万象中心商业营销方案

1安徽地博2009.4.9万象中心商业营销方案立足城中央辐射全太和2项目的整体规划原则※符合项目的商业定位※具有可操作性和实用性※方案全面兼顾各方面利益※确保项目后续操作的成功※提高商城知名度，增加商城人流量※招商，完成全面招租工作。项目整体商业环境|1、项目区位环境分析|2、项目商圈分析|3、项目配套设施分析|4、项目整体商业环境项目区位环境综观地形，本区域的交通主要依靠太和大道、团结路、人民路、镜湖中路国泰路来支撑，本项目在人民路商圈内，形成了与城关镇政府规划格局相同的王字交通网络。公家车1/2/6路经过加上亳阜客车、阜-界客车经过，地利之优势不言而喻。无论从哪个方向出去都是交通中心区域，区域交通利好可见一斑项目商圈分析人民路城关镇政府商圈进一步的完善发展，最终会成为立足城中央，辐射全太和的重点商圈之一，并有望建设成太和县一流的现代商贸服务功能区人民路商圈的特点是在进一步发展新购物中心的基础上，在地域结构上充分发展起周边的商业，特别是向城关镇政府以北的方向的发展，从而改变现在商业单一的状况，使得本区域从商业体量以及地域分布上形成完善的商圈。项目配套设施分析区域及其周边分布有中医院、第二人民医院、眼科医院、万森堂药店，农村信用社、建设、徽商银行、工行等7家银行。民族中学、二职高中学、滕华中学、双语小学、第七小学、第四小学、第二小学等学校也皆座落于此。整体形成了教育、商业、文化娱乐等多位一体的良好格局。区域及其周边分布很多著名的快餐肯德基、必胜客等也都在此，家家顾客盈门。玩上，苏果商城上有溜冰场、健身房、电玩城，太和中学附近的电影院等都是好去处。购物有苏果、人民路。西北是太和新体育场，规模的成熟配套为本项目的发展，差异化经营提供了坚实、保障的基础，同时也为本项目发展带来机遇。项目整体商业环境综上所述，项目具有如下特点：•商业周边消费氛围浓厚•交通条件四通八达•区域周边经济发展成熟，基础扎实•消费支撑明显结合上述条件，本项目主题商业明显，同时具备成为区域内主题商业中心，成为区域中商业的焦点。项目位于区域中心，基础设施完善，与主要商圈、县中心等近在咫尺，特别是与医院为邻居，这为商业的发展提供了比较好的条件。同时，良好的交通，为项目的商业辐射范围的扩大、目标商户的选址提供了更大的可能。营销目标PART1|营销目标及理解|项目策略难点与方向一、营销目标及理解显性目标1.完成商业部分1F、2F的销售2.3-5F的业态定位及招商政策预计销售商业1万方，总销金额约1.8亿隐性目标1.商业成为整体项目入市的亮点2.合理业态概念规划3.先进的商业规划为未来商业开业、经营奠定基础二、营销策略难点提出项目商业销售任务较重，任何的点子方案解决不了项目的实质销售，应该科学将项目目标的达成纳入系统的营销解决思路中，创造各种创意于正确的平台，有条不紊的进行效率操盘，是项目的核心策略。问题1：如何化不利环境为机遇树立项目区域型商业中心的地位和形象？问题2：如何有效进行营销安排进行现有产品结构下最系统的操作逻辑问题3：如何实现高溢价产品利用价值传播、价格策略进行产品提升包装核心方向中心化举措的破局之道：树立一个先进国际都市的区域型商业印象拟定一个完整能感染消费者的魅力消费体验营造一种系统经营、资金保障的高价值物业创造一个典型主力店拉动租售的动力启动点带动一批中小性储蓄性投资者与经营者进驻营销策略PART2|核心策略|功能定位概述|业态定位概述|推广名定位|市场定位|经营理念定位|客户体系定位营造经营概念，是销售火爆的核心前提之一！商业的经营概念营造商业的主力商家引进商业的整体包装推广商业的经营管理模式商业的投资回报利益商业的使用权限分析对于项目的商业而言：后期的运营理念以及开发商对于做好商场的决心是非常重要的重视经营，招商前置，因势利导，引爆销售核心策略（商业）关键环节：所以，我们必须专业化举措！一切从定位开始……功能属性定位本项目商业体量1万多平方，进深17米，不适合做常规商场，根据太和县市场消费水平和消费习惯，以及项目周边商铺价格，为了提高房价，我司建议做租金较高的3c（通讯、电脑、手机）数码商场，提高租金的同时才能提高房价，目前太和人均收入和消费水平居全市前列，但是数码市场比较散乱，没有形成专业化市场，无法满足老百姓的购买需求，所以我司建议做专业化数码广场。方向条件项目条件与契合度分析以数码品牌主力店为驱动元素手机、电脑、数码相机、手机配件、电脑配件、手机电脑维修、手机电脑售后服务具有商脉特征以数码为中心的商业形态符合销售目标1－3家品牌主力店带动适当规模区域性商圈多功能都市生活体验中心的业态导向业态定位1F-2F：品牌形象店，包括银行、肯德基、麦当劳等高端快餐、移动、电信、联通营业厅、苹果、三星形象店、3F：手机卖场4F：电脑卖场（品牌机、组装机、平板机）数码相机等其他数码产品5F：手机配件、电脑配件、手机电脑维修、手机电脑售后服务推广名定位安徽省内比较知名的数码广场有合肥的百脑汇、邵氏电脑城、赛博数码广场、阜阳东方数码广场。但是百脑汇最为专业，是全国连锁的数码商城。因为百脑汇的品牌影响力，我司建议借用百脑汇数码商场之名来打造太和百脑汇数码商城。由于百脑汇品牌使用费太高，费用在200万左右，所以我司建议由开发商自行注册商管运行公司-万象百脑汇（太和县）管理运营公司，综上所述我司建议推广名为“万象百脑汇”市场定位时尚数码商业中心资本GIG模式管理不动资产的系统导航经营理念定位保值.增值.保障的三大核心万象为您量身定制保值：发现城市未来的商业掘金区，与您分享成果增值：携手品牌，创造卓越经营热潮，给您上升引擎保障：知名经营公司，创造贴身服务，为您分担风险客户定位消费者投资者经营者Action（活动）平时工作时间比较有规律周末休息通常和家人、朋友一起休闲、聚会晚上会有一些应酬，出入餐饮、娱乐场所平时生活不太有规律经常有应酬，出入高档休闲娱乐场所经常出差，见识广博，具备投资眼光平时生活不太有规律经常有应酬，出入高档休闲娱乐场所经常出差，见识广博，具备投资眼光Interest（兴趣）注重生活品质，喜欢体验一些提高生活档次的东西注重提升个人素质：看书、阅读新闻信息、进修，以开阔视野，把握时代脉搏注重生活品质，喜欢体验高品质生活注重理财，风险意识较强注重生活环境，看中周边一起居住的人群具备较强的经商意识，Opinion（观点）看重居住档次和邻居，希望和同一阶层的人住在一起看中居住环境不喜欢露财，安全防范意识很强看中城市发展，看中区域规划和环境看中区域发展，看中周边消费习惯不喜欢露财，安全防范意识很强推广策略|推广原则|推广策略|推广手法|宣传策略|推广预算原则1商业价值首要源于地段。地段是一切价值之首地段价值经营价值投资价值推广原则原则2商业价值其次体现于消费力，有经营才能放大项目形象原则3在正式销售前，必须直接而有力的放大价值即资金的盈利能力推广手法以差异化的“专业级”属性为核心区域价值——产品价值——生活价值的逐步释放，是塑造产品价值、提升市场形象的关键营建品牌改变城市的动力，同时展望与透支区域发展愿景专属商业价值体系，深挖经营资源与经营细节投资回报与经营优惠，直接驱动销售力以“剥笋原理”进行有层次的推广，保证市场对本案在近三个月的推广蓄客中保持持续热度Step1Step2Step3推广策略1、强化项目所在区域的商业发展和投资前景，增强投资者的信心；2、强化项目的升值空间，并与其它商业城进行价格类比，突出项目发展优势；3、吸纳知名数码品牌单位进驻，增加品牌效应，适机炒作，从而带动商铺的销售进程；4、强化品牌企业进驻单位后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等方面的优势及特性；宣传策略1、招商手册在本宣传周期内，印制少量招商手册，不仅要突出项目概念，更要将已经入驻的主要客户纳入其中，增强本商城的吸引力。本手册印制力求精致，简单明了，体现项目形象。2、DM直投。增强本商城的吸引力。力求精致，体现招商内容及政策，入住品牌信息。不停地传达给人们本项目信息。3、广告大牌、LED电视屏夹在县城大牌和LED做形象篇广告直击受众客群，扩大信息传播途径，达到事倍功半的效果。4、电视媒体选择全天候在市、区电视台投放字幕滚动广告，时长30天通过重复宣传，达到强化记忆的目的。推广预算项目费用（元）说明招商手册POP宣传画册，招商使用DM单页商业销售、商业招商常规宣传用电视字幕看电视人量基数大，商业信息释放户外大牌项目商业形象LED广告户外滚动屏连续二个月，城区位置显眼的地方，商业信息释放礼品费用送给客户合计积客策略|积客背景分析|积客模式积客背景分析背景一背景二1、开盘前期蓄客2、大环境下的市场观望氛围3、周边项目多，客户分流严重1、周边客户2、区域内客户3、城乡客户4、其它区域客户背景三1、常规渠道（推广、老带新、拓客、活动政策）2、非常规渠道(其他售楼部截流、电商)客户来源积客时机积客渠道常规渠道下的产品对位与积客方式连锁企业/企业高管/国企客户拜访、企业推介会1F-2F产品分类目标客户积客方式乡镇客户/私营主客户访谈、派单3F-5F招商策略|招商原则|招商政策|招商优势招商原则计划性原则：对招商所涉及的经营品类、规模、档次等诸多项目指标均须遵循计划性原则，结合商场总体经营定位思路加以实施。可行性原则：对招商所涉及的品牌项目,招商制度及政策必须具有可操作性。规范性原则：指招商工作组织运作的规范、公关宣传策划、招商谈判程序、招商意向、协议签定手续的规范。多元化原则：针对不同合作区域、不同合作品牌的不同合作者，采取不同的合作方式。依次优先选择：租赁经营、联合经营、转租经营等方式。效益性原则：将单方面的效益性延伸为合作双方的效益性，达到合作双方共盈。灵活性原则：在不损害公司利益和保证招商水平不受重大影响的大原则下，在招商政策和招商手法上采取一定的灵活性是必要的。招商政策联合进驻政策对于带动若干家商户联合进驻的（5家以上），作为奖励，该商户可得到2-5个月免租期惠，还可无偿得到商业街公共区域的广告位1年使用权。大户先入为主政策通常招商之初采取“先到先得”措施，一开始不懂行或不具有实力的的受众倒是觉得是诱惑，匆忙签订；以至于到后来，真正是有实力的品牌商家或做品牌的行家倒找不到理想的铺位而不得不放弃；采取预留部分珍贵单位的做法，以有效的控制卖场的整体布局。服务政策协助办理相应工商及税收等行政手续。招商优势统一规划、统一定位：打造整体商业氛围，打造崇文区区域数码商业中心，形成业态互补。统一形象：突出品类齐全，折扣实惠优势。统一招商：突出联合入驻，大户先入为主优惠，与代理手续等服务功能，形成优势互补，全面提升招商效应。统一营销：充分利用现有商业面积，形成商业合力，技术先进规模效应。统一管理：避免各自为战，形成系统化管理优势，打造管理合力效应。统一效益：提升商业销售业绩，达到双方共赢互利。政府的支持：通过政府的大力支持，提高我们商城的信用度，从而增强商户的进驻信心。后期市场的经营管理：为商户组建专业的商业经营管理公司，并在商城开业前三年投入相应的经营推广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心，让商户“进得来、有发展、赚到钱”甲乙双方要完成的事宜|甲方要完成的事宜|乙方要完成的事宜1、一个月完成注册万象百脑汇（太和县）管理运行公司；2、部分商业图纸的修改（1F电梯入口门厅扩大为8米，3F-5F走道扩为3米）；3、专业招商团队首批费用30-50万；4、招商办公室。5、建议为乙方安排销售办公室，一是保证资料安全，二是前台办公影响形象，三是策划、销售讨论在大厅影响形象1、推广画面制作2、房号编号、商业编号3、业态区域分布图甲乙双方要完成的事宜甲方要完成的事宜乙方要完成的事宜THANKS!