从南京十大写字楼建筑看南京写字楼市场的发展前景

1从南京十大写字楼建筑看南京写字楼市场的发展前景（同步市场研究部出品）2目录前言：..............................................................................................................................................3一、南京十大高层办公商务楼盘详情...........................................................................................31、绿地广场.............................................................................................................................32、南京国际金融中心.............................................................................................................53、南京国际广场.....................................................................................................................64、南京新百主楼.....................................................................................................................75、新街口苏宁电器广场.........................................................................................................76、德基广场二期.....................................................................................................................87、奥体苏宁广场.....................................................................................................................98、金奥大厦...........................................................................................................................109、新地中心...........................................................................................................................1110、雨润国际广场.................................................................................................................11二、南京办公市场现状格局分析.................................................................................................13三、南京写字楼市场供销分析及近期发展趋势预测.................................................................151、南京写字楼市场供销分析及预测...................................................................................152、南京写字楼市场售价租金分析及预测...........................................................................16四、南京甲级写字楼发展现状及发展趋势预测.........................................................................171、写字楼定位级别诠释.......................................................................................................172、南京甲级写字楼供销分析及预测...................................................................................183、甲级写字楼空置率分析及预估.......................................................................................19五、南京写字楼近年发展特征及发展前景预测.........................................................................201、南京写字楼近年发展特征...............................................................................................202、南京写字楼市场发展预测...............................................................................................21结束语：.........................................................................................................................................223前言：近年南京建筑高度屡次被刷新，这些建筑多为办公、商住综合用途楼盘，外立面新颖现代，定位高端，主要集中于城中和河西两区域，部分楼盘体量庞大，将在近期或未来几年内给南京市场提供大量的办公、商业、高档酒店、高档商务用房，这是否能改善南京办公、商铺物业销售不温不火的局面，能否大幅提升南京高档办公、商铺物业的售价，甚至影响南京现有办公、商铺物业的租金？一、南京十大高层办公商务楼盘详情1、绿地广场项目简介：绿地广场总建约30万平米，集区域内生态、顶级酒店、高档办公、学院、商业为一体，囊括紫峰摩天洲际总部、云峰国际商务首席、翠峰生态商务中心三大杰作，建成后将成为南京档次最高、影响力最大的城市新地标和现代服务业集聚区。紫峰大厦建筑高度约450米，地上89层，总建筑面积约18万平方米，地下4层，总建筑面积6万平方米。主要功能设有六星级洲际酒店（约7.9万㎡）、超5A办公楼（可销售面积约6.2万㎡）以及顶级购物中心（约4.8万㎡）。整个建筑有50多部垂直电梯与30多部自动扶梯来保证整个建筑的人流运输，以保证整个建筑的品质。4云峰大厦地上24层，主要功能甲级办公楼（约21000㎡）；裙房地上6层局部7层，主要功能为商场（约45000㎡）与酒店附属用房。翠峰生态商务中心定位为甲级写字楼与高档商场，总建面积4.8万平米。主楼为13层办公楼（约为180005㎡），裙房为3层高档商业空间（约为12000㎡），地下2层为设备机房、车库和局部商业（约为4500㎡）。绿地广场整体交付后，可提供约10万㎡高档办公物业、7万㎡高档商业和约8万㎡的五星级酒店，这将大幅提升鼓楼地区乃至整个南京市的办公、商业水平。租售情况：紫峰大厦于2008年4月2号正式面向全球租售，目前销售均价3.5万/㎡，租赁价格达到1美元/㎡·天，目前紫峰大厦9-34层的办公物业销售额达到6亿元以上，销售面积约1.7万㎡，销售率约为15%（可售房源销售率80%以上）。云峰大厦于2007年10月24日开始销售，目前2.1万㎡办公物业已基本售完，销售均价2.2万/㎡。2008年中期交付使用，平均租金5元/㎡·天。翠峰大厦于2007年开始销售，目前已投入使用，平均租金约5元/㎡·天。绿地广场物业管理费14元/㎡·月。租售价格对比：南京写字楼价格与住宅价格长期处于“倒挂”状态，2009年前写字楼售价很少突破15000元/㎡，租金也很少达到5元/㎡·天。项目名称区域位置销售均价项目卖点中环国际广场鼓楼区中山北路105号11500元/㎡山西路繁华地段和泰国际大厦鼓楼区山西路128号14000元/㎡金轮国际广场汉中路6、8、10号18000元/㎡新街口国际化甲级写字楼金峰大厦鼓楼区中央路19号15000元/㎡鼓楼交通枢纽地带52、南京国际金融中心项目简介：位于南京新街口汉中路一号，集办公、金融、商业、酒店于一体，总建筑面积18.6万平方米。其中，裙楼和副塔楼已经入驻苏豪大厦、东方商城、招商银行。二期主塔楼为51层的纯写字楼，可供使用的写字楼面积为7.8万㎡。2009年5月13日，新加坡ARA集团以16.25亿元人民币正式接手这幢超甲级写字楼，并宣称将采用“只租不售”的经营模式。租金水平：南京国际金融中心采取只租不售的经营方式。低区8-22层租金3.5元/㎡·天以上；中区24-36层租金4.5元/㎡·天以上；高区38-48层租金5.5元/㎡·天以上，最高租金6.2元/㎡·天。物业费10元/㎡·月。南京国际金融中心的租金比新街口平均租金水平高约1.5-2.0元/㎡·天左右。63、南京国际广场项目简介：总建筑面积约48万平方米。一期建筑面积22.7万平方米，二期建筑面积25万平方米。集世界级酒店、国际高端购物中心、甲级写字楼、顶级豪宅和景观公寓为一体。国际购物中心位于裙楼1-8层，总建筑面积8.8万㎡。景观公寓位于北塔11—39层，主力户型面积70—200㎡，共322套。顶级豪宅位于北塔11—39层。面积在528—1150㎡/套，共27套。写字楼位于南塔11—22层，总建筑面积2.3万㎡。威斯汀酒店位于南塔23—36层，建筑面积3.17万㎡，客房234间，委托美国著名的喜达屋酒店及度假酒店国际集团经营管理。国际广场开发历程：1993年，由23家大型骨干企业、上市公司、银行、金融机构等发起成立了南京国际集团股份有限公司，准备投资40亿元打造45万平方米的南京国际广场项目。但拆迁过程复杂，直到1999年才正式动工。2005年，南京国际广场取得了外销许可证；8月底，项目一期工程共22.8万平方米封顶；10月底签约仲量联行；11月8日正式开盘推出豪宅“御景华府”，27套公寓，起售价5000美元/平方米、起售面积为500平方米；之后又推出274套针对外籍高管客户的酒店式“怡景公寓”，均价人民币20000元/㎡。2006年，国际广场已经“全球发售”了近半年之久，但是由于定价高昂和项目本身并不成熟，导致销售不理想。2006年上半年，建设中的国际广场停工。72008年摩根士丹利开始对南京国际广场进行投资。2009年8月6日，摩根士丹利与南京国际广场在南京举行媒体见面会。摩根士丹利宣布以12.5亿注资南京国际广场。预计该项目2010年上半年开始投入运营。租售水平：购物中心、写