合肥阿奎利亚地产项目营销推广执行方案

CityIntegratedResidential泛城顾问阿奎利亚——泛城顾问2007年营销推广执行方案CityIntegratedResidential泛城顾问提报结构认知营销执行明确目标提报结构CityIntegratedResidential泛城顾问认知CityIntegratedResidential泛城顾问认知——市场认知市场认知CityIntegratedResidential泛城顾问2006年各城区新建商品房住宅成交量占比10%48%14%28%庐阳区蜀山区包河区瑶海区2006年，合肥楼市供应中以蜀山区最大，产品线亦最为丰富。瑶海区紧随其后，以小户型供应为主。庐阳、包河供应量最小。需求消化结构与供应结构配比基本相同。其中供应稀少的庐阳区需求大于供应，小户型项目云集的瑶海则需求略低于供应，表明两区存在大量高端需求受区内供应限制，将被迫向外寻求出路。2006年合肥房地产市场供应需求概况2006年各城区新建商品房住宅供应量占比8%54%8%30%庐阳区蜀山区包河区瑶海区CityIntegratedResidential泛城顾问2002-2006年合肥楼市总体价格走势2006年合肥新建商品住宅的销售均价为3269元/平方米，延续了近年的上涨的态势，但涨速趋缓。回顾2002年至2006年合肥新建商品住宅的均价，分别为2013元/平方米、2341元/平方米、2957元/平方米、3189元/平方米以及3269元/平方米，上涨幅度依次为16.3%、26.3％和7.8％和2.5％。CityIntegratedResidential泛城顾问认知——自我认知自我认知CityIntegratedResidential泛城顾问套数比例面积比例金额总数702100.00%84490.82100.00%141037982已销售30343.16%29264.2834.64%75450453剩余39956.84%55226.5465.36%65587529阿奎利亚整体销售状况阿奎利亚面临的现状和高低端方向之争截止2007年2月中，阿奎利亚共计实现销售7545万元，套数占比43.16%，面积占比34.64%，显示大面积单位全面滞销。鉴于以上原因，二期规划全面走向低端，并已在小面积公寓单位积累了一定数量的认筹。这一战略的转变是祸是福？它究竟将给阿奎利亚带来什么？从国内众多城市的地产发展经验来看，郊区大盘，尤其是未形成开发热点的生地郊区大盘，走低端路线者鲜有成功的例子。此亦为一普遍规律。我们认为一期大面积单位的滞销并非定位失位所致，而是由执行层面出现的系统性失误造成的。若因此走向低端必将导向更严重的失败。CityIntegratedResidential泛城顾问132本项目具备成为高端项目的所有潜质经验证明在这样的区域、这样的生地走低端路线必遭失败只有做高端才是实现阿奎利亚复兴的唯一出路高端路线——实现阿奎利亚复兴的必由之路CityIntegratedResidential泛城顾问合肥高端市场区域战略图大蜀山高端片区本案蜀山南大片区由于区位较远，庐阳传统高端区、瑶海传统高端区由于存续时间已长、规模较小，对本案的竞争影响有限。大蜀山片区是近年形成的合肥高端热点片区，拥有得天独厚的生态景观资源，规模大，配套渐趋成熟，辐射力较强，客户以蜀山和本省外地客户为主。包河高端片区包河北片区近年规模增长迅速，众多高端项目陆续推出，售价节节攀升，高层售价高居全市之首。由于地缘接近，对庐阳、瑶海两区高端客户形成极大吸引力。本案地处市北郊野，尚未形成高端市场热点。但项目周边自然生态资源非常丰富，且与传统庐阳商圈若即若离，具备高端项目的所有先天潜质。一旦运作得当，即可对瑶海、庐阳等高端市场形成强大冲击。除此外，近年合肥高端住宅市场对省内的吸引力日渐加大。05年始《合肥晚报》及新地产交易网连同淮南、淮北等地市媒体《淮河早报》、《皖北矿工报》等地市媒体展开多次优秀楼盘的推介活动，组织了千余人次地市购房者到肥参观选房，取得较好的反响。CityIntegratedResidential泛城顾问项目强辐射区域中高端市场竞争中观分析多层小高层高层传统新推庐阳区313931813936琥珀山庄、栢景湾受土地限制，区内供应稀少，高端需求向外转移，高层价格高企是受水晶苑、天庆寓言家等均价在4500元左右的挑高小户型项目影响所致。瑶海区299833813555巴黎春天、康城·水云间元一名城瑶海最大供应区，但以小户型为主，高端供应不足，少数中高端项目如元一名城供应量虽大，但对全区需求而言体量有限。大量高端需求只能向外转移，这一状况与庐阳区类同。包河区340435873922海顿公馆、柏林春天、元一·柏庄包河马鞍山片区与蜀山高新区同为近年高端新贵，生态自然条件不如高新区，因此区内住宅以高密度的高层物业为主。片区总体价格居合肥之首，其中多层均价较高新区低，而高层则高于高新区。区内供应量不大，仅与庐阳相当。蜀山区37573600澜溪镇、大溪地、桂花园区内高端项目林立，高端市场已成气候，影响力强大，但距庐阳、瑶海距离较远，难解近渴。价格上自大溪地入市后多高层价格倒挂。区域特征06均价（元/平米）典型项目区域《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789CityIntegratedResidential泛城顾问结论：1.在本案一级辐射区内，庐阳、瑶海二区政工商汇聚，均存在巨大高端需求而区内供应严重不足，是本案重点客源拓展区域。2.蜀山高新区以其成熟豪宅片区气候对高端客户形成强大引力，但因地缘关系，对庐瑶二区辐射不足，尤其对瑶海影响几近于无，对本案客源争夺不明显。3.包河高端市场受城市重心南移影响将迎来较大发展机遇，其辐射区域与本案形成强烈竞争；但其目前供应主要集中在马鞍山路沿线，规模尚偏小，市场容量有限。4.本案所在片区高端市场尚未发育成熟，存在巨大发展空间。只要我们抓住机遇，审时度势，重新准确定位，缓图急行，即可迅速扭转局势，领导城北片区与蜀山高新区、包河马鞍山片区形成三足鼎立之势，共同逐鹿合肥。庐城鹿正肥，三分天下有其一项目强辐射区域中高端市场竞争中观分析CityIntegratedResidential泛城顾问明确目标CityIntegratedResidential泛城顾问重新明确开发思路需要明确的是：118万规模郊区大盘如何做好郊区大盘营销？？？CityIntegratedResidential泛城顾问重新明确开发思路我们主张：立足高端市场，强化大盘概念开发循序渐进，价值逐步提升CityIntegratedResidential泛城顾问07年推广目标——大盘升级07年我们要实现大盘升级我们所处的阶段：大盘开发的第一阶段项目总占地2000亩，118万平米建筑规模，目前开发面积不到？？万平米……开盘价？？元/平米，目前均价？？元/平米……《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789CityIntegratedResidential泛城顾问生态景观高端产品区位升值大盘形象产品丰富……未来完善配套我们作为一个大盘的优势很多……一张好牌不难，一手好牌太难07年推广目标——大盘升级CityIntegratedResidential泛城顾问作为大盘营销的第一阶段，2007年我们主打的王牌生态景观高端产品王牌—决定胜负07年推广目标——大盘升级2008、2009、2010…….我们还有……《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789CityIntegratedResidential泛城顾问07年推广目标——大盘升级大盘升级的延伸……如何更大限度的提升项目价值国际化是整合项目各项优势的顶级升级国际化未来完善配套118万规模生态景观意大利风情完善配套开发商品牌口碑景观西班牙风情我们元一伯庄价值标杆价值标杆CityIntegratedResidential泛城顾问基本条件：一，项目的规模——118万平米的大盘二，国际规划概念——潜力较大的可规划区域，高端产品规划三，距离——与城市若即若离的距离四，项目的整体定位——意大利异域风情社区五、生态景观——丰富的生态休闲旅游资源价值：客户对国际价值无限憧憬项目硬件（未来完善配套）对客户心理的支撑人是要有精神和目标，才有价值大盘有了内涵和方向，才可以实现价值的提升项目实现国际化的基本条件、价值07年推广目标——大盘升级CityIntegratedResidential泛城顾问生态社区国际化以生态为本，铺垫国际化氛围的形成延展生态，打造国际化社区标准阿奎利亚生态游项目产品（二期高层）推介会暨意大利异域风情讲解会国际名车展示试驾阿奎利亚·国际商务酒会意大利文化年系列活动描绘未来，儿童绘画大赛“阿奎利亚”摄影大赛千人晚宴引进国际双语幼儿园、小学、中学一站式教育体系签约仪式激情嘉年华阿奎利亚实现国际化的途径——王牌运用07年推广目标——大盘升级现场全面包装展示生态景观形象CityIntegratedResidential泛城顾问营销执行CityIntegratedResidential泛城顾问一、07年度总计划CityIntegratedResidential泛城顾问包装品牌营销（长线）产品说明会建筑之声音乐会开盘仪式活动营销（节点）名车试驾阿奎利亚置业会客户带客户的奖励活动顾客营销（长线）捆绑家装公司现场服务风景区一日游国际画展雕塑展团购户服务专职机构年终千人晚宴大户型送小轿车5.1日节日促销9.10教师节促销阶段促销（短线）年底答谢促销10.1节日促销（两长两短，互相促进）论坛联谊酒会样板间开放开盘活动鲁能会会员优惠客户抽奖国际双语学校签约城市巡展活动千人晚宴意大利风情系列活动嘉年华阿奎利亚行年度营销主轴阿奎利亚商务酒会CityIntegratedResidential泛城顾问主要解决客户来电来访量问题。加大宣传力度，产品解析，突出王牌，打造合肥第一生态国际大盘形象。报纸网络电台户外要展开造势。同时在售楼处多举办活动，并预告吸引客户来访。开盘期预热期强销期延续期完成销售指标，实现价格提升。产品解析以现场活动显现现场良好热销气氛，并以促销手段促进大量客户进行购买，以优良的服务和环境，树立项目热销形象。完善客户服务，维护老客户，实现口碑营销，顺利完成二期销售任务。通过户外广告延续市场印象，定期的活动培养更稳定的客户资源，为后期开发积累客户。新一轮市场推广销售分期打造济南国际住宅11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2006年2008年2007年推广主题年度推广主轴CityIntegratedResidential泛城顾问全年销售任务指标：？？亿其中，散户:？？亿团购:？？亿年度销售总目标CityIntegratedResidential泛城顾问怎么完成年度销售任务？CityIntegratedResidential泛城顾问二、销售分期和价格CityIntegratedResidential泛城顾问销售分期和价格首先要明确卖给谁？？？目标客户特征素描出行方式–60%以上的客户拥有私家车置业经历–二次以上置业，注重提升居住品质和精神生活品质置业关注–注重环境、规划、品质、高性价比、升值潜力年龄层次–主要集中在35-55岁之间行为习惯–内敛老练、信任圈子里朋友家庭结构–大多数三代同堂或三口之家职业特征–商务领袖、官员、企业高管、私营企业主、金融/IT/教育/医疗高收入人群社会地位–知富中产阶层，主流社会中坚力量、希望获得社会认同和他人尊重教育背景–高知识水平、丰富的社会阅历置业目标–120平米以上三、四、五房居住区域–庐阳区、瑶海区、长丰县、本省合肥外市县CityIntegrat