘、信阳、濮阳、漯河等11个地市，以及湖北、福建、吉林等区域多个城市相继达成了投资建设合作意向，并成功实施了一系列城市基础设施合作建设项目。其中：在河南11个地市签约投资额为101亿元，已落实投资额50多亿元，现已有2个地市的部分投资项目按约交付政府使用。公司正按照中建股份“一最两跨”战略目标的指引，以崭新的理念、科学的管理、优质的模式和精细的服务，严格遵循“区域化、专业化、标准化”的发展思路，奋力向核心区域建筑地产“领跑者”和融资建造行业“领先者”的战略愿景大步迈进！并将秉承中国建筑的一贯宗旨，铸造精品工程，履行社会责任，关注社会和谐，为改善人居环境、构筑时代艺术、传承现代文明和建设品质家园做出央企新的更大贡献。第二部分合作模式要点为进一步落实河南省人民政府与中国建筑股份有限公司（以下简称“中建股份”）签署的战略合作框架协议，加快推进河南各地市城市新区连片开发，中建股份将实施城市新区综合开发投资，主要采取如下五种基本模式，各模式要点如下：一、BT合作模式BT是英文build-transfer的缩写，即建设-移交，是当今国际、4国内基础设施建设领域中普遍采用的一种投资建设模式。BT是指通过项目发起人（政府）与投资人（中建七局在当地专项设立的投资公司）签订《BT合同》，由投资人负责项目投融资，在规定的时间内将项目建设完成并移交给项目发起人，项目移交后由项目发起人依据《BT合同》约定向投资人分期支付项目采购款及投资利息回报。BT模式在美国、东欧等国家是较为流行的一种建设组织模式，近年来我国的上海、重庆、北京等发达地区的大型、特大型项目也较多采用BT模式，重庆市对BT模式还专项进行了立法。BT模式下双方的合作基础主要有以下10项：1、项目合法：BT项目的各项政府审批手续完善，且政府承诺项目建成后不可撤销的采购BT项目；2、前期工作：BT项目前期工作由政府完成。前期工作的具体内容主要有：项目投资建设的各项行政许可办理、征地、补偿、动迁及安臵、旧房拆除、项目勘察、设计等工作；3、成立公司：为便于属地化管理和更好地服务，中建七局在当地成立注册资本金不低于5000万元的项目公司，投入注册资本金总额为项目总投资额的30%－35%，其余资金由项目公司向金融机构融资，项目公司负责投资建设BT项目，保证工程质量并按合同约定完成BT项目投资建设工作，接受政府及政府委托机构的监督与管理；4、投资额度：投资额度可根据政府需求具体研究确定，但建议投资额起点不少于10亿元。可多个项目打包合作，分批投资，项目成熟一个，实施一个；5、预算定价：项目合同价格按项目最新适用定额及有关文件，结合《工程造价信息》计算，通过政府财政评审机构评审并经双方认可；56、投资期限：BT项目投资期一般为X+3，即项目用X年建成后，政府在3年内采购完毕（一般分六次，半年支付一次），特大项目最长不超过X+5。采购期内政府可以提前还款；7、合理利息：作为投资资金成本补偿，政府支付建设期和采购期投资人的投资利息，利率按照人民银行同期贷款基准利率加固定的一定比例计算，利息依据投资人投资到位情况分段计算；8、合法采购：因BT项目最终为政府采购项目，应经政府常务会议研究通过，采购款应列入政府未来年度财政预算并经过人大的批准，财政部门出具还款意见；9、有效担保：政府协调金融机构为政府提供履约责任担保（如当地银行或财政资金存放银行），在高等级信用地区也可采取其他有效担保（如上市公司的股权质押、当地有影响力的国有企业的担保、土地抵押或臵换、实物抵押等）；10、竣工结算：项目建设完成后移交给政府，因项目采取BT（建设－移交）方式，不产生交易税费，若因BT项目移交发生税费，由政府承担。BT项目结算依据适用定额及《工程造价信息》计算，为加快合作进程，由政府财政评审机构在项目交付后三个月内评审完成。二、快速BT合作模式快速BT合作模式主要是针对政府已筹集了部分建设资金的项目或与当地人民生活息息相关但又不属于基础设施类的房建项目（如文艺中心、体育中心、科技中心等），由BT模式演化而成的一种快速合作模式，即政府在项目建设过程中以提前支付采购款的方式投入部分资金，中建七局按BT模式投入剩余部分资金。由于企业内部审批手续相6对简便，七局可利用企业流动资金，双方签订过渡施工合同后先行进场施工，随后双方按BT模式正常操作，手续完善后再签订《BT合同》。快速BT模式下双方的合作基础主要有以下10项：1、项目合法：同BT模式1；2、前期工作：同BT模式2；3、成立公司：同BT模式3；4、投资额度：基本同BT模式4，但为了快速推进项目，需要政府在建设过程中以提前采购的方式支付项目部分建设资金。一般为工程建设进度的50%款项，七局投资50%，所以称为快速BT；5、预算定价：同BT模式5；6、投资期限：可采取X＋3方式，但由于项目采购额减少，政府可以采取X＋2或X＋1方式采购；7、合理利息：作为投资资金成本补偿，政府支付建设期和采购期投资人的投资利息，利率可根据政府过程付款的比例，按照人民银行同期贷款基准利率调整计算（如过程付款50%，可按贷款基准利率计算），利息依据投资人投资到位情况分段计算；8、合法采购：同BT模式8；9、有效担保：同BT模式9；10、竣工结算：同BT模式10。三、股本BT合作模式股本BT合作模式是指中建七局或中建七局联合社会资金组成联合体，以信托、委托贷款等方式将项目建设资本金交给政府，由政府利用此资金成立项目公司并负责项目剩余建设资金的银行融资，中建七7局负责工程施工，项目建成后，由政府依据信托计划、委托贷款的约定向联合体支付款项及利息。股本BT合作模式中政府较为主动，也承担了较大的工作量。股本BT合作模式从双方接触到支付资金，大致需要3至5个月时间。股本BT合作模式下双方的合作基础主要有以下10项：1、项目合法：BT项目的各项政府审批手续完善；2、前期工作：同BT模式2，由政府完成；3、成立公司：项目公司由政府负责成立，项目公司负责投资融资事宜；4、项目配比：中建七局提供的股本BT资本金数额要与获得的工程建设合同额相配比，并在项目公司与中建七局的施工总承包合同中约定工程预付款和较高的进度款支付比例；5、预算定价：同BT模式5，中建七局对项目的工期和质量负责；6、定期还款：政府按约定期限和利率按期归还获得的股本BT资本金。中建七局及联合体提供的股本BT资本金一般希望政府在1年后或2年内分期归还。项目建设资金的银行融资则由政府和贷款银行自行约定；7、合理利息：自股本BT资金提供之日起，政府按约定利率和时间支付利息；8、有效担保：中建七局及联合体采用信托或委贷方式给政府（或政府所属公司等）提供资金，并与政府签订相关合同，政府协调金融机构为政府提供还款履约责任担保（如当地银行或财政资金存放银行），在高等级信用地区也可采取其他有效担保（如上市公司的股权质押、当地有影响力的国有企业担保、土地抵押或臵换、实物抵押等）；89、竣工结算：同BT模式10；10、利润回补：由于社会资金要求的投资回报较高，故七局需在施工中让出部分利润给社会资金，保证社会资金的效益。四、准一级开发模式准一级开发模式，主要为解决政府在城市新区建设初期启动资金不足的现实情况，中建股份支付一定的拆迁安臵费用，并投资建设安臵房和基础设施，协助政府完成一级开发，使土地达到可出让条件，中建股份可以分期受让与全部投资等价的土地。准一级开发模式下双方的合作基础主要有以下8项：1、拆迁费用：事先测算拆迁费用标准，实行总额包干，约定拆迁完成时间，拆迁费用由中建股份支付，拆迁工作由政府完成；2、锁定地块：约定拟出让商住用地位臵、面积、规划条件、价格、招拍挂时间、交地时间和标准等；3、成立公司：为便于属地化管理和更好地服务，中建股份在当地成立注册房地产开发项目公司；4、土地出让：采取“现状挂牌、净地交付”的方式进行，确保出让给中建股份设立的房地产开发项目公司，拆迁费用在土地招拍挂时转为竞买保证金，其余土地出让金分期支付；5、净地交付：甲方确保按双方约定的时间和标准，交付合法的建设用地；6、退出约定：如未能按约定竞得，则政府退还拆迁费用，并按同期银行贷款基准利率双倍计付利息；7、BT投资：在支付拆迁费用的同时，中建股份投资建设区域内的9安臵房和基础设施，模式与下文“工程与土地联动模式”基本相同，不同的是如果中建股份竞得约定的地块，土地出让金市级留存部分作为正在实施的BT项目的采购款提前支付；8、优先承包：鉴于中建股份的大量投资，在同等条件下享有优先承包城市新区范围内政府投资的各项工程的权利。五、工程与土地联动模式工程与土地联动模式是以BT合作模式为基础，以土地抵押为保证方式。具体来说，是指通过项目发起人（政府）与投资人（中建股份在当地专项设立的投资公司）签订《BT合同》，由投资人负责项目投融资，在规定的时间内将项目建设完成并移交给项目发起人，项目移交后由项目发起人依据《BT合同》约定向投资人分期支付