都汇里XXXX年度营销方案

都汇里2012年度营销方案1•销售目标2•市场分析3•项目研判4•核心策略5•执行方案第一部分：销售目标货量盘点：产品商铺套数17总面积1110.17㎡产品写字楼套数标准层13户可自由组合单层面积681—863总面积20254.7工程节点：通过与甲方沟通，项目最新明确工程节点为：8月中旬售房部及景观示范区开放；东区9月封顶并取得预售许可证；西区工程以B塔写字楼优先，11月中旬取得预售许可证。销售目标：销售目标设定：商业部分：商铺在开盘当月全部售罄；写字楼：开盘当月销售50%，12月持续销售15%。第二部分：市场分析1、时事动态及宏观环境城区发展将努力提升巴南战略地位6月22日，巴南区召开区委常委扩大会议，巴南区委书记李建春表示，将努力提升巴南战略地位，建成全市金融服务中心、商贸物流中心和科技教育中心，建成汽摩、数码、生物医疗和精细化工四大产业集群，高标准建成龙洲湾、滨江片区城市群和十五个特色小镇，以及打造以自由贸易区为重点的开放高地。巴南区长段成刚：”努力把巴南建成主城第三个战略平台。“行业未来3年重庆写字楼将达到1100万平方米据悉，今年开始，重庆写字楼供应量激增。截止到上周，重庆主城区写字楼新增供应量为60.82万平方米，成交量为15.54万平方米。预计，2012年写字楼新推体量将达到200多万平方米，为重庆楼市历史最高。未来3年半内，重庆楼市的写字楼体量将达到1100万平方米。这一现象很大程度上是受到政府调控政策以及土地囤地管理政策的影响。宏观经济2008年-2012年6月PMI指数月度走势图经济增速大幅下降。综合各类指标判断，第2季度GDP增速仍不乐观。经济增速大幅下降风险增加，市场担心政府可能重启房地产这台GDP引擎，各种经济刺激计划也可能出台，而近期存款准备金率和利率的下调也强化了这种预期。2008年-2012年CPI和PPI月度走势图经济增长延续回落态势银行信贷方面今年的2月和5月央行两次下调存款准备金率，银行流动性得以改善，个人住房按揭贷款的发放周期缩短，久违的房贷利率折扣重出江湖。6月8日的利率下调同样起到了降低购房成本的效果。降息0.25个百分点，三年半来首降2007年-2012年存贷款利率走势图房地产政策中央调控总基调不变，稳定市场预期是首要任务河南房产新政，首套房利率优惠达30%，被紧急叫停“首套房七折利率”、“认房不认贷”等一系列充满新意的微调举措，将河南省的“救市”新政推上了舆论的风口浪尖。然而，仅两天之后事情发生突变，河南省政府官员宣布，近期舆论压力太大，新政有“踩线”嫌疑，拟推出的房地产微调政策终止讨论和执行。解析：河南省在中央不断强调房地产调控不动摇的当下，推出如此的优惠政策，很明显与中央的步调不一致。在政策夭折的同时，利益的纠葛随之浮出水面。地方政府推行救市措施是源于经济发展压力，期望借此拉动低迷的房地产投资。在实际操作层面，目前河南省首套商品房普遍实行基准利率，当地银行业人士对执行七折利率普遍持质疑态度。此外，在信贷放松和价量齐升的支撑下，开发商资金压力明显缓解，对政策救市的期盼值不高。到目前为止，已经有三十多个地方政府对房地产政策进行了微调，调整范围包括上调住房公积金贷款额度及首付比例、交易税费减免、购房补贴等。但调整内容仍未涉及“限购”这个核心政策。2、巴南区写字楼市场调查巴南区写字楼，目前还处于萌芽阶段。以自建、自用、自营为主！主要集中在李家沱和龙洲湾片区，潜在供应集中在龙洲湾！鱼洞的办公环境以街铺和住宅为主，主要为小微型企业！重庆皓鼎商务大厦地址：李家沱巴南大道建筑面积：8050㎡投资单位：重庆中十冶皓鼎房地产开发集团有限公司施工单位：中十冶集团有限公司重庆城建分公司基础信息：共12层；1、2F为商业；3—8F为酒店；其余为办公。渝帆商务会所地址：李家沱巴南大道投资单位：渝帆房地产开发有限公司施工单位：江苏九鼎环球建设科技集团有限公司14F，局部16F，1、2F为商业。目前暂定为自用，不对外销售浩立大厦地址：巴南区龙洲湾滨江路开发商：重庆浩立地产（集团）有限公司15F，1、2F为商业。暂定为大部分自用，仅有少量楼层整层销售，面积1000余㎡龙洲湾建委大厦地址：巴南区龙洲湾滨江路；大部分入住企业为业务范围跟建委关系密切的企业。曼哈顿城地址：李家沱巴南大道投资单位：中国地产集团拟建设集高端商业、酒店、写字楼一体的综合体物业。主要在商业街商铺底层和住宅小区内部，分布凌乱，办公环境差，形象差，档次低。行业包含房地产、美容护肤、保险、培训班、装饰、设计类公司、广告公司、建材公司，少数旅游公司。办公市场租金及规模一般租金约20-50元/平方米·月。鱼洞办公企业数量少，规模小，通常为20-200平方米。鱼洞办公市场现状写字楼未来供应14陶然居饮食文化广场位置龙洲大道占地面积47亩商业定位区域餐饮休闲娱乐中心商业形态美食广场、高档写字楼、五星级酒店建设情况预计2012年底动工，2014年建成主力店待定租售情况待定院落式酒店美食广场五星级酒店写字楼重庆陶然居集团计划投资10亿元，打造包括美食广场、写字楼、五星级酒店的商业广场。美食广场将被打造成为极富中国传统特色的美食一条街，写字楼将成为整个巴南区顶级写字楼项目，五星级酒店将打造成特色的院落式酒店。陶然居饮食文化广场内环高速城市主干道在建公路轻轨3号线项目地块亿桥巴南项目项目综合指标占地面积89700㎡建筑面积313950㎡容积率3.5限高100米住宅体量150000㎡商业40000㎡写字楼60000㎡公寓23950㎡五星级酒店40000㎡本案写字楼推出市场时，同区域内几乎无市场竞争！但也受到较强的，区域内商务氛围不足的制约！3、巴南区商业地产调查目前巴南区在售商业项目极少，仅凯川大江东岸有商业出售，1F均价20000元/㎡，2F均价8000元/㎡。世纪金源御府上半年推出了少量一楼底商，均价15000元/㎡，已售罄。商业客户构成以当地为主，购买用途以投资为主！①②③①:大江广场体量6万方，总投资1.5亿元，由一个综合市场、一条欧式步行街和一个中庭广场组成。以新世纪超市为代表。吸引大江厂的生活人群。②:华夏八街体量5.9万方，总投资1.6亿元，包含5条步行街、8栋商业建筑和2个休闲广场。整体商业运营并不理想，以中百仓储和高档餐饮为代表。③:协信铜锣湾广场体量8万方，投资3.2亿元。以步行街、主力店和超市为枢纽。以新世纪百货和国美电器为代表，是目前巴南区最成熟、最集中、认可度最高的商业项目。④④:商社汇体量16万方，投资约16亿元。一站式购物中心，以新世纪百货CVG影城为主力店，包含电器卖场和室内购物街。区域航母级的购物中心。鱼洞商业解读：鱼洞板块的商业已成型，分布在巴县大道沿线，未来不会出现其他的商业核心区。目前，鱼洞的商业主要集中于协信中心、华夏八街、大江广场，巴县大道沿线；未来还有商社汇租金水平：新市街、下河路、巴县大道沿线最高。路段套内租金水平经营状况巴县大道西段25-50一般巴县大道中段50-80良好巴县大道东段100-200良好巴滨路15左右良好新农街20-35较差新市街100-200良好下河路150-300良好下河街（滨江段）15-100不等良好解放街80-100良好鱼轻路80-100一般巴县大道沿线至西向东租金水平随居住密度逐渐增大，是鱼洞的商业主轴。下河路由于途经鱼洞的兴隆市场，是鱼洞日均人流量大的街区，所以租金水平也是最高的。新农街由于拆迁较多，商业氛围差且人流量小，租金居于最低水平。巴滨路目前经营多为茶楼，受经营时间的限制，租金也相对较低。轻轨线走向商业地产客户研判——案例1项目：锦上花（2010年）地址：鱼洞大江转盘物业形态：底商，1F出售，2、3F招商目前状况：售罄，已经营均价建面35000元/㎡投资客90%以上自用个别门市自用客户来源李家沱2个大江厂及周边11个1F共13个门市，面积30—300不等，主要集中在30—80㎡商业地产客户研判——案例2项目：大江东岸地址：大江专件厂物业形态：底商销售状况：已售80%均价1F20000元/㎡，2F8000元/㎡投资客80%自用20%客户来源大渡口15%鱼洞当地85%周边乡镇无商业总共5060㎡，2F面积划分为300㎡左右，1F分零销售，层高5.1米（5.7米），面积40—180㎡。商社汇客户参考序号客户姓名联系电话登记时间途径经营用途1张杰139838915662012.01.17来访2韩晶131203501032012.01.18来访服装3肖姐157234250252012.02.3来电用来做化妆品4吴女士139961611822012.02.16来电饰品5陈女士135123505852012.02.16来访烟、酒、服装类6邱女士139839266902012.02.17来访餐饮7林老师131023431982012.02.18来访百货8徐小容133998708822012.02.19来访百货9张女士158260859212012.02.19来访茶楼10陈女士133683802062012.02.19来访茶楼11林女士158232284982012.02.21来电12徐女士130723832982012.02.22来访副食13陈谊159229855192012.02.22来访餐饮14陈琅139831761582012.02.23来访名表15林老师136083899772012.02.24来访黄金16李普贤130363847292012.02.28来访家电（海尔）17谢老师138819101162012.02.28来访18朱先生130987976682012.03.01来访19杜先生136505319862012.03.06来访珠宝20何女士139830241212012.03.12来访21李女士139839057032012.03.15来访品牌女装22熊先生135275563572012.03.19来访风味小吃、快餐23廖云139832279832012.03.19来访服装、鞋子24邹辑138830544832012.03.21来访咖啡25李先生138836999622012.04.04来访火锅店26刘爱红189838108832012.04.05来访服装27李新良136523081392012.04.10来访珠宝28陈发东135083403172012.04.10来访服装29刘林霞133640934682012.04.17来访服装30苏显强130602223882012.04.21来访餐饮31罗秋131140820252012.04.22来访美容院通过客户回访，90%以上的客户来自鱼洞当地，有少量周边；客户意向经营业态如下，01234567百货餐饮休闲娱乐服装奢侈品家电173751本案客户判断从目前鱼洞本地市场来看，越核心的区位，越能吸引投资客。本案的商业具备较强的唯一性，客户构成仍然将以鱼洞本地为主。第三部分：项目研判项目的核心价值提炼：写字楼：鱼洞唯一专业写字楼商业：鱼洞核心绝版7米层高商铺商铺主推广语：宁要繁华一寸不取宁静一尺鱼洞步行街，绝版层高7米商铺开启鱼洞商务时代鱼洞核心，唯一专业写字楼写字楼主推广语：第四部分：营销策略商业•渠道为王、深耕巴南•开盘前广告集中爆破•两大活动，惊艳巴南•利用招商，拓展大客户写字楼•渠道先行，目标客户拜访•线上媒体，树立形象•大客户优先•活动营销，提升项目美誉度和客户忠诚度住宅•持续累积客户，定时电话回访，尽量防止客户流失第五部分：执行计划项目全年营销计划铺排渠道媒体组合营销活动7月8月9月10月11月12月商业：针对6大区位的铺单工作写字楼：针对鱼洞当地企事业单位，微型企业，进行陌生拜访商业：针对意向客户集中区域，进行陌生拜访、客户邀约商业：利用招商，进行大客户吸纳和消化站台广告，网推：7—12月持续短信：8—11月，重要节点，每天2—3次信息轰炸车身：8—12月，推广项目形象报版：售房部开放至商业开盘，共3次报版推广报版：写字楼开盘前2周至开盘后1周，共3次形象报版8月：售房部开放活动9月：铺王拍卖活动10月：写