您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 市场营销 > 盐城金大洋城市生活广场营销推广方案
盐城金大洋城市生活广场销售执行方案2013.06.121报告结构市场扫描2项目分析3营销计划4团队组建盐城房地产自2003年起步,在近8年中,盐城市区商品房年均供应量约在200万平方米左右以上。2006年,盐城市区住宅的去化量在120-130万㎡,之前每年去化量也都在约100万㎡左右。2007年上市量230万㎡,去化量180万㎡左右,整体供应量较大。2008年经济危机,市区的供应量有所减少,供应体量在150万左右。进入2009年,呈现略供小于求局面。但到2010年进入2011年政府目前重点大力推进南城新区的建设,潜在土地供应量充沛,供应量充足。从09年初开始城市土地市场供应量已经于城南片区及周边开始爆发。2010年是盐城房地产快速发展的一年,不论从涨幅、开工量,还是投入资金来看,南城区以新项目最多、开发体量最大成为今年盐城最重点、热点发展的区域。市场扫描——盐城市房地产板块供应分析盐城市区房地产板块分布图本案区域市场扫描——城南板块规划2009年,城南新区已开工建设30个项目,已竣工内港湖、盐塘河公园、大寨河整治、花卉市场等近20个项目;2009年,行政中心金融组团、内港湖商业组团等“5个组团”也都在快速推进中。这些项目建成后,城南新区将成为盐城未来人气最旺盛的商业街区。盐城城南新区中心区城市设计规划盐城市政府检察院文化中心内港湖内港湖公园占地500亩,是城南新区城市中心的核心地块,在原有的地形地貌基础上进行规划改造,湖面占地360亩,建设有水上舞台、音乐喷泉、九曲栈桥等10多个景点,最大限度地满足广大市民的观赏娱乐、休闲游览、体育健身的需求。本案位于城南新城中央居住区枢纽位置,融入西环路与青年路圈层区,位于西环路与世纪大道交汇处,占据新城CLD核心区位。中央商务区中央居住区城中板块:该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路和解放路沿线,商业氛围浓厚,在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。市行政中心的南移使城市发展的重心偏南,但目前大部分企事业单位、学校及商贸中心仍多在老城区,周边配套也较完善。城东板块:受政府规划和板块自身特点等因素的影响,该区域相对于其他板块,开发得较晚,但是其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位,大洋湾天然湿地风光带、“串场河风光带”等将吸引人们的关注。工业集团产业支撑,教育产业搬迁至此,还有政府的大力扶持,可以预见它将是百万人口城市的经济支撑点。市场扫描——板块特征分析6城西板块:03年时八大房产商鏖战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃性,随着开发的深化,区域房地产发展被拉动,片区的发展也得到带动。新建居住区主要集中于青年路与西环路交汇处(紧邻老城,青年路为城市的轴心位置),再加上价格有一定的优势,该板块也在不断提升中。城南新区板块:政府主导的城市扩张,必然导致城南新区开发高潮的持续。本案处于城南板块与城西板块中间地带,划归于城南板块,符合了“城市南移”的城市发展方向,但地理位置与周边开发态势暂时略显尴尬。城南科教集聚区、内港湖中心商务商贸区、城南新区创意产业园等被列为市区重点发展的十大服务业集聚区之一,其规划建设对本案价值提升带来利好。目前整个盐城市场,还是以城南板块发展为重点,西环路与世纪大道交汇区域向潘黄发展暂时未见端倪。本案所在板块相对其他区域有明显的竞争优势!市场扫描——板块特征7市场扫描——盐城市主要商圈分布城北批发市场商圈建军中路商圈盐渎商圈城南核心商圈本案市政府新城南盐城市主要商圈分布根据目前对盐城商业设施布局及自身特点的了解其商圈分布主要分为建军中路商圈、城北批发市场商圈、盐渎商圈及城南核心商圈(盐渎商圈及城南核心商圈隶属新城南板块);建军中路商圈以铜马广场为核心辐射周边商圈以人民商场、金鹰国际、中茵海华广场、商业大厦、文峰大世界、金鹰商贸等新型百货构架体系已经成为旧城城市中央主要核心商业圈。城北批发市场商圈主要以白马服装城、明珠世贸城等一批物流形式的商业规模展现;盐渎商圈借助盐渎公园的天然优势发展商机,目前主要以东进路美食一条街、宝龙城市广场、缤纷亚洲等多物业形态商业格局体现。城南核心商圈近几年备受关注,随着新行政中心的迁移,将是盐城未来的科教、行政、商业、生活中心,目前欧洲风情街的开业使区域开始活跃。市场扫描——建军中路商圈-概况建军中路商圈级别城市级商圈基本功能:综合日均人流量:约6万消费者组成:全市客群经营档次:低到高都有,以中高档为主经营特点盐城第一路,盐城市最繁华、最传统的消费区交通:略微拥堵政府关注度:全面支持未来发展主要趋势:传统商业改造城北批发市场商圈建军中路商圈盐渎商圈城南核心商圈建军中路商业网点密集,辐射范围大。属于目前的城市中心(建军路)商圈,商业氛围最成熟,租金也是所有商圈中最高。商业业态较为单一,主要以百货、大卖场、商业街为主。商业起步最早,商业网点最为集中,商圈核心地位无法动摇。新城南本案项目名称业态商业建筑面积(平方米)开业时间金鹰国际购物中心百货620002009年1月鑫天地商业街步行街100002007年9月浠沧步行街步行街-2007年中茵海华广场街铺+超市1200002006年文峰大世界(电器)电器100002001年5月盐阜人民商场商场50001979年10月盐城商业大厦百货360001987年6月建军中路典型商业项目列表建军中路商圈主要以百货业态为主,如金鹰国际购物中心、文峰大世界、盐城商业大厦等。建军中路商圈百货业态主要集中在中等档次,而街铺业态则以中低档为主。建军中路街铺整体功能以购物为主,档次较低。街铺功能配比市场扫描——建军中路商圈–典型商业盐阜人民商场鑫天地商业街乐天玛特超市专卖店咖啡厅文峰超市(电器)市场扫描——建军中路商圈–实景图市场扫描——城北批发市场商圈-概况城北批发市场商圈级别区域级商圈基本功能:专业批发市场消费者组成:全市客群及周边县城目前典型商业项目:明珠世贸城、白马批发市场、义乌小商品城等未来发展主要趋势:具有物流性质的批零兼营的专业商贸区域本案城北批发市场商圈建军中路商圈盐渎商圈城南核心商圈•盐城白马纺织服装批发市场,系广州白马批发市场的品牌输出项目之一。新城南项目名称商业建筑面积(平方米)单位总数目前售价(元/平方米)商铺面积(平方米)经营范围市场定位明珠世贸城70万(首期18万)商铺8000多间,商住写字楼3000多间13000-22000(商铺)20-60装修、建材家居、五金、陶瓷、卫浴等盐城地区规模最大的商品批零综合市场白马批发市场20万商铺12000间已于2008年11月开业20-200家纺、服装、鞋帽、箱包等辐射苏北的家纺服装主流市场义乌小商品城28万3500间7000-1500030-60五金、箱包厨具、纺织用品等苏北最大的小商品市场城北典型商业项目情况列表城北批发市场商圈旨在打造大区域级交易平台的大型市场,项目规模均较大。商圈目前以明珠世贸城和义务小商品城在售中,均价在7000-22000元/平方米,销售情况较好。该商圈区域规划、产品功能定位均与本案有差异,售价参考从投资的角度具有参考意义。市场扫描——城北批发市场商圈–典型商业市场扫描——盐渎商圈-概况盐渎商圈城北批发市场商圈建军中路商圈盐渎商圈城南核心商圈级别区域级商圈基本功能:生活购物、餐饮日均人流量:约3-4万消费者组成:区域客群为主经营档次:以中档为主区域特点区域文化色彩较浓交通:改善中政府关注度:全面支持未来发展主要趋势:成为城市另一个区域核心•盐渎公园是盐城市人民政府投资兴建的社会公益性实事工程项目,是目前苏北最大的游乐场所之一。总占地1100亩,概算总投资额3.6亿元人民币,是市区最大的综合性水绿生态公园,建有石门踩浪、喷泉剧场等30多个景点。以其得天独厚的地理位置吸引着四方来客。新城南盐渎公园喷泉夜景本案项目名称商业形态商业建筑面积(㎡)目前售价(元/平方米)商铺面积(平方米)开业时间宝龙城市广场百货、卖场、商业街2000001F:19000-240002F:6500-750050-100、700-8002011年国飞·尚城百货、卖场50000已售完(2008年开盘9000-15000)20-902009年10月东进路美食街商业街37500已售完1000-30002008年11月缤纷亚洲休闲购物广场43800已售完(2006年开盘4800)40-1002007年钱江方洲优活街商业街3460015000-30000已售完50-300、20002011年盐渎典型商业项目列表盐渎商圈距离城南未来核心商圈,即本案商圈辐射区外,且商圈商业启动较早。市场扫描——盐渎商圈–典型商业市场扫描——城南核心商圈-概况城南核心商圈城北批发市场商圈建军中路商圈盐渎商圈城南核心商圈级别区域级商圈基本功能:生活购物、餐饮日均人流量:约2万消费者组成:区域客群为主经营档次:未来将以中档为主,部分偏高区域特点商务行政文化氛围交通:拓宽新建后四通八达政府关注度:全面支持未来发展主要趋势:成为城市另一个区域核心新城南政府全力规划建设的未来核心板块,盐城未来的科教、行政、商业、生活中心,板块内现有众多中高档住宅项目同时还有购物商场、休闲广场、基础教学区的规划和建设。城南未来的行政中心本案项目名称商业形态商业建筑面积(平方米)目前售价(元/平方米)商铺面积(平方米)开业时间紫薇国际广场专业市场、百货、卖场20000(一期)均价:2500010-10002012年盐渎明城商业街1300007500(全部整体出售,含3或4层)1400-100002012年欧洲风情街商业街35000政府招商中(租金每年每平方米220元-260元/不含税,租期5年以上40-1002010年底中远世纪城购物广场、卖场(规划中)80000均价:2500050-802012年金鹰天地购物中心---//2012年城南核心典型商业项目列表本案位于城南核心并被边缘化,该商圈在2012年左右大型商业项目将推出较多,竞争势必激烈;商圈目前居住及商业氛围开始显现。市场扫描——城南核心商圈–典型商业无法撼动的传统商圈核心地位中档百货精品专卖店商业街大卖场便利超市建军中路商圈全市居民外来工作人员商业网点密集,辐射强,含盖面广;突出的地段优势;传统商业文化与习惯;消费者的认同;新开发商圈专业市场为主城北批发市场商圈面向大区域辐射的批零兼营的专业商户;区域居民区域消费者收入较低;商业形态单一,以小吃、生活配套为主;消费档次偏低;城南较早启动发展的商圈大型购物中心百货大卖场商业街盐渎商圈主要为区域居民、商务客群外籍工作人员少量游客区域人文气息浓郁;超大体量的一站式购物中心未来吸引力不小;商圈划分地位业态消费群体特点市场扫描——商圈综合分析主力发展区域,商业空白后期将大有所为购物中心百货大卖场特色商业街专业市场城南核心商圈主要为区域内居民、行政客群商务客群专业商户政府巨资主力规划;行政中心迁入,区域价值提升;区域商业项目规模较大,开发商实力较强;主题定位明确市场空间广阔苏果超市家乐福购物广场时代二店沃尔玛大润发(建设中)名称营业面积(㎡)苏果超市1.1万家乐福购物广场4.8万时代二店3万沃尔玛购物广场4万大润发2.28万宝龙城市广场3万中远世纪城未知紫薇国际广场未知本案紫薇国际广场家乐福市场扫描——城南新区大卖场分布宝龙城市广场中远世纪城(建设中)城南新区未来大卖场竞争激励,方圆五公里范围里就集中了八家卖场,总营业面积约超过20万平方米。123市场扫描——城南新区大卖场小结及对本案的影响因素大卖场的引入可以丰富项目的商业功能、奠定项目的号召力,增加投资者信心。现阶段项目周边缺少大型超市和百货,即是机会。名称开业时间简介盐城电影院2004年改建3个影厅;318个座位金鹰购物中心中影国际影城2009年6个影厅;900个座位大地数字影院2009年6个影厅;1016个座位宝龙城市广场横店影城2011年6个影厅;900个座位市场扫描——盐城主要影院分布1234盐城电影院中影国际影城大地数字影院横店影城盐城影院分布较少,原先一些品质较差的
本文标题:盐城金大洋城市生活广场营销推广方案
链接地址:https://www.777doc.com/doc-1692280 .html