上海复地·原墅全套销售讲习资料

复地·原墅销讲2005年8月18日复地原墅复地·原墅销讲目录一、市场及政策篇1．上海楼市政策2．上海楼市近况分析3．周边市场竞争状况及重点个案分析二、环境篇1．大环境2．小环境三、产品篇1．本案概述（地点、规划、技术指等）2．房型优缺点3．建材配套设施4．智能化及安保设施5．会所设置6．物业管理四、业务篇复地原墅1．业务常识2．业务流程3．业务表单及流程五、贷款须知1．政策须知2．贷款资料六、答客问1．环境篇2．基本资料介绍3．水、电、煤及生活设施介绍4．产品类（别墅）5．会所及物业管理类6．规划及景观类7．智能化及安保类8．银行贷款类复地原墅——市场及政策篇市场及政策篇一、上海楼市政策解读（一）宏观调控背景随着99年－02年政府扶持力度持续加大，全国房地产市场逐步进入稳健、快速的发展周期。但进入03、04年，全国房地产市场开始呈现出过快的发展态势，楼市价格的涨幅与国民经济和居民收入的增长幅度有所脱节，在一片繁荣的景象下面开始出现“过热”迹象。03年起政府出台了《国务院18号文》、土地新政、《121号文件》、信贷政策等一系列规范房地产市场的政策，但都没能起到有效的遏制作用，上海乃至全国的房地产市场依然一路高歌猛进：全年全国房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%；商品房销售额10376亿元，增长30.0%，其中销售给个人增长30.4%，所占比重为93.3%。部分城市房价上涨幅度超过10%，速度过快。上海官方公布的数据显示，上海房价2004年上涨14.6%，达到6385元/㎡。而百姓的实际感觉却远超这个数字：据统计，2004年上海预售商品房均价实际已经达到7406元/㎡，上涨幅度高达25.5%，为历年之最。2005年一季度全国平均房价上涨了9.8%；有8个城市的房价上涨超过10%；土地交易价格上涨了7.8%；11城市地价上涨超过10%。市场发展速度迅猛。由于房地产市场的超速发展，银行资金过于向房地产行业集中，已经影响到国家金融体系的安全。以上海为例，2004年全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额比例高达76%；其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比增长106亿元，新增量占中长期贷款增量比例高达48%。可以看出，房地产贷款复地原墅——市场及政策篇已经占用了银行的大量资金，银行的金融风险不断增大。房地产市场的不合理发展已经严重影响到国民经济和国家金融体系的稳定，同时广大的普通老百姓面对日益高涨的房价已经怨声载道，如果继续让房地产市场如此发展下去，后果将不堪设想。政府已经到了不得不对房地产市场加大调控力度的时候了。因此从2005年年初开始，各政府部门开始统一政策导向，陆续出台了一系列政策，希望通过这些“组合拳”达到调控房地产市场的，维护房地产市场健康、稳定的发展，维护全国金融体系的安全，缓解房地产价格过快增长引起的社会压力。（二）宏观调控的纲领性文件1.2005年政府工作报告在05年3月5日十届全国人大三次会议上，国务院总理温家宝向大会作了政府工作告，其中明确提出了生产资料及房地产成为今年及后期政府主要控制产业，整顿房产市场、严控房价、防范金融风险成为今年政府的主要工作之一。这成为今年房地产宏观调控的第一个鲜明信号。2.新老“国八条”出台3月底、4月底国务院总理温家宝两度主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。分别出台了《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》。会议认为，近些年来房地产业持续快速发展，对经济和社会发展的作用不断增大。正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。既要解决当前存在的突出问题，复地原墅——市场及政策篇又要保持房地产业健康发展。可以看到中央目前对房地产市场中出现的问题极为关注，但房地产市场的动荡将对社会稳定、宏观经济、特别对金融安全会带来威胁，故政府调控房价并不是打压房价，调控房地产市场也并不意味着抑制房地产市场的发展。中央及各地地方政府希望通过打击投机来稳定房价，通过解决商品房供应结构和规范房地产市场等问题，促进房地产市场的健康发展。其调控原则即是：“整顿房地产市场，大力打击投机投资行为”为主基调，促使房地产市场供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。（三）上海地方性调控政策在整个中央确定的“整顿房地产市场，大力打击投机投资行为”主基调下，上海市政府也进行着对楼市调控的步伐，年初以来上海市出台的主要楼市调控政策如下：1.《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》2005年3月5日，上海市政府紧急出台了《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，分别从信贷、税收、信息建设、市场监管等四方面采取措施，对投机性购房行为进行限制，并加大对房地产市场的调控力度，旨在从改善广大人民群众的居住条件着手，促进房地产市场的持续健康发展，提出“以居住、市民消费、普通商品住房为主”，规范投资，抑制投机。《若干意见》成为上海市响应中央调控政策，指导后续一系列具体措施的原则性文件。2.金融政策：取消房贷优惠利率，严控贷款发放、停止转按揭服务„中央：2005年3月16日，中国人民银行宣布，从3月17日起调整商行自营复地原墅——市场及政策篇性个人房贷政策：一是将现行房贷优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍；二是个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。2005年3月17日，央行决定在个人住房信贷政策做出调整后，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调。个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。„上海市细则：2005年3月22日，上海市各家银行出台了个人住房贷款利率的具体操作方案，较为一致的口径是，执行央行贷款基准利率6.12%。其中多数银行对5年期以上的个人房贷，执行央行贷款基准利率6.12%，可上浮或下浮；对资信情况良好的自住购房者，第一套住房个贷利率最多可下浮至基准利率的0.9倍，即5.51%。2005年3月28日，上海市银行同业公会昨日发布了《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，其中要求对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高第二套贷款购房的首付款比例。对同一借款人申请第三套及以上贷款的，应予以严格控制，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。对于通过贷款购买房屋，在房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间起一年内转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。2005年4月6日，为配合上海市银行同业公会《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》实施，市房地资源局要求凡有抵押的房屋转让，卖出方应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记，办理小产证。未办妥房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的借款的抵押权登记。3.税收政策：加大对短期炒房者的所得税征收2005年3月7日，上海市政府出台《市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定上海个人购买普通住房，居住不满一年出售的，要在销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业复地原墅——市场及政策篇税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。施行3个月后，于6月1日起执行全国性税收政策：„全国：建设部等三部《关于加强房地产税收管理的通知》2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。„上海市细则：上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局等四部门根据国务院有关通知精神，结合上海实际情况，联合印发了有关加强房地产税收管理的补充通知，就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有关税收政策等作了细化规定。„营业税征收新标准补充通知规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；将购买超过2年（含2年）的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购买超过2年（含2年）的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。复地原墅——市场及政策篇„非普通住房契税调为3％通知还明确，今天起购买非普通住房的，按3%税率征收契税，凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按3%税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。„定义解释„何为普通住房：1．宅小区建筑容积率在1.0以上；（凡五层和五层以上的或高层住宅，容积率均大于1.0；花园住宅容积率小于1.0。上述住宅在交易办理纳税申报时无需要再认定容积率；其他住宅在交易办理纳税申报时，由财务部门按房屋所在区省规划局的认定为准）。2．套建筑面积在140平方米以下；3．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。上述标准已经国家有关部门确认通过。今后，该标准将由上海市政府根据市场情况，每半年公布一次。„对房屋购买时间的确定：今年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间，按优先原则确定；5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定；6月1日起购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。4.房地产市场监管政策根据中央出台“国八条”全面监测房地产市场运行、切实整顿和规范市场秩序、加强市场监测，完善市场信息披露制度等房地产市场监管的精神，上海市针对房产市场的管理陆续出台监管制度：2005年2月18日，上海“二手房网上交易”正式宣布开通。在该平台复地原墅——市场及政策篇上，市民可以全程完成从交易信息上网挂牌到产权、资金交割的所有手续，可以自愿选择平台上的金融、经纪、评估、公证、担保、保险和房贷等服务机构提供的专业服务。2005年3月3日，上海市房屋土地资源管理局于发布《关于加强商品房销售监管的通知》，与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和预(销)售合同管理的措施相对应，打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。2005年4月1日，上海市物价检查部门发布房地产行业价格违法条款，列出了14项房地产市场价格违法行为，消费者对房地产经营者使用虚假价格手段的诱骗欺诈行为，可以拨打12358电话投诉举报。2005年4月7日，上海市工商部门宣布近期会同房地产管理部门和物价局，开展为期六个月的房地产市场专项整治。专项整治将从五个方面16条入手，包括严格市场准入、整顿房产中介企业、规范经纪行为、打击违法利用合同行为、规范房地