园中苑春节决战营销方案

园中苑住宅春节决战营销方案关键时期重要任务一、我们目标是什么？二、当前面临的难题是什么？三、用什么策略解决？市场分析自身分析春节决战营销策略1我们的目标是什么？春节前房源多可挑选余地大“节前客选房，节后房挑客”春节返乡置业客流量增大购房意向最高，成交机会最大各楼盘“抢客大作战”去库存化最好时机，优惠力度最大春节前房价以后会力度加大节前观望需求积压,节中释放市场井喷!关键时期2016.1.1-2.28大部分人春节前旬的想法是观望，等到节中看看会不会有些的政策，希望有更好更便宜的房子出现。所以大量需求压制到年前阶段，造成年临近年前年中市场井喷导致购房竞争激烈。可以说春节前房价相对是处于优惠力度大而且选择余地多。需求大量释放购房竞争激烈依照近几年房价走势，春节期间各项目优惠幅度平均在5%以上，有的甚至达到10%以上。春节前房价优惠力度加大一般在年底有部分人员因工作繁忙，会把看房买房推至年底，这样无形中会减少需求竞争，为节前入手购房者制造良机，可选房源较多了，能更好的进行对比筛选，自然能选到优质称心的房子。一句话“节前客选房节后房挑客”春节前购买房源多可挑选余地大银行每年1月开始新的一年放贷任务，额度相对多一些，年前贷款比较容易。但年前买房还是有机会获得银行贷款的优惠政策，一般到2月底各大银行都停办优惠大多数会按基准利率执行。春节前贷款相对容易利率低享优惠幼升小每年5月开始登记，对于当年入学的孩子来说，3月是买学区房的最后机会，天下所有的家长们都希望孩子能接受最好的教育，上学尽可能的近，同时一般买学区房也能满足家庭一方上班较近，一举两得，这样就出现学区房资源紧张的局面。春节后买学区房的买家大量入市春节后利好政策根据赣发改商价【2015】1262号文件最新执行：自2016年1月1日起新建商品房管道燃气安装费，由房地产开发企业和有资质的燃气经营（或安装）企业根据工程造价情况协商确定，无需再由购房者承担此笔费用。库存统计：总共628套，售楼部房源384套，工程抵款房源244套。剩余395套开发商房源已售125套大定22套（开发商自售43套）承建商房源已售83套大定3套园中苑未售房源统计楼栋预售套数已签约套数大定套数开发商自售开发商保留销售自售标段保留剩余可售套数开发商房源1326052102424212032822634220831152115240000247221128220784425591132119441962016019103812090012512441001127261652101305338小计384125224362211承建商房源642720031617114419000502513441910030241542150002027171890002091818400000141936100001026小计24483142合计62827580套冲刺2当前面临的难题是什么？市场分析竞争对手直接竞品间接竞品高能……珑园龙泉湾恒大城…….安鑫雅庭……景江花园香山听泉…….竞争对手市场分析竞争对手市场分析楼盘清栋购房92折优惠竞争对手市场分析一期二期竞争对手市场分析四期三期竞争对手市场分析12月19日四期70#楼88-114㎡开盘，vip卡5000抵2万12月12日推出精装公寓销售，竞争对手市场分析一期二期竞争对手市场分析三期四期竞争对手市场分析年末抄底一口价特价促销4500元/㎡82-160㎡精装湖景现房竞争对手市场分析竞争对手市场分析1月16日三期盛大开盘，3680元/㎡起2万抵5万VIP卡办理中竞争对手市场分析一期二期竞争对手市场分析三期按揭99折，一次性97折。高层VIP卡2万抵5万竞争对手市场分析一期竞争对手市场分析二期竞争对手市场分析购房总价减1.8万，再享按揭99折，一次性98折三期下月开盘竞争对手市场分析竞争对手市场分析40万买112㎡三房均价偏高200-300元/平米市场分析无学区房优势，对刚需客户吸引力不足户型面积较大，造成总价偏高产品较单一，可选择面不多主力户型集中在116-132㎡之间的三房对比城北竞品楼盘（划分学区房楼盘）单价持等对比城南周边竞品价格偏高均价4600元/m²面积大，总价高，户型单一问题回馈其它学区户型价格工地停滞工程抵款房源•学区房对刚需客群有较大影响。•户型单一偏大，对客户选择性少。•前期工地停工，对购房客户产生影响。•客户购房对价格在意度占主要。•承建商抵款房让利幅度过高，不利售楼部销售。自身分析签订助学基金协议建议联系教育局以及学校彻底解决学区问题沟通协调在项目结束之前，乙方子女入学由甲方负责，如甲方不能保证乙方子女入读指定学校，甲方支付乙方助学基金2万元达成一致购买学区房主要是为了小孩子读书方便。学区如何解决？关于教育流行至今的一句话就是“赢在起跑线”上，从一张优秀的毕业文凭逐渐倒推，大学、高中、初中、小学、幼儿园环环相扣，可是幼儿园都采取对口制，所以最终房子要选得好。孟母三迁，不再只是三字经里的典故而已。自身分析户型户型单一客户对户型选择性减少，意向购房客户流失增多。面积偏大主力户型集中在116-132㎡之间的三房总价高客户贷款/公积金总额有限，逐使部分意向客户望而止步。户型布局客户购买后增加了额外户型改造费用。建议自身分析采取低首付/首付缓付：首付一万八、余款在交房前付清(银行贷款客户）。自身分析建议中途停滞逾期交房客户忧虑？停工造成的社会影响工程施工中途停滞，造成对项目产生负面影响较为严重，客户对项目信赖度降低，客户内心担忧后期是否会有同样情况发生。市场上较多楼盘交房延期，楼盘交付未达到检验标准。客户和开发商产生利益矛盾使得情况不断恶化，甚至法庭相见。造成客户对项目信任度降低。①公司郑重承诺:2016年12月31日如期交房，延期一天赔1000元/户自身分析建议如何解决②加大工地外立面项目形象展示，提升项目建设积极性制约•不拉抢售楼部客户资源•不诽谤售楼部利益关系•不带客进售楼部看房选房•不乱谈论价格优惠等事宜•不影响售楼部正常接客户自身分析建议工程款房源严格按照公司制度执行总结综合梳理新余市商品房库存积压过多销售缓慢。外来流动人口少,外出务工人员增多。国家降息政策影响，观望人数增多。学区房对成交影响逐渐增加。户型偏大、单一，总价偏高。项目前期停工造成社会影响。工程款抵款房源价格让利大。较多学区楼盘借势影响。户型丰富，客户选择较多。价格相对降低，吸引客户增强。本案市场竞品3用什么策略解决？特价销售123推出2#、10#楼指定房源作为特价房销售以“特价销售”为吸引点，对部分观望而又资金不够或“占便宜”客户进行刺激，促进销售。特价销售12310#楼层面积单价总价均价10F132.4943285734174251元/㎡9F132.4943605776568F132.4943205723577F132.4942805670576F132.4942405617585F132.4942005564584F132.4941605511583F132.4941205458592F132.493980特价房（2套）剩余房源：25套特价销售1232#楼层单价均价10F43404256元/㎡9F43208F42807F42406F42005F4160剩余房源：26套特价销售123销售均价调在4200元/平米左右高总价，大面积，使部分意向客户望而止步。对比周边竞品楼盘低均价+学区性住宅房，价格支撑点不够。特价销售123推出最低特价房3980元/平米（2套）以“最低特价房源”为噱头，吸引客户群体，引起更高关注度，达到来访提升，再以其它优惠政策进行销售。买房抽现金大奖每销售50套即可抽取现金大奖一等奖二等奖三等奖现金5万元（2名）现金10万元（1名）现金2万元（3名）促销活动①买房抽现金大奖促销活动①方式直接吸睛度高传播速度快98%错过2%中每销售50套，抽取宝马车3系轿车1辆（1名,价值26万左右）促销活动②买房中宝马每销售50套，抽取宝马车3系轿车1辆（1名,价值26万左右）促销活动②买房中宝马物质满足精神追逐奢侈享受针对老客户活动①春联/台历春节暖场设计制作园中苑logo春联和台历电话邀约或登门拜访方式给老业主/意向客户赠送春联/台历（以维护开发商与业主之间信赖和对项目的认可）春节前针对老客户活动春节暖场②积分翻倍/大米春节期间到访客户达到来访次数将在年后指定时间里免费领取大米1袋（保证节后人气来访量,增加销售中心活跃度）春节后辅助活动年货展活动时间：2016年1月10日——20日活动期限：10天费用预算：10万活动说明：来访客户通过成交赠送5000元年货消费券，在年货场地内免费消费5000元产品，产品包含所有日常百货商铺。制作消费券20元/30元/50元面额外场派发，通过年展会前十天左右的宣传（包含电台，网站，户外广告，报刊，桁架，等推广宣传）主要推广项目以优惠政策为主，年货展为辅做前期广告宣传工作。推广计划主标语送宝马！是真的吗？10万现金等您拿！再不行动就该后悔了。整合线上报广软文道旗候车厅网络广播夹报派单线下短信电影院百货加油站餐厅车站推广计划针对符合项目客户群体进行外拓及推广①：电影院、餐厅、百货楼门口摆放展架②：彩票派送（至售楼部可免费领取彩票一张）③：POP巡展，火车站、汽车站口（免费为返乡客户搬运行李）④：美女举牌、发放报销凭证，送春联，⑤：车位套广告（针对返乡置业客户），公交站语音报站冠名⑥：以元旦狂欢，共聚园中苑为主题性节日暖场活动Thankyou