商业地产销售知识培训

房地产销售培训教程之一电话营销--闵新闻卷首语心态最重要每一个电话都是卖房的机会！每一个电话都是学习的机会！每一个电话都能帮助客户解决实际问题！每一个电话都能为客户带来极大的满足！每一个电话都是开心愉快和积极成功的！我和我的客户都喜欢通过电话交流沟通！客户正期待着我的电话！在电话中我是受欢迎的！我打电话越多，就越有机会成为顶尖的销售人员！电话营销的概念信息的表达方式电话营销的特点电话营销的目的电话营销的目标锁定电话营销的基本理论电话营销的概念通过电话有计划有组织高效率推广大顾客群文字表达言语态势语言声音传递信息的表达方式——3个基本要素信息表达的方式—魅力声音的十大关键吐字清晰充满热情语言的连贯百分之百的自信节奏的顿挫语速的抑扬语速的轻重语速的缓急随时保持微笑正确的姿态电话营销的4个特点感性的沟通方式双向的沟通过程极短的时间内引起客户的兴趣靠声音传递信息电话营销的特点电话营销的特点之一—靠声音传递信息听觉销售人员客户听觉听觉判断是否是意向客户是否有继续通话的必要电话营销的特点之二—极短时间内引起客户的兴趣30〞法则电话营销的特点之三—双向沟通的过程1/3的时间2/3的时间二一法则销售人员在说客户在听客户在说销售人员在听成功的沟通模式电话营销的特点之四—感性的沟通方式感性销售模式理性销售模式客户主要销售模式辅助销售模式动之以情晓之以理电话销售的目的—5个关键因素以互动的方式，提问每一个人对此概念的理解传送给客户我们所销售的产品引起客户对公司、产品或你本人的兴趣与客户约定再次联络的时间确定客户的购买需求及购买意向等级约定客户来现场了解或上门拜访客户的时间主要目标次要目标最希望达成的事情不能实现主要目标时，那么最希望达到的目标小结：不能达成主要目标时，退而求次，达成次要目标，否则不仅浪费了时间也在心理上造成负面的影响，觉得自己老是吃闭门羹设定主要目标设定次要目标电话销售的目标设定—主要目标和次要目标电话营销的五种不良习惯接听电话的要求留下客户姓名、电话的技巧事实有效的时间管理电话营销应该注意的细节电话营销应避免的五种不良习惯1、不要在电话中过多介绍产品记住最好是保持适当的神秘感，见面再谈，千万不能在电话里说得太详细。打电话目的是与客户约定面谈的时间、地点。如果在电话里什么都讲清楚了，客户还想见我们吗？电话营销应避免的五种不良习惯2、不要在电话中口若悬河地说谈得太多是销售人员的大忌。一个成功的售楼员，更应该学会倾听。电话营销应避免的五种不良习惯3、不宜在电话中分析市场大事不宜在电话中讨论市场行情，谈论竞争对手或竞争楼盘的长短，更不要在电话里随意批评竞争对手4、不要在电话中与客户争执这是绝对要禁止的事！还要注意一点，不少销售人员总喜欢在电话中教客户一些所谓的做事方法或购房技巧，这点也应避免。电话营销应避免的五种不良习惯电话营销应避免的五种不良习惯5、打电话时不要玩东西、吃零食等打电话坐姿要端正，要想到对方能看到你的样子。这是对客户的基本尊重！如果因玩东西或吃零食而影响发音。客户就会感觉到你的游戏性质，切忌！接听电话时要态度热情、语气柔和、声音饱满电话必须在响铃2-3声时接听用语“您好，某某接待中心”切记留下客户的姓名、手机号码、qq或e-mail，购买意向随时准备好纸笔和客户来电登记确定客户有可能来访的时间，今天还是明天或者大约什么时间保持正确的坐姿，以保证能够清晰准确的发音道谢客户的来电，等客户挂电话之后在挂电话接听电话的要求—8个步骤中途打断法利益诱惑法告诉客户我们楼盘以后有优惠活动方便通知你开门见山法发送资料法让客户留下电话，挂完电话我把我们公司的地址给您发过去最后追问法在介绍产品高潮即将结束时，再次要求客户留下联系方式与客户聊到兴趣正浓时，突然发问，不让客户多考虑，只让留下手机号码。注意事项：客户不愿意留电话的主要原因是：担心以后会经常被骚扰，销售人员强调我们不会骚扰你，只是为了以后便于联系，有什么有什么好的活动，我会给您发信息，不会打电话骚扰你。留下客户姓名、电话的技巧—5个基本技巧时间管理的价值时间管理的目的提高单位时间的工作效率有效管理时间的方法提高工作效率最高的销售业绩列出工作目标明确工作计划清楚不同时间段的价值分出轻重缓急客户资料分类归档整理任务：要求每一个销售人员列出自己一星期的工作计划，工作目标、任务，每天详细的时间段工作计划。良好的工作环境立即行动决不拖延事实有效的时间管理—价值、目的、方法电话营销流程以下篇章是我们整个电话营销的精髓部分，我们只有用心去听、去学、去感受，才能逐步提高我们的销售能力，我也真心的希望大家能通过下一阶段的学习，能让每一个人在电话追踪层面提高一个台阶，能够感受到销售的魅力。开场白中的引导开场白客户需求的引导挖需求产品推介的引导抛卖点约见时间的引导促成异议处理的引导处理客户异议电话营销流程开场白的引导—开场白的概念传递形象展示态度缓解客户的排斥心理开场白指的是在电话沟通开始的30秒到一分钟左右的时间内，电话销售人员和潜在目标客户所要讲的话，也差不多是前五句话，问候语，自我介绍，介绍打电话的目的等几个部分组成，是为了让客户了解你是谁，打电话的目的。衡量一套开场白是否有效的标准就是看其组合起来之后，能否激起客户的兴趣，让客户在繁忙中抽时间倾听，同时避开客户的条件反射心理为什么设计开场白的初级目的123开场白的引导—开场白的要达到的效果目的确定谈话的界限、范围，让客户集中探索；利益让客户明白为何要花时间与你会面；查证查探客户是否同意和有意达成沟通的意愿。信任是生意的基础，即使薄得象纸。开场白的引导—开场白设计的关键点简单、明确语速、语调热情、礼貌专业、自信开场白的引导—开场白设计的要点对客户用尊称简短介绍自己强调公司名称巧借关系推荐礼貌要求时间明确地叫出客户的职位、头衔，没有可喊“先生/小姐”先说姓，再道出名，能加深印象，也是肯定自己的方法客户心理很怪，比较认同公司，认为公司人专业、认真客户不好张口拒绝，也能证明业务员用了心、重视客户先不说事，用商量语气强调占用客户1分钟，尊重客户开场白的引导—根据客户进行开场白设计老年人中年人年轻人关切、亲切诚恳、谦虚新奇、体验任务：销售人员针对不同的客户年龄，发表自己的看法，进行讨论，总结出几种公认最好的词语。客户需求的引导—挖需求侃大山盘道……闲聊破冰谈天说地拉家常话天地通过侧面的了解，归纳、总结客户的需求所在产品推介的引导—抛买点这一部分我们会在以后的培训中，针对不同的项目有不同的卖点，会详细的讲解，我们在这里需要记住每一个关键的环节对于我们电话营销所起到的作用约见时间的引导—促成这一部分我们会在销售的提升训练的章节详细讲解异议处理的引导这一章节在下一章节会有详细的阐述细节决定成败电话销售技巧的提升训练良好的印象是良好的开端，良好的开端是成功的一半。电话技巧的提升训练肢体语言的提升训练常用礼貌用语听的技巧问的技巧答的技巧常用约见技巧电话异议处理方法自我测试顶级的销售永远不变的规则•仁—站在帮助客户的角度•义—和客户成为朋友•礼—尊重你的客户•智—专业的素质•信—做个诚信的人•“仁义礼智信”与中国人的道德价值观顶级的销售永远不变的规则——“仁”要有一颗帮助客户的心：站在客户的角度思考问题，考虑我们的销售产品是否可以帮到客户，怎样帮助，而不是一味的想到成交。以实际行动来表现：仅仅有真心是不够的，重要的是如何去做，让客户感觉到你是真心在为他着想。“仁”——站在帮助客户的角度顶级的销售永远不变的规则——“义”俗话说“物以类聚，人以群分”。当我们发现一个人和自己很多方面都保持一致的时候，就会和对方产生一种共鸣。对客户进行性格模式的分析，才能更好的做到迎合客户。配合客户的说话速度，配合客户说话使用的语言文字，配合客户的情绪，配合客户的情绪，配合客户的喜好要想成为优秀的电话销售人员，就要成为自己工作上的专家，爱好上饿杂家。“义”—和客户成为朋友顶级的销售永远不变的规则——“礼”人内心深处最深切的渴望就是获得别人的理解和尊重。在工作中需要额外留意：学会倾听，在倾听的过程中首先要闭上你的嘴巴，千万不要打断客户的话；认可对方，对客户的话表示回应；要善于倾听，听出言外之意和客户总体的思路；做一个好的听众的关键是做一个好的提问者；适当的赞美，在交谈沟通过程中，几句看起来不起眼的赞美，却有着意想不到的效果。礼—尊重你的客户顶级的销售永远不变的规则——“智”建立信任和谐的沟通氛围是应该站在平等公正的立场上，不仅仅我们要从内心里尊重客户，也要求客户从内心里面真正尊重而不是简单的因为喜欢我们而已，那样的话，销售顾问就会产生低人一等的感觉。成为自己公司产品的专家；要了解竞争对手的产品；要了解行业的发展趋势；思路有条理和独到的见解。智—专业的素质顶级的销售永远不变的规则——“信”信—做个诚信的人在客户的心目中，只要有一次失去了诚信，你永远也恢复不了最初的那种纯洁的状态，而客户永远也不会和一个没有诚信的电话销售人员打交道。诚信的表现只有两种方式：一是为人，二是处事。为人诚实，做事守信。头脑10个要素决定“亲和力”的指数耳朵呼吸情绪手表情眼睛心态语言声音细节决定成败时刻问自己，在每一次追踪电话之前，你把每一个细节都做到了？第一节肢体语言亲和力的10个表现形式客户拒绝是销售的真正的开始客户拒绝的次数越多离成交的距离就越近一次当面拜访相当于25次电话拜访保持轻松愉快的心情用自己的感情激发客户的兴趣12肢体语言—亲和力的10个表现形式呼吸打电话前先做深呼吸调整自己的状态01通话过程中用平稳的呼吸控制自己的情绪02表情微笑是世界的通用语言01微笑能通过电话传达你对客户的友好和尊重0234肢体语言—亲和力的10个表现形式集中精力完成一次通话记录与客户的通话中的宝贵信息头脑手01准确的作出分析和判断0201记录来自电话销售高手的精彩话术020156肢体语言—亲和力的10个表现形式认真观察电话销售高手的销售过程01聆听细节，过滤有价值的信息01识别客户资料中有价值的信息02听取电话销售高手的通话内容02眼睛耳朵78肢体语言—亲和力的10个表现形式语调、语速、语量、发音、节奏01精致、精确、精准、精彩、精练01语言声音910肢体语言—亲和力的10个表现形式第二节、常用礼貌用语规范•您，您好•很抱歉，对不起，不好意思•没关系，不客气•您好，很高兴为您服务•请您放心•非常感谢您提出的建议；感谢您提出的宝贵意见•请问，麻烦您•请您稍等，让您久等了，感谢您的耐心等待•谢谢•我们将在1个工作小时内与您取得联系……•这件事情，您可以与我直接联系，我是.•请问您现在遇到什么问题？•有什么可以帮到您吗？•感谢您的来电，再见！14个常用用语规范电话营销的四个环节：听、答、问、答听答答问第三节“听”的技巧用“心”倾听倾听的重要性拒绝倾听就是拒绝成功的机会每个人每天都在听，但听不等于倾听，倾听是一种积极的、开放的、理解的、有效的。良好的倾听技能是成功地进行电话沟通及销售的关键。第三节“听”的技巧用“心”倾听能力层面客户话语表层意思的理解；听明白对方的弦外之音；听出对方在谈话时的情绪和感受；心灵感应。第三节“听”的技巧用“心”倾听技巧方面及时确认；恰当回应；恰当停顿。扩展技巧：注意倾听平和心态复杂的事情简单化尴尬的事情巧妙化熟能生巧第三节“听”的技巧用“心”倾听放弃自我换位思考了解客户的想法和需求；考虑客户的利益和顾虑；为客户解决问题就是销售人员的价值所在。站在客户的立场思考问题，站在销售的角度解决问题第三节“听”的技巧用“心”倾听文字的威力邮件可以让我们畅所欲言；短信的内容更加细腻和深刻；书信读起来让人有一种亲切感。第三节“听”的技巧用“心”倾听提高“听”的技巧的五点建议抓住重点，留心细节。让电话另一端的人感到你在用心听他讲话。重要内容要复述得到确认。不要随意打断对方的说话。有目的地将你感兴趣的话题引向深入。第三节“听”的技巧用“心”倾听倾听者应该具备的11个素质：充满耐性，边听边耐心等待，让对方一吐为快会获得很