市政科技研发中心营销推广方案

市政科技研发中心写字楼营销推广方案市场环境分析1项目价值认知2项目营销策略3项目推广策略4我们的思考路径市场整体形势典型项目分析市场环境分析11－1市场整体情况北城新区概况临沂市北城新区位于临沂市区正北部，祊河、柳青河与沂河交汇处以北，占地面积52.03平方公里。新区职能定位为市级市政服务主题、文化中心主题、体育中心主题、贸易副主题、高教科研区、滨水休闲度假区所在地，中、高档住宅休闲区。写字楼市场从萌芽阶段进入发展阶段。目前人气、配套等相关条件并不完善，由于北城作为新型城市中心地位的快速发展，写字楼市场前景必将一片大好；随政府北移，北城新区发展的新CBD中心即将形成，区域内高档写字楼大量新建，以地产、建筑装饰、工业贸易、中介服务等行业为主；以中央CBD区域分布最广，以沂蒙路为轴、以市政府为圆心，向四周辐射发展。北城新区写字楼市场特征第三产业发展带动需求——商品流通、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业都是写字楼的主要消费群体；写字楼需求量稳定上升——伴随北城新区的快速崛起，必定带动大批商务企业进驻北城，今后将有众多知名企业落户北城，抢占新区重要战略要地，势必带动高端商务需求；沿市府两侧轴向发展——高档社区的办公现象越来越普遍，办公趋势日益明显。而北城发展和周边土地开发，使政务中心、商务中心成为写字楼商家的必争之地；高档甲级写字楼供需两旺——颐高上海街、环球国际、府佑大厦等高档写字楼均获不错销售成绩，未来，iec国际企业中心、金玉山大厦、IFC国际金融中心（东方新纪无开发）、金茂大厦等高档写字楼继续领跑北城写字楼市场。写字楼市场发展趋势北城新区写字楼市场销售概况在售项目：环球国际（已售罄）、府佑大厦（售罄）、IEC国际企业中心、商务·齐鲁园、金猴·北城名居、颐高上海街、万和中央广场、商会大厦（只租不售）；未入市：IFC国际金融中心（东方新纪元开发）、金玉山大厦（捂盘）、金茂大厦。1－2典型项目情况iEC国际企业中心颐高上海街环球国际府佑大厦商会大厦商务·齐鲁园金玉山大厦万和中央广场北城新区写字楼分布概况府东大厦北城写字楼整体处于发展段；以线状形式散布在沂蒙路上，点状分布在市政府周围等主要地段；北城配套不完善，办公氛围并不浓厚，企业北迁仍为少数，仅环球国际发展成熟，府佑售罄。案名：颐高上海街占地面积110亩建筑面积40万㎡项目规划商业（商街式，一期售罄开业，2期为6层，未推）写字楼（一期2栋，7-27层）公寓住宅（2期4栋，复式公寓和平层）当前推盘2010年开盘当前一期写字楼和二期公寓三期规划中户型面积写字楼面积63-990㎡公寓面积约40㎡，单层1300㎡价格写字楼均价5500元/㎡，商业价格17000—20000元/㎡备注项目分3期，战线长，规模大。商业销售一定程度上带动去化，但人气不足。写字楼7-13层简装修，一期2套写字楼，已交付1套，两年多时间去化约80%，效果不甚理想。重点项目分析1基地位置沂蒙二路与三和二街交汇路南开发商联安地产项目规模占地26.5亩，建面5.4万平定位源于新加坡，商务双子塔项目规划底商（1-2层，共9套）写字楼（3-27层）当前推盘售罄户型面积写字楼面积137-850㎡价格均价为6000元/㎡备注项目为2栋，单层面积为850㎡。单层规模不大，可分割可整层销售，首推400平经济型整层写字楼。重点项目分析2案名：府佑大厦北区公寓南区办公基地位置沂蒙四路与三和二街交汇处（市政府西侧）开发商临沂新世纪房地产开发有限公司项目规模占地3万多平，建面11.8万平定位顶尖商务重组项目规划底商（南区1-2层，北区1-5层）写字楼（3-27层，南向部分）酒店式公寓（6-27层，北向部分）当前推盘1-3层商业已售完，部分层面已售，2013年5月10日左右开盘户型面积写字楼面积60、140、200、360、1300㎡公寓面积约40㎡，单层1300㎡价格5500——7000元，均价6000元备注项目仅一栋，单层面积超过4000㎡。南北分区规划及销售，南向写字楼配16部电梯、5A智能化办公系统，北区为公寓配8部电梯。重点项目分析3案名：IEC国际企业中心占地面积24亩建筑面积40万㎡项目规划商业（1-3层）写字楼（1栋，4-21层）公寓住宅（1栋,4-11层）当前推盘写字楼、公寓、商业户型面积写字楼面积113-931㎡，自由分割公寓面积约30、40、70、80㎡价格写字楼均价7000（精装修），底商均价16000备注项目由底商连两栋楼，写字楼多为政府团购，仅6层对外出售，整层销售。公寓为内部员工业主去化，商业1-2层被九州买去，成交价7000.重点项目分析4案名：商务·齐鲁园1、发展状况：整体发展较快，但相对不成熟，北城新区商业办公市场的真正成熟尚需时日；2、项目规模：颐高上海街、北城名居、齐鲁园广场等为综合体项目，其余为配套底商的写字楼，销售参差不齐，较早开盘项目耗时已久，情况不容乐观；3、户型面积：主力以60-200㎡左右的中小户型和整层商务，中小户型可自由组合，扩展到1000多㎡；除机关单位整体入驻外，整层面积销售有一定困难；4、价格：底商均价约在15000—20000元/㎡之间，目前写字楼均价约6000元/㎡左右；5、区位和配套：多数项目均在北城核心地段，距离市区较近，市政配套较为齐全，商业配套相对不完善。北城新区写字楼市场总结项目价值认知2项目价值梳理核心竞争力项目定位界定2－1项目价值梳理府佑大厦IEC商务·齐鲁园项目区域本案位置项目四至东：蒙山北路西：政府储备用地北：南京路南：政付储备用地南京路蒙山北路本案沂蒙十一路北京路地段北城新区一期与二期交接地带，南京路西首。周边有诚德·盛世原著住宅、诚德二小、十四中、十六中学校，朱夏社区、怡都社区、曲坊村，以居住生活为主；西依祊河，绝佳生态环境，周边居住为主生活区，造就本写字楼无可比拟稀缺感。交通抢占北城交通主干道南京路和蒙山路，双向宽敞车道，交通不拥挤；周边交通网络成熟，跨河大桥可直通临沂商城，南京路可通达北城东西，且为北城一二期主道；西向、南向直通滨河大道，沿南京路可直达沂河滨河西路。通达性好。配套周边学校、社区商业、生活配套齐全，办公生活便利；市人民医院、南坊医院、、应用科学城、等近在咫尺，东西南北通达性极好，节省办公时间，最优商务效率；周边写字楼资源稀缺，生活氛围绕浓厚。建筑板式写字楼南北通透结构灵动自由分割国际规划理念高瞻设计视角单栋楼体双塔形象独树一帜环境祊河水景，工作之余赏心悦目；新区建设的绿色、人文与各类建筑完美搭配；遥望三河口，入眼皆是风景。客户：核心商务、小微企业、医疗、咨询、电商、金融行业区域：北城新区，政府北移品质：纯板式甲级写字楼商务氛围：周边项目逐步起建，商务气息趋渐浓厚交通：纵横皆为城市主干道，东西南北通达性好配套：市政、人文居住科技研中心商务金融大楼核心价值聚合体系项目SWOT分析Strength——优势Weakness——劣势1、北城一期二期交接处西地段，未来区位优越2、国际甲级纯板式写字楼，高端品质3、配套较为齐全，生活交通便利1、项目周边商业配套尚需完善2、北城新区发展还需时间Opportunity——机会Threat——威胁1、一期二期衔接地段，未来升值潜力大2、新建城区环境优美，区域未来发展趋势看好3、周边生活居住区集中，服务型小微企业主客群密集，需求量大4、周边写字楼稀缺1、周边无浓厚商务氛围，写字楼物业需求量小，增加销售难度2、周边小微企业发展尚假以时日3、房地产整体形势回暖过程影响周边开发进度2－2项目核心竞争力核心竞争力1:国际5A级纯板式写字楼来由:建筑本体为纯正板式建筑结构真正意义上的小进深、大面宽、南北通透特点如今，板楼以其通风透气、日照采光好，以及高得房率的优势，受到市场的普遍认可，买板楼已经成为普通购房人的首选。从2002年开始，板楼优势蔓延到写字楼市场，板式写字楼受到企业和投资者热捧。板式建筑有普通塔式建筑无法比拟的优势，与普通塔式写字楼相比，其通风、透气、采光及实用率都有了相当程度的提高；在日照采光和通风方面，板式写字楼所有单位全部南北通透、户户朝阳，采光面宽均大于进深，白日全部实现自然照明，大量自然新风可随意调节;改写字楼整日用电照明的问题；在小单位分隔方面，板式写字楼区别于一般写字楼要么无小单位，要么只有黑屋的现象；方正实用，空间可以自由组合，能够满足不同规模企业的需求。有业内人士分析认为，板式写字楼设计充分显示了写字楼在建筑功能上的优势，能够更好地服务于中小型企业或创业型企业；国内之所以留下相当大的一个市场空白点，缺乏板式甲级写字楼，主要原因是因为发展商在建写字楼时忽视了中小型成长企业的市场份额和市场潜力。核心竞争力2：区域写字楼“稀缺”支撑：周边是政府储备用地，东向北向分别是社区村庄，除散状分布的居民生活区外，周边无竞品，构成该写字楼的独有稀缺性。沿蒙山路直通临沂商城小微企业聚集地，临沂人民医院将带动部分健康，社区健康保健等企业发展。城市价值：北城新区的大区域价值，因强大的聚集力和商务吸引力，而汇聚大量的庞大的资金流、人流、物流与信息流。区位价值：位于一二期交接，南京路与蒙山北路两大主干道交汇处，具有该区域交通优势的独有性。2－3项目定位界定项目市场定位/功能定位北城西域，5A纯板式写字楼北城新区西部，两条主干道一二期交汇处，办公稀缺资源。纯板式写字楼，强调体验办公，阳光办公，绿色办公。体现稀缺、地段、塑造产品特质、引发区域客户的价值归属与认同形象定位原则卖点总结归纳：1、北城西部、商务地标北城西部，一二期两条主道交汇，直贯新城西东，直通临沂商城，地段价值无可比拟2、医院医疗辐射区域、健康产业氛围人民医院所处地段，健康保健业汇集3、纯正商务、舒适享受纯写字楼，纯正商务办公环境，出入皆商务人士4、板式建筑，尊贵气派纯板式建筑南北通透户型方正格局合理5、生态环境，健康办公西靠祊河，俯瞰周边人文生活区域，享受办公，绿色生态6、智能配套，科技领先5A配套，智能化设施，引领科技商务案名:：临沂市政科技研发中心大厦定位语：北城西域，5A级纯板式写字楼其他推广用语：形象是企业第一生产力区域独尊，尽揽周边精英整体风格：国际、大气、高端、现代整合卖点：地段、稀缺、板式结构、交通、景观、结构2－4项目客群定位我们的客户在哪？——目标客群分析目前市场写字楼客户分析：行业类别行业特征高科技类电子、通讯、软件开发、网络、生物、医药等建筑/地产类建筑施工、工程设计、地产开发、物业管理等金融/投资类银行、证券、基金、保险、投资公司等能源/化工类石油、天然气、水利、电力、化工等文化/传媒类文化、影视艺术、广告、传播、印务等物流/商贸类仓储、物流公司、航运、船运、商业贸易等咨询服务类投资、工程、商务、管理类咨询公司、律师、会计、审计事务所等培训类计算机、语言、专有技能培训等综合/其他类食品加工、旅行社、美容、汽车制造、家具、纸业等购买市政科技研发中心大厦会是什么人？高收入中收入低收入低层次中层次高层次★★★我们的客户★客户群体分析：北城作为市级市政中心、商务中心，行政办公趋势成为必然；通过对北城典型案例府佑大厦分析，客户群体中自用性客户占比非常大，投资性客户占比不大；客户行业主要以：工业贸易、中介服务、房地产、装修设计、国家公职人员以及金融类行业为主，占整体客户群体70%以上；府佑大厦客户组成分析：信息来源：府佑大厦67组成交客户根据分析府佑成交客户发现：写字楼公司分布中，均以服务业行业居多（如房地产、中介、咨询顾问、金融等）以及中等发展企业工业贸易等。投资客户中以行政机关单位人员为主，辅以其他具有投资眼光的投资客；获知渠道围挡占去半壁江山，府佑销售中老带新发挥极大作用，显示写字楼营销中，圈层营销至关重要。临沂城市中等规模发展型服务产业企业及小型创业企业，金融、中介等类外地公司临沂分公司及商业地产投资客，主要为行政事业单位人员中等规模加工业总部进城企业客