美国旭升房地产集团

美国旭升房地产集团Page-1明泉·银七星国际大厦市场定位报告美国旭升房地产开发集团研究与发展部美国旭升房地产集团Page-2整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结报告整体架构美国旭升房地产集团Page-32008年1-12月上海写字楼供求状况051015202530352008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月万00.511.522.533.5万新增面积成交面积成交均价全年新增供应面积：194万平米全年成交面积：112万平米月均成交面积：9.3万平米成交均价：16518元/平米供求形势：08年上半年写字楼市场仍延续着07年强劲的需求，但是随着金融危机影响的深入以及外资大量撤离，成交量于7月开始骤降，此后，持续了近4个月的低迷，直到11月份新政出台后成交才有较大幅度的反弹。未来供应预测：目前写字楼市场供应量仍在高位运行，全市在售办公类物业面积达301.62万平米，未来一年上海还将有62.22万平方米的甲级写字楼竣工交付，这就意味着空置率的压力依然存在,考虑到2010年世博效应和未来新增项目竣工的影响,写字楼市场将面临持续的供应竞争压力,到2012年年底前租赁和销售的压力都不会消除。08年写字楼供求形势美国旭升房地产集团Page-408年各区域写字楼成交分布浦东：成交主要集中在陆家嘴金融板块、金桥和张江板块。普陀：成交主要集中在长风和长征板块。虹口：成交主要集中在北外滩和四川北路闵行：成交主要集中在莘庄、七宝和江川路板块。代表楼盘为华商时代广场、东碧林湾、绿地科技岛和上海中电紫旺电器城。内环内成交面积：30.7万，占27.4%内外环间成交面积：58.3万，占52.1%外环外成交面积：23.1万，占20.5%写字楼主力成交已于内环内转向内外环间美国旭升房地产集团Page-508年上海各区域写字楼成交均价1.673.711.230.852.101.591.090.881.702.182.882.430.690.462.190.880.671.0900.511.522.533.54浦东 普陀 虹口 宝山 嘉定 闵行 徐汇 闸北 松江 奉贤 杨浦 长宁 黄浦 静安 南汇 青浦 金山 崇明 万传统CBD区写字楼均价在2-3.7万元/平米左右，中外环间均价在1.5万左右，外环外均价普遍低于1万元/平米。闵行区写字楼均价为1.09万/平米，是所有靠近市中心区域写字楼价格最低的，一则由于闵行商务办公发展较晚较慢，商务办公氛围不浓。二则受虹桥、吴中路商务圈的制约，自身优势很难凸显。同区域写字楼均价相对与住宅均价要低20%左右，在不考虑空置率的情况下，办公类物业投资价值优于住宅。均价线1651808年各区域写字楼价格分析美国旭升房地产集团Page-606-08年出售型甲级写字楼客源分析06年-07年大量国内外企业进驻上海，租金涨幅较大，部分企业为了提升自身形象和发展，竞相购买写字楼，一时间企业总部型办公成为市场成交的主体，其中金融业在投资购买写字楼方面表现异常突出。如渣打银行在陆家嘴投资4000万美元以购买的方式入驻并获得大厦的冠名权。汇丰银行斥资购买上海国金中心二十层楼面，并将其中国总部一并迁入这一陆家嘴未来地标建筑。位于普陀的北岸长风、汇银名尊也设计了总部型写字楼，同时还设计出满足上下游企业办公的写字楼收效显著。而07年下半年上海受到金融危机的冲击，市场上很难寻觅到整栋切入或大面积收购非CBD区写字楼的国内外客户，外资转而收购中心区高端公寓和大型商业。于是写字楼面积分割减小，大量随意拆分型、SOHO型、LOFT型写字楼面市，产品同质化严重，当然，客户的选择面也变得更加宽泛。按购买主体划分客户比列38%36%26%大型企业总部中小型企业个人大型企业集团偏向于整栋或整层购买中小型企业因租金上涨改为购买写字楼个人投资积极性提高，投资欲望强烈美国旭升房地产集团Page-706-08年随着写字楼租金上涨,投资性需求比例逐渐上升，且超过了50%。市场上越是高端的写字楼自用型买家比例越小，无论是个人还是企业购买后均委托物业出租以作收租型投资用途。在非CBD地区的甲级写字楼尽管自用型买家较多，但投资收租型买家依然占据了30%以上的份额，以绿洲中环为例，明确表示投资出租的买家比例已超过3成，一旦交付后，转租的比例可能还会有所增加。在闵行的甲级写字楼——绿地科技岛，目前入住率只有30%左右，近50%的投资性房源挂在中介寻求租售。而09年写字楼空置率上升、租金下调，投资收益率下降已不可避免，市场将会承受抛盘压力及收益降低的双重打击，所以写字楼售价降低也是大势所趋。按购买动机划分客户比列46%40%14%自用投资投资兼自用自用型需求占据市场主流投资性需求比例上升06-08年出售型甲级写字楼客源分析美国旭升房地产集团Page-8外资和合资企业在上海购买写字楼比例超过了内资企业，随着金融危机的加剧和“限外措施”影响，未来外资购买会大幅消减，内资购买和开发公司自持比例会出现较大的增长。外资、合资企业偏向于购入核心CBD区的写字楼，而非CBD地区的甲级写字楼很难受到外资亲赖。海外基金持有物业周期一般是5年，而外资进入上海市场时间大多在04-07年，所以未来2年市场的不稳定性加剧。按购买资金来源划分客户比例35%30%9%26%外资、合资企业内资企业管理公司自购个人外资、合资企业置业比例最高开发商也加大持有比例，期以稳定的租金收入06-08年出售型甲级写字楼客源分析美国旭升房地产集团Page-96%12%17%13%13%39%小陆家嘴人民广场徐家汇虹桥开发区Total:4,862,287m2本案租赁型甲级写字楼供应分布美国旭升房地产集团Page-1098-08年上海甲级写字楼供应及空置情况10917025127830234340343045148619250%36%23%15%13%11%8.50%6.60%2.63%4.29%9.40%01002003004005006001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0%10%20%30%40%50%60%新增供应量累计供应量空置率98年亚洲金融危机时，上海甲级写字楼空置率高达50%，此后经济好转，空置率一直呈下降趋势，直到2006年，空置率降低为历史性的最低点——2.63%。在98-08年这十年间，上海甲级写字楼供应量增长了4.5倍，庞大的市场供应引发了消化不良，写字楼市场开始出现疲软，空置率在06年以后便出现了拐点，08年第四季度空置率已经上升至9.4%，浦东更是超过了11%。09年随着供应量的持续加大和金融危机的影响，空置率将突破12%。98-08年租赁类甲级写字楼供求状况美国旭升房地产集团Page-11上海甲级写字楼租金变化趋势0.50.630.610.671.2251.260.850.710.440.481.129.4%31.8%19.7%6.0%9.8%26.0%-3.2%9.0%-4.6%4.2%2.9%0.000.200.400.600.801.001.201.4019981999200020012002200320042005200620072008-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%租金（美元）增幅02年以来国内经济保持两位数的高速增长，上海甲级写字楼租金也一路渐长，空置率持续降低，06年首次突破1美元大关，此后一直维持在1.2美元左右。而租金的增长幅度已经在06年以后趋缓，空置率也出现了拐点，所以，我们预测：租金下滑、空置率上升将是09年上海写字楼租赁市场的主基调。98-08年租赁类甲级写字楼租金状况美国旭升房地产集团Page-12写字楼租赁客源分析上海市写字楼客户整体分布：综合类、商贸物流业、金融投资业为写字楼主要承租客户，所占比例达到61.4%。高科技、IT产业、咨询服务业、能源化工业所占比例达到28.5%。从行业分布来看，上海已经是一个不折不扣的服务性产业占主导地位的特大型城市。上海写字楼客户行业分布22.2%20.1%7.1%9.2%12.2%5.1%19.1%5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%综合/其他物流/商贸高科技能源/化工咨询服务建筑/地产金融/投资文化/传媒美国旭升房地产集团Page-1309年写字楼市场预测成交量将出现下跌受到金融危机影响,诸多企业搁置搬迁计划或减少租用面积。根据调研数据显示，与去年相比，浦东写字楼租金约回落15%，浦西下降10%；今年三、四季度成交量同比下降50%。随着金融危机从金融投资业迅速蔓延到实体经济，预计09年上海写字楼成交量很难超过08年的112万平米。空置率上升、租金下滑08年来上海甲级写字楼的租金一直呈下跌态势,根据调研数据显示，今年第四季度全市甲级写字楼市场空置率已达9.4%，浦东更是高达11%，较去年同期上涨了9.5%。与此同时，写字楼租金环比下降明显，四季度平均租金下跌至8.5元/平方米/天，环比下降2.1%，浦东环比下降幅度更是高达7.7%。总部型办公需求下降、小户型办公将成市场成交主流境外资金撤离，整栋或整层办公物业需求下降，内资企业及个人购房比例将会上升。地段佳、总价低、投资收益较高的小户型办公类物业将会成为市场成交的重心。美国旭升房地产集团Page-14整体市场项目简介区域环境分析区位价值规划前景产业分析资源分析项目规划项目功能项目户型特色分析项目定位开发战略客户定位产品定位形象定位整体市场区域市场竞争板块市场总结美国旭升房地产集团Page-15七宝周边写字楼市场虹桥商务圈吴中路商务圈本案绿地科技岛华商时代广场力国大厦华友大厦万兆商务楼项目名称地址华友大厦七莘路2423号万兆商务楼七莘路2423号力国大厦吴宝路255号绿地科技岛莘建东路58弄华商时代广场七星路3535号美国旭升房地产集团Page-16七宝写字楼租赁市场表现案名万兆商务楼力国大厦华友大厦地理位置七莘路2423号吴宝路255号七莘路2423号标准层面积（㎡）150012001600租价2．4元㎡∕天2.5元/㎡/天2.1元/㎡/天楼层（层）8108户型面积――150-300㎡90-180㎡物业费4元∕㎡∕月12元/㎡/月9.5元/㎡/月出租率30%90%18%得房率80%70.60%75%电梯数222开发商上海万兆置业有限公司力国集团上海华友房地产开发有限公司备注整层（1500㎡）出租，可分割（700㎡＋800㎡），1层和2层部分已出租，3层整层已出租，4－8正在招租中；贸易、物流、电子科技、化工及制造业食品业、服装业、商贸业、咨询服务、电子科技公司七宝地区现有的办公资源并不丰富，租赁市场也不发达，区域内有一定代表性的办公物业只有位于吴宝路的力国大厦、七莘路万兆商务楼和华友大厦。其他则是一些小型物业整栋对外租赁，参考意义不大。从租金水平来看，区域办公楼租金在2.2元㎡∕天，低于吴中路商务圈0.8元，低于虹桥商务圈3.3元。从物业管理费来看，物管费在10(元/㎡/月)左右，万兆商务楼则托管给住宅物业。从入住率来看，由于七宝办公氛围尚未形成，新建项目入住率普遍较低，租客基本以小型、创业型公司为主。美国旭升房地产集团Page-17七宝写字楼租赁客群分析七宝写字楼承租客源行业分布比例31.0%9.5%16.7%9.5%11.9%14.3%7.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%贸易、物流业建筑装潢服装电子科技咨询业化工及制造业其它七宝写字楼租赁客户以贸易物流、服装、化工制造业为主，三大产业承租比例达到62%。电子科技、咨询类、建筑装潢类所占比例在31%。