合富辉煌_广东阳江上东新城XXXX年整体营销方案_42页

致：阳江市上东富日房地产开发有限公司文号：合富/上东置业（001）由：合富辉煌日期：2010-03-01【上东新城】2010年整体营销方案合富辉煌房地产二零一零年三月一日致：阳江市上东富日房地产开发有限公司文号：合富/上东置业（001）由：合富辉煌日期：2010-03-01目录一、阳江房地产市场分析_________________________________________________31、江城区商品房销售统计_____________________________________________________32、主要在售竞争楼盘情况_____________________________________________________42.1金湖春天接受客户诚意购房顺序号及下定情况_______________________________________42.2德信华城二期销售及三期情况_____________________________________________________62.3锦绣江南二期推售情况___________________________________________________________72.4中惠沁林山庄推售情况___________________________________________________________73、主要竞争楼盘新推货量情况________________________________________________104、2010年新开发大型项目情况________________________________________________115、市场总结与2010年市场展望_______________________________________________14二、2010年项目营销战略、策略分析______________________________________161、二期住宅产品分析________________________________________________________162、二期分幢产品分析________________________________________________________172.147幢（A、B单元）货量分析____________________________________________________172.248幢（A、B单元）货量分析____________________________________________________172.349幢（A、B、C单元）货量分析_________________________________________________183、2010年营销战略__________________________________________________________193.1二期营销定位__________________________________________________________________193.2产品升级——为您创造更多______________________________________________________203.3社区配套完善——为您创造更多__________________________________________________223.4现场环境完善——为您创造更多__________________________________________________243.5成熟优雅社区人文渲染——为您创造更多__________________________________________274、2010年营销策略__________________________________________________________304.1策略一：稳扎稳打，争做市场领头羊______________________________________________304.2策略二：立足区域，主动出击____________________________________________________304.3策略三：外围拓展，开辟蓝海市场________________________________________________314.4策略四：以老带新，启动泛营销力量______________________________________________314.4策略五：事件炒作，提升人气、制造声势__________________________________________32三、2010年项目营销部署计划____________________________________________331、2010年二期产品推售部署__________________________________________________332、2010年二期分阶段推广策略________________________________________________362.1形象铺垫期（2010年3—4月）__________________________________________________362.2第一阶段推广计划（2010年5—8月）____________________________________________362.3第二阶段推广计划（2010年9—10月）___________________________________________392.4第三阶段推广计划（2010年11—2011年1月）_____________________________________41致：阳江市上东富日房地产开发有限公司文号：合富/上东置业（001）由：合富辉煌日期：2010-03-01一、阳江房地产市场分析1、江城区商品房销售统计2010年1-2月份，阳江市江城区商品房共预售143套。销售情况统计（按建筑面积）如下:房价2000元(含2000)以下售出17套，1-2月累积17套；房价2000--3000元(含3000元)售出57套，1-2月累积57套；房价3000--4000元(4000元)售出45套，1-2月累积45套；房价4000---5000元(含5000元)售出19套，1-2月累积19套；房价5000元以上售出5套，1-2月累积5套；2010年1-2江城区商品房预售143套，同比09年1-2月381套大幅下降近62.5%。阳江市江城区1-2月商品房成交情况统计12%41%31%13%2%1%2000元/㎡以下（含2000）17套2000元/㎡-3000元/㎡（含3000）共57套3000元/㎡-4000元/㎡（含4000）共45套4000元/㎡-5000元/㎡（含5000）共19套5000元/㎡-6000元/㎡（含6000）共3套6000元/㎡以上共2套致：阳江市上东富日房地产开发有限公司文号：合富/上东置业（001）由：合富辉煌日期：2010-03-012、主要在售竞争楼盘情况2.1金湖春天金世纪·天河湾二期——金湖春天组团计划于今年五一期间推售共9幢11+1F、15+1F小高层洋房产品约390套，该组团包括6幢11+1F小高层住宅，主力户型为92.52㎡—120.37㎡三房；3幢15+1F高层住宅，主力户型为120.18㎡—126.85㎡四房。目前该组团楼宇已建至3-4层，预计5月前可办理预售证并5月起正式公开发售。金湖春天1、2、3、5栋2-10F户型配比25%25%25%25%01号房三房二厅面积97.29㎡共36套02号房三房二厅面积120.37㎡共36套03号房三房二厅面积109.46㎡共36套04号房三房二厅面积113.05㎡共36套金湖春天6、7栋2-10F户型配比25%25%25%25%01号房三房二厅面积92.52㎡共18套02号房三房二厅面积92.52㎡共18套03号房三房二厅面积105.44-106.23㎡共18套04号房三房二厅面积105.44-106.23㎡共18套致：阳江市上东富日房地产开发有限公司文号：合富/上东置业（001）由：合富辉煌日期：2010-03-01金湖春天8\9\10栋2-16F户型配比25%25%25%25%01号房四房二厅面积126.18-126.85㎡共45套02号房四房二厅面积126.31-126.72㎡共45套03号房四房二厅面积120.18-121.10㎡共45套04号房四房二厅面积120.58-120.95㎡共45套金湖春天于09年12月30日起接受客户交定5000元认购选房顺序号，为期一个月时间。自10年2月接受定金认购房号，其定金分为三种形式，总价在40万以下的单位定金为2万，40万-45万的单位定金为3万，46万-50万的单位定金为5万。目前已现场销控显示已预约认购产品约占60%。现销售均价：2850元/㎡起，最高价4300元/㎡，北向折前均价3300-3400元/㎡。南向折前均价3600—3700元/㎡。致：阳江市上东富日房地产开发有限公司文号：合富/上东置业（001）由：合富辉煌日期：2010-03-012.2德信华城德信华城三期在售8幢（16F）、11幢（23F），13幢（16F）、14幢（16F）共计约700套洋房产品，详细产品户型配比如下：德信华城三期产品户型配比27%22%51%二房二厅面积99.05-111.18㎡共182套三房二厅面积124.06-140.02㎡共150套四房二厅面积125.86-159.96㎡共344套现均已取得预售证，目前认购享受97折优惠，连同诚意金预约优惠，实际认购优惠可低至95折，目前销售率约为50%。项目三期核心产品为临创业路可观北湖景观的高层住宅13、14幢（16F）产品，该部分产品5层以上望北湖景观条件优越，其中14幢a\b\c单元共约216套产品目前已经封存，计划设施精装修销售，具体装修标准待定。销售价格：毛坯价3200元/㎡起，折前均价3700—3800元/㎡。实际成交均价约为3500-3600元/㎡。致：阳江市上东富日房地产开发有限公司文号：合富/上东置业（001）由：合富辉煌日期：2010-03-012.3锦绣江南锦绣江南二期09年12月中旬起接受预约，预约产品包括1幢、2幢、3幢、9幢、10幢共约200套高层产品，层高12层，一梯四户设计，户型均为110-130㎡三房和140-145㎡四房。锦绣江南预约实际上为提前认购，预约金2万，预约认购9.6折优惠、成交另减1万元，实际折后约为9.5折。10年3月签定购房合同。南向户型折前均价3800元/㎡，北向户型折前均价3600元/㎡。按95折核算，南向户型实际认购均价3600元/㎡，北向户型实际认购均价：3450元/㎡。2.4中惠—沁林山庄中惠沁林山庄8月份推售共5幢30套花庭美墅、11月15日推出37幢、38幢面积203㎡、297㎡复式单位16套。目前主要为该部分产品在售，认购付款优惠9.8折、额外9.8折，即实际优惠96折。一楼复式297㎡送80—100㎡花园、送室内车位，总价80万—85万之间；单价约2800-2900元/㎡。四、五楼复式203㎡，送双车位，室内和室外各一个。目前销售价格为78万/套，单价约3600-3800元/㎡。复式产品户型结构一般，加上临近路边，市场认接受程度较低，销致：阳江市上东富日房地产开发有限公司文号：合富/上东置业（001）由：合富辉煌日期：2010-03-01售进展缓慢。中惠沁林山庄复式户型配比50%50%297㎡约8套203㎡约8套中惠沁林山庄09年9月推出约40套建筑面积约450㎡的半山独立别墅，拥有背山面湖的优势自然景观，赠送花园面积5