周口沈丘旷亚国际大厦营销沟通方案0814--确

沈丘旷亚国际大厦营销沟通方案Part1项目情况认知项目情况旷亚国际大厦项目位于沈丘县沙颍河北的行政新区，地处“长安东路”与“兆丰大道”城市主干道交叉口，与“和谐嘉园”小区隔路相望，对面是街心公园。附近新建住宅小区林立，有上海世家、绿城水岸花园、永基水岸花城、世纪豪庭等。本案项目区位概况项目区位概况本案商业中心行政中心老城区中心距离约2公里距离约1.5公里项目位置项目位置项目周边1公里范围内无大型零售商业，商业氛围一般，周边商业业态繁杂，为项目招商带来了很好的机会，但也会给销售产生了很大的阻力。项目周边环境项目规划情况项目A段：1-3F为商业，建筑面积约5100㎡，4-6F为单身公寓，建筑面积约4800㎡。其中1F层高5.6米，2-3F层高4.2米，4-6F层高3.3米。项目B段：1-4F均为商业，建筑面积约5200㎡。其中1F层高5.6米，2-4F层高4.2米。项目C段：16F的高层公寓，建筑面积约1.4万㎡。目前A、B段一楼外铺和高层公寓已对外销售。Part2租售策略建议基本营销原则■租售模式：零售、零租、局部整租；■市场规律：回笼资金与商业经营相协调；■互动关系：“以租带售，以售保租”；■价格体系：“动态售价，动态租金”■执行节奏：“招商先行，交叉执行”；关于租售模式目前国内商业物业租售模式主要以零售、零租和零售、整租两种，其操作方式如下：零售、零租：是一般中小型开发商以及低层商业楼盘和商业步行街的作法，有利于资金的迅速回笼，商铺产权分散到客户，滞销商铺则作为出租物业。不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营火爆，二楼以上冷冷清清的局面。如楼层不高则风险较低，特别适合于商业步行街。关于租售模式零售、整租：这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。操作方式是将每一层划分为10-50平方米的小产权进行销售回收大量资金，确保项目盈利。然后通过返租的方法从购铺者手中取得商业铺面的经营权，其返租利率一般定在6%--10%（高于银行贷款利率才有吸引力）。对于本项目而言，既能顺利达成销售目标，又能保证后期可持续经营，我们把本项目的租售模式确定为：零售、零租、部分整租关于租售模式模式说明：1、A段/B段一楼外铺零售，滞销部分零租；2、A段一楼内铺与二、三楼局部整租，引进大型连锁商超，如万果园、丹尼斯、胖东来等省内知名品牌。3、A段四至六楼整租，引进连锁快捷宾馆或KTV。4、B段二至四楼进行业态规划，以散铺形式对外发售，同时给予返租回报。5、除一楼外铺外，其它商铺通过返租形式收回经营权，给予投资客5-8年的租金保障，每年定期返还租金，租金也可抵扣房款；关于租售模式其优点在于：1、短期内回笼大量资金；2、实行统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。3、通过将经营权以返租的形式从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家经营。关于租售模式其风险在于：1、返租合同期不能太长，一般不超过10年，10年后业主进场自行经营或自行出租，会破坏商场统一经营格局，引发一系列问题。2、大型封闭式商场基本无临街铺面或临街铺面较少，各个商铺能否增值主要依赖于商场整体经营的成败。3、每年需返还大量租金，资金压力大。如何规避以上风险，可以从以下几个方面入手：1、单个楼层整体出售，保持完成性，有利于招商与持续经营。2、销售、租赁、合作多种方式进行，筹备各类人才商业经营和营运资金。关于定价原则商业物业开发，不同于住宅开发，发展商将物业建好卖给业主交付使用，套现后就终结同项目的关系。本项目在实现旺销使资金尽快回笼的基础上，还要保证本项目的整体性和售后经营的持续发展，故此我们在定价应该权衡影响商业物业定价的物理和市场等因素，具体如下：关于定价原则物理因素1、垂直系数：根据项目目前所处阶段，垂直系数是影响销售价格最主要的因素，其推算方式及系数如下：楼层推算方式系数1F112F1*0.60.63F0.6*0.650.394F0.39*0.650.25关于定价原则物理因素2、平面系数：根据动线级别、距离出入口的距离、人的视线可及范围、转角包口、面积大小等综合因素将平面分为5个区域，其关系为：等级推算方式系数A包口区域5B直接通道4C次流通道3D受视觉影响的次流通道2E死角1关于定价原则物理因素3、面积系数：根据实际需求以及投资者喜好等因素，我们对商铺的分割面积及需求系数排列如下：等级划分面积系数A10-15㎡5B16-25㎡4C26-50㎡3D51-70㎡2E71㎡以上1关于定价原则市场因素我们根据项目周边沿街商铺价格作为参照，与一楼外铺进行对比。名称面积售价和谐嘉园35㎡11400元/㎡时尚苑50㎡7000元/㎡时代天骄50㎡8000元/㎡因此，结合目前项目一楼外铺15018-16998元/㎡的定价，大大脱离了市场，高出了市场平均水平。关于定价原则本案销售定价据了解目前河北片区住宅销售均价2800—3200元/㎡，一般情况下沿街一层底商价格是住宅价格的3.5倍，因此本案一层外铺的销售价格在9800—11200元/㎡是比较合理的。我们按照11200元/㎡进行测算得知：楼层均价建筑面积销售总额一楼外铺112001626㎡18211200一楼内铺7840444㎡3480960二楼铺位72803000㎡21840000三楼铺位50403000㎡15120000B段四楼铺位35001300㎡4550000A段4-7楼公寓30002700㎡8100000总销金额71302160关于返租回报目前位于火车站的温州国际商贸城采取3年返租20%，3年一签逐年上浮的回报形式。据调查，长安路、兆丰大道、迎宾大道、泰安路沿街商铺的租金在7500-10000元/年，面积集中在35-50㎡。对于本项目而言，建议采取每年返租7%，5年保租的回报方式。关于返租回报返租模式及返租销售后实际销售收入楼层返租年限返租额度销售总额返租金额实际销售收入一楼外铺0018211200018211200一楼内铺535%348096012183362262624二楼铺位535%21840000764400014196000三楼铺位535%1512000052920009828000B段四楼铺位535%455000015925002957500A段4-6层公寓535%81000002835000526500052720324关于招商销售步骤主力店招商2-4F内铺销售次主力店招商一楼商铺销售我们建议停止一楼外铺的销售，只接受客户预订，待项目招商、包装、推广实施后再公开销售，以实现价值最大化。Part3业态规划建议A段1F业态规划品牌形象店：食品零售、干洗店、面包店等生活配套连锁商超：箱包、皮具、化妆品等时尚生活配件A段2-3F业态规划连锁商超：食品、百货A段4-6F业态规划快捷宾馆/KTVB段1F业态规划品牌形象店：食品零售、干洗店、面包店等生活配套B段2-3F业态规划家电卖场B段4F业态规划美食广场招商租金收入根据我们多年的商业操盘经验及市场分析得知，连锁商超、宾馆、餐馆的租金为21元/㎡/月，家电卖场45元/㎡/月。结合前面的业态规划，本项目的招商租金收入为：楼层月租建筑面积销售总额一楼内铺和A段二、三楼213844㎡80724A段四、五、六楼212700㎡56700B段二、三楼451600㎡72000B段四楼211300㎡27300每月租金收入236724我们按5年租期计算，租金收入为：14203440元一般每3年或5年都要上调租金Part4包装推广建议目前项目的名称为“旷亚国际大厦”，无法准确表达项目物业性质，不利于包装推广。因此我们建议将项目的推广名改为：上海世家·财富广场或上海广场这两个推广名称都与前期保持了连续统一。关于案名定位关于项目包装目前项目没有进行VI系统的包装，无法体现、提升项目的档次。我们建议对项目的整体形象进行系统的包装设计，制作投资手册、海报、看房礼品等，提升项目在客户心中的形象。关于项目包装关于项目包装关于项目包装关于项目包装关于项目包装关于项目包装同时对项目2、3楼的广告位进行喷绘包装，转角处楼体制作大型喷绘广告，把兆丰大道段的广场打造成休闲不行街区，布置绿色植物、休闲小品、景观灯、灯杆旗，同时在长安路段的广场布置景观灯、灯杆旗，营造高档次的商业氛围。目前的房地产销售已经过了“酒香不怕巷子深”的年代，随着市场竞争的日益加剧，销售难度很大。因此我们建议利用户外、电视、短信等大众媒体，对项目进行全方位的宣传造势。同时在招商成功、商家营业或节假日等重要节点举行大型营销活动。其中，营销推广费用一般占总销金额的1-1.5%，我们按照1%的比例进行测算得知：71302160元*1%=713020元关于广告推广结语以上内容为我司初步营销思路，待确定合作意向后将会分版块进行细化。谢谢