XXXX年佛山南海九江信基广场整体营销方案

Page1谨呈：佛山信基百年置业有限公司2013-03南海九江信基广场整体营销方案Page2信基广场2013，南海九江全新城市综合体势必成为当地最受关注的项目！我们将蓄势待发！赋予九江全新的生活定义！！协助开发商快速回现、项目利润最大化！！！我们项目组所能赋予的：Page3Page4第一部分片区概况5第二部分楼市现状25第三部分项目状况31第四部分项目竞争力分析及定位37第五部分整体营销推广57第六部分项目收益可行性探讨87第七部分泛澳公司的战斗力所在116目录Page5片区印象PARTONE1Page6南海概况南海是中国传统陶瓷业和近代纺织业的发祥地之一。改革开放以来，南海经济发展迅猛。是著名的“广东四小虎”之一2012年全区前三季度生产总值达到1388.01亿元,其中，房地产业累计完成投资185.56亿元2012年，南海在全国百强区中位列第四。境内有321国道、325国道两条国道，广佛高速公路、广肇高速公路、佛开高速公路等多条高速公路战略——“中枢两翼，核心带动”基本概况Page72007-2011年期间，南海区经济总量发展步步高升，增长速度逐步趋向平稳，增速均超过10%。——南海区经济近年来，一直保持着稳步上升的势头。经济发展状况Page82007-2012年，南海区的居民人均可支配收入总量呈持续增长过程，2010年后平均增长率不断攀升，2012年城镇居民可支配收入升至36348，增长率升至10.9%，高于同期佛山全市平均水平。——可支配收入的持续增加反映出南海区人民的消费实力逐步向上升。城镇居民可支配Page92007-2009年，南海区人均消费性支出年平均增长率为10.5%，基本与佛山市持平。2009-2010年，南海区人均消费性支出23647元，仅增加304元，与全市增速差距甚大。2010-2012年，南海区呈现持续爬升状态。——人均消费性支出同样呈现不断上升的趋势。人均消费性支出Page102007-2011年，佛山市与南海区消费品零售总额均平稳发展，然而全市增速不断放缓，但南海区每年保持80亿元左右的增量。——从中反映出南海区生活水平的提高，同时反映出购买力的增幅与零售市场的壮大。社会消费品零售总额Page112008-2009年：受到金融危机的影响，南海区房地产市场整体呈现急降现象。2010年：金融危机的影响逐步减少，市场开始回暖。2011年：同比2010年，呈现稳定发展态势。——因为南海自建房所占比例较大，因此金融危机对南海区的房地产市场影响不大，相反稳步上升。（㎡）南海区房地产概况Page121、南海区经济发展水平速度较快，实至名归“广东四小龙”，GDP及社会零售总额均以平稳叫较好态势发展，部分地区仍以第一、二产业为主，第三产业市场相对空白。——因此区域发展空间、与潜力都堪称巨大，消费品市场的规模还有待发展，商业机遇明显。2、平均工资与消费性支出呈现正相关，这显示出南海区人均消费生活水平已属于中高水平。——居民消费开始向追求生活品质与适度投资的方向发展。3、区域的发展带动房地产发展，房地产的发展带动生活质量的提高，生活质量的提升意味着。——人们购买能力的提升，同时会涌现投资性客户。消费指数小结Page13九江镇由于距离南海中心较远，导致未能受其辐射影响，出现较高级酒店、购物场所不多的现象。位于南海西南部，紧邻西樵、顺德、高明、鹤山、新会等市镇，镇内拥有佛开高速、沈海高速、广州南二环的相汇点，交通较为便捷。九江镇区位状况Page14镇（街道）面积户籍人口暂住人口GDP（平方公里）（人）（人）（亿元）南海区1073.82120870910195321810.31桂城街道84.16230940190010291.12罗村街道44.64715246976587.26九江镇94.7510308656328111.36西樵镇176.6315013862261164.08丹灶镇143.48863606141999.11狮山镇256.09172262161005467.65大沥镇125.77268898252220372.39里水镇148.3125501166524217.342011年各镇相关数据如下：数据录得截止至2011年九江镇基本经济概况Page15交通概况佛开高速沈海高速支线325国道龙高路佛山一环交通印象：九江镇交通连接性、通达度较优Page16九江人民从事金属制品、服装家纺、装饰板材、家具制造、包装印刷、特种作业车生产、酿酒等等行业。由于九江镇是传统有名的鱼米之乡，种植农产品，淡水鱼养殖亦是当地重要从事的行业之一。行业印象：第二产业为龙头，大力发展第三产业行业基本Page17产业布局工业农业分界线图例：镇政府农业为主，小量工业工业为主，农业为次工业为主第三产业为次工业为主，服务业为辅工业为主，农业为辅沙头工业片区九江旧城区西江产业经济纽带核心区江滨新区Page18淡水鱼养殖占全镇农林牧渔总产值的90%以上。——农业总量较大全镇工业企业有约1500家，以金属制品、服装家纺两大行业为镇的主导行业。——工业形式为制造加工业，因此人口机构分布复杂产业结构Page19产业结构（一）南鲲码头、中外运码头为现阶段水路重要交通枢纽。（二）拥有钢材、木材、散装水泥和工业用油等专业市场。（三）商贸及餐饮服务业：万正隆购物商场、好万家购物广场、九江商业步行街、九江洛浦时代广场、沙头商业街——建材业、物流业发达，商业体缺乏2010年九江的房地产投资7.80亿元，同比09年增长78.88%；销售面积11.97万平方米同比增长5.4%，目前九江镇仅有誉江华府、嘉裕豪庭、洛浦园、金港湾、尚居、向明苑等中高档楼盘，但多均已售罄。——供需关系不平衡，机遇巨大Page20区域配套九江车站：在九江中心市场外人民桥有一个小型的车站，主要为发往广州、珠海，而高明并没有直达车到达九江车站——公共交通工具尚缺完善九江医院：九江镇镇级医院之一，九江镇医疗机构多为社区卫生站Page21区域配套汇龙城商圈：九江镇商业聚集地之一。主营商品档次、种类较为分散。——人气位居首位，人流分布密集。商业氛围较为独特进驻品牌：安踏、红蜻蜓、达芙妮、周六福珠宝、百佳丽超市、东方米兰婚纱等Page22消费区域随着九江经济高速发展，个人积累大量财富，在不断膨胀的物质需求，同时向往精神生活的九江人却因镇内商业基础设施建设未能满足要求，加上优越地域条件，水陆路交通便利。——选择顺德、港澳、乃至欧美地区成为人们购物热点。餐饮等服务行业较为集中于江滨新区商业步行街只有部分工厂普工、少年或中老年人群出现，消费群体薄弱本地消费人口多数不在九江消费Page232.文化先行引导工程（宏扬文化产业）3.城市更新转型工程（美化村容村貌）4.传统产业转型工程（扶持企业升级）5.魅力水乡提升工程（提升乡村农业）6.社会和谐构建工程（健全公共服务体系）商住片区打造集中于大正新城与江滨新城片区规划“十二五”期间重点工程江滨新村片区物流片区沙头亚洲家具商贸城西江产业经济纽带核心区大正新城片区海寿岛休闲片区1.物流龙头打造工程Page24片区小结1234九江镇区位拥有一定优势，吉地较多，发展潜力大水陆两路交通枢纽密集九江镇富豪较多，拥有一定的消费能力九江镇以形成浓厚的投资风气Page25楼市现状PARTTWO2Page262011年1月10月12月2012年7月………2013年1月·限购政策大行其道，新政出台调控市场预期·货币政策渐收紧，房贷阻力重重，贷款利率或上调·静观其变，地方微调与中央政策环环相扣2013年3月2011.1.262011.3.182011.8.172012年7月……2012年12月2013年3月楼市政策概况国务院出台“新国八条”佛山正式出台限购令住建部公布新限购标准国家督察组赴各地调查楼市调控政策国住建局宣布明年继续实行限购政策“新国五条”调控政策颁布行业政策10个月内，央行八次提出上调存准备金率年内，央行三次提出下调存准备金率，二次降息，各大银行首套房贷优惠重现2013年，新的贷款利率正式实行，购房者还贷压力减轻二套首付、房贷款利率或许上升或停止放贷货币政策Page27市场近年成交分析纵观全市成交市场来看，2012全市总成交量接近675万㎡，市场回暖趋势较为明显。中心楼市虽然有所回暖，但周边镇街成交依然较为疲软。而2012年，成交价格进一步下降，意味着本年度，性价比依然作为吸引客户入市的重要手段。由上图可见，除了09年，10~12年期间，全区出现供不应求的现象。而成交价格上升较快，于12年稍有回落。而进入2011年，限购政策出台，药力迅速奏效，对楼市的影响立竿见影的。成交量及成交价格均出现小幅下降。而2012年，市场逐渐适应政策，在以低价走货的策略下，供求比慢慢放宽。·区域性集中成交现象明显，总体价格进一步下行·降价走货，成效显著，供求趋于平衡·桂城等中心城区楼市市场有所回暖Page28从全镇本年整体的成交走势图来看，整体均价维持在5500元/㎡上下波动，2012年仅沙头的沙龙名轩、九江的誉江华府、和悦湾获得新增预售，开售状况来看，刚需户型较为理想，而誉江华府的改善户型较为冷淡。2012年南海区九江镇住宅预售与成交状况02000400060008000㎡02000400060008000元/㎡成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交面积（㎡）17183986234510962000251958422257136318269592355成交均价（元/㎡）5231585355804735604661945859444455906207657855991月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月市场全年成交分析·九江刚需产品较为稀缺·刚需客户主导，成交量得到有效保证；大面积改善户型并没获得市场回响Page292011年~至今九江成交地块近年土地成交分析·土地成交市场集中于大正新城与江滨新城·从成交地块上看，未来商圈多集中于大正新城，而江滨新城则发展成为高档住宅区和悦湾地块江浦湾公司以4460万元竞得占地5308.1㎡的住宅地块，楼面地价约2546元/㎡。欧浦地块欧浦公司以13098万元竞得占地63268.6㎡的商服地块，楼面地价约647元/㎡。盈达地块盈达公司以260万元竞得占地1384.4㎡的住宅地块，楼面地价约854元/㎡。恒轮地块恒轮公司与聚丰置业公司以13986万元竞得占地70862.4㎡的住宅地块，楼面地价约1974元/㎡。睿江地块睿江公司以1284万元竞得占地4154.6㎡的商服地块，楼面地价约618元/㎡。合创盈科地块盈达公司以1.51亿元竞得占地27351.6㎡的住宅地块，楼面地价约1453元/㎡。恒轮地块恒轮公司以6092万元竞得占地11711.9㎡的住宅地块，楼面地价约1238元/㎡。洛浦地块Page30（1）当前市场现象随着限购令的延续，当前九江市场上呈现出：□刚需购房者：拥有名额，价格成为其首要考虑因素□投资购房者：受制名额，渴望抄底，伺机入市□改善购房者：部分受制名额，由于所购产品，一般总价较高，持观望态度为主。（2）未来市场预判根据土地市场、预售市场等方面的分析□下一年的市场供货量将进一步加大，但目标客户群体分阶明显□地块周边未来具备一定商服项目入市，区域商业氛围将会有所升温市场小结·佛山市整体市场虽回暖，但商业投资受压抑·九江市场可售项目较少，供求失调Page31项目状况PARTTHREE3Page32项目名南海九江信基广场占地面积总占地面积29320㎡总建面总建面共186600㎡容积率5.0绿化率≥15%地块硬性指标①商业用房（批发零售、其他商服用地）容积率面积≥53000㎡②商业用房（住宿餐饮用地）容积率面积≥15000㎡③公寓式用房容积率≤60000㎡④项目高度：地上≤150米；地下≥-25米地块指标Page33洛浦园北侧工地九江夹板市场大正路盈信广场工地嘉裕豪庭本项目丽和园（外来工员工村）项目四至北侧：大正新城配套住宅地块南侧：洛浦大道，与嘉裕豪庭一路相隔隔路相望西临大正路，与洛浦园Page34●洛浦大道、大正路、九江大道等