溱水半岛项目方案XXXX年贵州遵义桐梓房地产营销

营销策划方案贵州桐梓溱水半岛项目报告目的与意义本次报告是基于对溱水半岛项目的初步了解，通过房地产市场调研分析而形成的汇报报告(1.0版本)，旨在为项目的成功开发提供我司的专业服务。----瑞尔特地产报告内容框架项目分析项目区位、项目规划、产品分析、SWOT分析营销战略大盘开发模式研究、项目开发模式、一期定位及设想项目定位住宅定位、商业定位及客户定位和形象定位项目规划设想及建议整体布局建议、园林建议、物管建议、智能化建议营销策略价值体系构建，推广、活动、展示、价格、客户策略瑞尔特优势成熟操盘经验、客户资源、精英策划与销售团队宏观市场城市概况、经济发展、人口及消费力、城市交通、旅游环境、房地产发展态势综合分析。市场分析区域格局、供应及成交、项目调研、竞争项目1宏观分析城市概况、经济发展、人口及消费力、城市交通、旅游环境、房地产发展态势、桐梓县发展前景利好、桐梓县规划前景利好、综合分析。宏观分析5桐梓县城市概况桐梓县区位图桐梓地处贵州北大门，是重庆及贵阳两小时经济圈的交汇点，是黔北对接重庆的“桥头堡”和黔渝经济的“传接带”。桐梓县位于贵州省北部，属革命老区遵义市市辖县，与重庆市接壤，素称“黔北门户”、“川黔锁钥”。北距重庆188KM，南距贵阳193KM，距历史名城遵义45KM。地理座标北纬27°57′-28°54′，东经106°26′-107°17′，全县南北最长处81公里，东西最宽处52公里。全县平均海拔1100米，地势呈东北高、西南低形状，羊磴河、松坎河、桐梓河将全县切割为三个各具特征的地貌单元。全县国土总面积3202平方公里，川黔铁路、210国道和渝湛高速公路纵贯县境，县城至贵阳、重庆行车时间2小时左右，交通区位优势明显。全县辖8乡（其中1个民族乡）16镇，总人口67万人。GDP增幅全省县城排名第一，实现经济总量高速持续的发展经济发展数据来源：桐梓县统计局2011年实现全县生产总值627706万元，按可比价格计算（下同），比上年增长20.4%，增速比上年提高5.1个百分点。根据国际GDP发展的规律来看，桐梓县正处在高速发展阶段，而随着桐梓县的GDP大幅增长，反映出该县经济发展蓬勃。桐梓县在贵州全省56个县城中，GDP增幅排名第一，实现经济总量高速持续的发展。2010年广东省各市GDP及增长率02000004000006000008000002007年2008年2009年2010年2011年桐梓县2007年--2011年GDP统计(万元)329029370003427069500000627706系列1桐梓县2007年—2011年GDP统计随着可支配收入增加，提升桐梓县居民购买力，但人均可支配收入的增长速率低于房价增长速率。人口及消费力据统计，年末全县户籍人口710058人，比上年年末增加9016人。其中农业人口615080人，非农业人口94978人。全年全县农民人均纯收入5121元，增长20.1%，扣除物价上涨因素，比上年实际增长15.4%；城镇居民人均可支配收入13522元，增长18.3%，扣除物价上涨因素，比上年实际增长13.7%。人均可支配收入的增长速率高于房价增长速率。家庭户人口规模缩小，桐梓县人口居住环境和条件的不断改善。数据来源：桐梓县统计局农民,3342农民,3717农民,4200农民,5121城镇居民,8032城镇居民,8760城镇居民,10000城镇居民,135220500010000150002008年2009年2010年2011年农民城镇居民桐梓县2008年—2011年农民和城镇居民收入可支配统计建成的遵崇高速、210国道、渝黔铁路以及在建的渝广高铁，打开了桐梓通向外界的经商大门。城市交通遵崇公路：自从遵崇高速公路开通，交通四通八达，从桐梓县出发，100分钟车程到重庆、120分钟车程到贵阳、80分钟车程到遵义。渝黔铁路：途经重庆到贵阳，经过桐梓县。210国道：重庆——綦江——桐梓。渝广高铁：渝广高铁由渝黔高铁和贵广高铁组成。桐梓设有高铁站，到时就打通了桐梓出海的有一快速通道。发达的交通网络，使桐梓与重庆、贵阳、广州及珠三角地区形成“6小时经济圈”。渝广高铁示意图桐梓县娄山关是全国出名红色旅游胜地，旅游业发展迅猛，接待旅游人数和旅游总收入大幅提升。旅游环境乡村游游客观光游游客226.18万人次53.82万人次乡村游收入观光游收入6.72亿元5.78亿元一天游人数同比增长812.68万人次53.91%过夜游人数同比增长429.52万人次53.94%桐梓县旅游资源8个大类型均齐全，拥有四级（国家级）资源3个；三级（省级）资源93个；二级（县级）资源77个；具有类型多样、资源丰富、品位较高、组合条件好的特征。游客增长目标。到2010年游客人数达47万人次以上；到2015年游客人数达到83万人次以上；到2020年游客人数将到134万人次以上。旅游收入目标。全年新增乡村旅馆128家，总数达480家；总床位数16000张。全年接待游客280万人，实现旅游综合收入12.5亿元。数据来源：桐梓县统计局2010年桐梓县旅游经济运行分析通往景区的硬件设施得到不断完善，重点旅游项目带动旅游业的高速发展旅游环境各县（市）、区正在加大各景区基础设施的建设力度，为游客提供旅游休憩、旅游咨询、旅游服务的一站式服务平台，从而使通往景区的硬件设施得到不断完善。近期重点打造以红色文化和休闲度假的旅游目的地的娄山关红色旅游区、以提升桐梓县知名度和品牌的历史文化名城，这也更进一步带动旅游业的高速发展。桐梓夜郎漂流桐梓小西湖房地产发展态势商品房与住宅的销售额与销售面积呈现高度正相关关系。客观反映目前房地产开发的商品房与住宅存在平衡关系。当平衡关系受到破坏将会影响整个房地产开发前景。08年房价由于政策跟国际经济形势的影响，全国一线城市、部分二线城市房价大幅下跌。但一些三线、四线城市逆市发展，出现量价齐升。特别是桐梓县近几年来，住宅的价格以每年每平方米300元至600元的幅度上涨。目前桐梓县住宅房价已经超过贵州一些地级市的房价，达4000多元/㎡，上涨幅度趋于缓慢。固定资产投资呈上升趋势，房价呈持续上涨趋势，房地产开发的商品房与销售价格存在上涨平衡关系。21456827524240000057799483000002000004000006000008000001000000系列1系列12145682752424000005779948300002007年2008年2009年2010年2011年桐梓县2007年--2011年固定资产投资统计8412178001146675672010000200003000040000500006000070000800002008年2009年2010年2011年桐梓县2008年--2011年开发投资统计(万元)系列1桐梓县发展前景利好“融入重庆、紧贴黔中、提速赶超、转型跨越”主基调，强力推进新型工业化、绿色城镇化、农业产业化、乡村旅游“三化一游”主战略“四大机遇”：一：是国家实施新一轮西部大开发的机遇。要充分利用西部大开发政策，增强投资吸引力。二：是东部发达地区产业向西部梯度转移的机遇。认真分析自身发展基础和优势条件，重点在加工制造业、劳动密集型产业、资源依托型产业等方面承接东部地区产业转移。三：是全省经济社会发展战略重大调整的机遇。省委、省政府作出了全面实施工业化、城镇化战略的重大决定，出台了相关配套政策，为桐梓发展增添了强劲动力，提供了坚强后盾。四：是重庆辐射带动能力增强的机遇。重庆两江新区的成立，在资金、市场、项目、技术、人才、信息等各方面，对我们有极强的辐射带动作用。桐梓县规划前景利好坚持以南部新城为核心，加快城镇化进程。构建崭新县城框架；务求集镇建设取得重大突破；强化城镇管理。突出四大战略重点、强化两大战略举措、盯牢一个根本目标突出新型工业化、绿色城镇化、农业产业化和旅游产业四大战略重点，用大项目促大发展。坚持以农业产业化为主线，加快新农村建设。以基地为主体，推进规模化生产；以市场为导向，促进产业化经营；以增收为目的，实现多元化发展；坚持以旅游产业为重点，加快第三产业发展。强化招商引资和环境建设两大战略举措，用大改革促大开放。转变观念，全民招商，营造开放环境；加大投入，完善设施，优化发展环境；桐梓县属渝黔经济合作实验区，同时又是中国红色优秀旅游城市，2011年GDP已达627706万元，增幅全省第一，经济持续高速发展；综合分析，本案所属区域具有良好发展趋势和潜力，若自身开发与之有效契合，承接未来规划的利好，将突破市场。渝黔铁路、崇遵高速、210国道、渝广高铁以及修建中遵义机场，一同构建发达的交通网络，形成辐射大西南，连接珠三角“6小时经济圈”。房价呈持续上涨趋势，房地产开发的商品房与住宅存在平衡关系。信贷叠加效应制约楼市购买力，但严厉调控政策已基本到顶，随着房价松动和下跌政策不会再加码。城市规划“宜工、宜商、宜游、宜居”四大中心诠释美好前景，桐梓“宜居城市、度假城市”呼之欲出02000004000006000008000002007年2008年2009年2010年2011年桐梓县2007年--2011年GDP统计(万元)329029370003427069500000627706系列12市场分析区域格局、桐梓县部分项目、各板块特点、供应及成交、项目调研、竞争项目市场分析区域格局兰海高速公路蟠龙新区老城区16桐梓县房地产部分项目划分为老城区板块、南部新区板块、蟠龙新区板块君悦国际蟠龙首府粮贸大厦溱水半岛南都花园未来国际荣兴大厦森航大厦老城区三大板块小结老城区板块：桐梓县老城区历史悠久，人口密集，商业气氛浓，配套齐全，交通方便，房地产发展迅速盘。一方面，改善居住环境而选择置业人群较多；另一方面，随着城镇化进程的加快，乡镇居住环境和配套设施相对较差，选择县城置业的煤矿老板、企事业单位工作人员等也不断增多；同时区域内产品居住舒适度较高，虽然价格较高，但由于资源的不可复制性优势，各个方面条件成熟，因此老城区销售情况较好，板块总体升值潜力较高。南部新区板块：桐梓县城土地紧张，老城区发展较慢，在城南与高速入口相邻板块是娄山关镇房地产成片开发集中区，据我们在此期间内不完全统计，城区内共计有7个在建在售项目，其中4个均集中在高速入口板块（与新区相邻），且大型、成规模新开发项目均集中在这一板块，其余项目多为总建面2-5万平方米的小项目；开发项目较少，生活配套几乎没有，施工、车流噪音大，短时间不适合居住。蟠龙新区板块：蟠龙新区隔渝黔高速与老城紧邻，是桐梓县南部新城规划建设的核心区域，以燎原片区和高铁片区为重点，是具有现代城市功能的新城区，包含行政办公、高档居住、商业办公、休闲旅游和文化娱乐等功能。规划总面积约为487.52公顷，规划总人口为75，000人。人均居住用地面积为22.39平方米/人；共规划3所中学、3所小学，7所幼儿园，中小学在校生规模可达到8200人。建设体育场馆1个，市民广场1个，新建行政办公区，并整体搬迁县医院等。新区建设周期长，一般需要5—8年才能初具规模，生活配套需要很长时间才能完善。因此，人民在置业购房时其首选还是老城区。桐梓县房地产市场总结4、典型楼盘情况20典型楼盘情况项目名称总建面万方均价建面单价(元/㎡)面积(㎡)工程进度优势劣势森航未来国际22390082-118部分已经封顶断水1.大型社区，未来配套完善。2.项目位于南部新城，是政府规划中的新区，未来升值潜力大。3.户型方正，采光通风好。4.工程进度快。1.生活配套、交通配套暂时不方便2.项目紧挨高速路口和铁路，居家较嘈杂。鑫馨花园4.4380098-100已经开始销售1.户型方正，采光通风效果好。2.项目紧挨桐梓县政府，居家安静且治安较好。1.项目位于商圈外围，位置较偏，生活配套、交通配套暂时不方便。君悦国际46390087-120部分已经封顶断水1.大型社区，集居住、商业、休闲、购物、娱乐为一体，社区配套完善。2.南部新城，是政府规划中新区，升值潜力大。3.户型方正，采光通风好。