销售培训课件一房地产基础知识--西红柿抱枕

销售培训课件第1课：房产基础知识销售培训课件（一）跨入业内人士的门槛通过本课程的教学，要求学员熟练地、系统地掌握房地产基础知识、基本理论，联系实际，提升学员房地产专业能力，为以后从事相关的房地产方面工作打好基础。教学目的一、房地产的概念二、房地产的特征三、房地产的类型四、房地产专业名词五、房地产面积的测算内容纲要房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：1）、土地2）、建筑物及地上附着物3）、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。1、房地产的含义2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算3、房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算1）、土地的开发和再开发；2）、房屋的开发和建设；3）、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4）、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5）、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6）、房地产物业管理；7）、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。4、房地产产业的主要内容房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算一、房地产的概念二、房地产的特征三、房地产的类型四、房地产专业名词五、房地产面积的测算内容纲要二、房地产的特征1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算一、房地产的概念二、房地产的特征三、房地产的类型四、房地产专业名词五、房地产面积的测算内容纲要1）、居住房地产2）、商业房地产3）、旅游房地产4）、工业房地产5）、农业房地产1、按用途划分的规定房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算2、房地产住宅的层数划分的规定1）、低层住宅为1-3层2）、多层住宅为4-6层3）、小高层住宅为7-11层4）、中高层住宅为12-16层5）、16层以上为高层住宅房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：1）、居住用地70年；2）、工业用地50年；3）、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）、商业、旅游、娱乐用地40年；5）、综合用地或者其他用地50年。3、房地产土地的使用年限的规定房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算1）、钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2）、钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3）、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4）、混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5）、砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6）、其它结构：凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等4、房屋建筑结构分类标准房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算一、房地产的概念二、房地产的特征三、房地产的类型四、房地产专业名词五、房地产面积的测算内容纲要(1)、建设用地规划许可证；建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。(2)、建设工程规划许可证；有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。(3)、建设工程开工证；经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。(4)、国有土地使用证；建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。(5)、商品房预售许可证；市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。五证两书1）.五证：房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算(1).《住宅质量保证书》；(2).《住宅使用说明书》；2).两书房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算3）.一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；4）.二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；5）.三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产市场：含一级市场、二级市场和三级市场房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算6）.土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；7）.三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。8）.七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。土地使用权三通一平七通一平房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算杭政储出[2008]26～28号挂牌出让公告根据国家有关法律、法规的规定，依据城市规划，经杭州市人民政府批准，杭州市国土资源局对下列三幅地块采用挂牌方式出让。现将有关事宜公告如下：一、挂牌出让地块位置及规划指标概况：地块编号地块坐落出让面积（㎡）用途容积率建筑密度绿化率杭政储出[2008]26号下城区（华丰单元C1/C2-08地块），东至杭州同文科技有限公司，南至康宁路，西至华中路，北至石桥科研区块5号路34327住宅（设配套公建）用地2.030%30%杭政储出[2008]27号江干区（庆春广场西侧地块），东至景昙路，南至道路，西临东方家私，北达太平门直街27908商业金融业用地、办公7.055%20%杭政储出[2008]28号下城区（环城北路167号地块），东至永通信息广场、木庵小区，南至水星阁小区、新坝小区，西至水星阁小区，北至杭州汽轮动力科技有限公司26256住宅（设配套公建）用地3.228%30%注：地块具体情况以《挂牌出让文件》为准房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算9).红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；10).总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；11).建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；12).总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和；红线图总用地面积建设用地面积总建筑面积房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算13).容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）14).建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。15).建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）16).绿地率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿地面积，其绿地率为30%）容积率建筑面积建筑覆盖率绿化率房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算17).绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；18).房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；19).套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；绿化率建筑面积建筑覆盖率绿化率房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算20).套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。21).公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；套内建筑面积公共建筑面积房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算22).实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；23).层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。24).净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；25).公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。实用面积层高净高公摊面积房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名