XXXX0515高速托斯卡纳庄园-项目阶段性营销推广方案

高速·托斯卡纳庄园项目阶段性营销推广方案易居克而瑞2013.05.13CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商——目标审视——总销回款口碑签约金额达到8.25个亿高速品牌力，项目形象力、独树一帜影响力双拼去化0.46万㎡，联排去化0.38万㎡，洋房去化2.3万㎡15套14套156套回款金额达到6.6个亿建议其中别墅洋房去化：CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商——货量盘点——洋房产品：223套/3.02万㎡1.98亿元别墅产品：79套/2.41万㎡3.97亿元高层产品：25.01万㎡12.46亿元商业产品：1套/0.01万㎡0.0084亿元总货值：约18.42亿元物业类型栋号总套数（套）总面积（㎡）已售套数（套）可售套数（套）销售均价（元/㎡）已售面积（㎡）可售面积（㎡）市值（万元）1-3期多层D1#-D16#47762071.612542236358.9031832.9530238.6619806双拼别墅B1-B14288709.8842421778.581279.897429.9913387联排别墅LP1-LP5205364.090200.000.005364.098050高层G1#-G3#50954474.2150724897.7454255.85218.36107三期高层G9#、G11#26427844.981451194800.0015467.5512377.435879星空别墅G4#、G5#7113543.4232396694.825995.897547.534906商铺G1、G3345278.813317441.915161.84116.9784合计1403177287.00975428113993.9763293.0352220现有余房Ps：货量盘点包含未上市，13年内预计可以取得预证的全部货量预估CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商——营销思路——多频小幅快跑-快速去化回笼资金集中爆点营销-制造项目影响力挖掘产品内核-增强产品销售力精准客户圈定-实现整体快速去化线上：别墅洋房拉升项目形象，节点性销售配合加推信息释放线下：通过不间断活动制造邀约理由，持续拓客助力洋房、高层销售CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商制定原则在全国政策持续挤压下，铜陵市场观望情绪严重，要完成2013年8.25亿的销售目标，CRIC认为“小幅快跑”的推盘策略，可灵活对应特定的市场环境；以“少量多次”策略，给价格留有调整的余地和空间，是目前市场环境下最为稳妥的应对之策。2013年推售策略小幅快跑2大5小政策环境竞争关系市场关注现金为王——推售策略——CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商——节点排布——2013年05月07月12月06月08月10月09月11月高层加推G19-G21#高层加推GY1#、GY2#高层加推G14#、G24#高层加推G22#、G23#高层加推G12#、13#、G7#小户型高层加推G6#、G8#双拼别墅首开CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商——节奏控制——2013年05月07月12月06月08月10月09月11月重点蓄气重点蓄势高层强销阶段持销阶段推广阶段产品形象强化别墅洋房主推产品价值宣导高层强势去化热销VS稀缺小户型投资标签直效强化企业形象强化整盘形象巩固高层产品核心价值强力推广业务直效拓客稀缺珍贵，预订火爆劲销过亿，仅存10席别墅产品形象拉升整盘调性别墅洋房5月-7月第一阶段8月-10月第二阶段11月-12月第三阶段推广重点高层加推G14#、G24#高层加推G22#、G23#高层加推G6#、G7#、G8#小户型高层加推GY1#、GY2#高层加推G19#-G21#高层加推G12#、G13#CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商——阶段分解——第一阶段——高层营销预热、发力别墅、洋房5月、6月、7月高层整体加推量：4.8万方推盘次数：2次(G14/G24、G22/G23)预计成交量：3.12万方预计成交额：1.53亿洋房目标成交量：1.18万方目标成交套：80套预计成交额：0.77亿别墅目标成交量：0.405万方双拼0.215联排0.19目标成交套：14套双拼7套联排7套预计成交额：0.67亿双拼3875万联排2850万推售策略：G14#、G24#开盘第一阶段-营销推广策略/推售策略推售建议开盘时间2013.06.10（周一端午节）推售楼幢G14、G24推售套数256套推售面积约2.5万㎡推售户型2梯4户，以89㎡以内2房为主占50%，92㎡和101㎡三房共占50%蓄水周期1个月（2013.5.10-6.10）预期去化65%销控说明通过前期火爆氛围，制造市场饥饿感，补足货量，持续热销G14#G24#推售建议开盘时间2013.07.13（周六）推售楼幢G22、G23推售套数224套推售面积约2.3万㎡推售户型2梯4户及2梯3户，以89㎡和92-94㎡2房为主，占70%,101㎡3房为辅，少量139㎡3房蓄水周期1个月（2013.6.11-7.13）预期去化65%销控说明补足货量，持续热销G22#G23#推售策略：G22#、G23#开盘第一阶段-营销推广策略/推售策略——推广主题——臻荣生活，仅供少数人私藏！推售策略：G22#、G23#开盘第一阶段-营销推广策略/推广主题7月新城中心，珍稀贵族领地6月启幕铜陵真正的半山奢适生活6月10日8月7月13日开盘开盘G14、G24高层蓄客期及强销期G22、G23高层蓄客期及强销期区域渗透，渠道占位，精准蓄客，实效客户，有效挤压，剩余房源转化营销活动蓄客重点线下拓展：分级定向区域拓展、多级商圈巡展及派单、客户陌拜、数据库营销推广策略营销节点线上媒体：配合节点性大活动，户外配合释放活动信息及销售节点预告；同步通过报纸、网络结合项目卖点释放客户拓展：除了自然来人及业务拓客外，通过媒体看房团、社区看房团、定向团购等保证直效客户导入阵地包装：将阵地包装进行整体风格及内容统一规划，将项目的核心卖点，逐一展示，在营销界面强化项目价值6月2日“高考名师报告会”7月6日幸福大讲堂互动献给最爱的人【铜都天地￭幸福大讲堂】推广主题新城中心，珍稀贵族领地启幕铜陵真正的半山奢适生活第一阶段-营销推广策略/策略控制活动时间：2013年6月1日活动地点：铜陵学院报告厅邀约客户：意向客户、高考学子及父母活动内容：邀请安徽省高考名师来铜陵进行专题报告会，针对备考要点、应考心态、冲刺方式、试题预测等进行解析活动后续：针对参与报告会，高中学子基于相应的物质奖励及购房优惠名师讲坛、助力莘莘学子“高考名师报告会”第一阶段-营销推广策略/活动排布活动内容：以项目大讲堂的形式，锁定目标客户群及业主朋友日常生活、工作中的关注点，启动2013年项目的社区文化建设，形成项目一条鲜活的活动线，活动中注入互动环节，同时注意活动本身附加值的增值。系列统筹，热点与生活、工作相结合献给最爱的人【铜都天地￭幸福大讲堂】活动活动时间：7月6日启动主题：第一讲：风水运程第二讲：如何合理避税第三讲：魅力妈妈塑造计划第四讲：亲子教育之心理成长第五讲：亲子教育之个人潜能第六讲：亲子教育之心理突破第七讲：亲子教育之人格更新第八讲：什么样的家庭环境更适宜老人养生第一阶段-营销推广策略/活动排布媒体类别形式2013年7月主要诉求一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三12345678910111213141516171819202122232425262728293031营销节点整盘形象先导主打整盘形象+别墅调性强化高端社区的概念，树立铜陵顶级住宅的地位网络铜陵生活网铜房网新安网新浪网通栏持续投放通栏持续投放报纸新安晚报铜陵晨刊软文（含铜房网）投放投放杂志铜都生活硬广+软广投放渠道短信来访客户+其它客户资源投放投放投放投放投放DM易拉宝银行信用卡账单投放投放华谊影院易拉宝持续投放楼宇电视合百商厦20秒广告持续投放车身广告公交车持续投放巡展社区及商业网点派单启动启动启动现场楼体广告持续投放户外铜都大道北京路段道旗持续投放铜陵市淮河路体育馆楼顶大牌铜陵长江大桥桥北高炮老洲大牌合安跨桥大牌持续投放市石城大道与芜铜路大牌持续投放淮河大道与长江路交汇处三面翻持续投放世源驾校门口落地大牌持续投放天井湖宾馆三面高炮(三面)持续投放第一阶段-营销推广策略/活动排布CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商——阶段分解——第二阶段——高层强势热销、顺势消化3成别墅、洋房8月、9月、10月高层整体加推量：8.7万方推盘次数：3次(G12/G13、G7、G6/G8)预计成交量：5.275万方预计成交额：2.58亿洋房目标成交量：0.66万方目标成交套：45套预计成交额：0.43亿别墅目标成交量：0.289万方双拼0.153联排0.136目标成交套：10套双拼5套联排5套预计成交额：0.48亿双拼2760万联排2040万推售建议开盘时间2013.08.03（周六）推售楼幢G12、G13推售套数264套推售面积约2.8万㎡推售户型2梯4户，以91㎡2房为主占50%，110㎡和128㎡三房共占50%蓄水周期一个月（2013.7.13-8.03）预期去化65%销控说明补足货量，持续热销，通过景观较好组团，提升整体品质，为提价提供依据7月不仅主推高层产品，借二期洋房、别墅交付之机，实景推售半山双拼房源，带动联排及洋房房源去化，为市场保温二期洋房交付二期别墅交付G13#G12#推售策略：推售策略：G12#、G13#开盘第二阶段-营销推广策略/推售策略推售建议开盘时间2013.08.31（周六）推售楼幢G7推售套数224套推售面积约2.1万㎡推售户型2梯4户共2个单元，以89㎡和92㎡两房为主，占75%，101㎡三房为辅，占25%蓄水周期一个月（2013.8.3-8.31）预期去化65%销控说明通过畅销户型及景观较好组团，吸引客户，提升转化率G7#推售策略：G7#开盘第二阶段-营销推广策略/推售策略推售建议开盘时间2013.09.20（周五中秋节）推售楼幢G6、G8推售套数388套推售面积约3.8万㎡推售户型2梯4户及2梯3户，以89㎡和92-96㎡两房为主，占57%，101-108㎡三房为辅，占43%蓄水周期半个月（2013.9.1-9.20）预期去化55%销控说明传统销售期，补足货量，通过景观楼座提升价格，达到较高的转化率和销售速度G8#G6#推售策略：G6#、G8#开盘第二阶段-营销推广策略/推售策略——推广主题——致品生活，只为幸福而来！推售策略：G22#、G23#开盘第二阶段-营销推广策略/推广主题9月8月幸福享乐季幸福乐活季幸福置业季10月9月20日8月3日8月开盘8月31日开盘开盘G12、G13高层蓄客期及强销期G7高层蓄客期及强销期G6、G8高层蓄客期及强销期区域渗透，渠道占位，精准蓄客，实效客户，有效挤压，剩余房源转化营销活动蓄客重点线下拓展：分级定向区域拓展、多级商圈巡展及派单、客户陌拜、数据库营销推广策略营销节点线上媒体：配合节点性大活动，户外配合释放活动信息及销售节点预告；同步通过报纸、网络结合项目卖点释放客户拓展：除了自然来人及业务拓客外，通过媒体看房团、社区看房团、定向团购等保证直效客户导入7月27日豪车展“兰博基尼豪车展”主题活动8月24日养生之道讲座系列运动活动9月14日“拉斯维加斯之夜”推广主题幸福享乐季幸福乐活季幸福置业季第二阶段-营销推广策略/策略控制活动思路：一、建设品牌联盟的高度公信力通过高速·托斯卡纳庄园和兰博基尼品牌的强强联合，建立高度公信力。二、高端客户互动①高速·托斯卡纳庄园由于品质的高端属性，日后，其业主的座驾基本是以兰博基尼----宝马奔驰----奥迪或类似档次的车型为主。②兰博基尼车主同样为