X年台州万达项目营销方案汇报64P

台州项目2014年营销方案汇报2014年2月目录1项目指标与区位概况2市场环境与重点竞品分析3年度销售指标与推盘计划4年度营销核心思路与策略5一季度营销重点工作6售楼处样板段节点计划7已完成工作汇报8来电来访客户分析一、项目指标与区位概况指标面积总体指标规划用地148.15亩总建筑面积52.10万㎡其中地上建筑面积39.50万㎡地下建筑面积12.60万㎡容积率4建筑密度55%绿化率20%建筑高度100米公建占比55%停车数量2630辆自持物业购物中心地上建筑面积8.50万㎡地下建筑面积7.30万㎡序号物业形态面积销售物业1住宅建筑面积22.50万㎡其中地上建筑面积17.20万㎡地下建筑面积5.30万㎡3公寓建筑面积8.28万㎡其中地上建筑面积8.28万㎡地下建筑面积0万㎡4室外商业街建筑面积4.20万㎡其中室外步行街2.97万㎡商铺1.23万㎡5回购商业建筑面积1.02万㎡规划用地面积148.15亩，总建筑面积52.10万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。1、规划指标1、规划指标2、区位概况2、区位概况7本案北台州市政府中央商务区椒江老区台州体育中心白云山黄岩方向西商务区2、项目区位本案地块位于台州经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近重点发展区域。地块距离台州市政府2.2公里，距离老城区中心5公里。2、区位概况二、市场环境与重点竞品分析◆2013年台州商品房成交总面积179.18万平米（不含路桥区），成交均价11291元/㎡，成交总金额202.32亿元。与2012分别同比增长2.02%，18.24%，20.63%.◆房地产平稳发展：2010-2012年全市年均商品房成交量约150万方，住宅年均成交约123万方，占总成交的82%左右，住宅成交均价上涨较快，13年全市住宅成交均价达10795元/㎡。◆商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于2010年占比大幅上升，2013年椒江区占72%，椒江区近几年年均商品房成交97万方，年均商品住宅成交量约76万方，2013年商品房成交金额达108亿元。1、近12个月市场核心数据分析项目数据单位椒黄路三区商品房成交面积（不含路桥）179.18万㎡椒黄路三区商品房成交均价11291元/平米椒黄路三区商品住宅成交面积123.83万㎡椒黄路三区商品住宅成交均价10795元/平米椒江区商品住宅成交面积88.19万㎡椒江区商品住宅成交均价10488元/平米椒江区当前可售一手住宅存量36.93万㎡椒黄路三区未来一年商品房供应量预测130万㎡椒黄路三区未来一年商品房需求量预测120万㎡绿城海棠花苑和紫薇花园去化较慢，其余项目1-3年内能去化完毕，目前市场平均去化率在60%，一般住宅项目的销售周期在2-3年。2、住宅典型项目供给及成交注：万华城、中央花园和金辉佳苑为留用地项目，部分住宅要返给村民，不能销售。项目名称区域板块总建筑面积（万㎡）开盘时间交房标准供应情况成交情况累计销售率月均去化速度（套）存量去化周期（年）面积（万㎡）套数面积（万㎡）套数海棠花苑经开区272012.04毛坯18.2910167.1441639%215白云山庄老城区112012.10毛坯3.62212.817177%123华景名苑一期经开区192013.09毛坯10.178323.8531938%1061中央花园经开区20（13）2013.01毛坯12.156485.5434046%341金晖佳苑经开区4.5（3）2013.09毛坯2.632221.8315670%520荣安华府经开区162011.11毛坯14.87108414.62106798%440万华城一期经开区25（10）2013.10毛坯3.683302.1920059%203新明半岛三期经开区112012.06毛坯10.547349.0665186%380鑫鼎花园工业区152013.09毛坯3.513193.3230394%1011颐景名苑经开区342011.04毛坯23.33154720.67142989%462紫薇花园经开区36.52012.06精装（2-6K/㎡）11.965568.0838267%225金域华府经开区242014.03毛坯17.81298江南首府经开区402014.06毛坯2920002、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析项目物业类型主力户型均价主力总价项目特色客户海棠花苑住宅、合院公寓135-208㎡合院380-550㎡公寓14800元/㎡200-320万地段优势、学区配套、高端品质路桥、温岭、椒江为主华景名苑住宅80-180㎡12000元/㎡90-200万地段优势、学区配套椒江本地客户为主，其次为黄岩客户万华城住宅80-140㎡11500元/㎡90-170万优势地段椒江本地客户为主，路桥客户为辅金域华府住宅80-170㎡预计13000元/㎡105-220万产品品质——御庭壹号住宅140-160㎡预计13000元/㎡180-210万高端品质、周边环境——海尚华府住宅90-180㎡预计12000元/㎡120-240万中央景观、周边配套——江南首府住宅140㎡预计14000-15000元/㎡150-200万地段优势、高端品质——三水润园住宅、排屋110-190㎡10500元/㎡110-200万景观资源路桥客户为主，其次为温岭心海金源住宅140-188㎡9500元/㎡140-200万中央景观——本案住宅计划5月首次开盘，届时直接与本案住宅形成直接竞争的项目主要有金域华府、江南首府、御庭壹号、万华城二期、华景名苑二期等。2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析项目为绿城台州首个城市综合体，依靠其高端住宅的品质及影响力，同时其自身持有的大体量商业作为卖点，住宅底商开盘销售去化约50%。客户主要为椒江当地客户。用地性质商业、办公、住宅建设用地面积（㎡）140667（211亩）总建筑面积（㎡）288600其中住宅面积（㎡）≤130400酒店及服务式公寓面（㎡）≤65800商业面积（㎡）≤92400商业地上建筑面积76400㎡建筑形态一托二或分层单独销售商铺面积主力80-240平米价格均价折后20000元/平米（一托二）总价折后总价200-500万玉兰广场住宅底商2011年10月开盘，共计商铺65间，商铺均价2万/平米。目前还有6套未售，所剩面积200平米-300平米，1楼均价在3.6-4万/平米,2楼均价在1.5-1.8万/平米。2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——玉兰广场用地性质商业、办公、住宅建设用地面积（㎡）127889总建筑面积（㎡）40万方其中商业零售面积（㎡）240000㎡酒店与餐饮面积（㎡）80000㎡休闲娱乐面积（㎡）80000㎡动工时间2013.8.9时间节点30个月封顶（2016.春节），3年开业（2016.8）业态规划集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代化商业综合体销售时间未定银泰城项目位于台州市商贸核心区，总建筑面积及配套面积40万平方米。该项目计划30个月封顶，3年开业。2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——银泰城新明饰品城位于椒江洪家街道，周边为家居建材类专业市场集中区域。物业种类包括饰品专业市场、住宅、家居生活广场、创意产业基地办公等。项目地址台州椒江区东环大道以西，洪家装饰城以北建筑形态专业市场开发商台州温商时代置业有限公司占地面积74390平方米总建面积173924平方米租售形态部分销售，商铺统一招租运营开盘时间2012-11-17商铺面积分割40-65㎡商铺层高4.5米销售均价1F3.0-4.0万元/平米2F1.5-1.8万元/平米3F0.8-1.0万元/平米4F0.6万元/平米营销策略1、一次性付款9.7折；2、10年返租期；前三年20%的租金（逐年6%、7%、7%）一次性抵扣房款，第四年7%，第五年8%，后五年1比9分成租金销售情况已售面积：12183平米未售面积：28591平米去化率：30%物业布局分A\B两区，A区70000㎡自持，B区40774㎡可出售2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——新明饰品城黄岩模具博览城位于黄岩岩区北城104国道转盘处，位于台州市甬台温高速、台金高速出入口附近，周边为城乡结合，集模具加工设备交易、模具原材料交易等。项目地址台州椒江区东环大道以西，洪家装饰城以北建筑形态专业市场开发商台州国盛投资有限公司占地面积61938平方米（93亩）总建面积11万平方米租售形态部分销售，商铺统一招租运营开盘时间2013-6商铺面积分割35-60㎡商铺层高4.5米销售均价1F3.0万元/平米2F1.5万元/平米3F0.7万元/平米营销策略1、按揭、全款享98折优惠销售情况已售面积：15188平米未售面积：67809平米去化率：18%物业布局3栋6层的商业服务楼和20栋3层的商铺2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析—-黄岩模具博览城2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析本市未来的潜在供应量共计27.76万㎡，需要19个月完成去化。19存量类型存量建筑面积（万㎡）存量说明已成交未开工土地14.452012年1月1日-至今台州市已成交未开工商业用地商业体量预估项目未售存量8.15竞争项目已推案未销售面积未开盘竞争项目存量5.16包括中环世纪、玉峰广场等领出预售证未开盘项目合计27.76本案项目未来潜在供应量合计去化时间1.6年约19个月按近两年年商铺去化17.43万平方米计算所得3、商业潜在供应量分析市场后续供应量分析供应情况预判2014年推盘量较大，约132万平方，2015年市场推盘量约108万平方，加上存量房源约178万平方，市场总体供应量约418万平方，按椒江区（包括开发区）每年去化率100万平方，已出让土地需要4年时间消化，未来销售压力较大。从供需关系分析：总体椒江市场供求关系总体供略大于求，客户可选择项目及户型较多。但是椒江的购买力来自整个台州，辐射台州南部区域、特别在路桥、温岭、玉环、临海等乡镇的客户较多。从推盘节点上分析：加快开发节奏，抢占市场，确保4月26日开盘。价格分析：住宅、公寓价格较具竞争力，商铺单价、总价较高。推盘时，建议根据实际情况略微提升住宅价格，平衡商铺价格。4、市场结论与分析三、年度销售指标与推盘计划二、年度销售指标与推盘计划（决策文件未下发）序号业态总金额可售面积单价合计4858883045001住宅197800172000115002底商4305012300350003回购底商75481020074004室外步行街11880029700400005公寓10439080300130006车位143001430100000取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年4月26日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商10700平米、步行街商铺22400平米。套数：住宅底商71套、步行街商铺299套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总销：12.7亿目标：8.89亿（70%）取证：2014年8月20日开盘：2014年10月1日产品：soho面积：27667平米套数：528套均价：13000元/平米总价：3.60亿目标：2.52亿（70%）511取证：2014年8月20日开盘：2014年8月23日产品：大商业外街面积：1600平米底商、7300平米步行街套数：住宅底商11套、步行街商铺97套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总价：3.48亿目标：1.74亿（50%）4取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年5月31日产品：东区住宅面积：86000平米套数：672均价：11500元/平米总价：9.89亿目标：7.93亿（80%）取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年6月21日产品：西区住宅面积：86000平米套数：672均价：11500元/平米总价：9.89亿目标：6.92亿（70%）23交地时间：2013年12月27日开盘时间：2014年4月