XXXX年泰华依云湾项目营销实施方案106p

衡水依云湾商业营销实施方案谨呈：河北泰华房地产开发有限公司中国●衡水联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page22报告思维导图目标解析项目分析宏观分析问题界定营销战略推售策略项目定位策略体系价格策略营销推广策略推广主题媒介策略客户分析竞争分析联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page301000015000200002500030000350001234567精信博雅园汇中广场依云湾本项目的销售目标：2套/月项目所要求的速度和均价处于衡水目前在售楼盘所形成的销售速度渐近线之外衡水销售速度渐近线九州国际博览城月均套数均价联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page44报告思维导图目标解析项目分析宏观分析问题界定营销战略推售策略项目定位策略体系价格策略营销推广策略推广主题媒介策略客户分析竞争分析联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page5河东板块河西板块本项目开发区板块项目位于衡水河东与河西两大板块之间，区域发展比较成熟项目分析联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page6剩余商铺主要在滏阳河边，受滏阳河的隔断和道路未打通的影响，不在人车流动线上项目分析依云湾剩余门店统计序号位置剩余套数剩余面积/平米平均面积1和平路3628.2209.42小区门口内街173383.59199.03473小区内门店132238.77172.21314滏阳河边324704.01147.0003总计：6510954.57168.532联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page7项目SWOT分析S（优势）：•全临街两层商铺；•依云湾社区品质和客户群的含金量；•高起点的商业街规划和品质；•泛中心商圈的逐步形成；W（劣势）：•道路未打通，目前给客户感觉就是社区内街；•部分商铺受住宅剪力墙影响，格局差，利用率不高•目前基本无商业氛围，无法立即持续经营；O（机会）：•街铺是最受投资者关注的投资型物业；•面积小总价低，降低了投资门槛；T（威胁）：•衡水类似项目竞品与南边项目商业总体供应量较大；•具有返租或主力店入驻的商铺在推广力度和声势占据先机；联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page88报告思维导图目标解析项目分析宏观分析问题界定营销战略推售策略项目定位策略体系价格策略营销推广策略推广主题媒介策略客户分析竞争分析联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page9衡水市主要在售商业编号区域项目名称项目位置销售均价（元/m2）1河西区天鸿国际红旗大街与新华路交叉口东南280002金域蓝湾红旗大街与永兴路交汇处230003温莎花园中华大街与人民西路交叉口南行100米220004金域华府人民路和康复街交叉口200005汇中广场人民路与红旗大街交叉口西行200米230006万和瑞景站前西路与育才街交叉口200007依云湾红旗大街与永兴路交叉口东行200米190008中和盛景和平路与中华大街交叉口北行200米180009滏兴国际榕华街与和平路交叉口西北角1500010天玺香颂红旗大街与南环路交叉口北行50米1460011盛世桃城人民路与庆丰街交叉口东北角1450012靓景名居人民路与问津街交叉口东行50米1200013河东区锦绣东城永兴东路与京衡南大街交叉口1480014依云湾和平路与人民路交叉口西北角1500015精信晨曦园胜利东路第十中学东行200米550016路北区世纪名城中华北大街与永安路交叉口东行100米1700017恒茂城迎宾大道榕花大街与裕华路交口1700018香榭丽都中华大街与大庆路交叉口西行均价1700019海东盛景榕花大街与永安路交叉口东北角1600020水榭花都中心北大街与永安路交叉口西南角1600021九洲国际博览城前进北大街北段北外环内1120022博雅美食街大庆路与育才街交叉口西行300米1020023开发区学府佳苑前进大街与隆兴路交汇处西南角3000024丽景福苑隆兴路与前进街交叉口西南1900025五洲国际官邸前进大街与永兴路交叉口北行100米1800026广泰瑞景城人民西路与前进大街交汇处1400027恒大城顺兴街与隆兴路交叉口西南600028达观天下永兴路与顺平街交叉口西行100米9000衡水商业地产市场联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page10衡水市在售商业销售价格（单位：元/m2）2800023000230002000022000200001900018000150001460014500120001480015000550017000170001700016000160001120010200300001900018000140006000900005000100001500020000250003000035000河西区河东区路北区开发区联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page11河东板块14000-15000元/m2河西板块18000-20000元/m2本项目开发区板块14000-18000元/m2各板块商铺销售价格水平联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page1212汇中广场九州国际博览城营销推广现场展示沙盘、楼书海报等项目模型、企业及项目展示墙、展板售楼处面积不算大，以展示模型为主售楼部大气、展示道具较全、门前有广场及喷泉营销渠道网络、报广网络、电视、报广、电台、路牌广告牌、派单、车体、站台促销措施一次性返还三年27%购房款，全款97折新政后商业市场的发展，营销推广手法开始走向多元化；楼盘的现场展示仍显粗放，营销渠道仍然单一，创新的营销手法存在发展空间。市场整体营销推广手法开始多样，但常规的手段趋同，并未能按照个案的特征形成专业细分，创新的营销推广手法存在机会市场营销状况联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page13市场分析总结市场供应产品特征销售情况价格水平•衡水已进入商业集中供应期，目前总共有30多个项目在售，尤其在2016年春节后部分商业营销加强•市场上供应商业产品同质化严重，基本都是面积在150-250平米的两层住宅底商裙房商业，面积偏大•根据住宅底商价格与住宅价格的关系判断，衡水住宅底商价格偏高，主力价格在15000-20000元/m2之间，区域之间价格差异大•商业销售速度慢、周期长，大多数项目销售率非常低，到现房两三年了仍未清盘，甚至月均销售不了1套。商业现房比期房更难销售联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page14目前衡水主要商业基本集中在衡百、爱特商圈；2013年9月衡百国际开业，提升城市整体商业档次商圈分析成长型商圈：爱特商圈爱特百货的开业催生新商圈的形成，一定程度上打破了“衡百“的垄断地位；主要商业物业为爱特百货及周边临街商业等。成熟型商圈：衡百商圈衡百商圈在百货大楼的支撑下一直是衡水商圈的首位，涵盖了百货、商街等多种业态；有百货大楼、浙江村、信发大厦等商业物业；老商圈，商业设施较为落后，停车位严重不足；该商圈北临衡水主干道人民路，交通便利。新兴商圈：衡百国际商圈衡百国际是衡水首个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业综合体爱特购物中心衡百国际百货大楼信发大厦浙江村商贸中心新大陆商业街衡水商业市场联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page15百货大楼信发商厦浙江村爱特购物中心新大陆商业街商贸中心衡百国际现状整体档次低，商业设施落后衡水商业市场联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page16项目名称类型营业时间建筑面积（㎡）市场定位功能定位百货大楼百货1989.57.2万中端百货购物、快餐爱特购物中心百货1994.112万中低端百货购物、快餐信发商厦百货2008.122.7万低端百货购物衡百国际综合体2013.910万中高端购物、餐饮、娱乐百货业态分析体量、市场定位、功能定位分析百货业态发展较缓慢，中高端起步晚衡水商业市场联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page17百货业态分析项目名称客群经营模式辐射范围人流量百货大楼中高收入人群联营扣率加保底，最低25000元/㎡/年立足衡水市辐射整个衡水地区日均人流量8000人左右爱特购物中心中高收入人群联营扣率，平均23%立足衡水市辐射整个衡水地区日均人流量4000人左右信发商厦中低收入人群自营以市区人为主借力衡百辐射整个衡水地区日均人流量3000人左右衡百国际高收入人群联营扣率立足衡水市辐射整个衡水地区人均人流量1500人左右客群、经营模式、辐射范围、人流量分析衡百一家独大衡水商业市场联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page18百货业态综述特征说明大型商业集中分布于城市主干线百货业态基本位于市中心最繁华地段，使购物与出行的易达性得到充分体现。为商业环境的可持续发展奠定良好基础通过品牌差异定性商业档次各百货商场之间同质化现象严重，目前通过品牌档次差异来分化消费群体，也有同质产品竞争保持传统经营模式、经营状况稳定目前消费人群各有归属，各商场在传统的经营模式下保持着稳定收入，但新的大型综合商业的出现或连锁商业的发端都将使收入情况随之变局功能定位单一，平面布局混乱以零售为主，缺少相关辅助业态。并且平面布局不合理，人流动线不清晰，降低客群购买欲望客群以满足虚荣心为购物前提商场购物人群特征明显，以在职公务员及社会地位相对较高者居多，因而“面子消费“成为百货业主要收入支柱衡水商业市场联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page19零售市场分析体量、市场定位、功能定位分析零售业态低端定位项目名称类型建筑面积（㎡）市场定位功能定位新大陆商街商业街4万社区配套购物、餐饮浙江村平价市场专业市场1.5万低端零售日常生活市场商贸中心服装街商业街近2万低端零售日常生活市场衡水商业市场联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page20项目名称铺位面积划分（㎡）租金（元/㎡/天）新大陆商业街40-60（少量）120-190（主力）200以上（少量）0.5-1浙江村商铺10-20（主力）20-3030-40（少量）0.8-2浙江村底商40-50（主力）100-150200-300（少量）0.8-1.8商贸中心商业街20-4040-80（主力）120-150（少量）1-3零售市场铺位面积、租金分析老旧商街铺位划分以小面积为主，租金较高，新商街以大铺为主，租金较低零售市场分析衡水商业市场联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page21客群、经营模式、辐射范围、人流量零售市场分析项目名称客群经营模式辐射范围人流量新大陆商街中低收入人群个体经营市区人群日均人流600人左右浙江村平价市场低收入人群个体经营市区人群日均人流1500人左右商贸中心服装街低收入人群个体经营市区人群日均人流1000人左右客群均以中低收入人群为主，个体经营，管理落后衡水商业市场联创地产BEIJING·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.，LTD.Page22名称商业特征区位描述经营模式店面面