32光大橡园营销推广方案

市场回顾1.位于广州市中部，由珠江水系广州河段前后航道环绕，是广州市区内唯一“三江汇集的天然岛区”；2.与广州市其他各中心区相连，地理位置优越，交通便利；3.有广州市最丰富的土地资源、自然生态资源、商业资源、人口资源等诸多优势资源。项目市场调查整体回顾地理位置1.2006年海珠区累计实现国民生产总值348.4亿元，同比增长12.0%;2.第三产业增加值占GDP比重达71.7%，对全区GDP增长的贡献率达93%;3.第三产业(商业及服务业）已成为该区经济增长的主导产业；经济状况商业状况1．海珠区的商业格局正经历“由西向东”的发展趋势；2．已形成以“时尚购物街和专业市场”齐头并进的发展形势；3．以东晓路和广州大道为界，海珠区的商业可华分为“西部传统商业板块、中部商业板块以及和以琵洲会展中心为核心的东部商业板块；人口状况1．海珠区，拥有广州城市约80多万常住人口人；2．2005年，该区域人口排名在广州市各区域人口总量第二；1．海珠区的道路交通四通八达，与广州市各区相连；2．以“八纵、八横、一环及与地铁交叉”为骨架的主要交通网络已经形成；3．八纵：工业大道、江南大道、东晓路、广州大道、新光快速干线、华南快速干线、科韵路、南方高速路；八横：滨江路、宝岗北路、南田路、新港路、新窖南路、南洲北路、南洲路、南开路；一环：环岛路；4．地铁：已经通车的地铁二号线、在建的地铁三、四号线，在建的广州至佛山城际轨道快线，预计建设的地铁八号线；5．途经项目的公交专线有220、75、10、31、79、811等10多条，能够通往芳村、荔湾、越秀、天河等各个区的商业中心；房地产开发1．在广州市“南拓战略”发展带动下，近年来，越来越多的著名地产开发商积聚在海珠；2．如光大、恒大、保利、万科、合生等实力开发商都已进入该区域；3．以“商业、居住”为主要定位的“海珠板块”已经形成；交通环境1．项目地理位置优越，交通便利；2．项目周围人口密度高（广州第二），消费力强；3．项目周围行政配套齐全，商务金融正在逐步兴起；4．项目地块以中档商业经营为主，商业分布格呈现出由“西向东”的发展趋势，海珠区西部以“商业和居住”为功能定位为主，东部以“会展业、专业市场”等商业形态为主；市场回顾结论5．由于越来越多的实力开发商正逐步进入该区域，导致该区域土地市场、房产市场越来越热，该区域已经成为广州市各大区域发展最快的区域板块及热点；6．全区的零售商业发展滞后于房地产市场的发展，区内总体商业市场发展规模偏小，经营分散，缺乏有市场号召力的大型品牌商业地产项目；7．随着海珠区经济结构调整的成熟及居住消费水平的不断提升，全区表现出对中高档消费娱乐活动的迫切需求，市场渴望更具规模、实力、形象、档次的大型购物中心；8．以“零售商业及服务业”为主导的第三产业是海珠区目前发展趋势及发展前景最好的产业。市场回顾结论项目定位及产品建议案名建议项目命名及LOGO建议命名建议：光大都汇城后备名称建议：光大8号广场光大橡园国际LOGO建议方案二：项目命名及LOGO建议形象参考稿商场定位双地铁上盖规模超过8万m2之大型项目；强调巨大发展空间（双地铁交通优势等）；避免同质化、要有区别于传统之超前定位思路、突出最具特色与吸引力；突出多主题、多空间、多功能、多业态之项目定位优势；突出三维立体式网络交通体系；突出“新一代综合商场消费模式”概念；突出“多方多赢”之经营、推广、管理理念；主题定位原则：项目主题定位建议摩登洋气风情最具时尚感、现代感、洋气感，充满着最浓厚的西洋文化、与国际顶尖潮流气息！思路一：思路二：自然和谐舒适型最阳光、绿化、自然、温馨的购物环境中，演绎一种充满休闲、动感、愉快、和谐等浓厚气息！以上亮点定位思路之大型主题性综合项目，均是区别于现时广州购物模式，形成标志性商业地产项目。主题定位：摩登洋气风情主题概念：区别于一般传统概念的综合商场主题表现：打造最时尚最现代先进装饰独特外型洋气指示系统的一个摩登特色项目；主题定位：自然和谐舒适型主题概念：“享受生活与结合自然和谐环境的一贯美好的消费购物商场”主题表现：现代设计中带暖色调的设计柔和大自然元素温馨人性的悠闲空间命名建议：光大都汇城命名释义：本项目是海珠区双地铁上盖商业物业，周边交通网络极其成熟；打造海珠区地标式大型综合商场，集购物、休闲娱乐、餐饮于一体的参与型商场，商场内各大品牌荟萃,富有时尚现代的气息；周边庞大的居民群，消费尽在海珠家门前……项目主宣传语建议：光大改变都会都会因我而变宣传语建议：“双铁聚焦点，城市消费新动力”（寓意：双地铁优势，将四面八方之消费源聚集在都汇这个焦点上，由此形成都汇、甚至整个城市消费的崭新动力源头）“双双购物任我行、舞动都汇新焦点”（寓意：“双”－双首层概念，“双”－双地铁聚焦概念，“双双”－朋友相聚携手逛街，共同聚焦在都汇内舞动情感）“趣味购物、完美生活”都汇首创“新生活消费模式”“触动购物心弦，燃亮双铁便捷购物新焦点”“双首层”、“双铁”购物行，舞动城市新焦点……项目功能及业态建议楼层功能分布建议：大型餐饮、康体健身特色餐饮、运动休闲、儿童世界、美容美发、IT数码、连锁通讯电影院、溜冰场、男女正装、皮鞋皮具、超市百货国际名品、黄金珠宝、名表眼镜、化妆品、香水国际快餐、超市百货潮流地带、精品商铺、特色餐饮、超市百货楼层建筑面积功能建议三层5,447大型餐饮、特色餐饮、康体健身、美容SPA二层17,209特色餐饮、居家生活馆、妇婴产品、儿童世界、运动休闲、IT数码、连锁通讯、名品折扣等光大层19,442超市百货、电影院、溜冰场、男女正装、皮具鞋类、休闲服饰等广场层16,986国际名品、黄金珠宝、化妆品、名表眼镜、香水、国际快餐、超市百货等地铁层16,985超市百货、潮流地带、精品商铺、特色餐饮等项目功能布局建议项目业态分布建议方案A方案B三层休闲餐饮（咖啡）、康体健身、美容SPA、特色书吧大型餐饮二层运动休闲、童装童玩、欢乐天地、美容美体、IT数码、连锁通讯、特色餐饮、居家生活馆运动休闲、童装童玩、欢乐天地、美容美体、IT数码、连锁通讯、特色餐饮、居家生活馆光大层大型超市百货电影院、溜冰场品牌专卖、个人护理特色餐饮、主题店电影院、溜冰场、品牌专卖、个人护理、特色餐饮、主题店广场层国际名品、黄金珠宝名表眼镜、皮鞋皮具化妆品、香水、国际快餐超市百货国际名品、黄金珠宝名表眼镜、皮鞋皮具化妆品、香水、国际快餐地铁层流行前线、特色餐饮、品牌商家流行前线、特色餐饮、品牌商家地铁层主要业态分布建议流行前线（珍珠铺）超市/百货银座区（品牌商家）特色餐饮/珍珠铺D区：C区：B区：A区：方案A广场层主要业态分布建议国际名品/设计师走廊中高档品牌超市/百货主题店、国际快餐、皮具专卖中型餐饮、主题店、品牌专卖、小商铺D区：E区：C区：B区：A区：方案A光大层主要业态分布建议个人护理、化妆品区、品牌旗舰店。品牌专卖、特色主题店超市/百货美食广场电影院、溜冰场D区：E区：C区：B区：A区：方案A二层主要业态分布建议中型餐饮、美容SPA连锁通讯、IT数码、连锁音像运动休闲、礼品饰品、居家生活馆、特色餐饮欢乐天地、特色餐饮电影院溜冰场中空D1区：E区：C区：B区：A区：F区：主题餐饮D2区：方案A三层主要业态分布建议康体健身、特色书吧、品牌咖啡、美容SPA主题中型餐饮（位置可以与A区互调）A区：B区：方案A规划总结：1、引进一家国际一线品牌超市或品牌百货；2、从考虑项目超市/百货实际招商难度，该方案预计需要将超市规划面积不少于1.8万平米，或者百货规划面积不少于2.5万平米；３、将超市/百货规划在项目3个楼层，目的在于减少项目地铁层和广场层等商业价值较高的部分物业；地铁层主要业态分布建议流行前线超市或百货银座区（品牌商家）特色餐饮/珍珠铺D区：C区：B区：A区：方案B广场层主要业态分布建议国际名品/设计师走廊中高档品牌超市或百货国际快餐、品牌旗舰香水/皮具专卖主题店、中型餐饮、国际名牌专卖D区：E区：C区：B区：A区：方案B光大层主要业态分布建议个人护理、化妆品专卖品牌旗舰、主题店品牌专卖、特色主题店品牌专卖、运动休闲、婚纱摄影、精品饰品特色餐饮/休闲美食电影院、溜冰场D区：E区：C区：B区：A区：方案B二层主要业态分布建议特色餐饮/休闲餐饮连锁通讯、IT数码、音响专卖、连锁音像居家生活馆、礼品饰品妇婴产品、童装童玩、品牌折扣店、运动休闲特色餐饮欢乐天地、特色餐饮电影院溜冰场上空D区：E区：C区：B区：A区：F区：方案B三层主要业态分布建议大型餐饮A区：方案B规划总结：1、该方案在规划时主力业态将主要以超市为主；2、考虑到超市对项目经营的稳定和带动作用；3、剩余面积规划综合考虑各招商项目承租能力、形象定位、经营档次以及对人流的带动和对各区域商业氛围的营造等方面进行；4、以上两种规划方案是项目初步主推方案，其他规划方案暂不作累述；目标商户定位建议业态代表商家例子超市类大润发、沃尔玛、吉之岛、华润万佳、乐购、百佳等百货类摩登、友谊、王府井、新世界、巴黎春天、华联、百盛、太平洋…等电器类国美、苏宁、永乐、顺电等电讯类龙粤、中域、迪信通、大地、壹号通、协亨、易讯空间等电影华纳、UA、大地、飞扬等大型餐饮东江、南岗、新荔枝湾、幸运楼、澳门街等国际连锁快餐KFC、麦当劳、大家乐、PIZZAHUT等特色餐饮仙踪林、味千拉面、蒙自源、永和、大和等健身美容美发力美健、中体倍乐健、动静界等娱乐类南梦宫、天梦宫、星空网盟、溜冰场等其余部分为零售类男装、女装、珠宝、钟表、眼镜、休闲、运动、婴童、鞋类、箱包光大都汇城主力业态建议主力业态需要面积（套内）整体面积配比预估（按7成的建筑面积分摊）超市类16,000-18,00028--32%或32--36%百货类18,000-20,000电器类1,500-3,0002.6--5.2%电讯类1,500-2,5002.6–4.4%电影2,000-2,5003.5–4.4%大型餐饮3,000-5,0005.2–8.9%国际连锁快餐1,800-2,0003.2--3.5%特色餐饮2,000-3,0003.5–5.2%健身美容美发800-1,0001.4--1.7%娱乐类3,000-4,0005.2--7.1%其余部分为零售类占总体比重的38--45%主要业态位置建议1、百货类建议方案一：租用4个楼层分布的选择方案a，可供出租总套内面积约：20,057m2套内面积约：6,789M2套内面积约：5,746M2套内面积约：4,815M2套内面积约：2,707M2方案二：租用4个楼层分布的选择方案b，可供出租总套内面积约：20,763m2套内面积约：4,036M2套内面积约：4,815M2套内面积约：5,123M2套内面积约：6,789M2方案三：租用3个楼层分布的选择方案a，可供出租总套内面积约：18,139m2套内面积约：7,578M2套内面积约：5,746M2套内面积约：4,815M2套内面积约：7,578M2套内面积约：6,889M2套内面积约：4,815M2方案四：租用3个楼层分布的选择方案b，可供出租总套内面积约：19,282m2套内面积约：8,326M2套内面积约：6,889M2套内面积约：4,815M2方案五：租用3个楼层分布的选择方案c，可供出租总套内面积约：20,030m2套内面积约：6889M2套内面积约：4815M2套内面积约：5123M2方案六：租用3个楼层分布的选择方案d，可供出租总套内面积约：16,827m2套内面积约：10,876M2套内面积约：7,239M22、超市类建议方案一：租用2个楼层分布的选择方案a，可供出租总套内面积约：18,115m2面积约：10,397M2面积约：5,746M2方案二：租用2个楼层分布的选择方案b，可供出租总套内面积约：16,143m22、超市类建议预留餐饮类位置建议预留餐饮面积约：14385M2次主力店的业态及面积区域建议213位置面积推荐业态品牌举例5681特色餐饮仙踪林/10.2/味千拉面2品牌旗舰店依妙/OBOB/例外/哥弟15001特