东莞樟木头_中惠_香樟半岛营销思考方案_172_瑞峰置业

瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网中惠·香樟半岛营销思考方案瑞峰置业投资顾问有限公司·2008年4月作品瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网前言非常感谢中惠地产给予本司参与香樟半岛竞标机会。中惠地产做为东莞本土领跑开发商，已形成自身成熟运营模式和高美誉度的公司品牌。产品质素高、市场口碑好是中惠重要竞争力所在。樟木头市场在前期经过港深人群的强力拉动下快速发展，呈开发多、体量大的特点。在现阶段政策严控，市场观望的情况下，主力客户群后撤导致了市场竞争空前激烈，即使强势如中惠亦难免全力以搏。如何更大化的发挥本项目产品力、品牌力，在保证利润最大化的前提下，可以最好规避市场风险并突围，则是专业代理公司所必须提前想到并做到的。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网瑞峰思考点一：随着市场中活跃的香港客、深圳客回撤，再强拉港深客户是否可行？樟木头市场上究竟谁才是下阶段的市场主流？而谁又才是本项目的核心客户群？——寻找目标客户群瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网瑞峰思考点二：找到项目目标客户群后，本项目是否已经足够可以吸引他们选择我们？项目前期的预设项目定位是否足够准确？——寻找项目核心灵魂瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网瑞峰思考点三：我们如何最有效将本项目的声音不失真、最直接地传达到客户耳中？传统的，或花哨的营销手法在现严峻的市场环境中是否还能起作用？——寻找市场突围奇谋瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网从项目的原点出发瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网第一部分项目分析一、项目内部条件分析Ⅰ.地块指标Ⅱ.产品Ⅲ.内部配套Ⅳ.开发商品牌瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网一、项目内部条件分析地块指标项目数值总占地面积124141㎡计容积率总建面167534.16㎡容积率1.35建筑高度小于70米总建筑密度小于35%绿地率大于35%地块评价：本项目社区规模较大，地块规整，容积率较低，具备较高的居住舒适性。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网产品/建筑规划项目大一期由中央3+1层花庭美墅组团和高层洋房组团组成；整体规划南低北高、充分考虑了南方气候特点，通风采光均好性较高；项目整体宜居性强。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网产品/园林规划绿化率：35%的绿化率使得整个项目约有4.34万㎡的园林绿化，为业主提供了广阔的活动空间，也为项目包装提供了丰富的想象空间。威尼斯假日风情园林：“泳池”：可让在水中自由嬉戏、游玩，驱散生活的烦恼；“人工湖”：家门口的青山绿水，满足南方人的亲水情节；“河岸休闲带”：湖岸绿林印水、亲水平台、休闲圆桌、木凳、遮阳伞……构成了一道惬意舒缓的风景线，在这里可以抛却工作的压力与生活的不快，尽情放松心情。项目园林提供了公园式的生活环境瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网产品/户型规划产品房型面积区间建筑面积占总建筑面积比例一期花庭美墅三房复式140～150㎡190㎡42110.19㎡25.49%二期洋房一房两房三房48～54㎡70～82㎡101、102㎡122978.47㎡74.44%商业126.5㎡0.07%项目的户型产品类型丰富，一期花庭美墅均为大户型，居住舒适度较高，二期洋房均为面积适中的中小户型，经济实用，能够满足多个层面的客户需求。但商业面积过小，必然导致项目内部商业配套不足。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网内部配套商业配套：咖啡厅、西餐厅、干洗房、水果店、面包屋、士多店会所配套：游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、综合性健身中心、舞蹈室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、练琴室、茶道室、西餐厅、美体水疗SPA、多功能室（瑜珈室）泛会所配套：儿童游乐场、儿童迷宫、太极健身园、书廊、棋趣园、休闲亭、月光舞场、河岸休闲带内部会所配套品种齐全，档次高，能够有效满足业主的各种需求，但是商业配套略显不足。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网开发商品牌公司发展远景：中惠将“最有价值的中国房地产企业”作为愿景，努力追求市场价值的最大化。企业使命：我们将“构筑和谐空间”作为集团的使命，建立在客户、员工、股东与社会之间和谐发展的关系。•为客户构筑美好的生活空间；•为员工提供理想的发展空间；•为股东创造满意的价值空间；•获得社会的认可与尊重。企业核心价值观：进取、高效、创新、共赢中惠地产近一年来，无论从销售业绩还是公司形象上都得到了市场的肯定，多个大型规模的项目对深圳市场的频繁冲击逐渐形成了初步的的品牌地位。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目内部条件分析小结优势：具备一定的规模，便于社区的整体规划以及社区文化的形成；建筑风格独特，园林优美，户型多样，可网罗客户面宽；内部生活、休闲配套齐全，生活舒适度较高；具备较高的开发商品牌优势。劣势：户型涵盖面过宽，不利于项目客户群的定位；内部商业配套缺乏，生活便利性不足。总体来看，本项目在内部条件上，尤其是产品方面的优势还是非常显著的。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网瑞峰思考：对于主要消费群体已然流失的樟木头市场，项目强大的产品竞争力及品牌渲染力是否足以抢滩？瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网第一部分项目分析二、项目外部条件分析Ⅰ.地段Ⅱ.外部配套Ⅲ.四至瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网二、项目外部条件分析地段中惠·香樟半岛位于樟木头镇南城片区樟洋村，东临樟深大道，西、北、南石马河环绕，西与宝山自然森林保护区隔广深铁路和樟木头大道相望，北临悠然山庄。南面是樟洋工业区，周边路网发达。整体区域价值暂时不高。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网外部配套–教育类：樟洋小学（华联小学）1.5公里远，养贤中学–医疗类：樟洋门诊部（500米远）、樟木头人民医院樟洋分院、石新医院、通大药店、保和堂药店–金融类：东莞农村信用社樟洋分社，农行ATM机（电子城）–邮政类：樟洋邮政所–购物类：中远百货、振兴百货、振大百货、百分百便利店、樟洋综合市场（包括菜市）–酒店类：新飞达酒店瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网外部配套–餐饮类：湘江食府、天鹅饺子馆、小海豚餐饮连锁、洞庭村湘菜馆、中兴饭店、金碧中西餐厅–休闲类：南城体育公园（规划）、观音山森林公园–交通类：85路长途汽车（市汽车总站——清溪车站）、8路公交汽车（樟洋——十和田）。本项目距离镇区成熟大配套较远，同时镇内公交系统不发达，交通便利性不足，使得这些配套基本无法服务于本项目。而项目周边配套则因为片区现有人口结构的关系整体档次不高，无法与项目的内部条件相匹配。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网四至项目东面樟深大道观音山国家森林公园南北向高压线优势：东北规划中的观音山森林公园可成为未来区域价值的挖掘点。劣势：樟深大道带来的噪音、粉尘污染严重；高压线造成视觉压迫，影响居住舒适度。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网四至项目南面樟洋工业区石马河沿河园林优势：沿河园林在一定程度上提升了项目的形象。劣势：工业区环境脏、乱、差，影响居住；周边市政、生活配套不足、档次低，便利性不足；石马河污染严重，影响居住舒适度。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网四至项目西面广深铁路、樟木头大道宝山自然森林保护区760亩开放式体育公园石马河优势：周边路网发达，项目昭示性好；自然景观资源丰富；体育公园带来升值前景。劣势：公路、铁路带来噪音、粉尘影响；河流污染影响居住。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网四至项目西面西北面悠然山庄东北面荔景山庄石马河优势：周边均为较早建成的商品住宅小区，档次较低，与本项目基本不存在竞争。劣势：石马河污染影响居住。瑞峰置业《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网