XXXX07六安恒生南山郡上半年项目总结XXXX年下半年营销计划68页

2016年上半年项目总结2016年下半年营销计划六安恒生南山郡报告框架项目回顾营销目标推货策略建议市场回顾营销策略与执行营销目标任务分解营销总控图阶段工作重点推广策略政策回顾土地市场住宅市场竞品市场年度任务货量统计客户分析推广回顾新货策略Part1—工作总结Part2-工作计划尾货策略营销事件客户拓展12016年上半年工作总结报告框架项目回顾营销目标市场回顾营销目标任务分解政策回顾土地市场住宅市场竞品市场年度任务货量统计客户分析推广回顾推货策略建议营销策略与执行营销总控图阶段工作重点推广策略新货策略尾货策略营销事件客户拓展政策回顾市场回顾房地产交易契税优惠税率（2016年2月22日起实施）首套房二套房90㎡及以下1%1%90㎡以上1.5%2%营业税2年以内全额征收营业税，满2年免征营业税对于新契税优惠政策执行时间，凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税，符合新政规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。契税减免解读1、进一步释放改善性住宅的需求；2、促进楼盘销售，进一步减轻库存压力；央行宣布降准0.5个百分点(2016年3月1日起实施)中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，将释放6000-7000亿，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。降准解读1、加快房地产去库存;2、刺激房地产市场好转，促进经济增长；3、资产价格泡沫的风险将大幅增加。政策回顾市场回顾六安城区国有土地上房屋征收购房券使用流程申报兑现购房券资金流程及注意事项一、开发企业申报兑现购房券资金必需资料1、申请人（开发企业）填报《房屋征收补偿购房券资金申请表》（附后）。2、购房券被征收人联原件。3、房屋买卖合同原件一份及复印件3份，复印件封面加盖开发企业公章，再盖骑缝章。4、单体工程竣工验收报告原件及复印件3份，复印件封面加盖开发企业公章，再盖骑缝章。5、被征收人兑现超过10%部分的，要附被征收人自愿放弃超过10%部分的申请，申请必须有被征收人签字及手印。二、主要流程及办理时限每月月尾由市征收办在QQ群里发布可以兑现的通知→开发企业准备资料→开发企业填报申请表→报区征收部门初审（3个工作日完成）→资料齐全，区征收部门报市住建委、市财政局联合复审（3个工作日完成）→市住建委报市城投公司，由市城投公司报市政府审批后进行兑现（4个工作日完成）四、注意事项1、申请人（开发企业）填报《房屋征收补偿购房券资金申请表》时，必须看清所收购房券上标注的项目名称，然后分项目填报，即同一项目的填一份申请表。2、若单体竣工验收报告原件已报房产局备案的，请到房产局查阅，加盖房产局档案公章后进行复印。3、申报表下方填写联系人及联系电话，以便后期城投公司电话联系转账事宜。4、开发企业按项目所在区域对应报金安区或裕安区征收部门。5、按照市政府兑现购房券开辟的“绿色通道”的要求，开发企业所有资料报区征收部门初审后，即完成申报程序，后续工作由区征收部门、市住建委、市城投公司负责办理，不需要开发企业自行办理。购房券房屋征收补偿购房券资金申请表征收项目名称购房券编号申请拨付购房券金额申请人盖章：年月日征收人初审意见征收部门（签章）区政府（签章）联合复审意见市住房和城乡建设委员会（签章）市财政局（签章）市城投公司审核意见签章：年月日市政府审批意见签字：年月日政策回顾市场回顾营改增（2016年5月1日开始施行）经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。住房公积金缴存比例不得高于12%（2016年5月1日起实施）一、凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%。二、阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，从2016年5月1日起实施，暂按两年执行。三、待企业经济效益好转后，再提高缴存比例或恢复缴存并补缴其缓缴的住房公积金。（南山片区）政府购房补贴200元/㎡及契税减半（2015年11月1日-2016年6月30日）一、南山新区购房政府补贴200元/㎡，契税减免50%；二、政策时间为2015年11月1日至2016年2月29日，后期政府会议纪要明确契税减半及政府补贴延续至2016年6月30日。政策小结：1、2016年上半年整个房地产市场政策的出台以“去库存”为基调；2、就目前全国房地产市场来看，政府一系列政策首先得利的是一二线城市，但三四线城市依然面临高库存的压力；3、政府的救市政策主要集中在以下几点：将更多的人纳入公积金制度范围、发放购房补贴、银行推出针对性的贷款政策、申请公租房享同城待遇、户籍制度改革等，六安市整个安徽省库存量最大的城市，发放购房补贴是最直接有效的刺激市场的方式。报告框架项目回顾营销目标市场回顾营销目标任务分解政策回顾土地市场住宅市场竞品市场年度任务货量统计客户分析推广回顾推货策略建议营销策略与执行营销总控图阶段工作重点推广策略新货策略尾货策略营销事件客户拓展土地成交土地市场2016年1-6月份土地成交详情序号土地坐落面积（㎡）容积率成交金额竞得公司1淠河北路以东，清水河以南112806223330万碧桂园2梅山北路以南，清水河路以南1031312.322090万碧桂园3磨子潭路以东，南屏路以北704992.9130000万六安中矿置业4第四人民医院西侧，皋城路以北38848.22.920300万安徽圣红建筑工程有限公司5金安区政府西侧，金安路以南450142.1219100万六安市钢管租赁有限公司6紫竹林路以北永安路以西391303.1116412万六安华邦7淠河路以南，平桥路以西935121.628536万六安华邦合计：7块地块，成交面积为502940.2㎡，成交金额：159768万元。土地市场小结：1、2016年上半年六安市场成交7个地块，成交面积为502940.2㎡，成交金额为159768万元，2015年上半年土地成交面积为1513157.37㎡，同比下降66.7%。2、现阶段政府适当控制六安土地市场的供应量,特别是严格控制乡镇零星土地的出让,缓解六安房地产市场供大于求的现状,以防范政府和社会风险；3、因市场库存量较大,目前开发商对拿地并不热衷,而是变得更加理性和谨慎,而低价、底价地块成交将持续,部分优质地块竞拍或将抬高成交价格。报告框架项目回顾营销目标市场回顾营销目标任务分解政策回顾土地市场住宅市场竞品市场年度任务货量统计客户分析推广回顾推货策略建议营销策略与执行营销总控图阶段工作重点推广策略新货策略尾货策略营销事件客户拓展量价统计住宅市场备注：1、数据截止时间为2016年6月21日。2、2015年，六安商品房成交量为25409套，其中住宅成交21203套，2015年住宅成交均价为4329元/㎡。其中2015年上半年六安住宅成交10032套均价4328元/平。3、2016年上半年成交19570套，均价为4409元/㎡，较2015年上半年同比上涨95%，自2016年2月份开始住宅市场月均套数为3300套，销售稳定，预计下半年销售套数为19000套左右，2016年较2015年市场销售套数增长量为84.5%。11098432821176420461449175516241803229219081766159933194767336033993126430043004354430442944419436543454244422644704334415841054093468845084920010002000300040005000600001000200030004000500060002015年1月-2016年6月月度成交情况对比销售套数销售均价销售排名住宅市场2016年上半年六安市销售排行（备注：数据截止2016年6月21日）1、2016年上半年六安碧桂园以销售套数和销售面积领跑六安市场，但销售金额位居六安市场第三；2、2015年整年度除六安碧桂园1619套以外，最高销售套数为739套。按照目前统计数据，今年除公园悦府以外，前7名基本上都能超过1000套。六安市2016年销售套数排名排名项目名称数量1六安碧桂园8222文一.云河湾7753华邦新华城6764六安万达广场6275兴茂•水韵东方5346公园悦府.馨苑5317丰泰.卡地亚湾5088振兴·温莎小镇4739高速`御景天地47110幸福嘉园444六安市2016年销售面积排名排名项目名称面积（㎡）1六安碧桂园94538.322六安万达广场84097.283华邦新华城83205.904文一.云河湾69476.455公园悦府.馨苑59606.286丰泰.卡地亚湾56201.757兴茂•水韵东方54511.228振兴·温莎小镇52538.739幸福嘉园51507.4410高速`御景天地48212.06六安市2016年销售金额排名排名项目名称金额（万元）1华邦新华城61596.23872六安万达广场56984.45193六安碧桂园47840.75284幸福嘉园26082.60045振兴·温莎小镇25750.59466海亮·官邸24973.30367恒大御景湾24880.37138文一.云河湾24410.25129丰泰.卡地亚湾22500.547510万兴·明月港湾20805.4029区域成交住宅市场备注：数据截止2016年6月21日；分析：1、从各大区域板块代表性楼盘成交情况可以看出，2016年上半年六安房地产市场回暖明显，上半年销售前10的项目基本上今年都可以突破千套；2、城北板块的代表性楼盘碧桂园822套，城东代表性楼盘文一云河湾775套，已经超过2015年全年销售套数排名第二的柏庄；3、受合肥市场影响，六安三十铺板块成交异军突起，高速御景天地、兴茂悠然蓝溪为代表，目前上半年分别成交了471和534套。热点区域代表楼盘成交情况城北版块市区版块三十铺版块城东版块城西版块区域成交住宅市场备注：1、数据截止时间为2016年6月12日。2、从上表可以看出2016年上半年金安区上半年成交占比38.42%，遥遥领先，因大盘集中在金安区，同时也是六安市场最热的板块城北板块。2、其次，占比较高的是郊区占比26.96%，原因为郊区楼盘较多，区域分布范围较大。3、开发区销售占比较少，因为开发区楼盘较少，市场认可度较低。541134635541470135670930471320298528924112222789554796123395429793162564539512050010001500200025003000350040001月2月3月4月5月6月2016年1-6月各区每月成交对比金安区裕安区开发区郊区供求情况住宅市场2016年1—5月批准商品房预售面积171.53万平方米，同比增长18.54%。其中，住宅用房批准预售面积127.28万平方米，同比增长7.97%。非住宅用房批准预售面积44.25万平方米，同比增长64.99％。截止5月底六安市区待售面积为611.23万平方米，1-3月份实现3连降去化82万方，4月份-5月份月均去化40万方，按照月均去化40万方，则库存去化周期为15个月。库存周期2016年1—5月商品房销售均价为4517元/平方米，同比下降5.09%，其中住宅销售均价为4324元/平方米，同比增长0.23%，环比增长0.14%；商业销售均价为6004元/平方米，同比下降10.45%，环比下降15.42%销售均价1、2016年1—6月共销售商品房21940套，其中住宅19570套，同比增长95%，住宅销售面积221.8万平方米，同比增长71.9％.销售情况市场小结住宅市场市场预判住宅市场1、市场热度不减。今年来，我市房地产市场不断升温，销售情况持续向好，自2016年以来，在各方面政策刺激下，整体楼市回暖，特别是合肥市场过热间接刺激了六安市场，今年前6个月，全市共销售商品房面积247.80万平方米，同比增长92.1%；其中住