远成中心商业营销推广方案

远成中心商业营销策略及推广策略方案遂宁商业综合调研项目概况项目属性解读项目SOWT分析项目销售难点项目综合解析项目定位第一部分项目整体定位形象主题定位项目价值体系核心价值提炼客户定位第二部分销售策略推售规划推售策略定价策略销售目标销售执行时间铺排第三部分推广思路及计划推广整体思路推广铺排推广预算第四部分招商策略及执行招商目的业态品牌落位招商策略经济测算优惠政策招商安排第五部分方案结构Part1项目综合分析I.遂宁商业综合调研II.项目概况III.项目属性解读IV.项目销售难点分析V.项目SWOT分析项目地辐射图（2.5公里、3公里、5公里）项目地辐射图（3公里、5公里、12公里、20公里）区位情况项目地辐射范围总结：•3公里范围：遂宁传统商圈在项目周边3公里范围内，辐射边界已到达中央商务区；•3～5公里范围：已包含遂宁市中心城区主要干道，遂州路、滨江路、凯旋路等均在此范围内；•5～8公里范围：已辐射到河东新区、经济技术开发区范围。•8～12公里范围：已辐射至金桥新区。•12～20公里范围：已辐射到安居区。•项目周边目前人口较少，周边在建项目众多，未来人口会持续增加•项目核心商圈已辐射到遂宁传统商圈，已基本达到建设购物中心的条件•项目周边区域住宅开发密集，将给项目提供消费力保障义乌家纺城鹭栖湖西部铁路物流园广德小区西城花园西宁乡西墅庄园瑰宝明珠渠河路西侧开善路西侧永逸家具旁小区南苑石油小区A南苑石油小区C水岸南豪家益石油南苑金梅小区春香水韵南苑石油小区D福瑞花园水岸雅居南城丽都上善锦秀南苑石油D创新工业园机场小区D建安小区万盛苑远成中心2公里半径住宅分布项目周边人口情况小区名称所有栋数每栋所有单元每单元层数每层户数总计套数备注春香水韵273629721、每栋单元有2-4单元，单元数取平均数。2、部分地区散户无法计入。3、未计入车站流动人口。4、所计入人口2-3成为外地务工人员居住房。5、人口总和按每户3人计算。瑰宝明珠313621116广德小区22362792西城花园113.562462西宁乡约300人西墅庄园1536人渠河路西侧7362252开善路西侧11362396南苑石油小区A-D673622412南苑石油小区A北部老小区6362216南苑石油D14362504水岸南豪7362252/23153270家益石油南苑12362432小区名称所有栋数每栋所有单元每单元层数每层户数总计套数备注永逸家具小区224621056上善锦秀16362576建安小区7362252万盛苑9362324南城丽都13362468水岸雅居7362252福瑞花园11362396创新工业园机场小区15362540总计11940人口总和：16476x3=37656楼盘名称类型套数销售比例预计售罄时间备注再生城公寓35046%每户按三人计算。领秀公馆公寓30050%南汇城公寓30090%2015.6华翔城住宅960035%铁路物流园住宅380045%南湖半岛住宅230045%2017.5克拉中心住宅75090%2016.1远成中心住宅273661%总计20136预计总人口20136x3=60408（人）船山区在建项目项目周边人口情况由以上统计所得：远程中心为中心，2公里半径现居住人口总和为37656人（未计入车站等流动人口）；预计3年后船山区人口增长总和60408人（未计入未来3年新开发楼盘）；预计三年后船山区总人口为：37656+60408=98064人(约10万常驻人口)项目三面临路分别位于G318玫瑰大道、核心区5号路、新主干道C。与遂宁传统老商圈3公里距离。市区公交车辆经G318国道可方便快捷到达项目。遂宁商务客运中心位于项目西侧，站内有多条线路分别至周边县市、重庆等地将带动遂宁下辖县市人群来项目消费。交通西部现代物流港具体规划西部现代物流港是四川省人民政府批准建设的重点项目，园区位于成渝经济圈中心节点城市遂宁主城区西南部，是中国物流示范基地、四川省成长型特色产业园区和四川省生产性服务业功能示范区，是四川省“十二五”规划的重点物流中心之一。物流港一直秉持“绿色发展、科学发展、智慧发展”，坚持以绿色推行可持续发展，以科学的整体规划，系统的产业布局领航现代产业集群发展，牢牢把握“两化”互动精髓，按照高点起步、高端切入、产城一体、功能完善的要求进行城市整体规划，以“一环九向”的高速公路大通道和“七向二十一线”的铁路大枢纽为支撑，以商贸物流城、电子商务城、精品示范城“三城建设”为发展方向，以产值达千亿的国家级现代物流园区为发展目标，主要发展现代物流、商贸流通以及加工制造业等主导产业。遂宁市商业发展现状•遂宁商业仍处于传统商业阶段现阶段遂宁市并没有一个真正意义上集合购物、美食、娱乐、休闲等多项功能为一体的购物中心，现有购物商场依然以百货为主要形式，临街店铺布局也存在缺乏合理规划、业态分布混乱、商品档次不高、商业环境差等诸多问题。从上图商业模式发展历程中可以看出，遂宁商业仍处于第三阶段。•遂宁市零售商业仍停留在“百货+超市”模式，尚未进入购物中心时代遂宁商业处于商业发展的第三阶段。现有商业物业如银丰国际商业中心、摩尔春天、永逸百货、海琪时代广场均为“百货+超市”模式，仅有荣兴大都会动线规划为购物中心动线，但因其业态组合、品牌组合、铺位划分等硬伤导致经营较差。因此，遂宁市缺乏真正意义上的购物中心。•现有商圈较为单一，商业网点过于集中，发展不均衡目前遂宁市商圈结构可以概括为“一心二副二带”：一心：遂州南路城市商业中心：步行街商圈、新市场商圈二副：河东商务区商业副中心安居区商业副中心二带：河东商业休闲观光带：五彩缤纷路河西娱乐餐饮休闲带：滨江路遂宁市目前仍以遂州南路城市商业中心为核心；河东商务区商业副中心、安居区商业副中心仍处于起步阶段，均未出现大型集中商业；二带中的五彩缤纷路仅配有少量餐饮、养生会馆等业态，发展不成熟。居民仍习惯前往传统商圈遂州南路城市商业中心消费。银丰国际商业中心、摩尔春天、永逸百货、海琪时代广场、荣兴大都会等遂宁市现有大型商业项目集中分布在遂州南路步行街路段500米范围内；沃尔玛、美好家园位于北门经济开发区内。河东新区、物流港区、创新工业园区等遂宁其它区域商业市场处于起步阶段，发展速度慢，规模小，目前仅为周边居民提供配套功能，尚未形成规模效应。商业网点过于集中，市场布局不均衡。遂宁市现有集中商业分布图遂宁市商业发展现状•遂宁零售商业市场缺乏品牌支撑，导致高端消费力外流遂宁商业物业整体经营档次不高，业种不齐，高端消费力难以在本地购买到合适的中高档商品。遂宁市距离成都、重庆两个特大城市仅140公里，且成都、重庆商业发展较为成熟，商品结构更为合理，品牌档次较高，能提供合适的消费场所、好的品牌去满足高端消费人群，致使遂宁市高端消费群体外流至成都、重庆消费现象严重。遂宁市迫切需要中高档商业物业填补市场缺口，中高档商业项目将是未来遂宁商业市场的发展的必然趋势。•遂宁市居民餐饮娱乐消费需求旺盛随着遂宁市居民收入水平不断提高，越来越多居民愿意为了满足享受而产生消费。遂宁市居民注重享乐，用于享受型的消费在社会消费品零售额中所占比重较高。餐饮方面：2012年遂宁市全年实现社会消费品零售总额267.62亿元，增长16.2%。其中餐饮业实现零售额29.4亿元，增长22.2%，增幅巨大。娱乐方面：从遂宁娱乐消费市场情况来看，曾经的“餐饮一条街”滨江路，因诸多歌城、KTV、音乐会所、音乐酒吧的入驻，变成了如今的“娱乐一条街”，一条街涌现100余家休闲娱乐商家，且夜间生意红火。遂宁市商业发展趋势•多个商圈博弈，商业格局将发生改变——以传统商圈为轴心，西扩东拓，南延北进；随着遂宁市“南延北进、拥湖发展，西扩东拓、纵深推进”的空间发展策略及未来发展方向，遂宁新商圈的强势崛起将打破传统商业布局。•传统商圈核心地位短期内难以动摇中央商务区是遂宁商业的核心，其主要商业业态是百货，同时以步行街的形式聚集了大量的人流。3、4线城市一般只有1个核心商圈，其核心商圈是百年来自然发展而形成的，多年积淀的历史、人文氛围是不能刻意建造的，在中央商务区，一条贯穿南北的主街，14条大小相间的小街小巷，已成为遂宁居住人口最集中的区域。•城北商圈发展举步维艰城北商圈目前仅有沃尔玛、美好家园两处集中购物场所，除此之外零散分布着各式各样的小超市。沃尔玛的入驻填补了城北缺乏集中购物场所的空白，但随着城北北京华联的闭店，城北大多购物场所还满足不了家庭一站式购物需求，城北商业氛围仍然难以浓厚起来，因此，城北很多人舍近求远，宁愿去中央商务区购物。遂宁市商业发展趋势•城南商圈将是传统商圈的延伸位于城南开善东路228号、紧邻南津北路和天宫路的美宁万象天成项目，规划有集购物中心、时尚百货、特色商业街于一体，建筑面积约13万㎡的商业中心。该项目距离传统商圈中央商务区仅1.5公里，建成后将有效分流传统商圈人气，也将是传统商圈的延伸。•河东新区将形成以太平洋百货为首的新商圈河东新区为城市功能拓展区,定位为“文化旅游产业区、现代生态田园城”。随着遂宁市市委、市人大、市政府、市政协四大班子及其职能部门入驻河东新区环岛商务中心办公，市中级法院、市武警、市公安、市检察院、市商检大楼、中石油公司遂宁总部、市人民医院河东分院、市电力公司调度行政大楼、市移动公司总部等20余家市级部门和企事业单位相继搬迁至河东，实现了市行政中心东移河东。这些单位的入驻和建设确立了河东新区在全市的政治、文化中心地位，为新区尽快聚集人气、商气提供了强有力的支撑。预计到2020年，河东新区城市人口达到25万。位于河东新区五彩缤纷路以东、朝阳路以南（河东新区管委会旁）的中央CBD·鼎盛国际项目，已引入太平洋百货，未来河东新区将形成以太平洋百货为首的新商圈。3遂宁市商业发展趋势•政府规划利好，物流港区未来将有望形成新商圈，但市场培育期较长西部物流港作为遂宁城市开发的重点与经济发展的重心腹地，汽配、建材、箱包等十多个专业市场集聚，14家物流平台开发企业、42家第三方物流企业相继入驻，将共同建设繁华片区，彻底改变西部物流港格局，催生区域商业价值！目前，西部物流港区的一些配套楼盘都已经启动，发展到2020年至少10万人入驻，为物流港区形成新商圈提供消费客流保障。远成中心、健坤城、恒信•寰宇中心等多个大盘的入驻，带来多业态的物业组合，其中都包含零售商业物业。这些零售商业立足于新城的城市级配套功能，能够形成“聚集效应”，形成新商圈之后不仅能够服务物流港区居民，大体量商业物业还能辐射至老城区，吸引老城区居民前来消费，另外还能截留前往老城区的安居区消费人流。物流港区未来有望形成遂宁新商圈之一，但市场培育期较长。中央商务区商圈商业项目分析根据市调情况，遂宁市集中商业主要分布在遂州中路步行街路段。500米范围内汇聚了银丰国际商业中心、摩尔春天、永逸百货、海琪时代广场、荣兴大都会等多个大型百货商业。城北商圈商业项目分析城北商圈发展较为缓慢，目前仅有近水楼台商业广场（沃尔玛）、美好家园两处集中购物场所，除此之外零散分布着各式各样的小超市。遂宁市商业街分析目前商业氛围比较浓厚的商业街主要集中在老城区的中央商务区，及中央商务区所辐射的周边地带，目前商业街中最具有价值的商业街：中央商务区步行街、滨江路、凯旋路、天宫路、公园路、德胜路、育才路等等，其主要是以中央商务区步行街为核心，向四周辐射所形成的商业范围。目前遂宁市商业街以遂州中路步行街为轴线，西到西山路，东到凯旋路之间，散布着多条商业街，除此之外，遂宁市政府还着力打造两条景观商业带：滨江路与河东新区的五彩缤纷路。其中遂州中路步行街为以零售为主的商业步行街；凯旋路以电子产品为主，兼以部分零售；滨江路以休闲娱乐餐饮业态为主；河东新区的五彩缤纷路以商务、旅游观光、餐饮和运动健身为主，由于河东新区人气不足，目前大部分商业还处于培育阶段。商业街名称分布业态遂州中路步行街以零售为主滨江路、五彩缤纷路、明月路休闲娱乐、餐饮南津路、政府西街、天峰街、北辰路以餐饮为主(遂宁市餐饮较为分散，部分街区分