伟业-北京沿海赛洛城大盘项目整体营销方案-219PPT

沿海·赛洛城2007年整体营销方案CBD魅力之城北京的魅力场世界的赛洛城创新世界我就魅力11万平米美式步行MALL赛洛商圈2006年住宅推广主题2005年住宅推广主题2007年住宅推广主题2005年2006年2007年2005年商业推广主题2006年商业推广主题住宅部分06年北京房地产市场106年赛洛城销售回顾207年住宅整体营销策略307年住宅销售方案4回顾过去展望未来未来竞争06年房地产市场回顾回顾过去06年北京地产市场的“四字真言”——06年总体回顾回顾0606年北京房地产市场总体分析北京地产市场政策盘点一、切实调整住房供应结构二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度五、加快城镇廉租房，规范经济适用房，积极发展二级市场和租赁市场四、进一步整顿和规范房地产市场秩序六、完善房地产统计、信息披露制度1、制定和实施住房建设规划（2006.9.31）2、明确新建住房结构比例。90m2·70%（2006.6.1）3、调整住房转让环节营业税。5年。（2006.6.1）4、严格房地产开发信贷条件。35%5、有区别地适度调整住房消费信贷政策。（2006.6.1）6、保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。70%7、加大对闲置土地的处置力度8、严格控制被动性住房需求9、加强房地产开发建设全过程监管10、切实整治房地产交易环节违法违规行为11、加快城镇廉租住房制度建设（2006.12.31）12、规范发展经济适用住房13、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场14、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度15、坚持正确的舆论导向国六条与国十五条回顾06中央政府各部委地方政府制定大框架，保持经济秩序、健康、稳定发展执行or缓期执行or不执行制定具体措施，将中央的调控转化为市场的调控建设部7月6日发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》5月30日《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》7月《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》央行5月31日《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》8月银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》央行7月5、8月15、11月15分别上调存款准备金率0.5个百分点国土部5月30日《关于当前进一步从严土地管理紧急通知》；6月15日《关于尽快向社会公布城镇房地产开发土地供应及开发利用情况的通知》；8月1日开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》。7月13日下发《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》7月六部委制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；9月国家外汇管理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》建委5月30日《关于开展房屋交易市场秩序专项整顿的通知》；7月21日《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》；9月14《关于网上申请办理房屋权属登记有关问题的通知》规划委7月10日《容积率指标计算规则》；9月规划委《关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》（1101号文）；11月规划委发布《北京住房建设规划》地税局7月10日《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》建设部8月28日《房地产交易秩序专项整治工作方案》国土局7月19日公布住宅项目土地供应情况和开发(2004.1-2006.6)建设部8月14日《制止违规集资合作建房的通知》；8月19日《关于调整个人住房公积金存款利率的通知》9月国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》；10月《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》；11月财政部《调整新增建设用地土地有偿使用费通知》10月北京银监局叫停未封顶房按揭11月地税局《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》国六条之后政策北京地产市场政策盘点重06年北京房地产市场总体分析回顾06北京整体市场年度商品房供需状况0500100015002000250030003500万m203000600090001200015000元/m2普通住宅成交面积2369.092800.162959.312089.08别墅公寓成交面积109.86161.82186.70129.93普通住宅成交均价4948.945295.055701.096691.52别墅公寓成交均价9291.2110357.0110690.9910936.082003200420052006/1-10050010001500200025003000万m2普通住宅供应面积1695.062449.501993.691188.27别墅公寓供应面积256.73160.88147.6975.14商服用房供应面积124.07181.48251.71219.68写字楼供应面积105.13172.32252.26270.462003200420052006/1-10普通住宅，别墅公寓供应面积下降，和成交均价上涨导致其成交面积等比缩减。普通住宅月均供应面积较05年减少28.5%，别墅公寓月均供应面积减少38.9%。供应锐减，成交受制；供求关系稳中有升稳06年北京房地产市场总体分析回顾06北京整体市场年度商品房供需状况供应减少，需求呈现旺盛态势，并持续在07年逐步释放2006年1-10月，全市商品房空置面积893.9万平方米，同比下降16.7%;住宅空置面积467.9万平方米，同比下降29.9%。空置面积继续减少。说明市场供应不足的情况下需求的相对旺盛。在过去的10个月里，有8个月新房成交量超过了供应量。-40-20020406080100%房地产投资总额同比11.6923.8750.1226.2321.5422.523.5115.70住宅投资总额同比40.8321.8761.0126.397.8922.590.4516.20商品房新开工面积同比-11.0357.9366.3714.927.11-11.05-2.8914.50商品房竣工面积同比43.3913.0025.0339.658.7818.2522.95-30.10商品房空置面积同比0.4923.3718.7322.24-7.0631.62-16.70199920002001200220032004200506/1-10旺06年北京房地产市场总体分析回顾06北京整体市场年度成交价格走势06年,北京总体住宅成交均价同比上涨17.37%0500100015002000250030003500万m203000600090001200015000元/m2普通住宅成交面积2369.092800.162959.312089.08别墅公寓成交面积109.86161.82186.70129.93普通住宅成交均价4948.945295.055701.096691.52别墅公寓成交均价9291.2110357.0110690.9910936.082003200420052006/1-10北京房地产信息网(北京房地产交易所组办)的数据显示，从2004年至2006年第三季度，北京普通住宅的销售价格上涨了2000元/平米。事实上，在城区多个热点区域，上涨空间已远远超过了这一水平。房价上涨成为06年北京房地产市场主旋律。涨06年北京房地产市场总体分析回顾06重稳旺涨06年北京房地产市场总体分析行政金融手段频繁深入，将对未来较长一段时间的北京市场产生深远影响。对于06年而言，政策对地产带来的心理影响远超实际作用。关键，还要看07。市场需求实实在在，政策虽然打击了投机投资、但确并未影响居住购买激情，唯一限制成交的因素就是供应的不足。对于供应不足，需求自有出路——大量消化空置房的现象充分说明06年的市场需求表现得比以往任何一年都要旺盛。尚有部分需求遭遇短时冻结，亦会在07年绽放。房价上涨成为06年度地产主旋律，表面上房价高企人人喊打，实际上成交却暗流涌动。主力置业人群的消费能力尚有潜力。客户受消费心理惯性影响将能继续承受涨价的预期。回顾06回顾过去展望未来未来竞争市场回顾展望未来虽然宏观调控仍将继续，但不会有太大举动，对整体京城地产而言，07的政策环境将相对平稳、大环境总体有利于已有各项目良性成长。07年，来自的政策影响更多体现在06年主要政策的后续作用上——受别墅停建政策的影响，城区的中高端公寓产品将得到更多青睐，同时推升该类产品价格；城市公寓产品行情看涨，还是主要体现在需求量和价格上。一定程度上，东部区域豪宅产品受到“限外令”的影响最大，但由于外资购房比例一直较小，所以影响几乎可以忽略；西部区域高端产品更无影响。封顶按揭的政策为所有开发商的前期资金运转带来压力，但对于购房者而言却无甚影响，只是在项目选择时，更为优先考虑品牌开发商的产品，对于品牌开发商而言，在保证资金充足的条件下，该政策反而是个利好——项目在区域竞争拥有更多竞争力。70%90平米政策，应该在08年正式开始显示作用。届时，那些在2006年6月之前以“招拍挂”方式取得的土地的在开发项目将因自由而获得更多机会。土地清查与06年大批量土地的入市，为07年的地产市场带来大量新增供应。新增供应相对集中的朝阳、海淀、丰台、通州、顺义、昌平在价格的涨幅上会受到一定程度冲击。07年北京地产市场宏观环境预测展望07宏观政策的调控指向主要是对顶端产品的限制和对低端产品的扶持，因效果暂未展现，中端与中高端产品相比最为稳定，在未来较长时间内有较强的抗政策风险能力，长远来看，对于中大型项目而言，中高端的定位最为可靠。临近08，因奥运而投入的硬件设施的完善兑现与心理因素加温影响的累积加力，将使京城地产环境真正出现全线飘红的现象，整体市场会呈现价格上扬的局面。该局面将有效冲抵07新房供应大增带来的涨幅放缓。以奥运场馆为核心的主要区域——北部四五环、西部四五环、以及东部二环小部分区域将成为奥运绝对热点。价格涨势远超其它区域。未来一年，奥运形势牵引整个市场。07年北京地产市场宏观环境预测展望07回顾过去展望未来未来竞争市场回顾未来竞争竞争07珠江帝景金泰先锋后现代城06年销售情况0204060801001201401602006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月02000400060008000100001200014000销售套数销售均价(￥/m2)竞争07推出新产品新户型最后一期销售，追求利润最大化，均价增幅41%竞争07CBD传奇06年销售情况0501001502002503002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月02000400060008000100001200014000销售套数销售均价(￥/m2)推出新产品新户型上半年追求回款，加大销售速度；年后提高均价，速度放缓，增幅51.6%竞争07金都杭城06年销售情况01020304050607080902006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月020004000600080001000012000销售套数销售均价(￥/m2)推出新产品新户型一期房源有限，二期迟迟不拿销售证，导致销售速度与价格缓慢，增幅24.6%竞争07珠江帝景06年销售情况010203040506070802006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月0200040006000800010000120001400016000销售