XXXX0630联泰下半年营销工作计划安排(定稿)

联泰集团南昌项目下半年营销工作安排一、南昌项目下半年可售产品统计南昌项目下半年可售产品情况分析香域尚城可销售产品统计尚城已推售住宅1492套,剩余可售65套,剩余可售面积8811平方米。商铺已推售41套，已销售35套，剩余6套，剩余可售面积为521.58平方米香域尚城二期预计下半年可推售产品统计总建筑面积为8.8万平方米,预计可推售面积为6万平方米左右。注：其中13号楼预计8月份可以取得预售证，其余预计在9月份左右可以取得预售证。香域中央可推售产品统计商铺可售面积7148.87平方米，约合31套。香域中央B区预计可推售产品统计预计1万平方米香域滨江可推售产品统计三期总套数553套，已售套数268套。已推未售的有：44#—34套，45#—49套，47#—14套，48#—36套，50#—11套，51#—11套。共计：155套。面积：135-308m2，均为三房、四房。已达到预售条件但未推售的有：46#、49#共130套产品为江景三房、四房，面积为133-308m2商铺总套数178套，已售35套，未售143套。其中已推64套(含9、10#已售部分)，售出35套。未推114套。二、南昌上半年市场简析南昌1—6月份整体市场分析南昌市2010年房地产市场供求走势010203040506000.511.522.53新增供应量(万平方米)成交量（万平方米）供求比（1：X）新增供应量(万平方米)23.015.6716.451.5434.667.62成交量（万平方米）21.7313.818.4137.0217.5713.8供求比（1：X）0.942.431.120.720.511.811月2月3月4月5月6月1日-24日注：6月份截止时间为6月24日上半年整体新增供应量为138.9万平方米,成交量为120.33万平方米,整体供求比为1:0.86南昌市2010年房地产市场成交价格走势单位：元/平方米57034328561551066169531101000200030004000500060007000成交价格5703432856155106616953111月2月3月4月5月6月南昌1—6月份整体市场分析注：6月份截止时间为6月24日南昌市2010年房地产市场存量走势单位：万平方米050100150200250商品房存量205.88197.6195.59205221.16214.98住宅存量11398.8109.53971181141月2月3月4月5月6月南昌1—6月份整体市场分析注：6月份截止时间为6月24日新政后南昌整体市场表现051015202530010002000300040005000600070008000供应量成交量均价供应量26.966.425.5610.2615.852.982.9504.67成交量11.46.942.73.743.425.975.915.544.17均价4910531456396899617659155557510348804.17-4.234.24-4.305.1-5.75.8-5.145.15-5.215.22-5.285.29-6.46.5-6.116.12-6.19新政后南昌整体市场“先扬后抑”，5月中旬后整体市场价格出现“松动”，成交量有所上升，但供应量较低！5—6月份南昌新开盘项目统计与分析区域推盘个数项目名称新推/续推时间推出均价(元/㎡)推出套数(套)均套面积(㎡)销售率优惠措施东湖区3紫金城5.19670018311861%无优惠锦桂华庭5.226000238739%无优惠佘山98号5.23630013210430%无优惠高新区1东城一品5.14500589374%相当于总房款10%青年置业大礼包红谷滩3绿地香颂5.28550011810369%VIP卡1000抵10000,一次性付款98折,按揭99折,开盘当天成交者另赠送10000元家电置业补贴.名门世家5.8580013711291%两房可享受10888元/套优惠，三房可享受15888元/套优惠，开盘当日成交者可享更多优惠,累计优惠折扣94折。新地阿尔法5.1130001401554%无优惠经开区2恒大绿洲5.23高层4700/别墅9500500高层139别墅24822%开盘房源81折,高层带1500元/㎡,开盘后全部房源85折金桥慧景5.233600911157%无优惠青山湖3水榭尚都5.1折后55001809020%VIP卡1万抵3万京东国际花园5.1660001208546%无优惠万科青山湖5.9220003722284%----5月份新推楼盘统计6月份新推楼盘统计区域推盘数量项目名称新推/续推时间推出均价推出产品推出套数销售率均套面积营销信息东湖区1紫金城6.470003#(33F)13240%159无优惠高新区1中凯蓝域6月204300-480031#(10F)/23/27/28#(6F)15050%1051000抵10000红谷滩4绿湖豪城6.4650016#/18#7层电梯洋房4810%130一次性付款98折/按揭享99折.地中海阳光6.465002#(32F)21190%100推出高层2#楼,共32层.两梯四户;VIP卡5000抵20000奥克斯盛世经典6.19550011#(18F/两梯四户)70套40%100老带新送家电15000元,再享98/99折.绿地香颂6.224900A3#/A5#/B527230%109累计折扣88折经开区1金桥慧景6.14折后2800起9#/11#部分房源16套80%10982折起.青山湖1城投康泽园6.442009栋多层29950%106推出二期房源,现房发售.户型:90-110㎡多层三房.项目竞争楼盘分析未来项目的竞争楼盘将主要来自红谷滩区域,直接形成竞争楼盘主要有:香域尚城竞争对手:绿湖豪城\奥克斯盛世经典\绿地香颂\地中海阳光香域滨江竞争对手:联发江岸汇景\新地阿尔法国际香域中央竞争对手:世纪中央城\名门世家从竞争的情况来看,由于下半年香域尚城的入市体量较大,而目前香域尚城的竞争对手也将是在下半年供应,因此香域尚城面临的竞争最为激烈!香域滨江由于相对来说住宅销售体量较少,但主要是江景房源，其次是商铺,，但是总价较高，相对来说滨江受高价格影响对项目的抑制较重，因此销售难度较大!香域中央由于其特殊的地理位置,在中心区住宅体量基本开发完毕的情况下,其竞争相对来说最弱,但不能忽视世纪中央城供应体量,预计世纪中央城的上市时间与香域中央上市的时间相当!项目竞争楼盘分析奥克斯盛世经典项目介绍：由奥克斯集团旗下南昌市奥克斯置业有限公司投资开发。距红谷滩中心市政府办公大楼10分钟车程，距老城区约2公里。建筑类型为小高层和高层。占地面积：133866㎡,建筑面积：约27万㎡容积率：2,建筑密度：16%,绿化率：35%总户数:2474户,车位1975个,其中地上188个,地下1777个,总建筑面积33万㎡,其中地上27.4万㎡(地上商业1.7万㎡,住宅25.7㎡),地下5.6万㎡.一期一期由4—20#共计16栋,目前已全面开工,已推售6栋,推售均价为5500元/平方米,已推销售率为45%。绿湖豪城二期二期总占地300亩,总建筑面积47万㎡,共2000户,人车配比为1:0.8，产品为1#地块为3座酒店,2#地块为双拼和联排别墅,3#地块为多层小高层住宅.目前已开工2栋多层、2栋小高层，10栋联排别墅，其中2栋多层已开始销售，均套面积为139平方米，销售均价为6500元/平方米,销售率为10%.15161718192021222324252627酒店A酒店B酒店C已开工A6A5A8A3A2A1B1B2B3B8B5A7B6售楼处岭口大道南昌第19中红角洲派出所长庚路幼儿园绿地香颂占地面积：10.35万㎡,总建筑面积：约23万㎡容积率：综合容积率为2.1（其中叠墅1.2，高层为2.5）绿化率：35%总户数:1700户,23万㎡整体开发。项目整体23万平方米已开发，目前取得预售9.2万平方米，其中叠墅3.6万平方米，高层普通住宅5.6万平方米，剩余约12万平方米全部具备预售条件，基本全为高层普通住宅，截止6月份，已推出高层普通住宅已销售60%，整体预售均价为5200元/平方米世纪中央城二期13121011987652134丰和中大道怡园路名门世家一期二期占地面积：10.6万㎡,总建筑面积：约42万㎡容积率：3.48，绿化率：41.42%总户数:3521户,一期已开发面积18.6万㎡。二期开发20万平方米，目前已全部开工建设，预计10月份开始入市！红谷滩物业分类未来供应(㎡)备注其中符合预售(㎡)备注商住/住宅462007其中纯住宅约占429666㎡254709其中纯住宅236879㎡别墅35600绿湖豪城/保利30000保利联排别墅纯商业40000联发广场(自营)40000联发广场(自营)写字楼118232(红谷凯旋/绿地中央广场/联发广场/其中83000㎡为联发广场自营118232(红谷凯旋/绿地中央广场/联发广场/其中83000㎡为联发广场自营酒店12000地中海阳光12000地中海阳光总计667839454941南昌红谷滩下半年入市供应情况统计红谷滩下半年预计供应量为66.7万平方米,符合预售的的住宅体量新增供应约为25.4万平方米,占整体供应量的38%。注:以上未含联泰项目供应量三、南昌项目下半年推售计划南昌项目下半年推售安排推售思路根据目前市场情况及项目可售产品情况，目前主要难度在于香域滨江项目，存量较大；因此下半年推售工作由香域滨江入手，以商带住；香域尚城及香域中央待香域滨江推售后结合工程进度陆续进行推售。香域滨江推售计划49466月7月8月9月10月第一批次：商业第二批次：46#49#江景产品第三批次:商业第四批次:剩余商业、住宅产品推售以差异化的江景住宅产品进行推售，吸引市场关注以商业产品延续市场关注热度配合国庆长假，将滨江全部剩余的商业及住宅产品进行结合推售，结合市场情况，建议采取力度较大的促销手段香域尚城推售计划香域尚城推售重点在二期住宅6万余平方米的推售，鉴于香域尚城入市时整体竞争较为激烈，而目前整体市场以刚性需求为主，因此二期首批单位建议以小面积的产品和合理的价格为主要市场冲击点，占据一定的市场份额，确保推售的成功！预计整体分三批次推售，第一批次时间建议为9月份，第二批次时间建议为10月份，第三批次时间建议为12月份。9月10月11月12月3#、13#销售4#、5#、10#销售6#销售345613香域中央推售计划香域中央推售主要是两部分，一部分是商铺，二是B区住宅,香域中央由于前期团购因素,项目在市场的推广上较弱,而作为C区商铺,目前产品面积较大,主力产品约为200平方米,同时此区域内的商铺销售基本处于停滞状态,因此短期内商铺实现销售较难,建议缓推，整体建议与B区住宅一起考虑推售,通过住宅的销售及推广带动商铺销售,建议推售时间为11月份。商铺住宅6月7月8月9月10月南昌项目下半年推售工作计划汇总11月12月香域滨江第一批:商业第二批商业:49#江景产品第三批:商业第四批:剩余商业、住宅产品推售香域尚城3#、13#销售4#/5#/10#销售6#销售香域中央B区、C区商业46#江景产品四、营销攻略营销攻略一：杀鸡需用牛刀淡市非牛市，牛市无需推广，淡市更需营销，项目更需出位！现场展示：通过现场展示的提升，体现产品的形象和品质，从硬件上增值！现场服务：对销售、物管接待流程进行重新梳理，通过服务的完善和提升，从软件上增值！营销推广：运用线上、线下多种渠道，重新梳理项目卖点，释放销售信息，重塑项目形象营销攻略二：先旺丁再旺财淡市之下，造场为重中之重。没有人气，就意味着没有成交。扩展客户：一切为扩大客户量服务，通过不同的渠道和手段，拓展客户量，采取主动走出去方式。促销策略：促销不能一次性给足，通过多种组合渠道，不断吸引客户上门。营销活动：小活动不断，强销期适时引爆大活动，一方面完善现场包装，另一方面营造人气。营销攻略三：想像力比经验更重要淡市之下，需要团队作