同策_饕餮上海滩罗店项目整体营销规划及行销方案_329页_XXXX年

饕餮上海滩罗店项目整体规划及行销方案2010-08-25《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网前言FOREWORDFORWORD前言上海，有每个人的梦让我们来看看这个梦的依托09年，金融危机让中国成为美国债权国；危机过后，上海作为新兴国际金融中心，与纽约、伦敦等世界主要金融中心的差距将缩窄2010年，世博会日游客最高已达52万人次，总量7000万的游客超越世界杯举办国南非过境人数2020年，上海市政目标定位超越东京、香港，成为继伦敦、纽约之后第三大世界金融中心，这一时间，被英国一律师事务所的研究报告提前至2015年，并且排名不是第三，而是超越伦敦之后的第二大世界金融中心2020年，洋山港将成为世界集装箱第一大港，超越香港与韩国釜山港，上海将成为具有全球航运资源配置能力“东北亚国际航运中心”——上海重现“东方巴黎”盛景，百年轮回，上海梦复兴与此同时，让我们来看看这个梦的真相……上海现象1。全民尚富非诚勿扰没钱、没房、没车、没时间连媳妇都讨不到没钱，不要跟我谈尊严与梦想思考1：这个现象，暗藏上海远洋的未来，你看到了吗？上海现象2。全民看富3000万个惊人相似的梦想梦想拥有Mr.Money的生活……在价值2800多万的独栋别墅的家里，他斜靠在价值30万的达芬奇皮质沙发上，在BOSE家庭娱乐系统传出的音乐声中悠闲地放松着自己。墙上是吴冠中的作品，搜集它可花了不少工夫，吴大师的现在每平方尺的价格已经在百万以上了。Keywords：豪宅、艺术、香车、美女在不听音乐的时候，他6岁大的小女儿会在价值140多万的斯坦威钢琴上练习曲子。但在他心中，和第二任妻子所生的这个宝贝女儿弹出的任何声音都是好听的。不过，和第一任妻子所生的大儿子，在他心目中的分量更重。已经23岁的儿子正在美国哈佛大学读硕士，38万的学费和每年48万的生活费，他认为很值。企业迟早要交给儿子，教育培训是必不可少的。他自己就是一个例子，为了不落伍和交到更多朋友，他在一年前就花了29万参加了清华大学EMBA班。Keywords：出国留学、贵族仪态、红地毯、镁光灯除了家人，他还喜欢和圈内的朋友呆在一起，一些高门槛的会所就是他们聚会的地方。无论是价值百万以上的深圳观澜湖高尔夫俱乐部特许钻石卡，还是入会费16万多的北京长安俱乐部，或者2万多入会费的上海雍福会，他都可以遇到和自己差不多的人。这种圈子里的感觉让他很舒服。有时，他会自己做东请上几个朋友，去天上人间唱歌喝酒，每次消费万把块钱。或者，去俏江南搓上一顿，每次也差不多1万多。钱不是问题，和朋友一起开心才重要。也只有在这些地方，他和朋友才能一支接一支地抽抽熊猫烟。家有爱女，办公室又是密闭空调，现在抽烟不太方便了。不过，洋烟就不一样了，像大卫杜夫雪茄，在任何场合都可以点上，品位和价值不同，心理感受就是不一样。仅仅一个雪茄盒子就要2万多呢。Keywords：奢华会所、高尔夫、雪茄他现在已经不再像过去那样只喜欢单纯的中国口味，而是中外混搭。他既能喝竹叶青、茅台、五粮液和水井坊，也能欣赏路易十三、芝华士和凯歌香槟。在某种程度上，甚至在越来越向国际奢侈品靠拢。他喜欢阿玛尼的低调，虽然2套就要3.8万。不过，他的年轻妻子喜欢的香奈儿也不便宜，2套经典黑白粗花软呢的套装就要9万。Keywords：国酒珍品、洋酒、顶级奢侈品女人的东西都不含糊，他妻子的2条爱马仕丝巾要5700多，上街拎的路易威登speedy皮包是这个价的好几倍，而出席晚宴带的香奈儿菱格纹皮穿链女包19300元，卡地亚love手镯则要31400元。比较起来，价值几千元的LZMER海蓝之光和Lancôme臻萃华光的几瓶面霜只是小玩意了。Keywords：华服、美钻、销魂容貌、上流气质不过，他自己那些“男人的玩具”价值更是惊人。基本配备方面，一只名表必不可少，他选择的百达翡丽Mautilus5712价值23万多，一只签名笔万宝龙6000多。笔记本电脑是3万多的Thinkpad，手机日常用的是价值6000多的多普达PDA，但也收藏了一只价值25万的Vertusignature白金手机。商务车是价值170多万的奔驰S500加长版，自驾车则是价值65万的宝马Z4。家里那条忠心耿耿的藏獒，就像是一名家庭成员，被他当做儿子一样养着。自然，这条8万元买来的狗儿子，即使有人出一百万他也是不卖的。Keywords：百万玩具、昂贵宠物企业越来越上正轨，他也有更多自己的时间了。旅行正成为他新的最爱，一年大致要放松5次。这在以前辛苦打拼的时候可不敢想象，不过，他给自己定的目标是，未来至少保持每月一次的旅游频率。比较普通的包括在丽江悦榕庄豪华度假别墅、香港半岛酒店海景房和香格里拉酒店的行政房，三地共8晚的度假，住宿费的开支约6万。奢华旅游则包括法国浪漫之旅，法航商务舱2人往返和巴黎丽兹酒店的7晚住宿要花掉近8万元。不过，最奢侈的一次是在一年春节，儿子回国休假，又是结婚5周年纪念，他用心给家人策划了一次惊喜之旅。目的地没什么特别，就是海南三亚，但是，当全家人一起来到机场时，等待他们的是一架豪客800XP私人飞机，这架8座的飞机在之后的3小时将只属于这个家庭使用。每小时2.5万的飞行费用价格不菲，但家人的惊喜让他十分开心。此后，在三亚亚龙湾5号别墅的3天，这种开心一直延续着。Keywords：出国度假、私人飞机、五星酒店他也爱上了美食，家里虽然有专门雇请的厨子，但一些特色餐厅也是他的厨房。俏江南、雅德、浮士德等，一年下来总得有几十次吧，总共20多万的消费，还是很值。Keywords：名厨、盛宴、优雅环境、大快朵颐成衣购买国际奢侈品牌服饰奢侈品VIP会员私人模特试装选购定制成衣餐馆高级餐厅全球特色餐厅私人厨师定制专宴刚需改善豪宅不动产持有定制豪宅公交/地铁中级车/普通舱顶级车/商务舱私人飞机由财富多寡决定的资源获取等级餐馆/酒吧/KTV夜总会高尔夫EMBA/国学班私人会所国内名校/家庭教师出国留学/私人教师医院专家医院私人医生/私人心理医生律师事务所私人律师个人用户VIP用户私人银行家庭理财办公室由财富多寡决定的资源获取等级财富越多，你享受的社会文明资源越多——这就是阶级思考2：这个现象，暗藏上海远洋的未来，你看到了吗？上海现象3。全民致富不是勤劳是玩命的（新）上海人高速成长的中国富人群•中国诸多民营企业，通过在香港或纽约上市（IPO）,个人财富聚变•美林凯捷研究，08年亚太地区有240万富裕人士（除不动产外100万美金以上），财富总额达15.6万亿美元，中国与日本的富裕人士占71.9%与65.8%，06年为280万人•中国富人数全球排名第4。大陆09年约有6万名超级富豪,净资产至少为1000万美元,平均净资产约为5000万美元数据来源：美林凯捷2009《亚太区财富报告》WheredoesMr.Moneyearnthemoney?中国富豪在哪里？数据来源：胡润富豪榜2009以RMB计，千万富翁数量约82.5万户，亿万富翁超过5.1万户除香港、澳门、台湾，北京有14.3万名千万富豪和8，800个亿万富豪，排名第一。广东省千万富豪人数为13.7万人，排名第二。上海有11.6万名千万富豪，排名第三。浙江省排名第四，数量为11.05万人。WheredoesMr.Moneyearnthemoney?中国富豪在哪里？数据来源：胡润富豪榜2009以RMB计，千万富翁数量约82.5万户，亿万富翁超过5.1万户除香港、澳门、台湾，北京有14.3万名千万富豪和8，800个亿万富豪，排名第一。广东省千万富豪人数为13.7万人，排名第二。上海有11.6万名千万富豪，排名第三。浙江省排名第四，数量为11.05万人。40%-50%Mr.Moneyissorich,why?•1亿以上总资产的富人，有74%属于事业狂热型•资产500万～1000万的富人，只有45%属于事业狂热型“一年365天，我都在努力工作，没有节假日、休息日，即便去欧洲度假，也是在工作状态里”世茂佘山业主：“做企业，就是选择每天都睡不好觉的生活，白天你用前面的脑子想问题，晚上还得用后面的脑子想问题。”绿城玫瑰园业主：富豪怎么这么有钱?——采访来源：同策会如果买一栋房子就可以超越现有阶级提前享受上一等级的社会资源又免去上一等级人士的辛苦这是不是笔划算的买卖？思考3：这个现象，暗藏上海远洋的未来，你看到了吗？上海现象4。全民追富站在世界的肩膀上06年，上海淮海路一线地段开了家3层门店，店内视频播放着这个服装品牌在巴黎T台上的美艳身份。从有些熟悉的脸上，可以看出走秀的模特，都是国际一线模特，可她们Show的时装，真的是国际一线品牌吗？2009年，这款车的广告，铺满了上海一线地段的地铁站，据传3月已在巴黎车展全球首发。跑车外观、低底盘、大轮距、前灯张扬，肩部线条凌厉，车尾厚实，前脸横线条拉宽视觉，整体车身充满攻击性，仿佛身兼萨博、凯迪拉克与保时捷三重高贵血统，猜猜看，它卖多少钱？这个纯独栋楼盘，地段在上海最传统的富人区——佘山。06年12月1期开盘价1.68万/m2，半年售磬；07年8月2期开盘，3万/m2起，猜猜总价多少？以平民时尚为旗，通过4快（设计、生产、物流、新货更新）供应链管理及低价策略，迅速在全球圈钱蹿红短短几年，上海门店数激增，据传都是这些年纯利带来的预算内扩张，ZARA模式成为“最像国际大牌的平民品牌”代名词通用旗下09年度最畅销车款，取了个阿汤哥的名字，找来“Michel”做代言，让韩国人设计了外观和内饰，保险杠却用了塑料材质。这就是由上海通用生产，在沪标价12.6-15.7万的CRUZE。如今，它已成为“最像轿跑的紧凑型车品牌”代名词。正佘山、纯独栋，它就是创造上海别墅销售传奇的——佘山3号。事实上，它的位置实在不太正，“户户观山”，那也是很远的眺望。但500万以下的总价，无论如何，也让它在800万门槛的佘山，成为“最像大豪宅的小独栋”。思考4：这个现象，暗藏上海远洋的未来，你看到了吗？GotAIdea？上海远洋，不是上海的远洋远洋上海豪宅梦GotAIdea？为什么是豪宅？1、以上海为基点，启动远洋全国战略2、以罗店项目为启动港，撬动远洋长三角布局3、占位高价位市场，赢得高于北区数倍的利润空间一、品牌发展需要中山杭州环渤海经济圈长三角经济区珠三角经济区天津上海东北经济区1、地价：19亿2、容积率：0.63、楼板价：2万/m24、周边均价：3万/m2二、项目盈利空间逼迫1、远洋需要高盈利项目做赢信筹码2、远洋无标杆作品，更无豪宅作品三、上市企业赢信需要远洋的豪宅目标更新现有豪宅标准超越原有豪宅规范远洋豪宅4原则固有原则1：豪宅=土地资源占有（世茂佘山）远洋原则1：单一土地资源＜社会文明综合资源固有原则2：豪宅=自我+封闭（汤臣高尔夫）远洋原则2：豪宅=私密+邻里感+归属感固有原则3：豪宅服务=附加值（汤臣一品）远洋原则3：豪宅服务级别=豪宅级别固有原则4：豪宅=材质价格+细节（星河湾）远洋原则4：历史文化＞材料堆砌为罗店项目提供整体规划及行销方案本次提案任务为罗店项目提供整体规划及行销方案——不是目的让上海远洋迅速占位全国市场——才是目的本次提案任务同策观点1、让上海远洋=全国1线房地产开发商2、让罗店项目=远洋1号作品=上海标杆项目任务目标再明确形成突破产品定位及规划方案条件设置方案甄选风格选定产品概念创造想象品牌核心价值及营销输出企业品牌核心项目形象定位营销传播方案同策资源支持还原真相市场及客群研究上海豪宅市场研判罗店土地价值分析上海客群购买心理研判任务分解TimeIsUp!NOW,让我们开始上海远洋的豪宅之梦寻求突破产品定位及规划方案条件设置方案甄选风格选定产品概念创造想象品牌核心价值及营销输出企业品牌核心项目形象定位营销传播方案同策资源支持还原真相市场及客群研究上海豪宅市场研判罗店土地价值分析上海客群购买心理研判